1、蚌埠体育中心物业服务项目 政 府 采 购 需 求 报 告 编制单位： 蚌埠市体育局 （盖章） 编制时间： 2018 年 4 月 17 日 项目名称： 蚌埠体育中心物业服务 项目 采 购 人： 蚌埠市体育局 联系人： 产文杰 联系电话： 0552-2040750 资金来源： 财政预算资金 采购预算： 280 （万元） 付款方式： 按月支付 。 服务期限： 2018 年 6月 1日至 12月 31 日 (7 个月 ) 拟采用的采购组织形式： 批量集中采购 拟采用的政府采购方式 ： 公开招标 拟采用的评审方法： 综合评标 供应商资格或特别要求： 1、 符合政府采购法第 22条规定； 2、 业绩要求：
2、投标人 2014 年 1 月 1 日以来具有单项场馆类物业服务合同金额 120 万元 /年及以上且服务 1年及以上的项目管理业绩（需提供业绩合同原件）。 3、 拟任项目经理： 2014 年 1 月 1 日以来具有单项场馆类物业服务合同金额 120 万元 /年及以上且服务 1 年及以上的项目（提供业绩合同原件，如合同体现不出项目经理业绩，同时提供原业主单位开具的相关证明材料）。 4、 拟任项目经理必须是本单位正式员工，项目经理对整个项目全程负责，项目经理无 正当理由不得中途更换。 项目经理常驻现场，负责制定物业管理服务工作计划， 24 小时保持与业主单位联系，督促服务内容的实施和检查服务质量，每
3、月的服务质量由业主单位来考核，考核结果与物业费挂钩。 5、 在“安徽蚌埠公共资源交易服务网”注册登记并通过验证的供应商，且必须符合投标人资格要求。 6、 本项目不允许联合体投标。 7、 政策法规规定的其他条件。 技术要求 一、 物业服务内容和质量要求 蚌埠体育中心物业服务内容主要包括： （ 1） 秩序维护：负责维护安全及公共秩序，车辆引导。场馆管辖区域内的安全防范、 安全监督工作，制止危及财产和人身安全的行为，防止被盗和安全事故的发生，提供 24 小时值守及紧急支援服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。 （ 2） 环境卫生：场馆室内外所有管辖区域的卫生清洁和保洁，包括公共场所、房屋、建筑物周边人
4、行道的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 （ 3） 公共设施设备日常管理：体育设施、健身器材等附属配套设施的维修、养护管理。包括宣传栏、管理用房、灯光、标识牌、广告牌等。场地器材设施设备的管理、维护；门禁、音响、大屏幕控制、空调、给排水、变配电、照明系统等弱电设备的操作、运行与维护工作；场馆建筑主体及附属建筑物 、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、广场、化粪池、沟渠、停车场。 （ 4） 客户服务：配合大型体育赛事、接待、演出等各种重要大型活动的保障服务。 注：如遇大型活动需增加服务人员，按招标价计算，另行支付服务费用。 具体内容及要求如下： （一） 秩序维护 1. 服务内容 物业服务区域内实行 2
5、4 小时巡更执勤工作；工作时间段内做好秩序维护、安全防范，做好车辆停放管理和疏导，预防火灾、刑事事故、安全隐患的发生。做好紧急突发事件的应急处理工作。 1） 大型活动人员疏导、秩序的维护； 2） 重点库房及赛场的安全防卫； 3） 重点出入口的安全检查及人员疏导； 4） 公 共设施设备的安全维护。 2. 质量要求 (1)员工仪容、仪表、服务态度及精神面貌合格率达 98%以上； (2)重点要求的库房及重要设备设施做到 24 小时安全值守，确保无责任安全事故发生。 (3)项目管理区域内发生重大安全责任事故几率为“零”。 (4)各出入口安保人员须做好参观、来访人员的引导及秩序维护工作，建立问询身份查验
6、、预约核实和登记制度，禁止推销、叫卖、携带宠物、衣着不整等人员进入区域； (5)严禁易燃易爆等危险物品进入，场馆内非开放时间实施封闭式管理； (6)收发各种报刊杂志、邮件、信件，做好大件物品出入查验工作，确保馆内物品安全； (7)对进出的车 辆进行管理和疏导，保持停车场环境整洁、有序、道路畅通； (8)做好入口、贵宾通道及运动员专用通道安全管理工作，防止管制刀具、易燃易爆等违禁物品进入馆内； (9)在各场馆内巡视，服务人员符合各岗位服务规范； (10) 对场馆内物品做好巡逻看护，防止损坏，如发现破坏、损坏行为及时制止并上报处理； (11) 实行 24 小时巡视检查。重点部位（道路、出入口、体校
7、和路面停车场）应设巡更点。安保人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每 2 个小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过 10分钟，监控中心有巡更记录； (12) 监控岗实行 24 小时值守，严密 监视监控区域的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班秩序维护人员处理，并及时通过对讲机或电话向上级报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕； (13) 接到火警、警情后迅速到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方； (14) 在遇到异常情况或有紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。 （二） 卫生保洁 1. 服务内容 负责环境卫生的管理，主要通过完成日常保洁、清洁、消毒、消
8、杀等基础工作，包括定时、定点、定人进行生活垃圾的分类收集、处理和清运，通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，保护物业区域环境，防治环境污染，维护辖区所有公共区域 、共用部位的清洁卫生，从而塑造文明形象，提高物业的环境效益。拓荒清洗洗净率 95%以上（ 20 天内完成）。 2. 质量要求 (1)办公区公共区域：每天清扫，保持地面、墙面、重要办公室、会议室的整洁，提供优美洁净的办公环境。 (2)馆内：每天清扫，并保持墙面、地面等处的清洁；保持馆内无杂物，无污痕、无尘挂。 (3)安全通道：馆场内所有通道的地、墙、柱、不锈钢扶手、玻璃窗、摆饰品等无灰尘、无污渍、无杂物。 (4)观众区域：座椅、地面、墙面
9、、扶手等公共区域设施设备无灰尘、无污渍、无杂物。 (5)比赛区域：地面、比赛器材等公共区域设施设备无灰尘、无污迹。 (6)卫生间：保持卫生洁具、墙面、地面、玻璃等处的清洁、无水迹、无异味，无污迹等。及时补充手纸、芳香球等易耗物品。 (7)电梯：保持电梯轿厢清洁，每天更换 1 次地毯，每天进行电梯轿厢壁的保养。扶梯玻璃无污迹，踏步无灰尘或污迹。轿厢内四壁、地板干净、内外按键、控盘、无尘土、无污渍、无划痕，每周上钢油 1 次； (8)建筑外立面：建筑物、构筑物外立面有明显污迹时，应当及时用清水进行清洗。内玻璃每周清抹 1 次，每月用玻璃清洁剂洗刮 1次。凡属高空作业的均不包含在内。 (9)各出入口
10、及阶梯：每天及时清洁，确保地面无污渍。雨雪天气及时铺防滑地毯，并 摆放小心地滑牌。 (10) 垃圾：垃圾日产日清，垃圾桶里外保持干净； (11) 赛场及道路：每天清扫二遍，不定时巡逻，雨雪天停止后及时清扫，做到无积水、无积雪。道路每天上、下午各清扫一遍，做到无废纸、无积土、无积叶，随脏随扫整洁干净。 (12) 场馆外围区域：区域内所有设施每日至少保洁 1 次；地面无垃圾、果皮等。 (13) 排水沟、地下管井：随时清理，确保无杂物、随时畅通。 （三） 设施设备日常管理 1. 服务内容 负责给排水、供配电、电梯、空调、弱电、消防、自控等系统的设施设备的正常运行、管理（各系统处于保修期内，设备故障维
11、修由招标人负责）；负责协调相关设施设 备的保修、年检等工作，按照业主要求拟定照明、空调、电梯、开水器等设备开关时间，并做好各项节能工作。负责所辖区域内的日常维修工作（“日常易损维修清单”表格后附）。确保临修、急修及时率达 100%，临修、急修合格率达 98%以上； 电梯、空调、消防、供配电等设施采取三方共管方式（业主单位、设备供应商、中标人），第三方做好监督管理工作。以上设备如发现故障应及时与业主及设备供应商沟通、协调、联系，尽快排除故障。 2. 质量要求 (1)给排水系统 保持泵房清洁卫生，三个月清洗 1 次泵房，每 2 小时巡查泵房1 次，不经常启动的水泵每月要启动 1 次，每年对水泵机组
12、清洁保养 1 次；每日填写水泵运行记录，建档备查。每半年对给排水管进行 1 次全面检查养护。专业人员每天巡视，出现问题随时处理。楼顶落水口保持完好畅通。 (2)供配电系统 建立和完善有关规章制度及应急预案。 高配电工 24 小时值班。具备变配电运行知识和技能，持证上岗。 保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面。 每日监察供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理。 定期委托专业单位对供配电相关系统进行预防性实验，对其内部进行清洁、保养；定期检测主要电器设备、高压操作工具的绝缘程度 。 定期检测有无动物侵入配电房。 每日填写运行记录，建档备查。 (3)弱电系统 负责所辖
13、区域内照明、监控系统，防雷检测及大屏投影等公共设施设备日常维护保养工作。 操作人员应受过专业培训，对系统异常情况能够准确识别。 有日常维护记录、季检记录及报告、年检记录及报告。 建立相关的作业指导规定。 (4)电梯运行与管理 负责项目内所有电梯的日常维护。 建立健全电梯管理制度，每天对电梯进行安全检查。 安全设施完好、齐全、通风、照明等附属设施完好。 电梯及其安全设施在间隔不超过半个月的时间内，进行 1 次清洁、润滑、调整和测试；综合检 查、维保时间不能超过 8 小时（尽量利用闭馆时间进行）。 保持电梯机房清洁，经常清扫地面和控制柜、主机表面，每年检查 2 次电梯井底，清除垃圾。 按照国家有关
14、规定组织并实施电梯年检。 (5)空调系统及其配套设施 负责馆内所有空调日常运行及维护。 机房值班人员须持有操作上岗证。 物业公司承担空调系统及其配套设施的操作，主机房及主机每周清洁 1 次，同时根据运行情况，要对空调系统及其附属设施进行清洁、保养。 每年清洁 2 次出风机，每年检查 2 次主机房消防设备，控制柜内线路每年吸尘 2次。 空调运行时每日填写运行记录，建档备案。 (6)消防系 统 健全消防组织，建立消防责任制，严格贯彻执行消防法规。 指定专人维护、管理消防器材、设施设备，每月至少两次巡查温感、烟感、喷淋、消防外阀、消防标志等是否完好、齐全，保证设备 24 小时正常运转。 每天检测 1
15、 次喷淋管网水压，每年模拟火灾操作 1次。 每日填写工作记录，建档备案。 （四） 客户服务 1、 服务内容： 负责前台接待、会务服务、来访接待、来电接待、报修接待等其他服务性工作。 2、 质量要求 1） 前台、接待服务 接待人员应统一着装、衣着整洁、端庄，文明、热情回答咨询，确保 100%答复率。 负责前台接待引导、电话咨询、应急事件处理和 场馆需要临时交办的其他工作；各岗位按不同的岗位要求为参观者和参赛者提供周到细致的服务，前台接待要统筹全馆的接待服务工作，并联系其他岗位；接待服务要做到规范化、优质化，为场馆树立良好形象。 2） 会务服务 负责馆内重要参观接待活动的相关引领、会议服务等工作，
16、负责馆内重要会议会前准备工作、会议或接待活动过程中的会场服务工作、会议或接待活动结束后的清场工作及会议室照明、空调、饮水设施的日常检查，有问题及时报告并解决。 根据会议主办方要求配合做好会标定制、会场布置、文件分装、席卡制作、投影音响设备调节、茶水、会议相关资料 前期准备和后期整理归档等服务。 3） 来访接待 ：认真听取客户来意，详细回答客户提出的问题。对于专业性较强的问题，应先详细记录，咨询相关专业人员后约定时间给予回复。对前来接洽公务人员，应请对应人员接待。对物品出入办理登记开条，应请客户办理物品放行申请，持放行条交门岗保安人员核对无误后进行放行。 4） 来电接待 ：认真听取客户来电内容。
17、详细回答客户提出的问题；对于专业较强的问题，应先详细记录，咨询专业人员后约定时间给予回复；对接洽公务的电话，应请对方稍等，请对口人员接听。 5） 报修接待 仔细询问办公室房间号、联系方式、 报修内容、方便维修的时间等，并在客户服务中心工作日志上记录。 根据报修内容及保修期限，将客户报修内容记录在业主报修有偿服务登记表或业主报修登记表（维修派工单）上，并录入电脑。 及时通知维修部人员携单在约定时间上门维修服务。 客户服务中心根据业主报修有偿服务登记表或业主报修登记表（维修派工单）及时回访，每月进行汇总、统计、分析。对维修服务回访处理率达 100%。属安全设施维修 2 天内回访；房屋渗漏水项目维修
18、试漏后 3 天内回访；其他维修项目 2 天内回访。回访中发现问题及时通知维修人员 整改。 二、 人员岗位设置及素质要求 1、 人员岗位设置 序号 岗位 人数 时间 备注 管理处： 3 人 1 管理处总经理 1 8:00-12:00 14:30-17:30 2 财务出纳兼仓库管理员 1 8:00-12:00 14:30-17:30 3 品控专员兼文员 1 8:00-12:00 14:30-17:30 体育场项： 64 人 保安部： 26 人 1 保安主管 1 8:00-12:00 14:30-17:30 2 保安领班 3 24 小时在岗，三班两运转 3 车辆 出入口 1 3 24 小时在岗，三班
19、两运转 4 车辆出入口 2 2 6： 00-20： 00 体育场门前广场 2 常白班 5 场馆主出入口 3 24 小时在岗，三班两运转 6 外围巡逻岗 6 24 小时在岗，三班两运转 7 馆内巡逻岗 3 24 小时在岗，三班两运转 8 总监控岗 3 24 小时在岗，三班两运转 保洁部： 24 人 1 保洁主管 1 8:00-12:00 14:30-17:30 2 领班 1 常白班 3 体育场外围保洁 16 常白班 4 体育场赛道 1 常白班 5 观众看台 2 常白班 6 办公区 2 常白班 7 连桥及平台 1 常白班 客服部： 3.5 人 1 客服主管 0.5 8:00-12:00 14:30-17:30
