1、1 房地产估价风险分析与防范 课程 论文题目：房地产估价 院 系 专 业 班 级 学生姓名 学 号 任课教师 2013 年 6 月 15 日 2 引言：风险是人类历史上长期存在的客观现象。房地产估价活动和其他经济活 动一样具有风险性。但是，房地产估价风险具有其特殊性。在一般经济活动中， 人们所说的风险往往是指效益方面的不确定性，以及由于不确定性的存在使得 经济活动主体的效益不确定。但是，房地产估价是与房地产相关的一项集政策 性、技术性、地域性、时效性为一体的社会中介活动，不仅仅会带来估价机构 和人员的风险，而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险。因此， 充分认识房地产估价的风险成因及
2、风险体系，并积极防范和规避风险，是房地 产估价工作的一个重要内容。 一、房地产估价风险发生源 估价风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的 可能性。这种偏差，即风险的发生源，主要包括三个方面：估价机构和人员。 估价机构和人员法制观念不强、技术水平不高、缺乏执业道德等都会造成评估 值与房地产真实价值的偏离，给经济活动主体以及未来的社会经济稳定埋下隐 患。经济活动主体。经济活动主体包括经济活动中涉及的利益各方，如土地 出让中的国家、土地使用者：房地产交易活动中交易各方；房地产抵押活动中 的抵押人和抵押权人等等。估价技术。在实践中采用的估价方法都是世界通 行的成熟估价方法，但是在
3、具体估价过程中估价人员的技术水平和参数的获取 能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要 靠估价师的主观判断能力更是如此。因此，估价技术也是一个风险源。 二、房地产估价风险体系 房地产估价风险体系由政府面临的房地产估价风险、机构和人员面临的房 地产估价风险以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。 2.1 政府面临的房地产估价风险经济稳定是政府的目标之一，包括经济增长、 价格水平稳定。政府面临的房地产估价风险主要的是房地产估价带来的金融风 险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会引发深重的社会灾难， 给社会经济带来动荡和不安。房地产估价价值过高，不能反映房地产
4、的真实价 值，过高估值的长期或大量的抵押贷款，会给金融机构在未来带来大量的呆坏 账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免地 会受到牵连，影响经济稳定。诸如 20 世纪 80 年代末日本的“泡沫经济”， 1997 年泰国开始的东南亚“金融危机”，无一例外与房地产价值估计过高有着 3 一定的联系。 2.2 估价机构和估价人员面临的房地产估价风险估价机构和估价人员是估价风 险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在这几个方面：技 术风险、政策风险、业务风险、经济风险。 23 经济活动主体面临的房地产估价风险经济活动主体是指与估价对象房地产 在估价目的条件下涉及的
5、利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、 担保人等各方利益，在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府 的利益，房地产估价结果与市场价值的偏差会对他们产生影响。 三、房地产估价风险防范与转移 3.1 政府规范各项政策为确保市场竞争的效率和公平，政府应该通过立法和执 法，规范社会各角色的行为，惩治违法违规行为：为加强服务功能，政府有义 务为社会提供基本的公共产品和信息服务，刨造和维护公开、公平的社会经济 环境。房地产评估行政主管部门及房地产估价师协会是政府和从业机构之间的 桥梁，是房地产评估行业自我管理的实施者，对行业实行监管、惩处违法违规 行为；整合评估业信息资源，为评估机构提供
6、全方位的服务：制定符合实际的 评估业相关的规章、评估标准。同时，要破除行业、地域壁垒，打破评估领域 的垄断，创造公平、公开的市场竞争环境；打破社会公共信息资源独家垄断局 面，真正实现信息资源共享。 32 规范和改善房地产估价师和估价机构管理制度我国实行房地产估价师资格 认证制度、注册制度以及估价机构资质管理和估价机构等级认证制度。为了规 避房地产估价人员和估价机构的风险，应建立房地产估价师等级制度、房地产 估价机构和估价师业绩报告制度。通过房地产估价师考试取得注册房地产估价 师资格的人员是可以从事房地产估价业务的，这些人员只是一个初级资格，必 须在取得资格后在估价机构承担一定的估价业务，方可独
7、立从事估价业务。在 此基础上设置高级房地产估价师和资深房地产估价师，促使估价人员不断学习 和进取，提高自身素质和水平，降低估价风险。建立房地产估价机构和估价师 业绩报告制度，定期向管理部门报告期间的估价业绩，以便管理机构及时掌握 估价机构和估价师的业务状态，并进而了解整个行业的状态。因此，对于符合 条件的准许设立房地产估价机构，这对于降低来自估价机构给估价师带来的经 济利益风险具有积极的意义。也就是说，将我国目前以机构管理为核心的房地 产估价管理延伸为以估价师管理为核心的管理体系。这种体系利于行业有序竞 4 争，并激励估价师提高自身素质。在这种情况下，来自估价机构和估价人员的 风险将会进一步降
8、低。 33 建立和完善估价机构质量保证体系建立和完善估价机质量保证体系就是在 估价机构内部为减少机构面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。 要求该模式从获取估价任务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供 估价产品估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或 方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系， 并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明， 利益明确。从而保证估价机构内部风险最低化。 34 加强和完善房地产估价师后续教育和考核美国和香港这些房地产估价比较 发达的国家和地区非常重视房地产估价师的后续教育和考核工作
9、。规定作为房 地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得 和论文、提交自己完成的估价报告，如果不能完成相应的工作，就会受到行业 协会的处罚，直至取消其执业资格。我国也要求房地产估价师定期接受一定时 间的继续教育，估价师协会和地方房地产估价机构可以定期对估价师进行理论 知识的继续教育培训，也可以对一些专题的估价问题进行讨论和后续教育，如 城市拆迁估价等。加强对房地产估价师继续教育以及强化对房地产估价师的定 期考核，对于降低由于房地产估价人员带来的风险具有极其重要的意义。 四、结论 房地产估价是一项涉及很广的中介活动，对其风险的有效防范和转移可以 促进房地产估价和房地产行业的健康发展。这就要求我们，既要正视房地产评 估的作用，又要看到房地产评估中的风险，进一步规范房地产评估业的发展， 以促进房地产业健康发展，进而推动整个经济社会稳步前进。 参考文献： 1 胡圆圆.房地产估价风险及防范探析 期刊论文.丽水学院学报.2007(08) 2 王宏.房地产估价风险体系与防范 期刊论文.中国乡镇企业会计.2007(09) 3 黄隆规.房地产估价的风险与防范 期刊论文.审计与理财.2008(02) 5 4 李一帆.房地产估价风险的辨识及对策 会议论文. 2005(02) 5 李勇.李伟.陈灿平.房地产估价与房地产金融风险 期刊论文.西南民族大学学报.2005(02)
