1、 （三） 被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为 2003 年 12 月 31 日，该酒店 2003 年的财务状况详见 2003 年利润表，表中补贴收入 30 万元为因“非典”原因国家给予的退 税收入，营业外支出 l5 万元为防 “非典”发生的专项支出。 评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况 下的有关财务数据做出如下判断： 1.由于非典原因，该企业 2003 年的实际收入仅达到企业正常经营收入的 60%； 2.企业主营业务成本约占主营业务收入的 50%，营业费用约占主营业务收入的 5%，管 理费用约占主营业务收入的 5%； 3.财务费用（利息支出）约
2、占主营业务收入的 10%，其中长期负债利息占财务费用的 80%； 4.主营业务税金及附加占主营业务收入的 5.5%； 5.企业所得税税率为 33%. 2003 年利润表 项目 行 本年累计数 一、主营业务收入 1 1 000 000.00 减：主营业务成本 3 550 000.00 主营业务税金及附加 5 55 000.00 二、主营业务利润（亏损以“-”号填列 6 395 000.00 加：其它业务利润（亏损以“-”号填列） 7 减：营业费用 8 80 000.00 管理费用 9 100 000.00 财务费用 10 80 000.00 其中：利息支出 11 80 000.00 三、营业利润
3、（亏损“-”号填列） 13 135 000.00 加：投资收益（亏损以“-”号填列） 14 补贴收入 15 300 000.00 营业外收入 16 减：营业外支出 17 150 000.00 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列 18 285 000.00 减：所得税（所得税税率为 33%） 19 94 050.00 五、净利润（净亏损以“-”号填列） 22 190 950.00 评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业 5 个上市公司作 为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如 下： （1）市盈率为 l0； （2）每股市价与每股无负债
4、净利润的比率为 7； （3）每股市价与每股主营业务利润的比率为 3.8. 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。 （最终评估值以算术平均数为准， 运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数） 。 1. 主营业务收入=100/60%=166.67（万元） 2. 主营业务成本=166.67*50%=83.33（万元） 3. 主营业务税金及附加=166.67*5.5%=9.17（万元） 4. 营业费用=166.67*5%=8.33（万元） 5. 营管费用=166.67*5%=8.33（万元） 6. 财务费用=166.67*10%=16.67（万元） 7. 无负债净利润=2736+16.67*
5、（133%）=38.53（万元） 8. 主营业务利润=74.17（万元） 9. 净利润=27.36（万元） 10. 根据市盈率计算的酒店价值=27.36*10=273.6（万元） 11. 根据无负债净利润价值比率的酒店价值=38.53*7=269.71 （万元） 12. 根据主营业务利润价值逆旅的酒店价值=74.17*3.8=281.85 （万元） 13. 评估值=（273.60+269.71+281.85）/3=275.05（万元） 1、被评估设备购建于 1997 年 11 月，账面原值为 100 万元，其中设备购置价 80 万 元，基础及安装费用 18 万元，运杂费 2 万元。2000 年
6、 11 月对该设备进行评估，现收 集到以下数据资料： (1)2000 年该类设备的购置价比 1997 年上涨了 50%，基础及安装费的物价上涨了 30%，该设备的运杂费用达到 3 万元。 (2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的 60%，尚可使用 5 年。 (3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为 1000 元。 (4)该企业的正常投资报酬率为 10%，所得税率为 33%. 要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。 (2)计算被估设备的评估值。 答案：(1)重置成本=80150%+18130%+3=146.4 万元(3 分) (2)实体
7、性贬值率=(360%)(360%+5)100%=26.47%(3 分) 或=1-5(360%+5)100%=26.47% 或实体性贬值额=146.426.47%=38.75 万元 (3)功能性贬值=0.112(1-33%)3.7908=3.05 万元 或功能性贬值=0.112(1-33%)1-(1+10%-5)10%=3.05 万元(3 分) (4)评估值 =146.4-38.75-3.05=104.6 万元(3 分) 或=146.4(1-26.47%)-3.05=104.6 万元 2.被评估房地产 A 是一幢 1000 平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地 产 A 的土地使用权是在
8、2004 年 5 月 31 日取得的，出让年限为法定最高年限。 2006 年 5 月底开发建设完工并投入运营，房地产 A 投入使用之初，该房地产产权拥有 人将其出租给他人使用，租期为 5 年(租期到 2011 年 5 月 31 日结束) ，租赁合同规定， 使用人在 5 年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米 110 元为基准， 每年增加 l0 元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产 A 的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金 5 万元。评估人员还了解到，评估 基准日(2008 年 5 月 31 日)市场上同类商业用房的正常租金 (与评估对象 A 租金口
9、径一 致)保持在每年每平方米 150 元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前 3 年的市 场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增 1%，评估基准曰 3 年后 的市场租金水平基本维持在评估基准日后第 3 年的租金水平上，假设房地产 A 折现率 和资本化率均为 l0%。 要求： 评估房地产 A 的最佳转让价值 (写出评估过程，给出得出评估结论的理由或辛艮 据)。 1. 客观收益年限=40-2-5=33 年 2. 基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金， 需要继续执行合同规定。 收益现值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000
10、/(1+10%)2 +150*1000/(1+10%)3=346 581.52( 元) 3. 基准日三年后未来年租金收益=150*1000*(1+1%)3=154 545.15( 元) 154 545.15/10%*1-1/(1+10%)33/ (1+10%)3=1 111 126.49(元) 4. 最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元) 3.评估人员对 A 企业的部分存货进行评估。评估人员经清查核实及市场调查后获 得如下资料和信息： 1.A 企业已经停产 2 年，本次评估后拟恢复原产品的生产; 2.A 企业库存钢材 l00 吨，账面余额为
11、 230 000 元，购入时间距评估基准日为 3 年; 3.库存甲种钢制零件产成品 500 件，账面值 100 000 元。经现场鉴定有 l00 件由于 保存不当已报废，按评估基准日时的废钢价格，预计报废产品处理后可获得净收入 9000 元; 4.库存甲种钢制零件在产品 l000 件，如果按已完成工时与该种零件全部工序所需 工时的比例计算分类，有 300 件已完成 50%，有 700 件已完成 80%; 5.甲种产成品的完工日期与在产品停止加工日期均距评估基准日 2 年; 6.产成品的账面值为完工日期的价值; 7.根据会计资料，在甲种零件产成品的成本中，原材料占 70%，人工费占 20%， 能
12、耗占 2%，其他费用占 8%; 8.甲种产成品及在产品所用钢材与库存材料为同一批购入的同种材料; 9.经市场调查，在评估基准日前三年内，库存材料的价格每年比上一年上升 5%， 自 A 企业停产后，同行业人工费用每年比上一年上升 4%，能耗价格每年比上一年上 升 1%，其他费用每年比上一年上升 3%。 假设在甲种钢制零件的加工过程中，每个工时所包含的人工费用、能耗费用及其 他费用相同，并不再考虑其他因素。 试求 A 企业上述原材料、产成品及在产品的评估值。 答案： 1.原材料评估值：230 000(1+5%)3=266 253.75 (1 分) 2.产成品： 每件产成品所含原材料原值： (0.5
13、 分) 每件产成品所含人工费用原值： (0.5 分) 每件产成品所含能耗原值： (0.5 分) 每件产成品所含其他费用原值： (0.5 分) 每件产成品现价 140(1+5%)3+40(1+4%)2+4(1+1%)2+16(1+3%)2=162.07+43.26+4.08+16.97=226.38 产成品评估值：(500-100) 226.38+9000=99 552 (0.5 分) 3.在产品评估值： 完成 50%部分： 300162.07+(43.26+4.08+16.97) 50% =300(162.07+64.3150%) =300194.23 =58 269 (2 分) 完成 80%
14、部分： 700162.07+(43.26+4.08+16.97) 80% =700(162.07+64.3180%) =700(162.07+51.45)=700213.52=149464 在产品评估值：58 269+149 464=207 733 4.合计：266 253.75+99 552+207 733=573 538.75 4、现有一新产品设计技术，已使用 2 年，加工的产品比同类产品性能更为优越。该 产品价格为 350 元/件，而同类产品价格仅为 310 元/ 件。目前该产品年产销量为 1 万 件。经分析预测，该技术寿命还可维持 5 年。为维持目前的市场占有率，该产品价格 将会逐步下
15、调，第 1 年为 350 元/件，第 2、3 年为 330 元/ 件，第 4、5 年为 320 元/件。 假设其他因素均无变化，折现率为 10%.所得税率为 33%.试评估该技术的价格。 答案：(1)该技术属收入增长型的无形资产，故可确定无形资产各年的超额收益分 别为： 第 1 年超额收益为：(350-310)100000(1-33%)=268000(元) 第 2、3 年超额收益为：(330-310)10000(1-33%)=134000(元) 第 4、5 年超额收益为：(320-310)10000(1-33%)=67000(元) (2)其他因素无变化，可以以各年超额利润现值之和作为该技术的评
16、估值： =2680000.9091+1340000.8264+1340000.7513+670000.6830+670000.6209 =243638.8+110737.9+100674.2+45761+41600.3 =542411.9(元) 5、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内 外市场的调查了解，收集到下列数据资料： (1)预计该企业第一年的收益额为 200 万元，以后每年的收益额比上年增长 10%， 自第 6 年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在 300 万元的水平上。 (2)社会平均收益率为 12%，国库券利率为 8%，被评估企业所在行业风险系数
17、为 1.5; (3)该企业各单项资产经评估后的价值之和为 1600 万元。 要求：(1)确定该企业整体资产评估值。 (2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理? 【答案】： (1)企业未来 5 的预期收益额分别为： 第 1 年：200 万元 第 2 年：200(1+10%)=220 万元 第 3 年：220(1+10%)=242 万元 第 4 年：242(1+10%)=266.2 万元 第 5 年：266.2(1+10%)=292.82 万元 (2)折现率=8%+(12%-8%)1.5=14% (3)整体评估值=200(1+14%) -1+220(1+14%)-2+242(
18、1+14%)-3+266.2(1+14%)- 4+292.82(1+14%)-5+30014%(1+14%)-5=1930.79 万元 或前 5 年收益现值=200(1+14%) -1+220(1+14%)-2+242(1+14%)-3+266.2(1+14%) -4+292.82(1+14%)-5=817.79(万元) 第 6 年后的永续收益现值=30014%(1+14%)-5=1113(万元) 评估值=817.79+1113=1930.79(万元) (4)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额 330.79 万元作为该企事 业的商誉处理。 4、被估企业预计未来 5 年的预期收益分
19、别为 100 万元、120 万元、150 万元、160 万元、200 万元，假定折现率和资本化均为 10%，企业经营期永续。要求：实用年金 法估测企业整体价值。另外，假定被评估企业从未来第 6 年开始，企业的年收益维持 在 200 万元水平，试采用分段法估测企业整体价值。 解：运用年金法估测企业整体价值接近于 1414.82 万元。 企业整体价值 =100.9091+1200.8264+1500.7513+1600.6830+2000.6209+（A/P,10%,5) 10%=1414.82（万元） 采用分段法预测企业整体价值接近于 1778 万元 企业整体价值 =1000.9091+1200
20、.8261+1500.7513+1600.6830+2000.6209+200/10%1（1+1 0%）5=1778（万元） 5、某资产评估公司受托对某企业待摊费用和预付费用进行单项评估，评估基准日 为 2002 年 6 月 30 日。企业截止评估基准日待摊和预付费用账面余额为 86.78 万元， 其中有预付 1 年的保险金 7.56 万元，已摊销 1.89 万元，余额为 5.67 万元；尚待摊销 的低值易耗品余额 39.71 万元；预付的房租租金 25 万元，已摊销 5 万元，余额为 20 万元。根据租约，起租时间为 2000 年 6 月 30 日，租约终止期为 2005 年 6 月 30
21、日。 评估人员根据上述资料进行如下评估： （1） 预付保险金的评估。根据保险金全年支付数额计算每月应分摊数额为： 每月分摊数额75 600126 300（元） 应预留保险金（评估值）6 300637 800（元） （2）未摊销的低值易耗品的评估。低值易耗品根据实物数量和现行市场价格评 估，评估值为 412 820 元。 （3）租入固定资产租金的评估。租入固定资产的价值按租约规定的租期和 5 年 总租金计算，租赁的房屋尚有 3 年使用权。 评估值500003150 000（元） 评估结果为：37 800412 820150 000600 620（元） （一） 一、背景资料 评估对象为某机器厂的一
22、条国产 i 型机组,该机组于 1996 年 5 月 20 日购置并投入使用,其设 计生产能力为年产 a 产品 10 万件,账面原值为 150 万元,评估人员于 2001 年 5 月 20 日（评 估基准日）对该机组进行评估,并取得以下相关经济技术数据: 1.从 1996 年 5 月至 2001 年 5 月,设备类价格指数情况是: 1997 年 5 月比 1996 年 5 月上升了 2%,1998 年 5 月比 1997 年 5 月上升了 1%,1999 年 5 月比 1998 年 5 月下降了 1%,2000 年 5 月与 1999 年 5 月价格水平持平,2001 年 5 月比 2000 年
23、 5 月上升 了 2%； 2.经评估人员在工型机组生产厂家询价, i 型机组的现行出厂价格为 100 万元,运杂费、安装 调试费大约占购置价的 25%,据厂家介绍,更为新型的型机组已经面世,售价较 i 型机组有 较大提高； 3.被评估机组从投产到评估基准日,由于市场竞争的原因,利用率仅为设计能力的 60%,估计 评估基准日后的产权变动会使被评估机组的利用率达到设计要求； 4.被评估 i 型机组经检测尚可使用 7 年； 5.被评估 i 型机组与相同生产能力的 型机组相比,年运营成本超支额大约在 4 万元左右； 6.假定折现率为 10%。 二、评估要求 （一）基本要求: 根据上述背景材料运用两种具
24、体方法评估 i 型机组于 2001 年 5 月 20 日的续用价值,并满足 下列具体要求。 （二）关于评估思路介绍要求,具体包括: 1.采用文字或数学式写出应运用的评估方法； 2.针对给出的条件写出每种评估方法的数学表达式； 3.说明数学表达式中各经济技术参数的取舍理由。 （三）评估过程要求: 列出每种评估方法的具体评估步骤及评估结果,计算结果保留小数点后两位（含百分比中的 数字） 。 （四）评估结论要求: 用文字表达你对 i 型机组最终评估结果的处理意见 ,并说明理由。 （二） 被评估企业基本情况如下: 1.评估基准日为 2000 年 12 月 31 日； 2.被评估企业未来 5 年预期利润
25、总额分别为:110 万元、120 万元、110 万元、120 万元和 130 万元； 3.被评估企业长期负债占投资资本比重为 50%,平均长期负债成本为 6%,在未来 5 年中平均 年长期负债利息额 30 万元,年流动负债利息额 50 万元； 4.据查,评估时社会平均收益率为 9%,无风险报酬率为 4%,被评估企业所在行业的基准收益 率为 10%,企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率（）为 0.8； 5.被评估企业生产经营比较平稳,是正常纳税企业。 要求:运用年金法计算企业的投资资本价值（计算结果保留小数点后两位） 。 （三） 某企业为了整体资产转让,需进行评估。经预测该企业未来 5 年
26、净利润分别为 100 万、110 万、120 万、150 万、160 万,从第六年起,每年收益处于稳定状态,即每年均为 160 万。该企 业一直没有负债,其有形资产只有货币资金和固定资产,且其评估值分别为 100 万和 500 万, 该企业有一项可确指无形资产,即一个尚有 5 年剩余经济寿命的非专利技术,该技术产品每件 可获超 额净利润 10 元,目前该企业每年生产产品 8 万件,经综合生产能力和市场分析预测, 在未来 5 年,每年可生产 10 万件,经预测折现率和本金化率均为 6%。请评估该企业的商誉 价值并说明评估技术思路（以万元为单位,小数点后保留二位） 。 （四） 有一宗已七通一平的待
27、开发建设的空地,土地面积为 3200 平方米,建筑容积率为 2.5,拟开发 建设为公寓,土地使用权年期为 50 年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期 为 3 年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为 90%,每建筑平方米 的年租金预计为 300 元,年出租费用为年租金的 25%。建筑费预计每建筑平方米 1000 元,专 业费为建筑费的 10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行的贷款利率为 7%, 不动产综合还原利率为 8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的 15%。 试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位,取整。 （五） 李某系 a 资
28、产评估公司的注册、部门经理和项目负责人,于 2001 年 5 月 8 日与甲企业商讨 房地产评估事宜。由于李某曾于 1998 年 5 月至 1999 年 10 月在甲企业财务部门任经理,双 方比较熟悉,故甲企业以该企业房地产平均每平方米评估价值不低于 8000 元为条件,决定是 否委托 a 评估公司进行评估。李某为了评估公司的利益,口头承诺了甲企业的要求,并接 受 了甲企业的评估委托。 李某按照资产评估协议书的要求在 5 日内完成了对甲企业房地产的评估,评估结果为每平方 米 7300 元。因李某曾对甲企业有过口头承诺,即不动产评估值不低于每平方米 8000 元。李 某认为 7300 元/平方米
29、与 8000 元/ 平方米之差并未超过 10%,属于正常误差范围,而且资产评 估本身就是一种估计,带有咨询性质,故以每平方米 8000 元出具了评估报告；并打电话给本 所已在外地开会一周的注册周某,得到允许后,加盖李某本人和周某的注册印鉴并签字,又以 项目负责人的名义签字,加盖公章出具了资产评估报告书,交与甲企业；同时将该评估报告书 送给在乙企业当顾问的评估界专家赵某一份。 请根据以上背景资料,指出 4 处违反资产评估行业规范的行为,并说明理由（以前 4 条为准, 多写部分不予评阅） 。 （一） 一、评估思路 （一）根据背景材料,i 型机组可按市场重置方式（询价法）和价格指数法两种具体方法进
30、行评估； （二）运用市场重置方式的数学表达式为:评估值=重置成本实体有形损耗 运用市场重置方式,因 i 型机组市价已经考虑了其功能落后因素,故不需再进行计算功能性贬 值,背景材料中未给出 i 型机组经济性贬值信息 ,故亦不考虑经济性贬值因素。 （三）运用价格指数法的数学表达式为:评估值=重置成本实体有形损耗功能性贬值 运用价格指数法确定 i 型机组的重置成本是一种复原重置成本,必须考虑其功能落后因素并 计算其功能性贬值。 二、评估过程 （一）运用市场重置方式（询价法）评估工型机组的过程及其结果 1.重置成本=100（1+25%）=125（万元） 2.实体有形损耗率=560%/（560%）+71
31、00%=3/10100%=30% 3.评估值=125（1-30% ）=87.5（万元） （二）运用价格指数法评估 i 型机组的过程及其结果 1.重置成本=150（1+2%） （1+1%） （1-1% ） （1+2%）=156.04（万元） 2.实体有形损耗率=3/（3+7）100%=30% 3.功能性贬值=4（1-33% ） （ p/a,10%,7）=2.684.8684=13.05 万元 4.评估值=156.04（1-30% ） -13.05=96.18（万元） 三、关于评估最终结果的意见及理由 最终评估结果应以运用市场重置方式（询价法）的评估结果为准或为主（此结果的权重超 过 51%即算为
32、主） 。因为,此方法是利用了市场的判断 ,更接近于客观事实,而价格指数法中的 价 格指数本身比较宽泛,评估精度可能会受到影响,故不能以该评估方法和评估结果为主,或 平分秋色。 （二） 一、计算企业适用的折现率 1.风险报酬率=（9%-4% ）0.8=4% 2.所有者权益要求的回报率=4%+4%=8% 3.适用于企业价值评估的加权平均资本成本（折现率）=50%6%+50%8%=7% 二、计算企业年金 一）计算投资回收系数（a/p,r,n） （二）计算年金 计算企业年金也可采用以下方法: （一一）计算年金现值系数 （二）计算年金 三、计算评估值 p=a/r=98.81/7%=1411.57（万元）
33、 （三） 一、评估技术思路 该企业商誉价值评估应采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值,再运用加和法 计算出企业各单项资产价值之和,再运用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和得到企 业商誉价值。 二、计算企业整体价值 估算出该企业整体资产评估价值 三、计算企业各单项资产价值 1.单项有形资产评估值为 600 万 2.估算出非专利技术评估值 100（0.9434 十 0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）=421.24（万元） 四、评出商誉价值 商誉=整体资产评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值）或=整体资产评估值有形 资产评估值非专利技术评估值=2524.18
34、-（600+421.24）=1502.94（万元） （四） 该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。 （一）测算不动产总价 1.不动产建筑总面积=32002.5=8000（平方米） 2.不动产纯收益=300800090% （1-25%）=1620000（元） .不动产收益年期=50-3=47（年） 4. （二）测算建筑费及专业费 建筑费及专业费=1000（1+10%）8000=8800000（元） （三）计算利息 （四）计算利润 利润=1970611315%=2955917（元） （五）测算地价 地价=不动产总价建筑费专业费利息利润 地价=19706113
35、-8800000-0.225 地价-939986-2955917 地价=7010210/1.225=5722620 （元） （五） 以下几点均为正确答案: 1.李某曾在委托单位任职,离职后未满两年。 理由:注册曾在委托单位任职 ,离职后未满两年,应予回避。 2.甲企业与李某约定评估价值不低于每平方米 8000 元。 理由:注册在执业中,不得迁就客户 ,双方不得事先约定评估价值。 3.李某以注册周某的名义签字并加盖印章。 理由:注册不得允许他人以本人名义在资产评估报告书上签字盖章。 4.以项目负责人的名义签字而没有法定代表人签字。 理由:评估报告书应由评估机构法定代表人签字盖章。 5.将评估报告
36、书送给在乙企业当顾问的赵某。 理由:注册应保守客户商业秘密 ,李某不得擅自将评估报告送给他人。 35. 某企业从美国进口了一套设备，现对进口的设备进行评估，评估时，该设备的离岸价 为 50 万美元，境外运费和保险费合计为 5 万美元，该设备现行进口关税税率为 18%，增 值税税率为 17%，银行手续费约占到岸价的 0. 6%，国内运费及安装调试费需 4 万元人民 币。目前美元同人民币的比价为 1：7。 试估算该进口设备的重置成本。 36. 现有一新产品设计技术，已使用 2 年，加工的产品比同类产品性能更为优越。该产品 价格为 350 元/件，而同类产品价格仅为 310 元/ 件。目前该产品年产
37、销量为 1 万件。经分 析预测，该技术寿命还可维持 5 年。为维持目前的市场占有率，该产品价格将会逐步下调， 第 1 年为 350 元/件，第 2、3 年为 330 元/ 件，第 4、5 年为 320 元/件。假设其他因素均无 变化，折现率为 10%（所得税率为 33%） 。 试评估该技术的价格。 37. 对某一生产线设备进行评估，具体内容如下：（1）设备初始购置价格为 800 万元，安 装费为 100 万元，从购建到评估时点该类设备价格上涨了 10%，安装费上涨了 5%。 （2） 该生产线已经使用 2 年，利用率为 80%，预计还可使用 8 年。 （3）由于科学技术的发展， 该设备的运营成本
38、增加，每年比同类先进设备运营成本增加 8 万元。 （4）所得税率 25%， 折现率 10%。 试用成本途径评估该生产线价值。 七、计算题 35. 到岸价=（50+5）7 =385（万元） 进口关税=38518% =69.3 （万元） 增值税=（385+69.3）17%=77.23（万元） 手续费= 3850.6% =2.31 （万元） 重置成本=385+69.3+77.23+2.31+4 =538.14（万元） 36. 解： （1）该技术属收入增长型的无形资产，故可确定无形资产各年的超额收益分别为： 第 1 年超额收益为：（350-310 ）100000（1-33%）=268000（元） 第
39、2、3 年超额收益为：（330-310 ）10000（1-33%）=134000（元） 第 4、5 年超额收益为：（320-310 ）10000（1-33%）=67000（元） （2）其他因素无变化，可以以各年超额利润现值之和作为该技术的评估值： =268000(1+10%)-1+134000(1+10%)-2+134000(1+10%)-3+67000(1+10%)-4+67000(1+10%)- 5 =2680000.9091+1340000.8264+1340000.7513+670000.6830+670000.6209 =243638.8+110737.9+100674.2+4576
40、1+41600.3 =542411.9（元） 37. 解： （1）重置成本：800（1+10%）+100（1+5%）=985（万元） （2）实体贬值：985280%/（280%+8）=164.17（万元） （3）功能贬值：8（1-25%） （P/A,10%,8）= 32.01（万元） （4）评估价值：985-（164.17+32.01 ）=788.82（万元） 35. 对某房地产进行评估，选取近期交易的类似房产作为参照物，参照物的市场交易价格 为 15000 元/平方米，参照物与正常交易价格相比偏高 10%；经打分，参照物的区域因素值 和个别因素值分别为 105 和 95；评估时该类房地产的价
41、格指数为 110%，参照物交易时的 价格指数为 120%。 试将参照物的交易价格修正为评估对象的价值。 36. 某房地产公司对外出租，总使用面积为 1. 5 万平方米，月租金为 8 元平方米。预计 每年房租损失费为年租金总收入的 6，房产税为年租金总收入的 10，管理费、修缮费 等相关费用为年租金总收入的 6，房屋财产保险费为 0. 5 万元年。预计该房地产尚可 使用 10 年。折现率为 10。 要求： （1）求该房地产的年租金总收入。 （2）求该房地产的年出租费用。 （3）求该房地产的年净收益。 （4）计算该房地产的评估值。 37. 某企业为了整体资产转让，需进行评估。现收集的有关资料如下：
42、 （1）该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势。 （2）经预测被评估企业未来 5 年预期净利润分别为 100 万元，110 万元，120 万元，140 万元，150 万元，从第 6 年起，每年收益处于稳定状态，保持在 150 万元的水平上。 （3）该企业一直没有负债，用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为 800 万元。 （4）经调查，在评估基准日时，社会的平均收益率为 9，无风险报酬率为 4，被评估 企业所在行业的 系数为 2，资本化率为 12。 要求：（1）说明评估该企业商誉的主要思路和方法。 （2）评估该企业的商誉价值。 35. 解： 评估对象的价值： =15000
43、（100110）（100105）(10095)(110 120)=12531(元每平米) 36. 解： （1）年租金总收入=1.5812=144（万元） （2）年出租费用=144(6%+10%+6%)+0.5=32.18（万元） （3）年净收益=144-32.18=111.82（万元） （4）评估值=111.82（P/A,10%,10）=687.09（万元） 37. 解： （1）评估该企业商誉的主要思路和方法是采用割差法。 （2）评估该企业的商誉价值 折现率=4%+（9%-4% ）2=14% 未来 5 年收益现值 =100/（1+14%）+110/(1+14%) 2+120/(1+14%)3+
44、140/(1+14%)4+150/(1+14%)5=414.02 万元 整体资产评估值=414.02+12500.519=1062.77 万元 商誉评估值=1062.77-800=262.77 万元 35. 社会平均收益率为 12%，国债的利率为 5%，企业所在行业的风险系数为 1. 2，长期负 债成本为 6%，长期负债占投资资本的比重为 30%。 试用加权平均资本成本模型计算企业价值评估的折现率。 36. 被评估设备 2002 年购置，购置成本 80000 元，2005 年和 2007 年进行了两次更新改造， 主要是添置了自动化装置，当时的投资额分别为 2600 元和 3500 元，2009
45、 年进行评估，从 2002 年至 2009 年各年的环比价格变动指数都为 5%。经分析，该设备尚可使用年限为 12 年。 根据上述条件，估算被评估设备的成新率。 35. 解： （1）计算风险报酬率：（12%5% ）1.2=8.4% （2）计算所有者权益要求的投资报酬率：5%+8.4%=13.4% （3）计算企业价值评估的折现率：6%30%+13.4%70%=11.18% 36. 解： （1）计算现行成本 80000（1+5%）7=112568（元） 2600（1+5%）4=3160 （元） 3500（1+5%）2=3859 （元） （2）计算加权平均已使用年限 年 ）(76.385916052
46、4718 （3）计算成新率=12/(6.76+12)=63.97% 35. 某企业对一套从美国进口设备进行评估，评估时，该设备的离岸价为 30 万美元，境外 运费和保险费合计为 2.5 万美元，该设备现行进口关税税率为 10%，增值税税率为 17%， 银行手续费约占到岸价的 0.5%，国内运费及安装调试费需 2 万元人民币。评估基准日美元 同人民币的比价为 1：7。 试估算该进口设的备重置成本。 35. 解： 到岸价=（30+2.5）7=227.5（万元） 进口关税=227.510%=22.75（万元） 增值税=（227.5+22.75）17%=42.54（万元） 重置成本=227.5+22.
47、75+42.54+2=294.79（万元） 37. 对某生产线进行评估，资料如下：（1）该生产线原始构建成本为：设备 750 万元，安 装费 80 万元，该生产线从构建到评估设备部分价格上涨了 8%，安装费上涨了 5%。 （2） 该生产线已经使用 3 年，利用率为 80%，预计尚可使用 8 年。 （3）由于技术进步，该设备 运营成本增加，表现为比先进同类设备年运营成本增加 6 万元。 （4）所得税率 25%，折现 率 10%。 试用成本途径评估该生产线价值。 37. 解： （1）计算重置成本：750（1+8%）+80（1+5%）=894（万元） （2）计算实体贬值：894380%/（380%+
48、8）=206.31（万元） 或 成新率=8/（ 380%+8）=76.92% （3）计算功能贬值：6（1-25%） （P/A,10%,8）=24（万元） （4）评估价值=894-（206.31+24）=663.69（万元） 或评估价值=89476.92%-24=663.66 万元） 35. 对某房地产进行评估，经调查，参照物房地产的市场交易价格为 6000 元/平方米，参照 物与正常交易价格相比偏高 5%；经打分，参照物的区域因素值和个别因素值分别为 103 和 96；评估时该类房地产的价格指数为 130%，参照物交易的价格指数为 120%。 试将参照物的交易价格修正为评估对象的价值。 35. 解： 修正后的价值=6000（100/95 ） （100/103）（100/96 ）（130%/120%） =6920（元/平方米） 36. 某房地产的总使用面积为 1 万平方米，月租金为 7 元平方米。预计年房租损失费为 年预期租金总收入的 5，房产税为年预期租金总收入的 12，管理费、修缮费为年预期 租金总收入的 6，房屋财产保险费为 0.3 万元年。预计该房地产尚可以使用 10 年。折 现率为 12。 要求：（1）求该房地产的年租金总收入。 （2）求该房地产的年出租费用。 （3）求该
