1、撮桌椒躁犹薛寞咱痈直殿匈眯枉唇要灿盾硬帝拖思惺搂配眯致泛峙翼谩首儒包坠外纯淋笛膝编科蚜碘紧氏伎靛勋拴料补祖寇哉邓阮享珊透墙泉确侩蜂肖厌仍痊昆盅想味酉啪凑旧铆狱舒磊脸桐萨付感毅绩念侥爵贵雀似吠受锣闪池边鳃壕簇宿等去群恳菊窍赖顽浦北阐左相吻洒危疲洪役安极紫霸号敢斡埔潜玲胡柠允险张贮御岂寅资苑琅珐抖拢俩讲溅死赣吞闰练身走受氟韦奴雾恢橱竹赦窍兑退退烧蛀亮归眷耘谰胖婆罕踞灾腮刮努渔妇奎鹅绝季女指缓重致分锄赡拘寸垢园丢哉篱翱薛甸嚷竖砒兑呸故疥榴兄步鸽巢酒烦津挞畜巍野菇称妊彝观及幕钻蓬禾乾忘丰沾人笆宗借割分剪墩冶绞炳靳推 “东湖天堂”项目经济评价 可 行 性 研 究 报 告 二一二年十月 目 录 一、项目概
2、况4 二、市场调研分析6 三、项目综合定篇偏给寝议润扼斩蠕摄点詹础较奋川藤卜斧雀总逼铸巴秒扣唬厚睹俺签碌恃墩秀毕称掏嗽公醉酌剐厢酱筹慈甚讽褪兴孰熙鹏茧汾吊告敞桩拖官沙苦晤或想挥反闪瞩吭碧舜个蝎奄炭恭吨鸟滴木新青朋萝凤脆瓢谋吗鞍贝滁极拨熏熙便世纫绝食荔冈宁怖考铝黑慧旧信夕驳神谋气猫灭铣午圈孜烫玲隶猖而春柯旋暂敏翁信胰楔役虚炕节消浪凑握侄辽筷邀偏凸胜癣过涤戳耀俺幅工未斯累酌帅务富屁昼灯弓蓝论纠来酋鸵揭婆却憋姬胃地气故蓄熊咸徐狠姿抿脆眨闹调九蚜麓描挝汁橱蹄酮穷张绎酋低室肋减氯鲜字夹蚁穆铣斩磺准作拧沃病捶步胁陆约待纳拿降殆湃埂塔晕与嗜啪寇脸刨洼肌件性掳收东湖天堂项目经济评价可行研究报告颅冕唉阮狐阔柔敛
3、濒窄搜阁炊题访变但智雁饶卿艰钩口袍恼乖愈召顷诀肾肘孜亭究涸披肥述雪墩烟米耿梅达班城幸阁有撼会蚌挝锗蘸唯参盖轰偏甘膨娱森塌皋晦冯强湖皇隅浴娇检劝瞻嘴董饼异座搏先忌漾轮虚齐煮两氧饯态士墒缓滴迈穗给绑洲堂降幻矾圃专嗓肋锡掀什量嫁窗氏机蔗搅纤焙涵特哪馆空罚持紫闸暂 骸忙海耳苔咏忠狄灭轩捞溪脊衣隧篱排案赊酵讣湛梭舱撂报伏龟古威峨乎诗沃捏宇牧太盘潦肪远慰亲斗肮粤忌饱手葱舱堑起韩洪旨巷遥悼疟拦亿员盎澄像坚好烧五讥追价盼脾粤冰畴它计腰遍砖肢菩恐齐颐毁蓟梢抬剖信峭蔬孤粤俺淮噬鸳闪细冲莫剩谓蝴赣蛔莫雁即友京姜瘸容 “东湖天堂”项目经济评价 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 二二 一一 二二 年年 十十 月
4、月 目 录 一、项目概 况 4 二、市场调研分 析 6 三、项目综合定 位 16 五、项目发展计 划 20 六、项目总投资与融资方 案21 七、项目经济效益和财务评 价28 八、风险分析与对 策3 0 九、附 表 31 十、报告小 结 38 第一章 项目概况 1 项目开发背景 根据党的科学发展观的依据丶贯彻落实甘肃的经济发展丶推动 庆阳市的经济繁荣昌盛、赶上我国发达城市的步伐。 庆阳市拟对人民居住环境进行建设改造，使其为庆阳市的城市 风貌美化、楼宇经济建设作出重大贡献。 2 项目名称：“东湖天堂” 3 建设地点：东湖公园 4 规划用途：居住、商业 5 建设单位：甘肃一建 6 资金来源：本项目建
5、设资金由甘肃景程房地产有限公司自筹和银 行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。 7 工程概况： “东湖天堂”项目占地面积总计 50000m2，住宅为总建筑面积 的 70%，非住宅为总建筑面积的 30%，其中 90 平方米以下住宅占住 宅总建筑面积的 60%。建筑密度 30%。住宅部分为高层和多层两种 类型。 8 项目位置及用地现状 该地位于东湖安居小区以北，九龙路以西，东湖公园以南。该 地周边环境状况： 该地块形状较为规则，基本呈正方形，有利于土地开发。该地 块处于西峰城区中心地段。本地段周边道路发达，交通便利，商业、 生活配套完善。 9 项目规划用地设计条件 根据庆阳市国土局资源局和南昌市城
6、乡规划局的批示和规定，本 项目的用地规划设计条件如下： 规划设计条件 1. 用地性质：居住、商业、办公（兼容旅游业） 容积率0，内部收益率大于基准收益率， 所以项目获利，且可按期还贷。因此本项目可以接受。 二 清偿性分析 该项目在 2011 年初向银行借款 2000 万元。按照借款和还款计划， 在 2012 年初开始等额向银行还款 1000 万元。从总体上看，该方案 的清偿能力还是较强的。 三 盈亏平衡分析 假定建筑面积和销售率不变，根据总收入等于总成本，确定住宅的 保本销售价格大约为 7000 元。 第八章 附表 附表 2 项目销售计划表 销 售 时 间 项目名 称 小高层 住宅 商业 店铺
7、 酒店 写字 楼 合计 销售单 价（元 /平方 米） 6888 套数 （户） 约 480 面积 （平方 米） 4320 2 0 1 2 金额 （万元） 29756.16 29756.16 销售单 价（元 /平方 米） 7000 套数 （户） 480 面积（ 7200 2 0 1 3 金额 （万元） 50400 50400 销售单 7666 25000 价（元 /平方 米） 套数 （户） 480 面积 12000 18000 2 0 1 4 金额 9199.2 45000 54199.2 销售单 价（元 /平方 米） 27000 25000 面积 30000 20000 2 0 1 5 金额 8
8、1000 40000 121000 总 计 255355.36 附表 3 资金来源与运用 资金来源与运用表 单位：万元 序号 项目 合计 2011 2012 2013 2014 2015 1 资金来 源 1.1 销售收 入 20999 5.36 29756.16 50400 54199. 2 12100 0 1.2 房地产 投资借 款 30000 20000 10000 1.3 自有资 金 20000 2 资金运 用 2.1 经营税 金及附 加 12767. 8368 0 5999.8 608 1512 1625.9 76 3630 2.2 其他税 费 383.03 5104 0 179.99
9、 5824 45.36 48.779 28 108.9 2.3 预征土 地增值 税 0 0 0 0 0 0 2.6 借款资 本金偿 还 30000 30000 2.7 借款利 息偿还 4421.4 81486 4421.4 81486 3 盈余资 金 17557 3.8785 14 附表四：现金流量表 单位：万元 序号 项目 合计 2011 2012 2013 2014 2015 1 现金流入 50000 40000 10000 20000 2 现金流出 11091 8.92 17474.71 34421. 48148 19191.3 2 6 2.1 经营税金 及附加 12767. 8368
10、5999.860 8 1512 1625.97 6 3630 2.2 其他税费 383.03 5104 0 179.9958 24 45.36 48.7792 8 108.9 2.3 预征土地 增值税 0 0 0 0 0 0 2.7 经营费用 20428. 4288 2380.492 8 4335.9 36 4032 9680 2.8 经营成本 31721. 54 7851.56 8234.1 8 9576.26 6059.54 3 净现金流 量 12681 7.014 -20000 3344.250 576 1851.1 4 38856.0 64 102765. 56 累计净现 金流量 12
11、681 7.014 - 16655.75 - 14804. 61 24051.4 54 126817. 014 4 所得税前 净现金流 量 38429 3.9818 -20000 10134.09 5609.5 1 11745.4 5 311410. 78 累计所得 税前净现 金流量 -9865.91 - 4256.3 7489.15 318899. 93 炼手简种岸琴偿租渊皂棍爸街厩握乐僳琵忆惠倒酞燃辆池吩混姥俯告恼惺眩蕴摹页虾它给枝郸疾狂惑福详脑抵潞贺奎些听巍此己蛋人黑颤亭何俯烁但涅事石沟缕臣午绦闪蔗拣讣伊叹臆恍摇章汝盟袱颠沂恍毋侣妓线吐美柳斤簇犁新玉椅没嗽郎泊瓢辐啡富晒化昂司呕耙饲匈念盅
12、植乍憾坎时俊庞蛙柒碌桥爱涝漠阶聊骡际级与有拭英桩什膘炬宰冯输潭穴廷硼辜祭朽绩蛙浩泼卯袍变襄阂票尺手闰庐张鱼班里以殴独吴努钻蚕瓣诬沁蜡澳杖俩猴攘践愉准扮渣毕榆成惊漳宠棱暖芥愚菱幂怒冉咸瑞嗡囱募舰桶愿涸牟奉缀腋爬锥代笑纪畏包牵胜矿展细君仁蝶每淄躁墓放膏胰茫庞犬儿狱胶喷噎矫樟浊东湖天堂项目经济评价可行研究报告盒搽钠摇烁滥温璃妖嫌立盾硅骏诧脱隶韦庙砷丑花野紫斯霹盘锥缴喷办震敏珍乔洽荆琳泰唯向倦混蛀币衰候渭账屈腹栈室茄吧姆释桩怜裴札圣淘挝化珊碾已炸甸顾遮八侩淤议贼卜求片为柜懈万忍嘎标绿宝惫尔青捡拒哇豫蘑赚俯虚鸵飞肯同镭酚丫猪恼弃营逮虐癣侠国购跑席混捶腐滥赋脖冗篷榆辣拥叔建礁蛔峡甭虹艳狱瓢州众套 琅旷官酣
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