1、本科生毕业论文 我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范 学生姓名 指导教师 级 别 学 院 专 业 班 级 学 号 二 0 一 年 月 日 本科生毕业论文 i 我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范 摘 要 房地产业是一个资金密集型的高风险的行业，我国现阶段房地产业的风险高度集 中于商业银行。我国房地产市场在基本正常发展的同时，非理性繁荣的苗头也有所显 现，市场风险正在积聚，表现在部分城市房地产价格上涨过快，其中尤以长三角地区 的中心城市最为明显。房地产泡沫的存在对商业银行个人住房贷款的安全形成现实的 威胁。由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身 利益，加上近几年
2、房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格涨跌 状况和房地产市场发展格局深刻影响到消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各 房地产相关从业主体：对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些 资金面临着收不回来的危险，许多贷款最终成为呆帐、坏帐，不良贷款比例会大幅上 升。如果泡沫很严重，破灭后造成的价格下跌幅度巨大，银行遭受的损失过大，有可 能损害银行的信誉，存款者会对银行的信用产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐 慌，甚至引发银行的破产。随着我国商业银行改革的深入进行，银行在股份制改革中 的规范经营理念和制度管理效果逐渐深化，会更加关注银行结构和潜在风险。现阶段 最重要的
3、焦点集中于商业银行的流动性过剩问题。商业银行流动性过剩，不仅对银行 自身的经营产生影响，而且威胁到整个经济的平稳运行。流动性过剩将导致银行业过 度竞争，盲目追逐大客户，非理性降低贷款条件和下浮贷款利率，放大信贷风险和利 率风险。如果过高的流动性投向资金和货币市场，会导致货币市场主要投资工具利率 持续走低，甚至与存款利率倒挂。 面对新一轮的风险问题，商业银行迫切需要完善个人住房贷款的风险防范体系， 本论文的写作目的就是希望在分析我国个人住房贷款风险现状的基础上，对完善个人 住房贷款风险防范体系作出建议。 关键词：个人住房贷款；风险；商业银行 本科生毕业论文 ii The Cause and Co
4、ntrol Analysis on Individual Housing Consumption Loan of Chinas Commercial Banks Abstract In order to solve the problem that people cannot afford to purchase house, commercial banks or other financial institutions provide individual housing consumption loan. Because the individual housing consumptio
5、n loan will take the purchased house as mortgage, it is also called personal housing mortgage loan. Such large sum and long term loan is the leading role of the bank consumption loan. Nowadays，the individual housing consumption loan has developed dramatically in china, commercial banks are trying ha
6、rd to expand its business and grab the loan market. However, the housing price has risen quickly in recent years, which leads to the regional real estate bubble. Because the safety of the loan is closely related to the market value of the mortgage. The price fluctuations in real estate market will h
7、ave direct impact on the individual housing consumption loan. Thus, attentions have been paid to the relation between housing price fluctuations and financial risks. On the other hand, Chinese commercial banks are now facing the difficulty of liquidity surplus, which drives the banks to take rapid r
8、eforms. Under this circumstance, commercial banks need to take a new view of the risk of their personal housing consumption loans. This paper is trying to analysis the risks of the personal housing loans of Chinese commercial banks. It starts with reviewing the development of individual housing cons
9、umption loan, and then analysis how it would develop in the next two decades，the characters and advantages of it are also given. The next step is to focus on the risk behaviors of the personal housing consumption loans. When analyzing the causing factors of loan risk, the real estate hot and liquidi
10、ty surplus are given much considerations. And the ends of the paper, several advices are put forward on how to keep the housing consumption loan safe. Key words: Individual Housing Consumption Loan, Risk, Commercial Banks 本科生毕业论文 i 目 录 前 言 .1 （一）研究意义 .1 （二）论文框架 .1 一、我国个人住房贷款概述 .3 （一）个人住房贷款的基本概念 .3 1
11、个人住房贷款的分类 .3 2个人住房贷款的主要特点 .3 3个人住房贷款的流程 .4 （二）我国个人住房贷款现状及主要风险 .5 1个人住房贷款现状 .5 2个人住房贷款的主要风险 .7 二、我国个人住房贷款风险的主要成因 .9 （一）逆向选择和道德风险 .9 1个人住房贷款中的逆向选择 .9 2个人住房贷款中的道德风险 .9 （二）房地产泡沫 .10 1我国房地产泡沫的存在性分析 .10 2房地产泡沫与个人住房贷款风险 .12 （三）商业银行流动性过剩 .13 1商业银行流动性过剩的原因分析 .13 2流动性过剩对个人住房贷款风险的影响 .13 （四）房地产业风险控制及防范制度缺陷 .14
12、1房地产业发展不规范 .14 2房地产业融资渠道狭隘 .14 三、我国商业银行个人住房贷款风险防范措施 .16 （一）建立和完善个人住房信贷保障制度 .16 1完善房贷保险制度 .16 2设立房贷担保人 .16 本科生毕业论文 ii （二）建立银行内部风险控制体系 .17 1加强宏观经济走势分析预测 .17 2调整信贷结构优化住房贷款资源配置 .18 3加强银行自身操作管理 .18 （三）适应市场需求加大住房贷款产品创新 .19 1创新个人住房贷款品种 .19 2增加个人住房贷款的利率品种 .19 （四）加强房地产市场监控及预测 .20 1加强资金监管及贷款项目筛选 .20 2拓宽房地产融资渠
13、道 .20 结束语 .22 参考文献 .23 致 谢 .24 声明及论文使用的授权 .25 本科生毕业论文 1 前 言 （一）研究意义 美国“次贷”危机的爆发引发了全球金融危机并严重危及到了实体经济，即说明 了一个事实：住房贷款虽然相对比较安全，但其风险一旦形成，便会迅速扩张出现大 面积的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展。 对于我国而言，房地产金融风险主要集中在商业银行，住房贷款业务通常被视为 低风险优质资产品种，因此随着数量的增长，累积的风险也越来越多，而对于风险的 分散和转移方法比较局限又缺乏实际经验。另外，中国房地产市场起步较晚，行业管 理不够规范，个人信用体制不完善，使得个人
14、住房贷款风险日益显现，加强个人住房 贷款的风险已迫在眉睫。 因此，本文着力审视中国房地产金融风险，着重对商业银行个人住房贷款风险管 理研究，对商业银行防范个人住房贷款风险提出建议，为保证贷款安全，防范金融风 险的发生有着现实意义。 （二）论文框架 研究个人住房贷款风险防范，首先应该了解其风险产生原因、风险现状及未来面 临的状况，论文的基本框架如下： 第 2 章对我国个人住房贷款的概述。首先是其发展现状，然后通过对我国住房业 建设、按揭贷款和银行零售业务发展趋势的预测展望个人住房贷款的发展前景。为说 明风险产生根源，还需要对个人住房贷款特征、重要性以及业务流程做一概述。 第 3 章具体分析我国个
15、人住房贷款的风险产生的主要原因。主要从借款人风险 （逆向选择和道德风险）、国家房地产宏观环境（房地产泡沫）、商业银行自身（流 动性风险）、房地产行业（房地产业制度缺陷），这四方面包含了整个个人住房贷款 链条上的各个因素，抓出重点进行风险剖析。 第 4 章针对第 3 章所列举的风险原因，进行风险防范的措施。对借款人风险提出 了完善保险制度及担保人的设立；对于房地产泡沫，从银行角度出发进行宏观经济走 本科生毕业论文 2 势分析、优化资源配置和加强自身管理操作；对于流动性风险，提出银行可加大放贷 产品创新来减轻此风险；对于整个房地产行业的风险；银行可建立筛选机制和拓宽融 资渠道等方法来防范。 本科生
16、毕业论文 3 一、我国个人住房贷款概述 （一）个人住房贷款的基本概念 中国人民银行个人住房贷款管理办法对个人住房贷款做出如下定义：个人住 房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款住房的贷款。贷款人 发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款 人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。贷款人，即 发放个人住房贷款的金融机构，一般为商业银行通称贷款银行。 1个人住房贷款的分类 目前个人住房抵押贷款品种归纳起来，按照房屋权属分主要有以下三类： 第一，政策性个人住房贷款。该贷款是为推进住房制度改革，运用住房公积金、 住房销售房款和住
17、房补贴存款，为企业单位职工购买、建造、翻建和修葺自住住房而 发放的贷款。主要包括：住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款、国家安居工程发 放的个人住房抵押贷款等。 第二，自营性或商业性个人住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。是银行以吸收居 民住宅储蓄存款及其他存款为资金来源向居民个人发放的用于购买、建造和修葺自住 住房的贷款。主要品种有:各商业银行发放的个人住房抵押贷款、个人住房装修贷款、 个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等品 种。 第三，个人住房组合贷款。它是政策性和自营性两种贷款相结合的贷款方式，是 银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果这笔贷
18、款不足以支付购房 款，银行向借款人同时发放自营性贷款来弥补购房款的不足。 本文主要围绕商业性个人住房抵押贷款展开论述。 本科生毕业论文 4 2个人住房贷款的主要特点 个人住房贷款作为一种消费性贷款，与银行一般贷款相比，具有以下主要特点： 第一，长期性。由于住房价值大，使用期限长，居民购买一套住房需要较长时间 的积累，因此个人住房贷款期限短则几年，长则 10 年、20 年，最长期限可达 30 年。 这就为信用风险的缓慢积聚提供了条件。国际经验认为个人住房贷款的信用风险一般 在贷款后的 3 至 8 年中逐步显现。 第二，零售性。个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多，投向相当分散单笔 住房贷款金额
19、相对较少，属于零售业务性质。每个人的工作、家庭、收支、资信等基 本情况各异，并且单笔贷款金额较小，阶段还款流小，与银行进行多次合作的机会少， 这些都会造成银行调查取证、跟踪管理工作分散繁杂，且操作环节较多。而各环节均 存在着风险，因而形成了风险分散的特征。 第三，区域性。银行对借款者资信状况了解的准确程度和对借款人资信状况的变 化进行跟踪监督在很大程度上决定着贷款的安全程度。如果要对异地借款的资信状况 进行调查并不容易，对借款人的资信状况的变化进行跟踪也是相当困难的，银行要做 这些工作必须要花费相当多的人力、物力和财力，从而使得贷款业务变得无利可图。 这一因素决定了住房贷款具有很强的区域性，从
20、而就造成一些地区住房贷款规模很大， 而另一些地区住房贷款规模却很小的局面。 3个人住房贷款的流程 贷款操作的主要流程如图 1 所示： 个人住房贷款 风险管理制度 贷前审查 贷后管理 贷前调查 贷款审查 贷款审批 信贷检查 信贷审计 图 1 个人住房贷款操作流程 由上图可见，个人方面：个人贷款申请信贷受理审查上报审核批准 办理发放手续偿还贷款清户撤押。 本科生毕业论文 5 银行方面：主要分为贷前审查与贷后管理两大块、5 个环节依次进行。这五个环节 的每个环节在我国商业银行个人住房贷款风险管理中都起着举足轻重的作用，任何一 个环节也不容忽视，否则必然会种下风险隐患。 （二）我国个人住房贷款现状及主
21、要风险 1个人住房贷款现状 我国住房贷款占比偏高，住房贷款风险显现。个人住房贷款余额 2003 年突破 1 万 亿元，2006 年突破 2 万亿元，2008 年突破 3 万亿元（见表 1）。以住房贷款为主的房 地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为 30%，加上房产抵押的其他贷款，据估计房地 产价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全。房价在经历前几年的过快增长之 后，目前处于回落阶段，住房贷款的风险显现。如果房价出现下跌，房地产市场风险 就会很快蔓延到银行业领域，直接危及金融系统的稳定，危及经济的稳定发展。 表 1 历年全国个人住房贷款状况表 (19972008) 单位：亿元 年代 银行贷款
22、余额 个人住房贷款余额 个人住房贷款余额占比 1997 74914.1 235.46 0.31 1998 86524.1 426.16 0.49 1999 93734.2 1357.71 1.45 2000 99371.1 3376.82 3.40 2001 112314.7 5597.95 4.98 2002 131293.9 8288.95 6.31 2003 158996.2 11840.83 7.45 2004 175067.3 1847 1.06 2005 197826 20509.33 10.37 2006 218550.7 22455.09 10.27 2007 252426 3
23、0000 11.88 2008 303500 29800 9.82 资料来源：国家统计局 城市以上海为例，上海住房信贷政策直接受央行信贷政策的指导，在未来一段时 本科生毕业论文 6 间内，依然对首套房实行首付和利率的优惠，对多套房（特别是二套以上）则根据市 场风险由银行确定具体的首付比例和利率水平，一般会抬高“门槛”，但不会有禁止 性限制。因此，对于购房者而言，住房信贷的大门是畅通的，不存在贷不到款的问题， 购买多套房与购买首套房的区别在于资金成本不同。所以在一定程度上，住房贷款政 策鼓励普通住房的购买，从上海个人住房贷款余额走势看（见图 2），随时间推移持续 增长表明房地产的贷款幅度任然十分
24、强劲。 图 2. 上海中资银行本外币个人住房贷款余额 单位：亿元 资料来源：上海易居房地产研究院。 截止 2009 年，我国个人住房贷款余额为 4.38 万亿元，比刚刚起步时的 1997 年末 (235.46 亿元)增加了 4356.54 亿元，增长了 185 倍，而个人住房贷款在银行的消费贷 款余额中所占比例要达到 80以上。 虽然住房未被列入消费品，但它已成为消费信贷的大头。有些城市个人住房贷款 占银行贷款比重达到了 50以上，再加上银行为开发商提供的买地贷款和开发贷款， 实际用在住房方面的贷款量就更加巨大了，其利息成为了银行主要的业务收入来源。 然而房地产行业的快速发展使商业银行在过度追
25、求个人按揭贷款份额及其带来的当期 利润和短期业绩提升的同时，却忽略了利益获取背后潜在的巨大风险。 建设银行 2009 年度年报显示（见下表 2）：2009 年建行个人贷款增长 32.49%至 10884.59 亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为 22.58%；其中个人住房贷款增长 41.35%至 8525.31 亿元。在 2009 年的新增贷款中，个人住房贷款占个贷的比例是 98%，其中个人住房不良贷款已占到个人不良贷款的 50%左右，其隐藏风险逐步显现。 本科生毕业论文 7 表 2 中国建设银行 08、09 年贷款及不良贷款情况 2009 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31
26、 日 贷款金额 不良贷款 金额 不良贷 款率 贷款金额 不良贷款 金额 不良贷 款率 公司类贷款 3,351,315 57,178 1.71% 2,689,784 74,430 2.77% 短期贷款 915,674 29,143 3.18% 855,397 37,700 4.41% 中长期贷款 2,435,641 28,035 1.15% 1,834,387 36,730 2.00% 个人贷款 1,088,459 7,208 0.66% 821,531 8,840 1.08% 个人住房贷款 852,531 3,600 0.42% 603,147 4,931 0.82% 个人消费贷款 78,65
27、1 1,329 1.69% 74,964 1,685 2.25% 其他贷款 157,277 2,279 1.45% 143,420 2,224 1.55% 票据贴现 228,361 163,161 海外业务 151,638 7,770 5.12% 119,467 612 0.51% 总计 4,819,773 72,156 1.50% 3,793,943 83,882 2.21% 资料来源：中国建设银行股份有限公司 2009 年年度报告。 2个人住房贷款的主要风险 风险是指由于事物的不确定性而存在的损失的可能性。商业银行风险是指在商业 银行的经营过程中由于各种不确定因素的存在，而使银行蒙受经济损
28、失的可能性。商 业银行的风险有很多表现形式，如借款人风险、宏观经济风险、流动性风险、开发商 风险等等。 （1）借款人风险。个人住房贷款还款期限相对较长，在这段时间中，个人资信状 况面临着很大的不确定性，因家庭、工作、健康等原因造成个人支付能力下降等情况 很容易发生，极可能转换为银行的贷款风险。还有一些购房者利用银行间信息不对称， 其收入证明一式多份，在不同的银行取得贷款，在多处购房。此外，购房人主要用于 投资需求，而当房地产市场投机过度时，将带动房屋价格持续上涨，导致供求失衡， 产生房地产泡沫。一旦银行对房地产投机者发放贷款，将使银行承担相当大的金融风 险，如果控制不力，就可能引发金融动荡。
29、（2）宏观经济风险。个人住房贷款期限长，在贷款期限内，社会经济状况和金融 市场必然发生变化。目前，我国宏观经济还处于高速发展的时期，而近年来国家也把 房地产业作为一个支柱产业予以扶持。一旦宏观经济发生变化出现滞胀甚至衰退，这 本科生毕业论文 8 种扶持力度将会减弱或消失。同时，目前国家对房地产市场过热的苗头已予以高度的 关注，宏观调控中采取了趋紧的政策对其进行降温。以上因素将不可避免地对微观面 产生巨大的影响。失业率上升，贷款人收入下降，无力偿还贷款本息，房价下跌，其 抵押房屋作为第二还款来源也变为不足值，导致银行资产质量严重下降，产生大量不 良贷款。 （3）流动性风险。对于商业银行而言，个人
30、住房贷款等中长期贷款的快速增长和 比重迅速提高可能会带来流动性风险，具体表现为银行资产中的中长期贷款比重过高， 现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行 在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定 的比例范围内。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到 18%-20%时，商业银行整 体流动性和中长期贷款比例的约束将成为非常突出的问题。在我国中长期贷款比例已 从 1997 年的 0.3%上升到 2003 年的 9.27%。对于一些资产规模较小、资产种类较为单 一的城市商业银行来说，实际上已经开始面临流动性问题。 （4）开发商风险。
31、具体表现为：一是善意违约。开发商将购房款入账后, 因地价、 建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼 盘不符合购房人与开发商签订的合同标准, 由此引发购房人停还银行借款。二是恶意 诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙, 通过不正当的手段,以其关联企业 或有特殊关系的个人名义购买开发的房产, 用以筹措资金。 本文主要针对个人住房贷款的突出的风险分析其风险成因，并从源头上研究防范 控制的方法。 本科生毕业论文 9 二、我国个人住房贷款风险的主要成因 （一）逆向选择和道德风险 针对信贷市场借款人信用风险的大量研究表明，借贷双方信息结构的不对称是引 致信用风险
32、的重要原因，并会进一步影响信贷市场分配效率，导致信用配给现象的出 现。 1个人住房贷款中的逆向选择 逆向选择源于银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。个人知 悉自己的资信状况，而银行在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定 贷款条件。为防止风险，银行只能通过提高贷款利率来补偿信用风险可能造成的损失， 这无疑会增加借款人的成本负担。因此，信用状况好的借款人可能由于难以接受比较 苛刻的贷款条件而退出市场，最后愿意接受贷款条件的往往是信用状况较差的借款人 以及风险偏好者。对于个人住房贷款而言，当银行贷款条件越来越苛刻时，接受贷款 者主要是两类人，一类是真实购房者中的信用状况较
33、差者，他们对于未来能否及时还 款给银行考虑不多，考虑的往往是如何赖帐、扯皮；另一类是投资、投机者。他们利 用个人住房贷款进行炒房投机或在证券市场上投资、投机，一旦投资、投机失败，银 行的资金回收就面临风险。结果，银行为防范风险而制订的严格措施或者比较高的利 率，最终反而带来了更大的风险。 2个人住房贷款中的道德风险 道德风险是借贷双方由于追求自身利益最大化而忽视自己的道德义务，给另一方 带来伤害和损失的可能。个人住房贷款中的道德风险根据风险形成的主体不同分为内 部道德风险与外部道德风险。内部道德风险是指由于商业银行信贷管理内部从业人员 本科生毕业论文 10 所造成的道德风险。由于我国商业银行目
34、前信贷制度还不够健全，信贷人员权力与责 任的不对等和责任的不明晰现象。一些信贷人员在信贷业务中起着关键作用，拥有较 大的权力，却没有承担相应的责任。外部道德风险是指外部环境或人员道德缺失所造 成的道德风险。包括借款人由财力原因无力继续还款而产生违约，以及借款人认为放 弃还款反而能带来更大利益而导致违约。 （二）房地产泡沫 一般认为，作为泡沫经济的载体起码有如下两个特点：第一，供求关系不宜达到 均衡；第二，交易成本较低。由于股票和房地产在一段时间内供给量不宜大幅增加， 而且股票和房地产交易价值较高，交易手段比较规范，交易场所相对集中，交易成本 比较低，因此在股票和房地产市场上最容易发生泡沫经济，
35、股票和房地产亦成为泡沫 经济的主要载体。而房地产产品既是生产要素，又是生活必需品，市场前景十分广阔， 房地产投资一旦成功，很容易获取暴利。也正是由于对暴利的追逐，在房地产业繁荣 时期，不断有新的投资者加入，伴随着一夜致富的神话不断发生，房地产泡沫也就出 现了。 1我国房地产泡沫的存在性分析 房地产是泡沫经济的主要载体之一。目前我国商业银行正处于改制过程中，银行 贷款都比较谨慎，而房地产贷款相对于其他贷款项目而言收益较高，风险较小，所以 商业银行很容易就对开发商给与资金上的支持，客观上支持了房地产的过度开发。 结合中国行业景气分析报告（2002-2003 年）给出判断房地产泡沫的“五高标 准”，
36、即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高 不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高，从生产、交易、消费三方面进 行分析。 从生产方面，房地产开发投资持续超高增长，2001-2004 年全国房地产开发投资增 长率持续以 20%速度递增，之后也高居不下（见图 3）。 本科生毕业论文 11 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 45.00% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 全 国 上 海 图 3 2001-2009 年房地产开
37、发与固定资产投资比 资料来源：上海易居房地产研究院。 从交易方面，商品房销售额急速增长，1999-2004 年全国商品房销售额平均年增幅 28.3%（见图 4），其中不乏投机炒作的结果，导致了房价的高速上涨显示了市场需求 旺盛，房地产泡沫明显。 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 19992000200120022003200420052006200720082009 全 国 上 海 图 4 1999-2009 年全国及上海商品房平均销售价格 资料来源：上海易居房地产研究院。 从消费方面，房价的高速增长已超越了居民的消费能力
38、，高房价使众多购房者却 步。房价收入比是国际通用的衡量一国是否存在房地产泡沫的指标，其公式为： 房价收入比=（商品房平均销售价格*套均面积）城镇家庭年度可支配收入 2000 年至 2004 年中国主要城市房价收入比计算结果如表 3： 表 3 部分城市房价收入比情况（ %） 本科生毕业论文 12 项目 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 北京 12.92 13.89 11.29 10.97 9.38 成都 8.91 8.58 8.89 10.97 9.38 广州 11.1 10.6 11.2 9.3 - 上海 - - - 15.7 16 杭州 12.7 16 1
39、5.9 15.9 17 资料来源：中国房地产行业报告。 按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在 1.8-5.5 倍之间，发展中国 家的房价收入比一般在 3-6 倍之间。而目前我国全国范围内的房价收入比己经超过 7- 8 倍。2003 年至 2004 年房屋销售价格与可支配收入比较如图 5： 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 房 屋 销 售 价 格 增 速 城 镇 居 民 可 支 配 收 入 增 速 图 5 2003-2004 年房屋销售价格与可支配收入上涨增速 资料来源：
40、中国房地产行业报告。 2007 年房屋销售价格增速甚至超过了城镇居民可支配收入增速，确实说明我国的 房地产市场泡沫确实存在。 2房地产泡沫与个人住房贷款风险 泡沫经济往往会给金融部门传递错误信息，泡沫经济伊始，经济一片繁荣，资产 价格不断上涨且购买旺盛，投资者纷纷增加投资，投机者也伺机逢低买入资产等待升 值，金融信贷大幅增加，随着资产价格节节上涨，银行手中的抵押越来越值钱，银行 业务越做越大，利润也水涨船高。这种状况持续一段时间后，泡沫经济特征已十分明 显，有识之士逐渐觉察并开始发出警告，而这时资产价格一般还会缓慢上涨。但此时， 一有风吹草动，如中央银行提高利率，就会有投机者争先恐后抛售资产，
41、资产价格急 剧下降，泡沫经济就破灭了，其后果便是银行抵押资产(主要指房地产)严重缩水，大 量贷款变成银行坏账，如果发生银行挤兑，金融机构连锁倒闭，股市崩溃，利率上升， 本科生毕业论文 13 金融危机就发生了。 由于土地位置固定，资源稀缺，房地产本身就是银行良好的贷款抵押物，发生房 地产泡沫时，房地产价格持续上涨，这时银行更是乐于向房地产业提供贷款，有的银 行甚至会许以优良条件吸引客户。房地产泡沫膨胀期，这些贷款都是银行的优质资产， 为银行带来很大的利润，可一旦泡沫破灭，房地产价格急剧下降，当房地产价格低至 贷款金额以下时，这些贷款就反过来成为银行的不良资产了，当不良资产的数量超过 银行贷款总量
42、的一定程度时，银行本身的财务状况就会恶化，容易发生挤兑现象，爆 发银行危机。 （三）商业银行流动性过剩 1商业银行流动性过剩的原因分析 目前普遍认为引起商业银行流动性过剩的原因有：（1）长期以来“高储蓄、高投 资一低消费”的经济增长模式；（2）长期增长的贸易、资本双顺差与人民币升值的滞 后性；（3）国有银行改革、金融创新以及区域金融发展不平衡。 大凡按市场经济规律运作的经济个体，都有追逐利润最大化的冲动，商业银行也 不例外。为实现收益的最大化，商业银行吸收存款的行为会在存款的边际成本等于存 款运用所带来的边际收益的时候停止，银行有自身的目标函数来约束自身的经营行为， 其吸收存款的规模取决于资金
43、能否顺利地投放到市场上去。当资金的投放受到约束时， 银行会对存款的吸收进行调整，因而其吸收存款的冲动和规模都是有限的。 但是，我国的商业银行在股份制改革前，由于银行为维护自身和政府的信誉，长 久以来都在被动地吸收存款。由于国有企业改革和私营经济发展需要大量的资金，国 家没有对商业银行的信贷给予严格的控制，银行还没有面对严重的信贷约束。但随着 我国对外日益开放，国家对金融风险越来越重视，商业银行的资本充足率开始成为一 个硬性的约束，国家开始对商业银行的信贷行为加以控制。同时，在国内经济过热的 情况下，信贷更是成为宏观调控的重要对象。再加上人民币汇率的低估引起的国际资 本的输入，商业银行的流动性过
44、剩问题更加突出。 本科生毕业论文 14 2流动性过剩对个人住房贷款风险的影响 货币市场的高流动性主要缘于目前有利可图的行业太少，银行难以找到一个比较 合适的放贷企业。近年来，由于市场竞争加剧，行业利润率趋于下降，高利润率的投 资领域不多。在此情形下，房地产业的高利润率自然吸引银行去放贷。而窗体顶端房 价的快速上涨，也为一些投资者进入这一领域提供了一个机会。但投资者的资金，主 要来自银行。所以，在目前新增人民币贷款中，房地产业占了大头。 房地产业集中过多的银行资金，会导致金融机构对单一产业发放贷款集中度过大 的风险。在流动性过剩压力下，为保证业务增长和提高盈利能力，商业银行存在盲目 竞相追逐大户
45、，非理性降低贷款条件的冲动，从而不利于有效防范信贷风险。特别是 房贷相对来说是优质资产，银行两头放，一边为开发商贷款，另一边放消费者的按揭， 两边的资金都源于银行，风险更大。 （四）房地产业风险控制及防范制度缺陷 1房地产业发展不规范 房地产业作为一国经济的支柱产业，具有高风险、高收益特性。因为该行业的可 观利润诱惑，国有、民营资本争先恐后寻求成立房地产开发公司。由于房地产业具有 很强的区域性，对带动地方经济增长具有举足轻重的作用，因此当地政府对成立房地 产开发公司审批也不太严格，由此造成众多的开发公司中良劳不齐，部分公司资金实 力不强，管理水平低，资信度差。据统计，1999 年全国注册的房地
46、产开发企业不足 4000 家，2003 年猛增至 37123 家，其中规模小、资质低、资产负债率高的中小型企业 占 70%，大型房地产企业集团仅占 0.5%左右。由于商品房大多是期房销售，一些资信 度差的开发商不全面履行售房合同，发生承诺的房屋质量、面积与实际不符、不按期 交房以及合同条款争议等问题，导致借款人与开发商产生纠纷，影响到贷款本息的正 常偿还。更有甚者，有的开发商采取种种手段骗取信贷资金，有的与借款人串通提高 合同房价以求多贷款，事后再将超过正常房价的资金返给借款人等等。 本科生毕业论文 15 2房地产业融资渠道狭隘 房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显
47、高于一 般的工商行业。一个合理、均衡的房地产融资渠道，应当是多元化的、多渠道的，不 同房地产项目、房地产发展的不同阶段，都应当有不同的融资方式可供选择，这样的 房地产融资结构才是有效率的。从上海这个城市的情况来看（见表 4）： 表 4.上海房地产开发资金来源情况 单位：亿元 2006 2007 2008 国内贷款 575.1 558.43 549.55 利用外资 55.96 74.05 71.33 自筹资金 577.98 379.08 595.21 其他资金 967.84 1336.96 896.03 资料来源：中国房地产行业分析报告 2009 年三季度。 从上表 4 可见：目前我国房地产企业
48、资金来源主要包括以下几个渠道:自筹资金、 银行贷款、利用外资以及包括商品房预售款、施工企业垫付的工程施工款在内的其他 资金来源。 从 3 年开发资金来源结构看（见图 6）：我国房地产企业开发资金来源主要是三块， 银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的 90%以上。 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2006 2007 2008 国 内 贷 款 利 用 外 资 自 筹 资 金 其 他 资 金 图 6.2006-2008 年上海房地产开发资金来源结构 资料来源：中国房地产行业分析报告 2009 年三季度。 本科生毕业论文 16 进一步分析可发现，其他资金来源中
49、80%以上的部分来自于定金及预收款，其中 60%至 70%的部分是属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款。而在 自筹资金中，企业自有资金(权益资金)仅占了 50%左右，其余的部分主要是建筑施工企 业的工程垫款。而在施工企业的工程垫款中，也有很大一部分是来源于银行的建筑业 贷款。也就是说，在房地产开发资金来源中，有 60%左右的资金是来源于银行体系，而 且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的形式存在，开发自有资金的部分还不 到 20%，房地产业的平均资产负债率较高。这表明，我国房地产融资渠道比较单一。 三、我国商业银行个人住房贷款风险防范措施 （一）建立和完善个人住房信贷保障制度 1完善房贷保险制度 降低我国个人住房贷款风险的一个重要制度是个人住房贷款保险制度。个人住房 贷款保险是指借款人在申请个人住房贷款时，根据合同约定购买政府设立的住房贷款 保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故及其造成的财产损失承担赔偿责任，或 者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责承担替 借款人偿还贷款本息的行
