房地产估价案例分析.doc

1、房地产估价案例分析 一、市场比较法-大厦办公 用房 .2 二、成本法案例仓库 .7 三、收益法评估案例大厦 .9 四、基准地价系数修正法案例解放大道一宗住宅用地 .11 五、机器设备评估案例船舶 .16 一、市场比较法-大厦办公用房 1房地产位置状况 本次评估的对象为银行总行位于上海市浦东新区路号的办 公楼。该楼建筑面积 69,720.566 平方米，土地面积为 1930 平方米，地处陆家嘴 中心区域。 2房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出 让， “土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为 9,975 平方米；上部建筑北幢

2、 69,720.566 平方米，建筑物属银行所有，钢混 结构；估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，委估建筑面积为 69,720.566 平方米。 3房地产概况 委估房地产座落于上海市浦东新区路号；地处陆家嘴金融区内， 估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。 该建筑物为银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼 61,276.486 平方米， 地下为车库，建筑面积 8444.08 平方米（车位 116 个） 。 该楼为钢混结构，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。 建筑物外墙为全玻璃幕墙，内

3、有进口高速电梯 11 部，观光电梯 4 部，货梯 1 部。 进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接 入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地 面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖) ，大堂 挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生 洁具设施齐全。 该大厦紧邻广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海 标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价

4、格类 型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 实例 项目名称 地址 标价 A 新上海国际大厦 浦东南路 360 号 $2,800 B 华能联合大厦 银城东路 139 号 $2,800 C 证券大厦 浦东南路 528 号 $3,000 B.比较因素条件表 比较因素条件表 物业名称 因素情况 待估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 名 称 银行大厦 新上海国际大厦 华能联合大厦 证券大厦 物业名称 待估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 因素情况 坐落位置 路号 浦东南路 360 号 银城东路 139 号 浦东南路 528 号 所处地区 浦东新区陆家嘴金 融区 浦东新区

5、陆家嘴金 融区 浦东新区陆家嘴金融 区 浦东新区陆家嘴金 融区 建筑用途 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 单价 待估 22,480 22,480 24,090 交易日期 2004 年 6 月 30 日 2004 年 8 月 2004 年 7 月 2004 年 7 月 商业繁华度 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 交通条件 有地铁和多条公交 线路 有地铁和多条公交 线路 有地铁和多条公交线 路 有地铁和多条公交 线路 公共服务设施 陆家嘴金融区内， 公共服务设施齐全。 陆家嘴金融区内， 公共服务设施齐全。 陆家嘴金融区内，公 共服务设施齐全。 陆家嘴

6、金融区内， 公共服务设施齐全。 自然条件 优 优 优 优 社会环境 优 优 优 优 地区性不动产 销售状况 优 优 优 优 环境卫生及景 观 好 好 好 好 区 域 因 素 市政设施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混 部位 整幢 整幢 整幢 整幢 装饰装修情况 外墙全玻璃幕墙， 内装修到公共部位。 办公房内为轻钢龙 骨吊顶，木地板， 轻质隔断。 外墙花岗岩，玻璃 幕墙，内装修到公 共部位。办公房内 为毛坯 外墙花岗岩，玻璃幕 墙，内装修到公共部 位。办公房内为毛坯。 外墙全玻璃幕墙， 内装修到公共部位。 办公房内为轻钢龙 骨吊顶，木地板， 轻质隔断 设施

7、状况 进口电梯，中央空 调，消防报警、自 动喷淋，水电到位， 电话进户。 进口电梯，中央空 调，消防报警、自 动喷淋，水电到位， 电话进户。 进口电梯，中央空调， 消防报警、自动喷淋， 水电到位，电话进户。 进口电梯，中央空 调，消防报警、自 动喷淋，水电到位， 电话进户。 平面布局 好 好 好 好 临路状况 一面临主干道。 一面临主干道。 一面临主干道。 一面临主干道。 个 别 因 素 物业管理 好 好 好 好 C.交易情况修正 评估比较对象表 实例 项目名称 地址 标价 价格修正后 A 新上海国际大厦 浦东南路 360 号 $2,800 ￥22,480 B 华能联合大厦 银城东路 139

8、号 $2,800 ￥22,480 C 证券大厦 浦东南路 528 号 $3,000 ￥24,090 因可比实例都是美元标价，按 1 美元8.27 元人民币换算。 因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取 1.03。 D.交易时间修正 因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因 此修正系数 1.00。 E.因素修正( 详见下表 ) 比较因素修正表 物 业 名 称 待估物业 实例一 实例二 实例三 比 较 因 素 交通银行大厦 新上海国际大厦 华能联合大厦 证券大厦 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 交易单价（元/平米）

9、 待估 22480 22480 24090 座 落 位 置 银城中路 188 号 浦东南路 360 号 银城东路 139 号 浦东南路 528 号 交 易 日 期 2004.6.30 100 2004.8 100 2004.7 100 2004.7 100 区域繁华程度 繁华 100 繁华 100 繁华 100 繁华 100 距城市主要商服 中心距离 近 100 近 100 近 100 近 100 道路状况 优 100 优 100 优 100 优 100 交通便捷度 优 100 优 100 优 100 优 100 区 域 因 素 交通受制情况 无 100 无 100 无 100 无 100 物

10、 业 名 称 待估物业 实例一 实例二 实例三 比 较 因 素 交通银行大厦 新上海国际大厦 华能联合大厦 证券大厦 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 距车站港口的距 离 近 100 近 100 近 100 近 100 城市基础设施 七通一平 100 七通一平 100 七通一平 100 七通一平 100 社会公共服务设 施 齐全 100 齐全 100 齐全 100 齐全 100 社会人文环境条 件 优 100 优 100 优 100 优 100 环境质量 优 100 优 100 优 100 优 100 自然环境条件 优 100 优 100 优 100 优 100

11、景观 优 100 优 100 优 100 优 100 城市规划限制 相似 100 相似 100 相似 100 相似 100 不动产销售状况 优 100 优 100 优 100 优 100 区域因素小计 1 1 1 1 临街状况 优 100 优 100 优 100 优 100 建筑面积 大 100 大 100 大 100 大 100 层高 3.8m 100 3.8m 100 3.8m 100 3.8m 100 内部结构的合理 性 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 物业朝向、层数 较好 100 好 102 较好 100 较好 100 建筑结构 钢混 100 钢混 100 钢混

12、 100 钢 101 日照、通风程度 相似 100 相似 100 相似 100 相似 100 装修状况 高档装修 100 外装修高档， 内装修毛坯 96 外装修高档， 内装修毛坯 96 高档装修 100 设备标准及状况 高 100 高 100 高 100 高 100 新旧程度 新 100 新 100 新 100 新 100 物业管理 好 100 好 100 好 100 好 100 绿化环保程度 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 特别因素 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 个 别 因 素 个别因素小计 1 1.0204 1.0417 0.9901 比准

13、价格(单价) 23400(取整) 22939 23417 23852 评估价格(总价) 1,444,286,755.00 经过上述各种修正后，评估比准价格如下： A22939（元/平方米) B 23417(元/平方米) C 23852 (元/平方米) 取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即： 地上建筑物评估单价（22939+23417+23852 ）/3 23400(元/平方米)(取整) 二、成本法案例办公楼 办公楼产权属武汉*有限公司，建于 1984 年，共 2 层，砖混结构，建筑 面积 551.88 平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木 门窗，地面水磨石，走道

14、铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。 1综合造价 办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于 2001 年 10 月发布的文件（武建造预字200128 号）中公布的第四期工程造价信息， 选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为 602.32 元/平方米，评估 对象基准日为 2001 年 12 月 31 日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间 人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。以下为典 型工程与评估对象的建筑技术特征一览表： 技 术 特 征 典 型 工 程 评 估 对 象 建 筑 结 构 砖 混 结 构 ， 240mm厚 砖 墙 ， 预 应 力 钢

15、筋 砼 板 砖 混 结 构 ， 240mm厚 砖 墙 、 结 构 稍 差 层 数 7 2 建 筑 外 形 长 方 形 长 方 形 层 高 3米 3米 装 修 外 墙 水 刷 石 局 部 墙 面 砖 、 内 墙 及 天 棚 混 合 砂 浆 、 铝 合 金 推 拉 窗 、 木 门 、 卷 闸 门 、 水 泥 地 外 墙 水 泥 砂 浆 、 内 墙 及 天 棚 喷 涂 、 木 门 窗 、 水 磨 石 地 面 附 属 设 备 水 、 电 、 卫 水 、 电 稍 差 采 光 、 通 风 良 好 稍 差 依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字200128 号）并参考“ 资产评估常用数据与参数手册”第

16、二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型 工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表： 技 术 特 征 典 型 工 程 评 估 对 象 建 筑 结 构 101 100 层 数 96 100 建 筑 外 形 100 100 层 高 100 100 建 筑 装 修 105 100 附 属 设 备 105 100 采 光 、 通 风 101 100 经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为： 602.32100/101100/96100/100100/100100/105100/100100/1 05100/101=557.8(元/平方米) 综合造价=557.8551.88= 3

17、07,838.66（元） 2前期及其他费用（ 5.16） （1）按工程比例收取： 勘察设计费（依据原国家物价局、建设部1992价费字 375 号文，按建安 工程造价的 2.55%计算） ； 城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字1992232 号文，按建 安工程造价的 0.04%计算） ； 标底审查费（依据鄂价费字1992232 号文，按建安工程造价的 0.1%计算） ； 工程质量监督费（依据武政199720 号文，按建安工程造价的 0.18%计算） ； 工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部1992价费字 479 号文，按 建安工程造价的 2.6%计算） 。 安全监督费（鄂财综发【1

18、997】269 号文，按建安工程造价的 0.08计算） 。 工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65 号文，按建安工程造价的 0.06） 。 小计：557.85.6131.29 元/平方米 （2）按建筑面积计取（ 20.25 元/平方米） 人防易地建设费（依据武政199720 号文，14 元/平方米） 城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府199720 号文，5 元/平方米） 白蚁防治费（依据鄂价费字1992232 号文， 1.2 元/ 平方米） 抗震审查费（依据鄂价房地字19939 号文，0.05 元/平方米） 。 前期及其它费用小计：51.54 元/ 平方米 3资金成本 按工程建设正

19、常投资情况，建设期为 1 年，利息率取评估基准日的一年期 固定资产贷款利率 5.85%。故资金成本为： （557.8+51.54）5.85%11/2 =17.82（元/ 平方米） 4重置成本合计 单方造价为 557.8+51.54+17.82627 元/平方米 投资利润及销售税费合计按成本价的 18%计取， 重置成本为 627 元/ 平方米（118）551.88 平方米408,313.94 元 5成新率确定 (1)使用年限法 理论成新率1（1残值率）（已使用年限耐用年限） 式中: 残值率依据房地产估价规范提供的参考值,砖混结构为 2。 已使用年限为 17 年，耐用年限为 50 年。 理论成新率

20、1（12）（1750）66.68 （2）打分法 评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有 少量裂缝、空鼓，外装修稍好。按原城乡建设环境保护部制订的房屋完损等 级评定标准 ，现场勘察后打分为： 项 目 标准分 评定 评分 合 计 完损等级 基础 16-20 有承载力、稍有不均匀沉降、但稳定 18 承重构件 16-20 有轻微变形、细小裂缝 18 非承重构件 10-20 稍有裂缝、破损 10 屋面 13-16 稍有渗漏 14 结构 部分 楼地面 10-12 稍有磨损、裂缝 10 70 门窗 16-20 基本灵活、少量变形 18 装修 外粉 13-16 稍有裂缝、风化 14

21、68 基 本 尚 好 内粉 13-16 稍有裂缝、风化 13 顶棚 13-16 无明显变形、稍有裂缝 13部分 细木装修 10-12 稍有破损 10 水卫 25-32 基本尚可 25 电照 16-20 线路、照明装置基本尚好、无漏电 18 设备 部分 其他 22-28 基本正常使用 22 65 完好分值率结构部分合计得分结构部分权重装修部分合计得分装修 部分权重设备部分合计得分设备部分权重 700.60680.20650.2069.2 （3）成新率的确定 成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋 的成新率，理论成新率权重取 30%，完好分值率取 70%。 成新率66.6

22、80.369.20.768（取整） 6评估值计算 评估值重置成本 成新率 408,313.9468277,653.48 （元） 三、收益法评估案例大厦 建筑面积 26800 平方米。 1、年租金收入 根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、 了解，确定估价对象月租金为 80 元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租 金水平相当） ，空置率取 5%。则估价对象年租金收入为： 802680012（ 15%）10-4=2444.16 （万元） 2、年费用 （1）维修费 估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取 1000 元/平方米， 耐用年限为 60 年，残值率为 0

23、，维修费用取折旧费的 80%。 1000（10）26800/6080% 10-4=35.73（万元） （2）年管理费用 按年租金收入的 3%计算 2444.163%=73.32（万元） （3）房产税 按年租金收入的 12%计算 2444.1612%=293.30（万元） （4）保险费 取房屋重置价格的 2 100022680010-4=5.36（万元） 年费用合计：407.71 万元 3、资本化率的确定 采用公式：资本化率=安全利率+ 风险调整值 以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存 款利率 1.98%，风险调整值取 6%。 资本化率=1.98%6%=7.98% 4

24、、尚可使用年限的确定 估价对象为综合用地最高使用年限为 50 年，于 1995 年取得土地使用权， 故尚可使用年限为 43 年。 5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格： V=（2444.16407.71）/7.9811/（17.98%） 43= 24579.47（万元） 6、应交纳的国有土地使用权出让金 估价对象应补交的国有土地使用权出让金为 321.60 万元。 7、估价对象收益价格 24579.47321.60=24257.87（万元） 四、基准地价系数修正法案例解放大道一宗住 宅用地 （1）基本概况 本次估价对象宗地位于江岸区解放大道号大厦的一宗住宅用 地，处于武汉市住宅用地 II

25、级地段，本次评估参照武汉市住宅用地 II 级 4033 元/ 平方米，采用基准地价系数修正法进行评估。 表 (1) 住 宅 用 地 基 准 地 价 表 单 位 ： 元 / 级 别 级 别 价 5848 4033 2853 2039 1410 1045 877 （2）待估宗地区位条件说明表和修正系数表 本次评估宗地为住宅级，在估价过程中，按照基准地价标准，使用了 级住宅用地地价区位因素修正系数指数说明表和修正系数表详见表(2)、表(3)。 表（2） 级住宅用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表 因 素 因 子 优 较 优 一 般 较 劣 劣 排 水 状 况 ( ) 95 85，95) 75，85

26、) 60，75) 60 距 大 学 距 离 (米 ) 1000 (1000,2500 (2500,4000 (4000,6000 6000 距 中 学 距 离 (米 ) 250 (250,350 (350,550 (550,800 800 距 小 学 距 离 (米 ) 250 (250,350 (350,550 (550,800 800 基 础 公 用 设 施 状 况 距 幼 儿 园 距 离 (米 ) 200 (200,300 (300,400 (400,500 500 距 超 市 距 离 (米 ) 200 (200,300 (300,400 (400,500 500 距 医 院 距 离 (米

27、 ) 300 (300,600 (600,900 (900,1200 1200 距 文 体 场 所 距 离 (米 ) 200 (200,400 (400,700 (700,900 900 距 金 融 网 点 距 离 (米 ) 200 (200,400 (400,700 (700,900 900 距 公 园 距 离 (米 ) 300 (300,550 (550,900 (900,1200 1200 临 街 道 路 状 况 混合型主 干道 生活型主干道 生活次干道或 交通型主干道 交通型次干道 支路 临 公 交 站 点 状 况 (条 ) 30 25,30) 17,25) 9,17) 2300 交

28、通 条 件 距 火 车 站 距 离 (米 ) 4000 (4000,5000 (5000,6000 (6000,7000 7000 大 气 环 境 无污染 基本无污染 轻度污染 污染较重 严重污染 声 环 境 (分 贝 ) 20 (20, 40 (40, 60 (60, 80 80 以上 水 环 境 I 类水域 II 类水域 III 类水域 IV 类水域 V 类及 视 觉 环 境 好 较好 一般 较差 差 人 文 环 境 视野开阔 视野比较开阔 视野一般 视野不太开阔 视野狭窄 环 境 状 况 绿 地 覆 盖 率 程 度 ( ) 45 35，45 25，35) 15，25) 25 距 市 级

29、商 服 中 心 距 离 (米 ) 200 (200,450 (450,750 (750,1000 1000 距 区 级 商 服 中 心 距 离 (米 ) 150 (150,350 (350,600 (600,800 800 距 小 区 级 商 服 中 心 距 离 (米 ) 50 (50,100 (100,200 (200,300 300 距 街 区 级 商 服 中 心 距 离 (米 ) 50 (50,100 (100,200 (200,250 250 商 服 繁 华 度 商 服 网 点 密 度 (个 /公 顷 ) 45 35，45) 25，35) 16，25) 16 客 流 量 (人 /天 K

30、M2) 65000 45000，6500 0) 35000， 4500 0) 25000，3500 0) 25000 人 口 状 况 居 住 人 口 密 度 (人 /KM2) 30000， 11500，3000 0) (9000,11500 4000， 9000 2300 较劣 -0.0073 距 火 车 站 距 离 (米 ) 6500 较劣 -0.0073 大 气 环 境 轻度污染 一般 0 声 环 境 (分 贝 ) (40, 60 一般 0 水 环 境 III 类水域 较优 0.0056 视 觉 环 境 较好 较好 0.0051 人 文 环 境 视野比较开阔 较好 0.0072 环 境 状

31、 况 绿 地 覆 盖 率 程 度 ( ) 15，25) 较劣 -0.0083 距 市 级 商 服 中 心 距 离 (米 ) 200 优 0.0112 距 区 级 商 服 中 心 距 离 (米 ) (150,350 较优 0.0041 距 小 区 级 商 服 中 心 距 离 (米 ) (100,200 一般 0 距 街 区 级 商 服 中 心 距 离 (米 ) (100,200 一般 0 商 服 繁 华 度 商 服 网 点 密 度 (个 /公 顷 ) 25，35) 一般 0 客 流 量 (人 /天 KM2) 45000，65000) 较优 0.004人 口 状 况 居 住 人 口 密 度 (人

32、/KM2) 11500，30000) 较优 0.0075 合 计 0.0785 （3）住宅用地容积率修正系数 本次评估估价对象宗地变更规划容积率为 24.21，根据住宅用地容积率修正 系数表，则容积率修正系数确定为 2.6719。 （4）年期修正系数 委估宗地为出让性质用地，根据本次估价目的与设定条件，本次评估根据 国有土地使用权证 ，宗地出让年限为 35.92 年，自领取该宗地的中华人民 共和国国有土地使用证起计算。因此需进行年期修正，根据武汉市基准地价 修正体系采用内插法，35.92 年使用权年限的年期修正系数为 0.9057。 （5）交易期日修正系数 武汉市基准地价基准日距本次评估基准日

33、时间不长，故取交易期日修正系 数为 1.0。 （6）宗地面积状况修正系数 武汉市基准地价修正体系中，有明确的住宅用地宗地面积修正说明表（表 5） 住宅用地宗地面积修正宗数表 指 标 标 准 优 较 优 一 般 较 劣 劣 指 标 标 准 说 明 面 积 适 中 ， 对 土 地 利 用 极 为 有 利 面 积 对 土 地 利 用 较 为 有 利 面 积 对 土 地 利 用 无 不 良 影 响 面 积 较 小 ， 对 土 地 利 用 一 定 影 响 面 积 过 小 ， 对 土 地 利 用 产 生 严 重 影 响 修 正 系 数 1.06 1.03 1 0.97 0.94 结合待估宗地的具体情况，确

34、定宗地面积系数修正系数为 1.0。 （7）宗地形状修正系数 武汉市基准地价修正体系中，有明确的商业用地形状修正系数表（表 6） 住宅用地宗地形状修正宗数表 指 标 标 准 优 较 优 一 般 较 劣 劣 指 标 标 准 说 明 形 状 规 则 ， 对 土 地 利 用 极 为 有 利 形 状 对 土 地 利 用 较 为 有 利 形 状 对 土 地 利 用 无 不 良 影 响 形 状 不 规 则 ， 对 土 地 利 用 有 一 定 影 响 形 状 较 差 ， 对 土 地 利 用 产 生 严 重 影 响 修 正 系 数 1.06 1.03 1 0.97 0.94 结合待估宗地的具体情况，确定宗地面积

35、修正系数为 1.0。 （8）建筑朝向修正系数 指 标 标 准 说 明 南 东 南 、 西 南 东 东 北 、 西 北 北 、 西 修 正 系 数 1.06 1.03 1 0.98 0.96 结合委估宗地建筑物朝向为东南的具体情况，确定宗地临街修正系数为 0.96。 （9）待估宗地地价确定 Pi=P(1K)S =4033(1+0.0785)1.5550.90571.01.01.00.96 =10105.25(元平方米) 即采用基准地价系数修正法评估估价对象宗地在现状规划条件下的地价为 10105.25 元/平方米。 五、机器设备评估案例船舶 根据此次评估的特定目的及委估资产的特点，选择“成本法”

36、为此次评估 的基本方法。计算公式为： 船舶评估值= 重置成本船舶成新率 1、船舶重置成本的确定 船舶重置成本是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与该船舶完全相 同或基本相似的全新状态下的船舶所需花费的全部费用。其计算公式为： 船舶重置成本= 材料费用+ 船舶设备费用+工时费+ 生产专用费+资金成本+税 金+利润 （1）材料费用分为：钢材、焊接材料、涂料、木材、电缆等费用。材料消 耗根据待评估资产的类型、外形尺寸、承重量等参数进行测算，材料单价为评 估基准日材料市场价格，通过查询来确定。 （2）设备费用包括：轮机设备、舾装设备和电器设备等。根据待评估资产 实际设备配置，对于主要设备以市场询价结

37、果计算，对于其他设备，由于无生 产厂家及规格参数信息，以类似船舶配置进行估算。 （3）工时费：工时费为全船总工时量乘以工时单价。全船总工时量取造船 行业平均定额水平，根据被评估对象的实际工时消耗或通过计算取得。总工时 包括船体、轮机、舾装等工程，工时单价取国内船厂平均水平。 （4）生产专用费包括有：船台费、码头费、胎架制造费、起吊费、拖带费、 船舶试验费、水电费等项。按现时水平或造船成本的一定比例计算。 （5）资金成本指资金的时间价值，按照建造期间的金融机构贷款利率计算。 在计算中以造船的预付成本为计提利息基数，贷款利息按基准日金融机构贷款 利率表中相应贷款年利率计，建造期间资金按均匀投入考虑

38、,计息期取船舶建造 周期一半。 （6）船舶税金，按 17增值税率计算计入机动船舶建造成本的附加税费。 （7）利润选用船舶制造业的有关资料，按造船行业一般利润情况，确定其 成本利润率。 2、 船舶成新率的确定 成新率反映被评估资产现行价值与其全新状态重置价值的比率。正常情况 下评估成新率的确定主要以用年限法计算的成新率为船舶基础成新率，再结合 船舶的现实使用状况和维修保养、更新改造等情况，对基础成新率进行修正得 出船舶的成新率。由于评估对象已于 200年月日已于黄海沉没，无法进 行实物查勘，因此本次评估以年限法计算确定成新率，用公式表示为： 尚可使用年限 成新率= 100% 耐用年限 其中耐用年

39、限按交通部关于实施运输船舶强制报废制度的意见(交水发 2001151 号)规定，确定为 33 年。 3、 计算评估值 评估值重置成本成新率 评估过程 1、船舶重置价值的确定 （1）材料费用 船舶制造行业专家根据收集到的船舶图纸和同类型船舶的一般配置，包括 钢材、焊材、辅料、木材、油漆、化工原料等，经测算船体材料费用为 1841.83 万元。 （2）设备类 包括船体设备、轮机设备、主要电气设备、甲板机械设备各类，合计为 1090.31 万元。 （3）舾装件及自制件及备品属具 经测算，该部分的费用合计为 164.55 万元。 （4）工时费 造船总工时量根据造船行业平均定额水平，结合评估对象船形、种

40、类、造 船厂规模，综合确定为 40 万小时，综合工时单价取 13.00 元/时，则： 工时费= 13.00 元/时40 万小时=520 万元 （5）生产专用费 生产专用费包括有船台费、码头费、胎架制造费、起吊费、拖带费、船舶 试验费、水电费等项。 根据评估对象的具体情况，确定生产专用费为 352 万元。 （6）资金成本 银行利率：贷款年利率按基准日 13 年期贷款利率 6.30，假设建造工期 为 14 个月，折合 1.17 年，并假设资金在建造期内均匀投入，则资金成本计算 公式为： 资金成本(1+2+3+4+5) （16.30） n/21 （1841.831090.31164.55520352

41、）（16.30） 1.17/21 144.41 万元 （7）税金 船舶税金，按 17增值税率计算计入机动船舶建造成本的附加税费,按以下 公式估算:增值税金P/1.17（材料费用设备费）/1.1717 其中：P 为船舶重置价格 计算过程见下表： 增值税金(P/1.17-(1841.83+1090.31+164.55)/1.17) 17 =（0.1453P-449.95 ） 万元 （8）利润 船舶利润，机动船舶按造船行业盈利一般水平 3.5计算。 利润（1）+（2）+（3）+ （4）+（5）+（6）+（7） 3.5 =(1841.831090.31164.55520352+144.41+（0.14

42、53P-449.95）) 3.5 =(128.21+0.0051P) 万元 其中：P 为船舶重置价格 (9)船舶重置价值 重置价值材料费用设备费用工时费生产专用费资金成本税金 利润 P(1841.831090.31164.55520352+144.41+（0.1453P-449.95）)+ (128.21+0.0051P) 则“”号轮重置价值 P 为： P4462.44 万元 2、成新率的测算 本次评估以年限法计算确定成新率，用公式表示为： 尚可使用年限 成新率= 100% 耐用年限 其中耐用年限按交通部关于实施运输船舶强制报废制度的意见(交水发 2001151 号)规定，确定为 33 年。 评估对象自 1980 年 5 月建成，至评估基准日已使用 26.9 年,虽在 2006 年 6 月对船体进行了改造，但改造工程量未达船体工程量的 80%、推进系统、锅炉 系统未进行全面更新，因此其尚可使用年限为： 尚可使用年限（3326.9）/33100%6.11 年 成新率尚可使用年限/耐用年限100%6.11/33100% 22.72% 3、评估值计算 根据计算公式，评估对象“”号轮的评估值为： 评估值4462.44 万元22.72%1013.88 万元