1、1 1、被评估房地产 A 是一幢 1000 平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产 A 的土地使用权是在 2004 年 5 月 31 日取得的，出让 年限为法定最高年限。2006 年 5 月底开发建设完工并投入运营，房地产 A 投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期 为 5 年（租期到 2011 年 5 月 31 日结束），租赁合同规定，使用人在 5 年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米 110 元为 基准，每年增加 l0 元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付 违约金 5 万元。评估人员还了
2、解到，评估基准日（2008 年 5 月 31 日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象 A 租金口径一致）保 持在每年每平方米 150 元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前 3 年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递 增 1%，评估基准日 3 年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第 3 年的租金水平上，假设房地产 A 折现率和资本化率均为 l0%。 要求：评估房地产 A 的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。 答案 （1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36 年 （2）现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为 3 年，首先
3、判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009 年：150*（1+1%）-（110+20）*1000=21500 元 2010 年：150*（1+1%） 2-（110+30）*1000=13015 元 2011 年：150*（1+1%） 3-（110+40）*1000=4545.15 元 这些违约多获得的收益现值之和为 21500*（1+10% ） -1+13015*（1+10%） -2+4545.15*（1+10% ） -3=33716.49 元 违约的收益小于违约赔偿金 5 万，所以不能够违约。 （3）现有合同的收益现值 基准日后前三年按照
4、合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。 收益现值（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/ （1+10%）2 150*1000/（1+10% ） 3=346 581.52（元） （4）合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为 客观收益年限40-2-533 年 基准日三年后未来年租金收益=150* （1+1%）3*1000=154 545.15（元） 收益现值=154 545.15*1-1/（1+10% ）33/10%/ （1+10%）3=1 111 126.49（元） （5） 最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.
5、49=1 457 708.01（元） 2、某宗房地产的总价值为 1000 万元，经估测建筑物部分的价值为 600 万元，假定综合的资本化率为 8%，建筑物的资本化率为 10%，则土 地的资本化率为多少？ %510610%8 3、有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地 A、B、C、D 的具体情况如下： 宗地 成交价 交易时间 交易情况 区域因素 个别因素 A 690 2001.8.1 0 +2% -1% B 700 2000.8.1 +7% 0 -2% 2 C 730 2002.8.1 0 -3% -1% D 730 2003.8.1 -5% +3% +8% 上表中成交价的单位
6、为：元/平方米，该城市地价指数如下表： 时间 1999 2000 2001 2002 2003 2004 指数 100 107 110 108 113 115 表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地 与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，回答下列问题: 1.为什么要进行交易情况修正？ 2.在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是 A、B、C、D 中 的哪
7、一个？ 3.根据所提供条件，评估该宗土地 2004 年 8 月 1 日的价值。 （若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值） 解析 1.房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成 往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差 予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种： （1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格 进行交易； （2）
8、交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬 高。 （3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。 （4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。 （5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。 分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。 2.案例修正计算 在上述可比案例中，B 是收购邻近房地产，D 是急于出售房地产。 3.评估结果 案例 C 的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。 因此，待
9、估宗地的评估值为： （714.36+717.47+703）3=711.61（元/平方米） 4、某待开发建设用地，土地面积为 10 000 平方米，土地出让年限为 40 年，于 2006 年 5 月 19 日取得土地使用权，建筑容积率为 2，拟开 3 发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费为 2000 元/平方米，专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008 年 5 月， 评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米 200 元。出租率为 85%，该 类房地产的资本化率为 10%，销售费用为楼价的 3%，销售税费为楼价的
10、 8%，银行年贷款利率 6%，投资利润率为 15%。评估基准日为 2008 年 5 月 19 日。 要求：根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。 答案 计算开发房地产的楼价 =200*12*10000*2*85%*（P/A,10%,38 ）=396 784 080（元） 建筑费=2000*10000*2=40 000 000（元） 专业费=40 000 000*10%=4 000 000（元） 销售费用=396 784 080*3%=11 903 522.4（元） 销售税费=396 784 080*8%=31 742 726.4（元） 利润=（地价+建筑费+专业费）*15%=
11、0.15*地价+6 600 000 利息=地价*（1+6%）2-1+44 000 000*（1+6% ）1-1=0.1236*地价+2 640 000 地价= 396 784 080-44 000 000-43 646 248.8 -0.1236*地价-2 640 000-0.15*地价-6 600 000 地价=299 897 831.2/1.2736=235 472 543.34（元） 单位地价=235 472 543.34/10 000=23 547.25（元） 楼面地价=23 547.25/2=11 773.63（元） 5、待估宗地为一休闲度假村，土地面积 63 773.72 平方米，
12、实际容积率为 0.23，系某市七级综合用地，至评估基准日剩余使用年限为 48 年，基准地价估价期为 2006 年 12 月 1 日，待估宗地评估基准日为 2008 年 12 月 1 日。 （1）基准地价。经查该市公布的基准地价表，七级综合用地基准地价为 750 元/平方米 （2）确定宗地地价修正系数。根据实地查勘，对照市基准地价修正系数表，编制出待估宗地地价修正系数如下表所示。 区位因素 因素说明 修正系数 区域商业区等级 街区级商服中心 -2% 产业聚集规模 一般性零售商服务设施分布 -2%商业繁华条件 距市级商服中心距离 5 千米 -4% 公交便捷度 3 公交车通过 1% 道路通达度 次干
13、道通过 1% 交通管制 混合街道 1% 交通条件 交通配套设施 有地面停车场所 0% 规划条件 土地利用类型 无限制 2% 街面位置 局部临街 -1% 临街道路宽度 20 米 0% 临街宽度 10 米 0% 面积 适中，无影响 0% 形状 基本规则，无影响 0% 工程地质 无不良地质现象 0% 宗地条件 地形 起伏6 容积率地价指数 80 85 92 100 108 115 120 则，容积率修正系数为：80100=0.8 （6）确定待估宗地地价 地价=750 （1-4% ）0.99641.02150.8=586.27 （元/平方米） 6、某房地产的总使用面积为 1 万平方米，以前年度的年租金
14、是 7 元平方米，预计年租金为 7 元平方米。以前每年度的房租损失费为 年租金总收入的 4，预计年房租损失费为年预期租金总收入的 5，房产税为年预期租金总收入的 12，管理费、修缮费为年预期租金 总收入的 6，房屋财产保险费为 0.3 万元年。预计该房地产尚可以使用 10 年。折现率为 12。 要求：（1）求该房地产的年租金总收入。（2）求该房地产的年出租费用。 （3）求该房地产的年纯收益。 （4）计算该房地产的评估值。 答案 解：（ 1）求该房地产的年租金总收入177 万元 （2 ）求该房地产的年出租费用 年房租损失费750.35 万元 年房产税712 0.84 万元 管理费、修缮费760.42 万元 房屋财产保险费0.3 万元 年出租费用合计0.350.840.420.31.91 万元 （3 ）求该房地产的年纯收益 7 1.915.09 万元 （4 ）计算该房地产的评估值5.091-(1+12%) -10/12% 5.095.650228.759518 万元
