1、 湖南省桃江县城市住房建设规划（ 2014-2020）其它附件 专题研究报告 现状调查报告 征求意见 会议纪要I 目 录 附件 1：湖南省桃江县城市住房建设规划（ 2014-2020）专题研究 桃江县中心城区住房需求预测 . 1 1技术路线及方法概述 . 1 2经济发展预判 . 6 3住房需求总量预测 . 8 4按收入水平划分构建住房需求模型预测 . 16 5按家庭住房状况构建住房需求模型预测 . 19 6需求预测综合值 . 20 7住房结构及土地供应 . 22 8年度时序安排 . 25 9总结 . 26 附件 2：湖南省桃江县城市住房建设规划（ 2014-2020）住房现状调查报告 . 29
2、 前言 . 29 1 住房建设总体情况 . 31 2 商品住房建设情况 . 40 3 保障性住房建 设情况 . 47 4 其它类型住房建设现状情况 . 54 5 住房建设年度计划情况 . 55 6 住房政策实施情况 . 58 II 7住房建设需求调查 . 61 8 住房建设总体评价 . 65 9 推进住房产业健康快速发展的建议 . 68 10 住房建设现状调查表 . 71 附件 3：湖南省桃江县城市住房建设规划（ 2014-2020）征求意见会议纪要 . 77 1 附件 1：湖南省桃江县城市住房建设规划（ 2014-2020）专题研究 桃江县中心城区住房需求预测 1 技术路线及方法概述 1.1
3、 预测技术路线 在桃江县中心城区（以下简称“规划区”）住房需求预测中，先对经济发展走势进行预判，对 GDP、人均可支配收入等经济指标进行预测。在对宏观环境有了基本判断后，对涉及住房需求总量的基础指标，包括人口、人均住房建筑面积、住房价格等进行预测，通过基础指标的未来值预测规划区在规划期内的住房总量需求。在总量需求预测后，采用两种分类需求预测法，对规划期内商品住房需求、保障性住房需求等进行分类预测。结合总量预测及分类预测的结果，取权重值，得到规划期内新增住房需求总量（主要步骤如图 1 所示）。 经 济 发 展 预 判城 镇 化 率 G D P人 均 可 支 配 收入住 房 需 求 总 量 预 测
4、住 房 分 类 需 求 预 测人 口商 品 住 房需 求人 均 住 房 建 筑面 积保 障 性 住 房需 求住 房 拆 迁改 造 需 求综 合 增 长 率法回 归 模 型按 收 入 划 分 构 建需 求 模 型住 房 需 求 总量住 房 需 求 总量住 房 需 求 综合 预 测 值保 障 性 住房 需 求住 房 拆 迁改 造 需 求按 住 房 状 况 划 分构 建 需 求 模 型住 房 需 求 总量改 善 性 住房 需 求新 增 住 房需 求图 1 规划区住房需求预测技术路线 1、宏观环境预测：参考桃江县十二五规划、桃江县城总体规划（ 2008-20302 年），对规划期内经济发展形势做出总结
5、与预判，结合时间序列分析法，对规划区的 GDP、人均可支配收入等关键性指标进行预测，确定规划区在规划期内经济发展所处的阶段及发展方向等。 2、住房需求总量预测：采用综合增长率模型、结合城市总规等相关规划对人口的预测情况，对规划区的未来人口数量进行预测。通过多元线性回归模型和单因素一元回归模型对人均住房建筑面积进行预测，最终得 到规划期内住房需求总量指标预测值。 3、住房分类需求预测：（ 1）采用按收入水平划分住房需求层次构建模型，预测未来规划区的商品住房需求、保障性住房需求、住房拆迁改造需求的预测值。 再将其求和得到住房总需求，将住房总需求减去现状的存量住房，即可得到规划期内新增住房需求。（
6、2）结合现状调研报告数据，采用按家庭住房状况划分住房需求构建模型，预测未来规划区的保障性住房需求、拆迁改造需求、改善性住房需求、新增常住人口住房需求，再得到住房总需求。 4、结合总量预测及分类预测结果，根据规划区现实情况及住房发展目标诉求等，得 到规划期内规划区新增住房需求预测综合值。 1.2 主要预测方法概述 结合湖南省城市住房建设规划编制导则中关于住房需求预测的主要方法、规划预测的空间范围、时间范围以及规划原始数据的可得性，在对规划区主要指标预测中选取了综合增长率法、平均增长率法、回归分析法、构建按收入水平划分的需求模型等常用预测方法进行预测。 1.2.1 综合增长率法 综合增长率法是目前
7、城市人口预测方法中最为普遍的方法，按历年人口自然增长率和机械增长率的变化推算预测年份人口的方法，其计算公式： (公式一 ) 其中： ：预测期末城市人口 ：预测基年城市人口 r：城市人口自然增长率 s：城市人口机械增长率 3 t：时间段 1.2.2 平均增长率法 平均增长率法是通过已知时间序列，求得数据的平均增长情况，可由该平均情况应用于未来的数据预测，最为常用的是年平均增长率的测算。平均增长率法能够通过历史数据，简单预测未来走势，但由于未来指标数据发展与过去存在差距，因此在预测中存在有较大的局限性。具体公式如下： 0= *100 % -100 %tn xa x (公式二 ) 1.2.3 时间序
8、列分析法 时间序列分析是充分利用按时间顺序记录的一系列数据， 挖掘事物随时间变化 的规律。常用的模型有自回归模型 AR(p)、滑动平均模型 MA(q)和自回归滑动平均模型 ARMA(p， q)。最为常见的是利用历史数据建立与年份的简单线性模型。以人均住房建筑面积与时间为例： (公式三 ) 其中： y为因变量人均住房建筑面积 ,t 为年份。 通过常用的 Eviews、 Stata、 SPSS、 SAS 等相关软件回归求得参数 a， b 的值，据此预测规划特定年份的人均住房建筑面积的 值。 1.2.4 回归分析 回归分析是确定两种或两种以上 变量 间相互依赖的定量关系的一种统计分析方法。 按照自变
9、量及因变量的关系可分为线性回归和非线性回归。回归分析可通过 SPSS、 Eviews、 SAS 等统计软件进行预测。 在住房需求预测中，人均住房建筑面积、人均可支配收入等基础指标都需要运用到回归分析法，其中以线性回归应用的最为广泛。线性回归主要是自变量与因变量的 关系近似于直线，根据涉及自变量的多少，可分为一元线性回归和多元线性回归。多元线性回归模型的基本形式为： (公式四 ) 其中 i=1,2, ,n;y 为人均住房建筑面积， (p=1,2, ,k)为解释变量，如城市住房价格、人均可支配收入等， 为回归系数。解释变量的数目可4 依据基础资料和城市的实际情况确定。回归系统可基于历史数据，使用
10、Eviews、Stata、 SPSS 等相关软件求得。结合城市社会经济五年规划、相关专业规划和研究确定 人均可支配收入、住房平均价格等解释变量在规划期的取值 ， 可求得规划期末人均住房建筑面积。 1.2.5 分类需求预测模型 1、 根据收入水平划分住房需求层次并构建需求模型 商品住房需求预测 将人口规模划分不同收入等级居民的收入水平及人口，中等及以上收入居民被确定为购买普通商品住房，主要公式如下： (公式五 ) 其中 N 城市居民利用可支配收入购买商品住房的年限； 中等及以上收入居民的平均水平； 中等及以上收入的常住人口规模； 住房单位面积价格。 保障性住房需求预测 确定规划期内中低及以下收入
11、居民的收入水平及保障人口规模，确定未来人均保障住房面积，测算公示为： (公式六 ) 其中： 保障人口规模； 人均保障住房面积 住房拆迁改造需求 住房拆迁改造需求 主要表现为规划期内棚户区改造、移民或拆迁安置需求、 对现状部分重点区域进行综合改造建设 的住房需求。根据政府财力、拆迁安置难度及进度、土地供应和住房开工建设能力确定 。 住房总需求 具体公式如下： (公式七 ) 其中： Q 规划期内住房总需求面积， 现状住房总面积， 商品住房需求， 保障性住房需求； 住房拆迁改造需求。 5 2、 根据家庭住房状况划分住房需求层次并构建需求模型 根据家庭住房状况与特征，将规划期内的住房需求分为四个层次：
12、 现状常住人口的保障性住房需求 (公式八 ) 其中： 现状常住人口的保障性住房需求， 原无房户和住房面积未达标户的常住人口规模， 为原无房户和 未 达标户的住房状况达标提供的住房保障水平 现状常住人口的改善性住房需求 (公式九 ) 其中： 改善性住房需求， 有能力并且愿意改善住房的人口规模， 新增改善的人均住房面积，是改善人群改善后人均住房面积与改善前人均住房面积的差值。 住房拆迁改造需求 住房拆迁改造 需求 。根据政府财力、拆迁安置难度及进度、土地供应和住房开工建设能力，确定规划期内因住房拆迁改造面积 。 新增常住人口住房需求 (公式十 ) 其中： 新增住房需求， 规划期内常住人口规模， 现
13、状常住人口规模， p-新增常住人口中有效住房需求人口比例， 新增人口人均住房建筑面积。 住房总需求 (公式十 一 ) 其中： Q 规划期内住房总需求面积， 保障性住房需求， 改善性住房需求， 住房拆迁改造需求； 新增 常住人口 住房需求。 现有住房空置情况。 6 2 经济发展预判 2.1 城镇化 城镇化大力推进时期，城镇化率快速提升 2008-2013 年，桃江县城镇化加速发展，全县城镇化率从 29.77%提升至37.79%。根据桃江县十二五规划， 到 2015 年，全县城镇人口达到 40 万人，城镇化率达到 45%。 根据“诺瑟姆曲线”公理，将城市化分为初始阶段（城镇化率10%）、加速阶段（
14、城镇化率 30%-60%）和稳定阶段（ 60%以上）。可以判断出桃江县处于城镇化的加速阶段。随着城镇化率的快速提升，将会有越来越多的农村人口涌入城市，城镇人口的增加，住房需求仍将呈上升趋势。根据桃江县全面建成小康社会目标管理考评办法（试行），预计 2020 年桃江县城镇化率接近60%。 2.2 经济发展 地区生产总值稳步提升，处于工业化阶段的高级期 就规划区的经济发展情况来看，经济发展环境得到不断优化，经济发展形势向好，尤其是随着规划期 内核电站建设的推进，将对经济发展产生拉动作用。采用线性回归模型、结合城市总规中的增长速度预测以及年均增长率法，对规划期内规划区 GDP 情况进行预测，最终对预
15、测值取得权重，求得 GDP 的综合预测值。 根据桃江县城市总体规划，至 2015 年，县城经济年均增长速度为 13.5%。预计 2015-2020 年， GDP 年均增长速度为 12%。 根据 2008-2013 年历史数据，规划区 GDP 总量年均增长率达到 17%。 采用 2008-2013 年规划区 GDP 作为原始数据，利用一元线性回归模型对未来 GDP 进行简单预测。 其中 y 为因变量 GDP， x 表示自变量年份。 方程的拟合程度较好，判定系数（ R Square）为 0.967， F 统计量为 119， 差异性显著的检验值 sig0.05，因此可由方程预测得到规划期内规划区 G
16、DP 情况。 由三种方法预测得到 2014-2020 年 GDP 的预测值（如表 1 所示），可以看出线性回归的预测值最低，年均增长率预测值最高。两极端分别取权重 30%，而中间值取权重 40%，得到 GDP 预测的综合预测值。 2020 年，规划区 GDP 总 量弹性区间 100-150 亿元，取权重值为 120 亿元，人均 GDP 预计将达到 60000-700007 元（人均 GDP 换算为美元将超过 1 万美元）。根据钱纳里人均经济总量与经济发展阶段划分，规划区在规划期内将处于工业化发展阶段的高级期。 表 1 规划区 2014-2020 年 GDP 预测情况 （单位：亿元） 年份 线性
17、回归预测值 对接城市总规预测值 年均增长率预测值 综合预测值 2014 55.26 58.36 60.16 57.97 2015 60.98 66.24 70.39 65.91 2016 66.70 74.19 82.35 74.39 2017 72.41 83.09 96.36 83.87 2018 78.13 93.06 112.74 94.48 2019 83.84 104.23 131.90 106.42 2020 89.56 116.74 154.32 119.86 2.3 收入水平 收入稳步增长，逐步接近高收入区间 规划区居民 人均可支配收入标志着居民的购买力，是衡量居民收入水平和
18、生活水平的 重要指标， 同时也关系到居民购房的消费意愿。就现状来看，规划区人均可支配收入从 2008 年的 11458 元增长至 2013 年的 19433 元，处于稳步上升的态势。 根据桃江县城市总体规划，预计未来市区城镇居民人均可支配收入年均增长在 7%以上，以年均增长 7%进行计算， 2020 年规划区城镇居民人均可支配收入为 31205 元。 根据桃江县十二五规划，十二五期间城镇居民人均可支配收入年均增长11%，以 11%进行计算， 2020 年规划区城镇居民人均可支配收入为 40346 元。 根据 2008-2013 年的历史数据，规划区居民人均可支配收入年均增 长率为11.14%。 2020 年规划区居民人均可支配收入为 40704 元。 根据中共湖南省委湖南省人民政府关于分类指导加快推进全面建成小康社会的意见中，关于湖南省县市区全面建成小康社会考评指标体系（二类）（按照分类桃江县为二类），结合桃江县全面建成小康社会目标管理考评办法（试行），城镇居民人均可支配收入 2020 年目标值应大于 35000 元。 综上所述，由于城市总规中增长速度为最低限度值，因此应以 11%的增长速度为主，预计 2020 年，规划区居民人均可支配收入约在 40000 元。
