1、 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 1 第一部分：本项目各层的经营定位分析 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构 惠州展览，展厅设计制作，广告设计，策划，品牌策划，广告装饰工程，广告设计公 司，企业品牌顾问，形象设计公司，标识，标志，VI，包装设计，整合推广公司，惠州广 告营销策划，企业形象设计，报纸杂志设计，惠州标志设计，文艺活动策划公司，大型促 销，企业宣传活动策划，周年庆典策划，礼仪庆典，房地产楼盘策划，广告策划公司，威 士逊广告，威士逊品牌顾问 威士逊广告成立于 2009 年，几年来凭借对品牌营销、设计、策划的热爱与执着，积累 多年的从业经验，专注、专业于品牌形象的视觉沟
2、通，公司以塑造企业形象，传播品牌理 念为己任，业务范围涉及 VI 设计、包装设计、画册设计、销售终端设计、网页设计、品 牌整合推广等方面。集整合传播策略、品牌管理、广告创意与设计、策划执行为一体，专 业水准精良，由业内资深设计策略团队组建，向客户提供高水准、专业化全案代理服务。 公司拥有一支经验丰富、创意独到、尽职尽责、团结协作的服务团队，已为众多知名 品牌提供了整合推广代理服务，在业界树立了良好的信誉。我们秉承“资源整合，多方互 动”的经营理念；致力于高端推广市场，为企业创造优秀品牌，通过对品牌设计策划的长 期研究和实战，掌握了大量在市场营销中的策略和技巧，我们站在品牌策划的高端利用正 确有
3、效的创意思维，达到企业及产品自我营销的目的。从客户的角度出发，着力于引导并 开发人类的商业创新思考能力，并做出不懈努力与大胆尝试。许多年以后，您将领会到： 所有的伟大商业创意都是如此地显而易见。而我们，正是帮助您在商业领域获得突破性进 展的并行好友。 威士逊深知策略制造畅销之道，摒弃了大多数设计公司毫无目的地为设计而设计的做 法，在专业策略指导下，从客户需要出发，结合市场，科学分析，使设计有的放矢，帮助 企业和产品从硝烟弥漫的商战中脱颖而出。 威士逊运用国际化的设计观和实务运作帮助客户持续提升品牌和业绩，从政府机构到 企业单位，从房地产业到装饰界，从汽车汽配到餐饮娱乐，从机械电子到 IT 洗化
4、，从家用 消费到物流公益，得到了绝大数客户以及行业人士的认同。先后为广大客户提供一系列广 告事务的策划及执行，深受客户的好评。 在广告设计策划中，我们作为为专业顾问型公司，一直以来我们创作有效的广告，而 非拘泥于美丽的作品，因此，将企业的市场定位、形象、行销策略有效转换成系统化的视 觉感受，并藉由适切的传达媒介释放讯息，是我们秉持的经营理念！透过完善的沟通，来 表达具体的创意目的和广告效果，是我们坚持的服务原则，我们将以对视觉设计、规划这 项工作得热忱与执着，为企业创造新形象，新契机。 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 2 一、经营定位的依据：第一部分的内容问题较多 项目一期是整
5、个惠州义乌小商品城的启动工程，肩负着二期能否成功开发 的重任，因此其运作的成功是整个项目成功的关键，因此用好义乌的品牌和借 鉴义乌市场发展及招商的经验和经营方式，义乌的主力商家、义乌的产品、义 乌的管理是树立项目整体形象的关键。 因此一期的项目定位，必须以义乌的主力商家为经营的核心和龙头，在项 目最为核心的位置引进义乌的主力商家，带动项目的良性运作，同时其它区域 的经营者与义乌的主力商家形成互补和连动，形成以“义乌为主体，兼顾周边” 义乌小商品、本地服装、鞋为一体的小商品批发城，成为惠州乃至粤东地区的 小商品集散中心。 1、 项目地块的特点：项目地块呈长方形，且有高差，一期主要以商场的形式 的
6、存在，结合义乌小商品的品牌形成以日用小商品、中低档服装、鞋等为 一体的小商品批发市场。 2、 用好义乌的品牌及义乌市场成功经验：用义乌的商家、义乌的产品、义乌 的人、义乌的经营管理模式来建立本项目在粤东地区的形象，这些是对项 目的经营和价值最大的提升作用。 3、 惠州目前小商品批发的现状：惠州目前小商品主要集中的批发地区有惠州 市内的水东路及惠东县平山中心市场两地较为集中的小商品批发区域，主 要经营以日用百货、小五金、文具、玩具为主。水东路的租金在 2060 元 /月.之间，惠东县平山中心市场小商品区租金约 100140 元/月.这是 两个区域是本项目除义乌、广州市场商户以外本地的招商主要目标
7、。 4、 本项目自身的特点： 地段、交通：项目位于惠州市主干道惠州大道北段旁，距离惠州火车北站、 汽车北站只有不到 3 公里的路程，交通相当发达。项目所在地属于惠州市新城 区江北新区三新。江北新区是未来惠州城区的主要发展方向，有很强的投资潜 力。 规模：项目为惠州首个总建筑面积 13 万平方米小商品巨无霸，大规模必将 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 3 形成大辐射。 义乌的品牌：本项目是由义乌人来管理、义乌的商品、义乌先进的经营管理 模式，在粤东地区必将形成大的影响力。 建筑及环境：项目建筑现代化商城形式，周边环境无论是商业氛围，还是居 住、办公氛围都不浓厚。项目所在江北新区目
8、前商业设施比较少、商业氛围淡， 主要以粮油、建材家具批零兼营为主。 二、项目建筑各层概况： 惠州义乌小商品城一期工程位于惠州市新城区江北新区，属于惠州市发展较 快的区域。项目一期工程，总占地面积 38600 平方米，总建筑面积 130000 平方 米，其中一期建筑面积 44694.69 平方米。 项目整体建筑分布情况一览表： 项目楼层 建筑层高 商业面积 （m2） 一层 层高 6 米 7965.37 二层 层高 5 米 7849.7 三层 层高 4.8 米 7385.13 四层 层高 4.8 米 7385.13 五层 层高 4.8 米 5421.36 六层 层高 3.6 米 4718.43 威
9、士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 4 三、项目周边、东莞、广州、义乌市场经营品种比例调查： 1、惠州水东路小商品经营比例： 地理位置：位于水东西路 铺位面积：主力铺位在 5060 平方米 小商品经营品种： 经营品种 间数 具体比例 日用百货 36 26 食品 30 22 文具、玩具 18 14 民间用品 15 11 针织用品 4 3 小五金 8 6 服装 6 5 茶叶 8 6 花艺 6 5 鞋 2 2 合计 133 具体比例图如下： 鞋 2% 针 织 用 品 3% 小 五 金 6% 服 装 5% 茶 叶 6% 花 艺5% 民 间 用 品 11% 文 具 、 玩 具14% 食 品 2
10、2% 日 用 百 货 26% 经营方式：以批发为主，兼有零售 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 5 进货点：主要以广州为主，东莞有一部分 租金：2060 元/平米月 2、惠东县平山中心市场小商品经营品种及进货渠道调查： 平山中心市场小商品经营品种比例分析： 位置:惠东县城解放中路 规模:6800 平方米(有 1700 多户商家) 小商品经营规模: 约 300 户 经营范围:日化产品精品礼品玩具针织用品花类饰品电子产品日用杂货 小家电文具等 业态统计： 业态 数量 所占比例（） 日化产品 25 9 精品 23 9 礼品 14 5 玩具 16 6 针织用品 80 31 花类 9 3
11、饰品 28 10 电子产品 22 8 日用杂货 34 13 小家电 12 4 文具 6 2 合计 269 比例图： 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 6 文 具 2%小 家 电4% 针 织 用 品 31%花 类 3% 饰 品 10% 电 子 产 品 8% 日 用 杂 货 13% 玩 具 6% 礼 品 5% 精 品 9% 日 化 产 品 9% 以上图表显示，该市场经营针织用品、日用杂货、电子玩具等为主导。 平山中心经营品种进货渠道分析： 进货途径 电器类玩具针织类饰品类日化类.为广州东莞佛山汕头揭阳.其中 比例为%(不完全统计) 城市 电器类 玩具类 针织类 日化类 日用类 饰品类
12、 广州 85 70 60 75 55 70 深圳 7 20 佛山 10 10 5 东莞 5 10 30 汕头 5 10 15 揭阳 10 12 其他 8 10 5 8 5 生活家庭用品日用杂货小工艺品文具小五金针织草帽等 约 70%-80%为浙江义乌进货,其余的为广东珠三角地区,尤其广州为小商品重点 批发城市. 义乌商品的特点:价格低廉 商品丰富 均为自己小型加工厂生产 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 7 3、东莞小商品市场经营品种的比例： 富民商业大厦内的小商品 经营分区图 富民商业大厦内小商品经营规划主要以饰品和针织内衣为主，互为补充的 小商品经营品种还有：洗涤用品、化妆品
13、、儿童玩具、皮具、钟表、小电器、 文具以及包装袋等。在整个富民服装批发市场内位于市场一层的东、西两个区 域内（A 层缘于富民的螺旋式建筑） 。图示中着色的部分即为富民服装批发市场 内的小商品经营分区：红色为饰品区；黄色为内衣区。但在实际经营过程中， 来自市场需求方面以及经营商户之间的竞争，现已成为相互依存、互为补充的 混杂经营之局面。 经营品种分类统计 富民小商品经营区域规划铺位共 124 个，皆以独立铺位的形式经营，经营 模式为批发。批发经营面积（按使用面积计）约在 612 平米之间。由于商 机突现，目前大约有十多间加位小商品经营摊位。 按照小商品经营品种统计：（经营面积为使用面积） 经营品
14、种 经营面积（m 2） 经营户数（家） 比例 饰品类 500 41 各类饰品 针织内衣类 600 44 针织品、内衣 日用百货类 40 3 伞、塑料桌布、卫生 纸 洗涤化妆品类 200 21 洗涤用品、化妆品 皮具 100 9 皮带、钱包 文体用品类 60 5 文具、体育用品 表类 40 4 钟表、手表 小家电 20 2 电吹风、录音机 小食品 20 2 奶粉、饮料、饼干 礼品 20 2 打火机等 包装袋 20 2 塑料袋、纸袋 帽子、眼镜 20 1 儿童玩具 40 3 小型玩具 合 计 约 1680m 平米 139 经营品种比例分析 按经营面积： 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网
15、址 8 小 家 电 1% 表 类 2% 包 装 袋 1% 礼 品 1%小 食 品 1% 帽 子 、 眼 镜 1% 儿 童 玩 具 2% 皮 具 6% 文 体 用 品 类 4% 洗 涤 化 妆 品 类 12% 饰 品 类 30% 针 织 内 衣 类 37%日 用 百 货 类2% 按经营商户数量分析 日 用 百 货 类 2% 洗 涤 化 妆 品 类 15% 皮 具 6% 表 类 3% 礼 品 1% 包 装 袋 1% 小 家 电 1% 小 食 品 1% 文 体 用 品 类 4% 帽 子 、 眼 镜 1% 儿 童 玩 具 2% 针 织 内 衣 类 33% 饰 品 类 30% 广贸精品广场 经营分区图
16、该市场位于黄河时装城以北，港口路以西，与虎门排污河围绕的区域内， 分布在广贸大厦、永丰楼、永业楼、永安楼、永兴楼一层，形成了虎门小商 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 9 品市场经营组团。在经营分区上没有严格的经营规划。均以独立街铺的形式 经营，经营模式以批发为主。 经营品种分类统计 该市场经营的小商品主要以文体用品和针织内衣为主，以帽子、眼镜、音 像制品、办公设备、工艺礼品、包装袋、皮具、饰品、婴儿用品等为辅，商品 辐射全国。由于均以街铺的形式经营，其经营面积较大，皆在 30-80 平米 （使用面积）之间。 按照小商品经营品种统计：（经营面积为使用面积） 广贸大厦一层街铺 经营
17、品种 经营面积（m 2） 经营户数（家） 印章、制卡 30 1 帽子、眼镜 180 3 针织内衣 1200 15 办公耗材及设备 200 2 包装袋 100 2 塑料花、礼品 240 4 文具 400 4 音像制品 80 1 手机配件、电话 卡 60 2 皮具 40 1 饰品 120 2 模特架 100 1 婴儿用品 60 1 合 计 约 2800 平米 39 永丰楼一层街铺 经营品种 经营面积（m 2） 经营户数（家） 针织 60 2 内衣 150 3 婴儿用品 70 2 音像制品 60 2 文体用品 60 2 饰品 180 6 鞋、包 120 4 珠宝、玉器 60 2 玩具、礼品 240
18、6 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 10 包装袋 50 1 合 计 约 1000 平米 30 永业楼一层街铺 经营品种 经营面积（m 2） 经营户数（家） 文体用品 600 11 内衣 120 3 五金工具 60 1 针织品 120 2 小电器 60 1 玩具、礼品 60 1 合 计 约 500 平米 19 永安楼一层街铺 经营品种 经营面积（m 2） 经营户数（家） 音像制品 200 9 饰品 70 3 洗涤、化妆品 80 2 文体 120 40 针织内衣 260 5 合 计 约 700 平米 59 永兴楼一层街铺 经营品种 经营面积（m 2） 经营户数（家） 日用百货 40
19、0 14 文体 50 3 针织品 200 14 五金工具 50 1 饰品 60 1 合 计 约 800 平米 33 经营品种比例分析 按经营经营面积分析 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 11 针 织 内 衣 43% 婴 儿 用 品 2%皮 具1% 模 特 架 4% 音 像 制 品 3% 文 具 14% 包 装 袋 4% 办 公 耗 材 及 设 备7% 塑 料 花 、 礼 品 9% 印 章 、 制 卡 1% 手 机 配 件 、 电 话 卡 2% 饰 品 4% 帽 子 、 眼 镜 6% 按经营商户数量分析 办 公 耗 材 及 设 备 5% 包 装 袋 5% 塑 料 花 、 礼 品
20、10% 文 具 10% 音 像 制 品 3% 皮 具 3% 手 机 配 件 、 电 话 卡 5% 模 特 架 3% 婴 儿 用 品 3% 针 织 内 衣 37% 帽 子 、 眼 镜 8% 印 章 、 制 卡 3% 饰 品 5% 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 12 4、广州小商品市场经营品种比例及进货分析： 主要调查的有国际玩具礼品城和华南国际小商品城两处。这两处市场都在 海珠广场附近，且经营的品种也大多相同。主要的经营品种有：小饰品（以头 饰胸花等为主） 、小首饰（以戒子项链耳环等为主） 、塑料制品（塑料花为主） 、 工艺品（陶瓷、木工制品、装饰画、民俗手工艺品） 、女性化妆
21、品、布艺、玩具、 香蕈、太阳镜、钟表、工艺礼品（高档次名贵材料的工艺品） 、水晶制品等。 经营品种在市场所占比列。 品种 小饰品 小首饰 塑料制品 工艺品 女性化妆品 所占比重 25% 15% 15% 12% 15% 品种 布艺 玩具 香蕈 太阳镜 工艺礼品 所占比重 3% 1.5% 3% 3% 2.5% 品种 水晶制品 其他杂类 所占比重 3% 2% （以下% 是指在该品种中的比例） 经营品种 所占比例 经营品种 所占比例 小饰品 15% 小首饰 10% 塑料制品 15% 工艺品 10% 玩具 30% 太阳镜 10% 据商户说，他们的货其实大部分还是广州和珠三角的货，外面的还是少， 江浙的货
22、主要还是因为价格便宜，款式也比较新。另外还有些外国人在广州办 货，有新款搭配会卖的更好。 据了解的情况看广州的商户要少量的货主要目的有两个方面 1）江浙地区的小商品品种多，且款式新，可以带动本地货的销售。 2）进少量的货样后自己可以找本地的加工厂进行加工，主要做为样版的用途。 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 13 5、义乌主要小商品市场经营品种比例： 义乌国际商贸城（一期）： 经营品种调查： 主要经营品种：花类、玩具、珠宝、首饰、工艺饰品。 各楼层经营品种区划： 楼层 经营品种 各经营品种所占面积的大概比例（%） 普通玩具 9 电动玩具 2 充气玩具 3 毛绒玩具 3.5 一层
23、 普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具、花类 花类 7.5 珠宝 12.5二层 珠宝、头饰 头饰 12.5 饰品配件 2.5 相框 2.5 旅游工艺 2.5 瓷器水晶 2.5 装饰工艺 12.5 三层 饰品配件、相框、旅游工 艺、瓷器水晶、装饰工艺、 喜庆工艺 喜庆工艺 2.5 四层 生产企业直销中心 生产直销中心 25 各经营品种所占面积的大概比例具体如下图： 头 饰 12%相 框 3% 饰 品 配 件 3% 旅 游 工 艺 3% 瓷 器 水 晶 3% 装 饰 工 艺 12% 珠 宝 12% 花 类 8%喜 庆 工 艺3% 生 产 企 业 直 销 中 心 24% 普 通 玩 具 8% 电
24、动 玩 具2% 充 气 玩 具3% 毛 绒 玩 具 4% 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 14 义乌国际商贸城（二期） 经营品种调查： 主要经营品种：五金、电子、电器、箱包、钟表、雨具。 各楼层经营品种区划： 楼层 经营品种 各经营品种所占面积的大概比例（%） 雨具 2.5 伞具 2.5一层 雨具、伞具、箱包 箱包 15 锁具 2.25 五金工具配件 12.5 电工产品 2.25 车类 1 二层 锁具、五金工具、 配件、电工产品、 车类、旅游购物中心 旅游购物中心 2 五金厨卫 5 小家电剃须刀 4 电子仪表仪器照相器材 1.5 电池灯具 1.5 钟表 3 电讯器材 3 三层
25、五金厨卫、小家电剃须 刀、电讯器材、电子仪表 仪器、电池、钟表、旅游 购物中心 旅游购物中心 2 四层 生产企业直销中心 生产直销中心 20 五层 特色展馆、外贸机构设计 特色展馆等 20 各经营品种所占面积的大概比例具体如下图： 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 15 生 产 直 销19% 特 色 展 馆19% 车 类1% 五 金 厨 卫5% 旅 游 购 物 中 心4% 小 家 电 剃 须 刀4%电 子 仪 表2%电 池 灯 具 2% 电 工 产 品2% 五 金 工 具 配 件13% 钟 表3% 电 讯 器 材3% 雨 具3% 伞 具3% 箱 包15% 锁 具2% 6、市场主要
26、经营品种比例统计： 惠州水东 路 惠东平山 中市场 富民商业 大厦内的 小商品 广贸精品 广场 合计 经营品种 商 户 家 数 经 营 比 例 商 户 家 数 经 营 比 例 商 户 家 数 经 营 比 例 商 户 家 数 经营 比例 商户家数 经营比例 日用百货 36 26% 34 13% 3 2% 14 8% 87 13% 食品 30 22% 2 1% 32 5% 文具 9 7% 6 2% 5 4% 60 33% 80 12% 民间用品 15 11% 15 2% 针织用品 4 3% 80 31% 44 32% 45 25% 173 26% 小五金 8 6% 2 1% 10 1% 茶叶 8
27、6% 8 1% 花艺 6 5% 9 3% 4 2% 19 3% 玩具 9 7% 16 6% 3 2% 1 1% 29 4% 小家电 12 4% 2 1% 1 1% 15 2% 饰品 28 10% 41 29% 14 8% 83 12% 日化产品 25 9% 21 15% 2 1% 48 7% 礼品 14 5% 2 1% 6 3% 22 3% 精品 23 9% 23 3% 电子产品 22 8% 4 3% 2 1% 28 4% 服装 6 5% 本地区较 多 鞋 2 2% 本地区较 多 本地区较 多 4 2% 这类品种在周边区域经 营商户较多不具体统计 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址
28、 16 皮具 9 6% 1 1% 包装袋 2 1% 3 2% 帽子、眼 镜 1 1% 3 2% 印章、制 卡 1 1% 音像制品 12 7% 办公耗材 及设备 2 1% 模特架 1 1% 婴儿用品 3 2% 不在本项目定位范围内, 属于个别经营品种，数 量少 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 17 四、项目具体经营品种分区及比例确定： 1、项目整体经营定位 粤东地区最大的一站式小商品批发市场 惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、 香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之 称。是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属
29、于珠三角经济区内， 现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和 仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积 1.12 万平方公里，占珠 三角经济区面积的 1/4。惠州市常住人口 321 万，其中市区人口 140 万。惠州 是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡” 、 “粤东门户”之称。从唐 到近代共有一千多年的历史。而惠州的小商品批发业在这么多年中并没有得到 良好的发展，小商品批发业相比其他业态还处于相对较低的状态。目前惠州小 商品批发主要集中在惠州市的水东路和惠东县平山中心市场，其他地区主要是 些分布散的批发店。从某种意义上说，惠州地区还没有规模大、品种
30、全集中的 小商品批发市场。 在充分考虑惠州现有的小商品批发市场经营基础，迎合义乌小商品的进驻 经营定位的需求，将项目定位成为“粤东地区最大的一站式小商品批发市场” 集小商品批发、品牌服装展示、品牌代理加盟、新品展示中心等为一体，打破 惠州目前现有小商品批发市场经营环境差、经营分散、缺乏推广等恶性竞争的 经营格局，促进惠州市乃至粤东地区小商品产业的发展，全面促进粤东地区小 商品业的整体发展。 2、项目经营品种定位及相应的比例： 1) 、项目各层经营品种定位： 一层：日用小百货、厨房用品、陶瓷、小五金、小电器、花类、银行 二层：各类珠宝、头饰、日化用品、美容美发用品、针织用品、针织内衣 三层：玩具
31、、工艺品、钟表、文具办公用品 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 18 四层：服装 五层：服装、鞋包、新产品展示中心、快餐店 六层：办公、仓储 2) 、项目 15 层具体经营品种及相应比例： 说明：以下经营品种比例主要参照项目惠州水东路、惠东县平山中心市场、广 州一德路、东莞小商品市场、义乌国际商贸城（一期、二期）之经营比例（具 体数据在本报告的第二部分第三节） 。在根据本项目自身的特点综合考虑评定得 出。 一层：日用小百货、厨房用品、陶瓷、小五金、小电器、花类、配套银行 种类 分配 比重 比例 品种细分 日用百 货 13 63 日常家内生活用品如筷子、牙签、床垫、凉 席、电池、伞
32、、婴儿爽身粉等 厨房用 品 1 5 厨房内使用的锅、锅铲、饭煲、汤锅、煮蛋 器、厨具、套刀、厨刀、菜板、刀座、厨用 小五金、家庭厨柜等 日用陶 瓷 1 5 家用陶瓷、搪瓷制品、盘子、杯、碟、餐具 附件、碗、茶具、咖啡具、酒具等 小五金 1 5 开灌器、餐具及厨房用具、烧烤针及烤网系 列、各种削皮器、各种刀具及套装、各种茶 叶漏、油格、网篮、各种啤酒开等 小电器 1 5% 剃须刀、手电筒、收音机、vcd、dvd、灯具、 电池 花类 3 15 各种槊料制品的装饰花 配套银 行 占用 百货 区域 2 中国银行、建设银行、农行等各大银行选择 一家 说明：分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出
33、威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 19 二层：各类珠宝、头饰、日化用品、美容美发用品、针织用品、针织内衣 种类 分配比重 比例 品种 珠宝 8 18% 发夹、胸花、 、戒指、挂件、珍珠、玛瑙、玉 石 头饰 8 18% 各种头饰 日化用品 35 8% 清洁洗涤类（洗衣粉、牙膏、牙刷、香皂等） 防虫驱蚊类（杀虫剂、蚊香等） 芳香剂（空气清新剂、香熏等） 皮革护理类（鞋油、护皮等） 美容美发用品 35 8% 彩妆系列、护肤品系列、美甲、美容类 针织用品 8 18% 毛巾、编织袋、针线扣、工艺麻布、手套、领 带、针织饰品等 针织内衣 14 31% 文胸、短裤、内衣、泳装等 说明：分配比重
34、是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出 三层：玩具、工艺品、钟表、文具办公用品 种类 分配比重 比例 品种 玩具 4 15 普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具等 工艺品 6 23 旅游工艺、瓷器水晶、装饰工艺、喜庆工艺等 钟表 4 15 各类钟表 文具办公用品 12 46 笔类、文件资料储存类、财务会计用品、桌上 办公用品、纸张、机器用纸、纸制品、测绘及 度量衡用品、告示书报展示用品、粘贴及包装 用品、耗材及办公周边用品、美术颜料及画材 用品、办公日杂及劳保用品、文娱用品、体育 用品及健身器材、办公机器设备 说明：分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出 四层：服装 威士逊广告，最具
35、实力品牌营销顾问机构。公司网址 20 种类 比例 品种 服装 100 各式男女服装 说明：本经营品种全部定服装主要参照惠州区域内有服装加工厂 2000 多家有产 业基础、并且惠州市场没有集中专业的服装批发市场、惠州周边服装经营业发 达等因素而定。 五层：服装、鞋包、新产品展示中心、快餐店 种类 比例 品种 服装 30 各式男女服装 鞋包 60 各式鞋、包 新产品展示中心 8 展览中心、新闻发布中心 快餐店 2 各式快餐店 说明：主要是参考惠东县鞋、服装市场，及市场需要的相应配套设施而定。 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 21 第二部分：惠州义乌小商品批发城招商平面分割 一、分割
36、原则 1、 通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空 间，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。 2、 合理设置单铺进深、面宽比例。 3、 以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度， 保证商场内部按照步行街要求进行设计，同时保持商场的通畅并美化商 场整体布局。 4、 充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合 大好用”。 二、招商平面分割图 数据说明 主通道：3 米，辅通道：2 米 主力铺位：开间 2.25 米，进深 3-4 米 具体铺位分割参见招商平面图图纸 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 22 第三部分：项
37、目招商目标客户群体定位 项目为惠州首个大规模的小商品批发市场，整体经营以“义乌小商品本 地服装、鞋包”为主要的经营形式进行，其中 义乌小商品涉及业态为：日用百货、小五金、小电器、各种珠宝、头饰、 玩具、工艺品、钟表、文具办公用品等 本地服装、鞋包涉及业态为：男女服装、各式鞋、箱包等 因此，针对项目的实际经营定位，项目的招商目标客户群体主要分为三部分： 第一部分：义乌及其周边地区的小商品批发商 义乌的小商品批发商户对项目价值的提升意义重大，因此对于义乌商户的 招商，应是项目早期招商工作的中心，在义乌范围内寻找各类业态合适的商户 进行洽谈工作，最终完成义乌商户的引进以带动整个项目的销售以及后续的经
38、 营。 第二部分：本区域内小商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者 项目定位的服装、鞋包、各类小商品等业态，在粤东以及广东省内也是有 雄厚的产业、商户基础，其招商对象主体仍以本区域的经营者为主体。 第三部分：意向从事小商品批发业的个人 项目处于惠州市新城区江北新区惠州大道旁，距离惠州火车北站、汽车北 站只有不到 2 公里的距离，并且本项目是粤东地区乃至广东省内唯一一家拥有 “义乌小商品”字样的小商品市场，对众多意向从事小商品业的个人将产生强 大的吸引力，同时从事小商品批发业成本较低，加上项目半年或一年的优惠招 商政策，能极大的调动意向从事小商品批发业的个人及下岗工人成为本项目经 营的主力
39、军。 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 23 第四部分：项目各楼层租金策略及管理费、广告费的收取办法 一、租金水平的确定： 商城物业的营销在于市场是否具有持续发展的生命力，只有具有市场基础 并能实现良好商业运作的商业项目才具有投资的价值及升值的空间，无论是对 于纯投资客户来讲，还是对于部分买铺自用客户来讲。而市场的良性运作必须 要有良性经营的商家支撑，因而，本项目的市场推广及销售价值实现都必须以 良好的招商为基础。 1、惠州小商品批发市场租金状况 惠州小商品市场租金水平呈现出价格偏低的并且有下降的趋势，如水东路 小商品批发市场租金水平一般在 4060 元/平米月。惠东县平山中心市
40、场经 营状况较好人气旺租金较高在 100140 元/月.平米。 2、项目整体租金水平 惠州目前在售商业物业与本项目在售价和租金上不具有可比性，因此参照 意义不大，因此，通过对惠州小商品整体商业情况的调查，以惠州小商品现有 的商业核心区的租金水平为参照依据，综合项目的建筑、义乌品牌进驻、粤东 地区唯一一家专业小商品批发市场等利好信息。 在此基础上，考虑新市场的因素，将本项目的首层标准租金水平控制在 100 元/m2月（建筑面积计算） ，同时根据各楼层售价回报率（年回报率 8%） 的因素，确定各楼层的标准租金水平（以建筑面积计算） 各楼层标准月租金: 楼层 公开销售均价（元/平米） 标准月租金(单
41、价8%12 个 月) 一层 15500 100 元 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 24 二层 9800 60 元 三层 6300 36 元 四层 4200 25 元 3、租金策略 本项目规模较大，铺位近 2100 多间，商城在实际运营时将会有一个比较长 的启动期，要吸引租户进驻本商城，并且能与商城共同度过启动初期的艰难时 期。建议本商城以免租期吸引和稳住商户，以期进入良好的运营状态。如果按 照标准租金水平进行实际招租的话，市场、商家势必不接受，会对招商工作不 利，确定实际招商租金水平从以下四个方面考虑。 a) 第一条：放水养鱼，培育市场是招租工作的关键，需要给商家以信心， 毕
42、竟我们是市场的开拓者，有一定的风险。 b) 第二条：租金偏高，即使可以招满并开业，但是商场很难长久兴旺，因 为在市场还不成熟的情况下，高租金无疑使商家增加成本、生意难做， 这无异于“杀鸡取卵” 。 c) 第三条：初始租金低一点，等商场做旺后，再逐年上涨，经营者也比较 容易接受。 d) 第四条：如果租金定的高，与石家庄现有成熟商场租金持平，甚至还高 于他们，那么，我们就没有招商的竞争优势，很可能出现招租周期长， 推广难度大等问题，风险大，不宜采取。 本项目租赁策略为： 第一年免租，第二年标准租金六折，第三年标准租金。 各楼层合同期内各年租金水平一览表： 年限 楼层 第一年 第二年 第三年 威士逊
43、广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 25 一层 免租 1000.6=60 元 二层 免租 600.6=36 元 60 元 三层 免租 360.6=22 元 36 元 四层 免租 250.6=15 元 25 元 策略说明：所谓免租，就是在商场刚开始的一定经营期内，免除经营者缴 纳铺位租金的义务。免租经营期从一个月到二年不等。免租其实就是变相降低 租金，以最大程度的降低经营成本来吸引商家承租，同时也给部分商家一个试 探性经营的空间，免租一年可以为招商推广带来强大冲击力和宣传效果。 二、商场物业管理费、广告费用标准及收取办法 商场物业管理费标准 本项目物业管理费用标准，在考虑商场实际运营成本的
44、基础上，采用惠州 市同一档次、同样配套设施与服务（主要指采用中央空调系统、拥有自动扶梯、 电梯、提供清洁、保安服务）的商场平均水平。 惠州部分商场主要费用及缴纳方式调查 商场名称 流行前线 赛格电子广场 女人世界 租赁保证金 每平方米 200 元 1000 元/间 两个月押金 管理费 5 元/平方 米月 10 元/平方米月 6 元/平方 米月 空调费 无 15 元/平方米月 10 元/平方 米月 广告费 3 元/平方 米月 无 无 根据上面调查，惠州同类型商场平均物业管理费用为 7 元/月 因此，建议本项目物业管理费用为 6 元/月（最终需工程部核算成本） 注：物业管理费涵盖的服务项目内容 1
45、、电梯、自动扶梯运转、维护费 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 26 2、公共部分的水、电费 3、商场清洁、保安费 空调费(主要用于中央空调的日常运转与维护) 参照流行前线、赛格电子广场、女人世界等商场的收取标准，本项目建议 空调费为 10 元/平方米月（最终需工程部核算成本） ，按照实际使用日期月份 收取。 租期 由于涉及到返租销售，则一楼与负一层商户的租期须与销售包租期相一致。 即一楼租约两年，25 楼租约三年。 租赁保证金 依据对惠州市主要的主题商场的调查，租赁保证金没有固定的交纳方式， 根据本公司招商的经验并考虑到本项目为新开业商场，经营规模不同反映商户 经营实力、承租能
46、力的不同。所以租赁押金可以和铺位月租金适当挂钩。建议 按每间保证金为该铺位二个月标准租金（即租赁押金） 。 广告费用标准及收取管理办法 任何一个商场都有一个启动、成长到做旺的过程，在这个过程中既需要广 大租户的努力经营，也需要经营管理公司的大力经营推广，而这就需要大量资 金的投入。在深圳，一般商场，都会收取 510 元/平方米月的广告费用，作 为商场宣传推广基金，但根据项目组对惠州有关商场场的调查，在惠州明确收 取广告费的商场不多（大部分集中在统一收银的商场，从营业额中扣一部分点） 。然而，出于对商场以后经营管理负责的态度，同时也考虑到通过收取适当广 告费会给经营户建立起商场重视宣传推广的印象
47、，对商场的招商工作未尝不是 一件好事。但从经营户的经营成本和对广告费的接受程度考虑，项目组认为广 告费标准应尽量低一点，初期只象征性收取或减免。 建议广告费标准为 1 元/平方米月 广告费应随同管理费逐月收取并存入专用帐户，专款专用，全部用于项目开业 前后的广告宣传和推广工作，其收支状况应定期公布给经营户，并公开帐户， 让每个经营者可以随时查询。 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 27 第五部分：项目招商整合推广策略 一、招商资料 1、策划设计“惠州义乌小商品批发城”画册招商部分 义乌小商品全面进驻、市场全面升级，惠州市重点工程，义乌小商品集团、 广州小商品市场、各主流媒体联合推
48、广，树立商户对市场未来经营的信心，并 突出 0 租金，低经营成本，吸引商户进驻，以达到快速招商的目的。 2、派单资料 直接展现惠州目前现有的小商品批发市场现状及存在的问题，项目所在地 惠州为粤东地区第一门户、小商品市场全面升级，并突出低经营成本及强大的 生意机会。 二、招商对象的差异性推广策略 项目的招商对象依据经营定位分为三个主体部分： 第一部分：义乌小商品批发商 第二部分：本区域内的生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者 第三部分：意向从事小商品批发业的个人 针对招商目标群体的不同，本项目将制定差异性的推广策略，以达到招商信息 更好的传达，保证招商工作的顺利进行。 1、义乌各类主要业态的
49、小商品批发商招商策略 义乌各类主要业态小商品批发商的招商对象涉及义乌全市几个主要市场内， 威士逊广告，最具实力品牌营销顾问机构。公司网址 28 因此针对不同的业态及区域，在常规的宣传推广策略下，还将有针对性采取符 合业态及区域特点的推广策略。 1） 、报纸广告：(义乌市场好像有内刊,另可否要各市场宣传栏网站发资料) 在义乌市的主流媒体上发布招商信息，吸引经营者的注意力，吸引其进驻 惠州义乌小商品批发城。 针对群体：义乌各类主要业态从事经营的商户、意向在在外地从事批发的 义乌零散小商品经营者。 实施步骤： 与义乌各主流媒体联系索要相应的广告报价、义乌经营管理公司协助（好的 版面及报纸建议） 广告公司制作招商报版，世方公司协助 陆洲公司确认，并责成广告发布单位发布招商广告 媒体选择： 义乌本地媒体:义乌日报、小商商品世界报等（具体需在义乌招商人员详细在
