1、1 早教中心创办指导方案 如何创办早教中心 早教中心选址篇 早教中心是教育咨询公司最直接的效益创造者，是伸向市场的桥头堡。地点的好坏 对未来营业状况有举足轻重的影响。因此，选择好店，选择好的地址抢占商机，是经营 发展的秘诀。换句话说，开店，不仅只是开店而已，更重要的是发挥品牌化经营的综效， 让所在的店成为赚钱的店。所以，开店除了抢占据点外，开店策略就如同布局一般，良 好的布局可快速展店，且能最大限度发挥后勤补给资源。如果说商圈是培育门店的沃土， 那良好的立地点就如同门店根基一般，可适时吸取商圈内最营养的养分，使门店壮硕成 长。 关键点思考： 1.我们提供的是什么服务？销售的是什么产品？亲子教育
2、、母婴用品 2.将我们的目标消费者用一些关键词描绘出来。孕妇、孕妇家人、高收入、高消费、私 营业主 3.我们的消费者经常出入的场所？“家” 、 “单位” 、医院、药店、银行、大型超市、药店、 公园 根据以上三个关键点，我们就可以清晰的得知早教中心应该如何选址，选址的关键 点是什么。 早教中心选址参考 1. 大型的，人口密度较大，人口数量较多（万人以上）的高档住宅或者多功能小区。 2. 繁华的综合商业区。 3. 靠近大型综合购物中心，并在其一侧的主干路上；或者与其在同一栋建筑内。 2 4. 紧邻医院。 5. 人流量比较大的商务区并有完善的商业配套设施。 6. 大型的综合的商住区并有完善的商业配套
3、设施。 7. 房租性价比、早教中心临街、有无对外广告位、橱窗是否够大、是否易于装修、其他。 参考：开店选址的 10 个绝招 、 开店选址技巧全攻略 开店选址的 10 个绝招 一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和。一旦决定开店，必须对所选地点作 全面的考察，了解该区人口密度、人缘等等。开店选址是很讲究的，一般应该掌握以下 10 个绝招： 1. 交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过 20 分钟的路程内的街道 设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。 2. 接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机 关附近，这一方面可
4、吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。 3. 选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾 客，并使其更具发展潜力。 4. 要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力 去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。 5. 选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某 类商品的“集中市场” ，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地 段或街区，则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。 3 6. 根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同
5、。 有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合 开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些 的地方。 7. 要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在 它的旁边。与超市、商厦、饭店、24 小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、 邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门 店和公共场所相邻。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳” 、 “肯德基”的 周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开 店，不仅可省去考察场地的时间和精
6、力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。 8. 位于商业中心街道。东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝东， 尽可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在坡路上开店不可取；路 面与店铺地面高低不能太悬殊。 9. 要选择有广告空间的早教中心。有的早教中心没有独立门面，店门前自然就失 去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。 10. 选择由冷变热的区位。与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不 远的将来由冷变热、目前未被看好的街道或市区。 开店选址技巧全攻略 一些正在寻找开店地址的朋友，总是抱怨找不到好的店址。其实，这是一种误解， 店址不一定要
7、在繁华地段，也不一定要在人口聚集的地方，只是根据你选择的行业，在 充分考虑顾客的基础上，再合理地寻找开店地址，就能让你事半功倍。 4 一、慧眼识好址： 多调查、少吃亏 我们在寻找一个好店址时，单纯的技巧是不管用的。即使看再多的书，在脑海里或 纸上设计再多的方案也无济于事。只有亲自跑到大街小巷去，多看，多问，才会找到适 合你开店的好店址。 作市场调查是比较辛苦的，但做生意本来就是件辛苦事，特别是刚刚进入这个行业 时。选址这么一件头等大事，如果你连实地考察找早教中心都不愿意做，那么你以后的 经营肯定做不好。市场调查既可以弄清楚店址的具体位置，还能调查诸如周围环境、客 流量多少，店址是否具有发展潜力
8、等问题。盲目选择店址造成失败既令人惋惜，也是难 被人原谅的。 多调查是选择店址的最好方法，但光跑光看还不行，还要记得把你的嘴巴带上，顺 便问问附近商店的经营或其他与经营无关的情况，有时还会得到意想不到的收获。 眼光放远些 选择一个好店面固然重要，但并不代表创业者和经营者就可以一劳永逸。店址还会 受到很多因素的影响，诸如政府的举措等等。如有些商店处于闹市区，暂时看来生意很 好，但有时也会有难以预料的事情发生，如修建立交桥、拓宽马路等等，对商店的经营 影响很大。 虽然我们说，没有绝对的好店址，也没有绝对的坏店址，但在实践中，有很多经验 还是可以供我们的客户在选择店址时参考。店址的好坏主要取决于地理
9、位置，具有以下 条件的基本上可以说是个好店址，如果具有其中两条以上，也极有可能是优秀的店址。 1.商业活动频度高的地区 这类地区商业活动频繁把商店设在这样的地区，营业额必然高。这就是所谓寸土寸 金的地方，有实力的经营者一般都会重金以求。相反，如果商店开在人迹罕至的地方， 5 营业额难以提高租金再便宜也缺乏经营价值。 2.客流量较多的街道 商店处在客流量最高的街道上，受客流量通行速度影响最大。可使多数人就近买 到需要的商品。需要注意的是，客流量指的是步行者而不是那些乘车经过者。 3.接近人们聚集的场所 火车站、码头等交通场所，公园、影剧院等娱乐休闲场所，大商店、大机关单位等 等的附近，都是开设商
10、店的良好店址。这些地方都可能有较多的人群聚集。只要有人， 就会有消费需求，也就有商业机会。 4.交通便利的地区 旅客上车、下车人最多的车站，或者在几个主要车站的附近。也可以在顾客步行不 超过 20 分钟的路程内的街道上设店。 在选择具体的店址时，照搬教条是不可取的，即使再旺的繁华地段，也会有死角， 所以，在选择时一定要注重亲自调查。 选址技巧 开店创业首先要知道选址的重要性，选址在很大程度上决定了开店的成败。开店选 址要注意下面的一些技巧。 1.好店址高租金 我们常说寸土寸金。做生意选地址就是这样的，好地址通常都是高租金。 很多小生意都依靠店址的好坏，越是大众生意，就越要舍得在店址上投资在那些
11、高店租 的繁华地带，你不要惧怕那里的高店租。在通常情况下，只要你的经营方向、经营策略、 选择的货源没有问题，在这些地方往往是高投入高回报。当然，在投资前你必须认真分 析选择这个店址、投入这笔资金能带来多大的效益，你所要在此销售的商品的利润空间 是不是够大。 6 开店创业首先要明白好店址的重要性，不要被寸土寸金的高店租吓跑。有些创业者 存在一种错误的意识：宁愿往店里多投资，也不愿意交高租金。但是，好码头虽然寸土 寸金，但正常情况下你赚的钱总会大大超过租金。因为好店面的高租金并不是一两天形 成的，也不是房东可以任意抬高的，它是房东和租金在长期利润分成较量中形成的。 2.路口店的利弊 紧邻主干道，多
12、路公交车设点在楼下，至市中心仅几分钟车程，交通极其便利 在以前，不少商店都以紧靠大马路、主干道为一大卖点。而头家亦因贪其方便，对些紧 邻巷子道旁的商店颇为垂青，这种情况一度令不少临街商店得宠。 但是，大马路黄金地段也可能成为商店经营的死穴。首先，随着车流量的不断增大， 紧邻大马路或主干道而带来的噪声、废气污染，与绿色、生态、环保、健康的流行居住 趋势背道而驰。这是路边店的最大致命伤。其次，路边店由于受市政规划不确定因素的 影响，遭受拆迁等的未来风险要大得多。政府对城市改造、规划的不断深入，越来越多 的道路会面临着拓建、改造的可能。在这种情况下，最容易受影响的无疑就是紧贴在马 路边的路边店了。
13、3.并非行人越多越兴隆 以为过路人便都是自己的顾客，来往行人越多生意就越兴隆，这种想法是极其错误的。 如果那些来往的行人是带着某种明确目的的人，那么这些店就拉不住这类顾客。一些商 业街的行人就是这样。商业街的行人往往带有很明确的办事目的，恐怕很少有人会冲动 地上馆子进去用餐。相反，游乐街上的行人就不同，他们不是非在什么时候赶到什么地 点，办完什么事情不可。因此，在选择什么样的街道设店时，不但应当考虑来往行人的 数量，而且还应考虑来往行人的性质。 4.繁华地段不一定是好店址 有的地方，表面看来，车水马龙，人流如织，但并不是聚客的地方。这就是在闹市 7 新开店很快就失败，而在小巷开店却生意红火的重
14、要原因。 你所经营的行业与你所选的店址合拍，该店址则为好店址。简言之，只要能使你的 商店生意兴隆的店址，不管商店的位置是在商业中心还是偏僻小巷，都是好店址。因此， 你在开店时，你要考虑你所经营的行业是否适应相关地区人们的需要。 5.拐角的位置较理想 拐角的位置往住是很理想的，它们在两条街的交叉处，可以产生拐角效应。拐角位 置的优点是：可以增加橱窗陈列的面积。两条街道的往来人流汇集于此，有较多的过路 行人光顾；可以通过两个以上的入口以缓和人流的拥挤。 由于商店位置面临两条街，选择哪一面作为自己商店的正门，则成为一个十分重要 的问题。一般的做法是，选择交通流量大的街道作为商店的正门，即店面；而交通
15、流量 小的街道一面则作为侧门。 6.同行密集生意好 同行密集客自来，这是经商古训。人流吸引人流，商业吸引商业，生意大家做，才能 造成一方繁荣的景象。随着时代的发展，商业经营形式在发生着变化，也提升着档次。 在商业经营中，在某一些街道或地点，集中经营同一类商品，以其商品品种齐、服务 配套完善为特色，可吸引大量慕名而来的顾客。 如我国一些城市街道出现了一些经营某种商品为主的特色一条街或商品城。这种经 营方法对生产者、消费者都有利，对商品经营者更是适应，市场需要的一种高明的竞争 举措。 二、选址的方法 商店选址调查 选址调查是开好一家店的前提条件。 小故事：杜先生一直想开一家素菜馆，在朋友的介绍下，
16、在一个居民区租了一个店 8 面。开张两个月来，来他店里的客人寥寥无几。原因很简单，素菜馆是一种时尚餐饮， 它的目标顾客是一些素质较高的人群，他们追求时尚，关注健康。而这个居民区里的人 对素食不甚了解，没有这些概念。杜先生在没有作选址调查的情况下就匆忙开店，其失 败在所 难免。所以在开店前作好选址调查至关重要（杜先生目前在原址上改做饰品、服装、鞋 帽等，生意非常的不错） 。 选址调查的要点包括人口数、职业、年龄层次调查，该商店基本设施及竞争店调查， 该商店周围消费习性、生活习惯调查、流动人口调查、商圈未来发展调查等几个方面。 1. 家庭状况 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、
17、收入状况等。如每户 家庭的平均收入和家庭收入的分配，会明显地影响未来商店的销售。而所在地区家庭平 均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。 家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大的影响。比如一个由两口之家组成的年 轻人家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)， 其消费需求则几乎是以孩子为核心的。 家庭成员的年龄状况也会对商品有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购 买保健品、健身用品、营养食品等，而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2. 人口密度 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。人口密度越高，则 选址
18、商店的规模可相应扩大。计算人口密度，可通过计算白天人口来实现，即户籍中除 去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部 分随机的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校等地。对白天人口多的地区，应在分析其 9 消费需求特点的基础上进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。 人口密度高的地区，到商业设施的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区 吸引力低，且顾客光临的次数也少。 3.潜在顾客的数量 所有的人都是消费者，很自然也是商店的顾客。你在选择店址时必须了解当地的人 口总数、人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等。 人来
19、人往的地方，当然是设店的有利地方，但并非人多的地方就适合开店，还要分 析一下哪些人来往，客流规律如何。 首先要了解过往行人的年龄和性别，比如有些过路者是儿童，则他们可能是快餐 店的顾客，但不会是服装店的顾客；其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少时间；再次 要了解行人来往的目的及停留的时间。 4.行人去向 开店选址，来往的客流量不可否认是一个重要因素。但是，这些往来顾客的去向也 应是一个非常值得研究的问题。 即使是同一个人，由于每次上街的目的不同，情况也就大不一样。例如，买必需 品与买奢侈品的情形，就完全不同。 店前经过的行人，有去百货店买东西的，有去戏院看戏的，开店的时候，应该根据 人们去向的差
20、异，选择适当的店址。 5.交通地理条件 早教中心附近的交通状况，会在很大程度上影响着生意的好坏，因此一般的开店地 点，都会考虑上、下班路线，特别是住宅区。上班与下班时间，两旁的人、车流，呈现 明显的差距。几乎百分之九十的行业，都比较适合开在下班路线上。原因很简单，上班 10 时间大家都忙于工作，只有在下班的时候，才会有空从事采购、饮食等消费行为。 然而，并不是大马路旁边的地点才算是黄金位置，其实由主干道延伸出的巷弄内， 也有许多适合开店的地点。而一般评估巷道内的黄金店面，多使用漏斗理论，指的就是 同一个街口，有数家三角窗商店，消费者通常会在回家的路程中顺道消费。因此，位于 干道转进巷弄的第一家
21、商店，会像漏斗一样，最先吸引消费者入店。理想的黄金地点， 应该是 下班路线右边的地点。 6. 购买力 家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，附近人口收人水平对店 址地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。如长沙西郊某商 厦在选址的时候，就对周围一至两公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家 庭样本 3000 个。经过汇总分析，这 3000 户居民中，人均收入在每月干元左右的约占 50，5001000 元的占 20，1000 1500 元的占 20，人均月收入 500 元以下 的占 10；人均月收入 2000 元以上的约占 10。由此说明，该地区居民大都是工薪
22、族 家庭，属于中等收入水平。 商店在选择店址时，应以处于青年和中年顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多 者居住区域作为优先店址为佳。 7. 竞争程度 如果商店经营的是挑选性不强、购买频率较高的日用商品，在同一地区又有过多 的同行业在恶性竞争，那势必会影响商店的经济效益，除非新设的商店有特殊的经营风 格、能力或不寻常的商品来源，否则很难成功。 当然，在某些环境中，上述情况也并不完全如此，有些行业因同行都集中在一起， 反而会形成一条别具特色的商业街。 11 所以，你在选择经营地点时，要详细了解在该地点附近有多少类似的商店?这些商 店的规模、装修、商品品种、价格及待客态度如何?自己的加入将是增加竞
23、争，还是互相 有利等等。 8. 八年内有何变化 店址的选择要搞清楚城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。有的 地点从当前分析是最佳位置，但随着市场的改造和发展将会出现新的变化而不适合开店； 反之，有些地点从当前来看不理想，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心 区。因此，经营者必须从长考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、 住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。 如在游乐街设店之前，必须事先调查八年之内街道可能发生的变化。在游乐街开设饮 食店需要高额的保证金，而且商店内外装饰所花的费用也很多。 因此，绝对的条件是必须能长期地保持饮食店的繁荣
24、。然而，处在发展中的游乐 街，选定的地点极易发生变化。新建地下街道、发展超高层建筑等等都会给饮食店带来 很大的影响。实际操作中还会产生其他种种情况，而且每次受到的影响对饮食店来说都 是极为严重的，甚至很可能会难以收回投下的本钱。因此，在选择游乐街开店时，必须 仔细调查至少在八年之内可能发生的变化。 商店选址策略 选择商店最佳位置时，既要进行定性分析，又要进行定量测算，还要做好选址工作 的多种有效策略。 1、地理位置细分策略 地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行 细微分析后，对商店位置做出选择的策略。主要可从以下几个方面进行细分： A. 商店选址与路面、地势的
25、关系。一般情况下，商店选址都要考虑所选位置的道路及 12 路面地势情况，因为这会直接影响商店的建筑结构和客流量。通常，商店地面应与道路 处在一个水平面上，这样有利于顾客出入店堂，是比较理想的选择。但在实际选址过程 中，路面地势较好的地段地价都比较高，商家在选择位置时竞争也很激烈，所以，在有 些情况下，商家不得不将商店位置选择在坡路上或路面与商店地面的高度相差很多的地 段上。这种情况，最重要的就是必须考虑商店的人口、门面、阶梯、招牌的设计等，一 定要方便顾客，并引人注目。 B. 商店选址与地形的关系。 地形、地貌对商店位置的选择的主要影响表现在： 方位情况。方位是指商店坐落的方 向位置，以正门的
26、朝向为标志。方位的选择与商店所处地区气候条件直接相关。以我国 北方城市为例，通常以北为上，所以一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。 走向情况。走向是指商店所选位置顾客流动的方向。比如，我国的交通管理制度规定 人流、车流均靠右行驶，所以人们普遍养成右行的习惯，这样，商店在选择地理位置进 口时就应以右为上。如商店所在地的道路如果是东西走向的，而客流又主要从东边来时， 则以东北路口为最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是从南向北流动时，则以东 南路口为最佳。 交叉路口情况。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般来说在这种交接地，商 店建筑的能见度大，但在选择十字路口的那一侧时，则要认真考察
27、道路两侧，通常要对 每侧的交通流向及流量进行较准确的调查，应选择流量最大的街面作为商店的最佳位置 和早教中心的朝向。如果是三岔路口，最好将商店设在三岔路口的正面，这样早教中心 最显眼；但如果是丁字路口，则将商店设在路口的转角处，效果更佳。 2.潜在商业价值评估策略 潜在商业价值评估是指对拟选开业的商店位置的未来商业发展潜力的分析与评价。 评价商店位置的优劣时，既要分析现在的情况，又要对未来的商业价值进行评估，这是 13 因为一些现在看好的商店位置，随着城市建设的发展可能会由热变冷，而一些以往不引 人注目的地段，也可能在不久的将来会变成繁华闹市。因此，商店在选址时，更应重视 潜在商业价值的评估。
28、对此，可以从以下几个方面进行评价： 所选的商店地址在城区规划中的位置及其商业价值。 是否靠近大型机关、单位、厂矿企业。 未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。 是否有集约效应，即商店建设如果选在商业中心区，虽然使商店面对多个竞 争对手，但因众多商家云集在一条街上，可以满足消费者多方面的需求，因而能够吸引 更多的顾客前来购物，从而产生商业集约效应。所以成行成市的商业街，也是商店选择 位置需重点考虑的目标。 3、出奇制胜策略 商店选址时既需要进行科学的考察分析，同时又应该将它看成一种艺术。经营者有 敏锐的洞察力，善于捕捉市场商机，用出奇制胜的策略，与众不同的眼光来选择商店位 置，常常会得到意想
29、不到的收获。如全美洲最大的零售企业沃尔玛联合商店的总经理萨 姆?沃尔就是采用人弃我取的反向操作策略，把大型折价商店迁到不被一般商家重视的乡 村和小城镇去。因为那里的市场尚未被开发，有很大潜力，同时又可回避城区商业日益 激烈的竞争。 小故事：新加坡著名华商董俊竞创建的诗家董百货集团，在商店选址问题上，力排 众议，选择一块人们普遍认为风水不好又面对坟场的地段作店址。后来这块地方很快成 为商家云集的地方，成为世界上租金最昂贵的地段之一。董俊竞之所以不信风水选这块 地作店址，主要是他注意到每天都有不少外国人通过这里到城里去，这里有可能发展为 交通要道。 4、配合所选行业 14 营业地点的选择与营业内容
30、及潜在客户群息息相关，各行各业都有不同的特点和消 费对象，黄金地段并不就是惟一的选择，有的商店开在闹市区生意还不如开在相对偏僻 一些的特定区域，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好； 又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以，一定要根据不同的 经营行业和项目来确定最佳的开店地点。下面这些意见可供参考，读者在实际运用时当 可触类旁通： 车站附近：小吃店、副食品店、特产商品店、旅馆、饰品店、共享电话亭、物品寄存处 等； 文教区：书店、文具用品店、鲜花礼品店、饰品店、洗衣房、录像厅、照相馆等； 居民住宅小区：米店、杂货店、发廊、报刊亭、裁缝店、托儿所、送水站、
31、水果铺、饰 品店等； 三类地段店面：洗车行、摩托车修理行、汽配商店、废品回收站、化工建材商行等。 从上面我们可以看出，要选择合适的早教中心，并不是越热闹的地方越好，关键是根据 行业来选择。 5、专家咨询策略 对于较大型商业的投资来说，商店位置的选择是重要战略决策。为避免重大损失， 经营者应请有关专家进行咨询，对所选择的商店位置进行调查研究和系统分析，如对交 通流量、人口与消费状况、竞争对手等情况逐一摸底分析，综合评价优劣，再做出选择， 使商店地址的选择具有科学性。 评估店址好坏，周围情况也是必须加以考虑的。有的商店虽然开在区域干道旁边， 但干道两边有栅栏，使生意大受影响。因此在选择临街铺面时，
32、对有车道和人行道的街 道，要注意街道宽度为 25 米左右（或人行道宽度在 5-10 米）最易形成人气。这样的宽 度，车辆行驶时视线很自然能扫到街两边的铺面，行人在街道边行走，也能很自然地进 15 入商店，如果街道过宽有时反而聚不起人气。 还有一种街道是车道、自行车和人行道分别被隔开，这种方式形成了一种封闭交通， 对开设早教中心不太有利。一般来讲，凡居民较集中的地方都可以建立商店。 选择店址还必须观察行人来店的目的，是匆匆过路，还是溜达消遣，同一地点很可 能白天人如潮涌，晚间却空无一人，所以要日夜观察，如果看到人多，不深究行人的目 的(比如有很多人经过此地只是换车) 就贸然开店，很可能会导致失败
33、。 商店选址的原则 商店选址要遵循下面几个原则： 原则一：方便顾客购物 满足顾客需求是商店经营的宗旨，因此商店位置的确定，必须首先考虑方便顾客 购物，为此商店要符合以下条件： A. 交通便利。车站附近，是过往乘客的集中地段，人群流动性强，流动量大。如 果是几个车站交汇点，则该地段的商业价值更高。商店店址如选择在这类地区就能给顾 客提供便利购物的条件。 B. 靠近人群聚集的插所，可方便顾客随机购物，如影剧院、商业街、公园名胜、 娱乐、旅游地区等，这些地方可以使顾客享受到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的 便利，是商店开业的最佳地点选择。但此种地段属经商的黄金之地，寸土寸金，地价高 费用大，竞争性
34、也强。因而虽然商业效益好，但并非适合所有商店经营，一般只适合大 型 综合商店或有鲜明个性的专业商店的发展。 C. 人口居住稠密区或机关单位集中的地区。这类地段人口密度大，且距离较近， 顾客购物省时省力比较方便。商店地址如选在这类地段，会对顾客有较大吸引力，很容 易培养忠实消费者群。 16 D. 符合客流规律和流向的人群集散地段。这类地段适合顾客的生活习惯，自然形 成市场，所以能够进入商店购物的顾客人数多，客流量大。 原则二：有利于商店开拓发展 商店选址的最终目的是要取得经营的成功，因此要着重从以下几个方面来考虑如何 便利经营： A. 提高市场占有率和覆盖率，以利商店长期发展。商店选址时不仅要分
35、析当前的 市场形势；而且要从长远的角度去考虑是否有利于扩充规模，如有利于提高市场占有率 和覆盖率，船在不断增强自身实力的基础上开拓市场。 B. 有利于形成综合服务功能，发挥特色。不同行业的商业网点设置，对地域的要 求也有所不同。商店在选址时，必须综合考虑行业特点、消费心理及消费者行为等因素， 谨慎地确定网点所在地点。尤其是大型百货类综合商店更应综合、全面地考虑该区域和 各种商业服务的功能，创立本商店的特色和优势，树立一个良好的形象。 C. 有利于合理组织商品运送。商店选址不仅要注意规模，而且要追求规模效益。 发展现代商业，要求集中进货、集中供货、统一运送，这有利于降低采购成本和运输成 本，合理
36、规划运输路线。因此在商店位置的选择上应尽可能地靠近运输线，这样既能节 约成本，又能及时组织货物的采购与供应，确保经营活动的正常进行。 原则三：有利于获取最大的经济效益 衡量商店位置选择优劣的最重要的标准是经营能否取得好的经济效益。因此，地理 位置的选择一定要有利于经营，才能保证量佳经济效益的取得。 三、租铺要谨慎 接手转租店要谨慎 我们经常在一些小报中，或者商店外面，见到各类商店转租的信息。他们大都打着 旺铺转租的旗号。在选择转租店时，一定不要被这些吸引人的文字迷惑，仔细想想，就 17 不难发现：这家商店的生意不好做，经营者急于脱手。 小故事：有一位想开店的年轻人，经不住广告的诱惑，受让了一家
37、书店。事先几位 朋友都劝他要慎重，他却孤注一掷。结果一败涂地，后来才猛然醒悟，悔不该当初。 有的商店转让时看上去生意红火，其实是虚火。有一老板在某小区门口开办了一家 建材店，他预测该小区居民装修已接近尾声时，就打出了低价转让的招牌。看到他生意 那么红火，一时间许多人纷纷求让。几位老板甚至为这个店面争得不可开交。经过激烈 角逐，最终名花有主，低价转让实际上成了高价卖出，仅转让费的利益，就相当于平时 开店好几个月的利润。毋庸置疑，吃大亏的当然是那些受让者。 当然，也有一部分店面，确实是店主迫于客观原因才转让的。但到底是虚火还是红 火，就需要用你的火眼金睛去洞察了。如果你深谙这一行，有自己独到的经营
38、思路，并 有一定的经济实力为后盾，那么不妨受让商店，使濒临倒闭的商店起死回生，说不定还 真能抱个金娃娃呢。 接手转租店的注意事项： A. 在和转租人谈判时，不要轻易相信转租人生意之外的理由，贸然接手转租店是 极危险的。不管转租人所说的转租理由是什么，你都应设想他们是因为经营失败而转让 的。 B. 找出导致他们经营失败的原因，是行业原因，还是经营失策等等。如果你对接 手这家商店有兴趣，就要通过实际调查分析，从中找出到底是什么因素对经营起了抑制 作用。原因肯定是存在的，通过自己的观察，走访他原来的员工、附近居民及同行，不 难得到实质性的答案。不查明真正导致转租的因素，不加以任何改进，以为接手就可经
39、 营，就指望商店带来利润，多半会重蹈别人的覆辙。如果真的找不到什么原因，不如放 弃。 C. 如果你要整体接手积压货物较多的店，最好核实一下存货的具体价值。这些存货肯 18 定已不具有原来的价值，甚至可能是一文不值的死货，不要以为转租方大降价你就占了 便宜。存货太多，既使流动资金减少，还有可能全部砸在你的手里。到时候极有可能因 贪图小便宜而吃大亏。 D. 如果你确定已经找到原因，不管你改不改变原有的经营行业，你都必须在经营上重 新定位。 当然，我们不能说某一行业是亏损行业，某一行业是赚钱行业。接手转租店也不是 一定会亏，只要你善于经营，在某种程度上，还是能够成功的。 租铺谈判的注意事项 在初步选
40、定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查 分析后，方能决定是否最后定点在这里。这时，你可以从以下几个方面进行考察： 1、早教中心情况调查 小故事：小李子想开一家书店，从别人手里买下了一个店面。这个面积达 30 平方米 的店面在一所高校附近，每天的客流量相当可观，价钱相对来说还比较便宜，一共 3 万 元。小李子以为捡到了便宜，有点得意忘形。他又花了二万多元装修，不久就隆重开张 了。一个月后，政府一纸拆违通知书让他半天没有回过神来。原来，上家通过内部 关系得知店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳。所以，在租买店面之前，一定要对店面的 大背景情况作一番仔细的调查了解，以免上当受骗。
41、 2、房东背景调查 刘仲文在广州打了五年工，有了一点积蓄，很想开家店为自己打工。他叫上几个朋 友，满大街寻找店面，后来还真的让他们找到几家挂着转让字样的店面，便迫不及待地 与之谈判、交付定金甚至租金。其实他的这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的 后遗症。为了开店成功，他们最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者)，对其背景 情况基本了解，觉得可靠后再和他谈判。一般最好直接与真正的房东谈，如果房东表示 19 已将承包权出租，不愿再插手时，那你再和现在的店主谈判也不迟。还有一点很重要， 你一旦谈判成功，要注意让房东把以前的租赁人姓名改成你的姓名。 3、房租价位谈判 房租对每一个开店的人来说，
42、是最敏感而又最现实的内容。说它敏感，是因为它和 钱挂钩，租金太高会让你负担不起，一分钱一分货，太低又找不到好店面。说它现实， 是因为这是我们不得不面对的问题，除非你不开店，或者自己有店面。而大多数情况下， 我们都得租用店面，那么和房东讨价还价就不得不摆上开店的议事日程。在与房东侃价 前，首先你自己心里要有一个谱，也就是先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须 是：你觉得自己有实力负担得起；在这个价位下，估计有钱可赚；向附近类似的门面打 探一下，价位是否基本一致。在和房东谈判时，根据你设定的最高房租，比较房东抬出 的房租，权衡后进行讨价还价，这样才可以得到合理的价位。 4、在谈判中，缴付房租的方
43、式也是一个很重要的方面。 通常情况下，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些 房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定的利润。如果房东提 到这一点，而你也愿意，双方要把它作为重点来谈判。因为这其中有许多不确定的因素， 处理不当，会引起争议。付款的方式可以按月结算，这样能及时结算，以免拖久了增加 计算难度，而且双方都会满意。有的店面定下的是一年或两年的租金，如果你要续租， 往往要按一定的比率逐年递增。这种情况下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。 如果你有了新的店面或想停租时，就不会损失保证金。 还有的店面是长期租的，一租就是十年二十年。对于这种店面，你
44、要看清楚了，不仅要 调查好政府规划与政策，还要预计这个店面以后的发展潜力。因为从长远看，门面的房 租总体是呈上升趋势的。如果你有足够的资金，同时也看好这个店面，你可以一次性将 房租付清。 20 5、其他条件 与房东谈判，除了谈租金外，还要注意附加条件，这可以使你节省不少开支。有 很多店面出租，都要求支付押金，你在谈判时应尽量说服房东免付押金。一些黄金地段 的店面押金通常很高，虽然这钱最终还是你的，但如果你一直经营下去，这笔钱也就等 于死搁在那儿，对于一个资金紧张的创业者来说，这也是一个不小的包袱，如果谈得好， 完全是有可能卸掉的。 另外，你在租房前对店面现有情况应该了解清楚，如装修状况、设备状
45、况等，然后 通过谈判，最好要求房东在出租前对门面进行基本的整修，拆除原有已经报废无法使用 的设备，对店面的房顶、地板、墙壁尽量作一些维修，添置水电设施等。 别让租金成心病 员工开销、水电费、电话费、税收都是小开销，惟独房租占了大头，让开店创业者 头痛。租金往往会占去月开销一半，所以，租金贵贱直接导致生意成败。 商铺租金在一个老板心中地位特殊，几乎已成为创业者考虑的最重要的因素，但也 绝非是租金贵，生意就一定会做砸。也就是说，只要租金方面的开销不等同于整个生意 的全部支出，那么，这生意还未盖棺定论，仍旧存在咸鱼翻身的可能。 市场永远在变化，中国人尽皆知这句话，足球是圆的，所以，租金的多少也只是一
46、个 相对的概念。有人每月开销几万元，但却大把大把地赚钱；有人每月只需开销 2000 元的 铺面租金，却步履维艰。生意的成败绝非租金多少说了算，创业者要看的是性能价值比。 同样面积的铺面，淮海路上 2 万元是不是要比上海某个不起眼的地方的 2000 元合算? 都说闻香识女人，好的商铺却不一定要通过租金的贵贱来衡量。那么，什么样的商 铺才称得上极品店铺呢?这虽然是相对的，但也可以绝对地讲：能让老板赚钱的商铺就是 好商铺。好商铺往往躲在租金后面，商铺好与不好不只是由租金说了算。 一般来讲，租金越高就代表该商铺的经营价值越高，如果创业者实力非凡，自然应 21 该以高标准来要求自己。那些能喊得起价的商铺
47、当然不是等闲之辈，要么坐拥繁华闹市 口，要么周边有着川流不息的消费群。北京服饰市场的一个小摊位可以几易其手租金却 不断上升，有人甚至愿意每月出几万元来争取一个几平方米的小摊。这样的高价并非事 出无因：淮海路给了它氛围，华亭服饰市场给了它口碑，即使是再小的一个摊位，它也 没有不贵的道理。 但也不是说铺面租金越高就越值得租用，租金上也可能被人做足了文章，到底这家 铺面值不值得投资，创业者必须睁大眼睛看清才行。有些商铺已经被投资者们爆炒了一 遍，一些铺面的租金价格已经相当离谱，就像股价浮在天上的股票，谁碰都等于抱个炸 弹在怀里。 其实，衡量一家铺面值不值主要看其性能价值比，除此之外就需要看经营者自身
48、是 否够聪明了。有一位老板将品牌内衣店开在五角场，每月 135 万元的铺面租金绝非当 地其他铺面可以望其项背，但周老板却仍能从中狠狠赚了一把。 避免租赁合同陷阱 在承租铺面时可能面临许多不可预测的因素，假如出现这些因素而导致铺面无法经 营下去时，如果租户未在合同中约定此时的合同解除权，就得继续支付租金，承受损失。 为避免这类陷阱，铺面租户应争取在铺面租赁合同中载人下列条款：承租方在出现下列 情形之一，无法继续经营时，有权通知出租方终止铺面租赁合同，并不赔偿出租方的损 失；出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形；政府决定拆迁铺面；政府在铺面 前 50 米内、左右两边各 200 米内修路、改路
49、、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为； 承租方因经营不善严重亏损达三个月以上。当然，要进一步避免因上述情形造成的铺面 装修费用的损失，还必须预先调查清楚。 订立商铺租赁合同还须特别注意以下几点法律问题： A. 承租人的主体资格。商铺作为不动产，其出租人必须是商铺的所有权或者使用权人， 22 若是所有权人，应依法取得房地产权证；若是使用权人，应有合法租赁凭证及允许转租 的书面证明。另外，房屋有共有人的，还须经过共有人书面同意。 B. 租赁物的用途。租赁商铺必须确认房)租赁物的用途。租赁商屋用途为商业用房。否 则，无法办理营业执照。 C. 租赁期限。根据合同法214 条的规定，租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年的， 超过部分无效。 D. 转租。因商铺经营风险较大，故在经营状况不佳时，可能会涉及将商铺转租的问题。 出租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中予以明确。若承租人未经出租人同意转租 的，出租人可以解除合同。 E. 装修补偿。首先，出租人与承租人应在租赁合同中明确出租房屋能否装修；其次， 双方应约定，在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后，对装修如何进行处理。在对 装修处理方式未作约定的情况下，若出租方违约，致使租赁合同解除，出租方应赔偿承 租方装修损失；若承
