1、房地产名词解释 容积率 是建筑总面积与建筑用地面积的比值。例如，在 1 万平方米的土地上，有 4000 平 方米的建筑总面积，其容积率为 0.4。 得房率 是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套 内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。 开间 在住宅设计中，住宅宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因 为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 日照间距 指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一 定间隔距离。 绿化率 是指项目规划建设用地范围内绿化面积与规划建设用地面积之比。对购
2、房者而言， 绿化率高为好。 建筑密度 指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出一 定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 住宅小区 是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。 一般设置一整套可满足居民日常生 活需要的基层专业服务设施和管理机构。 错层式住宅 是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不 同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 跃层式住宅 是一个住宅占两个楼层，而上下层之间不需通过公共楼梯，是采用户内独用小 楼梯连接，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。 复式住宅
3、是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在 有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。复式住宅的面积计算可根据各地对使 用房间净面积和净高度的标准来计算。 住宅使用面积 是指住宅分户门内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、 厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。 住宅建筑面积 是住宅各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面 计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。 什么是商品房？ 商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市 场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分
4、为外销商品房和内销商品房两种。 什么是外销房？ 外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外 销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 什么是内销房？ 内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可 以出售给当地企事业单位和居民。 什么是复式住宅？ 复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占 有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹层，两层合计的层高要大 大低于跃层式住宅（复式为 3.3 米，而一般跃层为 5.6 米），复式住宅的下层供起居用， 炊
5、事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼 板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三 代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 什么是跃层式住宅 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了 欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、 厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小 楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可 通过增大采光面积弥补，通
6、风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确， 相互干扰较小。 使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面 积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价 格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计 入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修 厚度计入使用面积。 居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积 就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。 二手房 二手房即旧房。新建的商品房进行第
7、一次交易时为“一手“，第二次交易则为“二手“。 北京 的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别 人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住 房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 产权置换 是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可 由中介代办置换手续。 房地产产权 房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地 产享有占用、使用、收益和处分的权利。 按揭 按揭是英文“mortgage“（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行 作为
8、还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人 的行为。 住房公积金 是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况 而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成 的整个运行机制和管理的制度。 具体内容主要有三个方面：（1）按照“个人存储，单位资助“的原则进行归集，所有行政和 企事业单位极其职工均应交纳住房公积金，即凡实行公积金制度的城市职工个人按月交纳 占其工资一定比例的公积金，单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金，两者均归职 工个人所有，存入职工个人公积金帐户。长期储蓄，专项用于住房支出，其公
9、积金本息免 征个人所得税。（2）按“统一管理“的原则管理住房公积金。职工的住房公积金由各地人民 政府设定的住房公积金管理机构根据责、权、利一致的原则进行统一管理，由地方人民政 府委托指定的专业银行办理。（3）按“专项使用“的原则运用住房公积金，只能用于职工购、 建、大修住房。如果职工积累的公积金（包括其本户成员及其亲属积累的公积金）不足以 支付购、建、大修住房费用的，可申请公积金贷款。实行住房公积金制度，可逐步形成国 家、集体、个人三结合的筹资建设住房机制，加快住房建设速度，解决住房问题。 印花税 印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分 割等发生产权转移
10、时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。 契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承 受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私 营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为 3%5%。 个人住房抵押贷款 是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申 请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处 分其抵押房地产以获得清偿。 个人住房担保贷款 是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人 为其贷款提供保证，并承担连
11、带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行 有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。 绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前北京市规定的新建小 区绿化率应在 30以上。 健康住宅十五标准 根据世界卫生组织的定义，所谓“健康”就是“在身体上、在精神上、社会上完全处于良 好的状态，而不是单纯的指疾病或病弱”。据此定义，“健康住宅”就是指能使居住者 “在身体上、在精神上、社会上完全处于良好的状态”的住宅，具体来说，健康住宅最低 有以下几点要求： 1、会引起过敏症的化学物质的浓度很低。 2、 为满足第一点的要求，尽可能不使用易扩散化学物质的
12、胶合板、墙体装修材料等。 3、 设有换气性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外，特别是对高气密性、高 隔热性来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气。 4、在厨房灶具或吸烟处，要设局部排气设备。 5、起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在 17C27C 之间。 6、室内的湿度全年保持在 40%70%之间。 7、二氧化碳要低于 1000PPM。 8、悬浮粉尘浓度要低于 0.15mg/平方米。 9、噪声极要小于 50 分则（A） 10、一天的日照确保在 3 小时以上。 11、设足够亮度的昭明设备。 12、住宅具有足够的抗自然灾害的能力。 13、具有足够的人均建筑面积，并
13、确保私密性。 14、住宅要便于护理老龄者和残疾人。 15、因建筑材料中含有害挥发性有机物质，所以住宅竣工后要隔一段时间才能住，在此期 间要进行换气 智能化住宅如何分类？ 像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准。但目前 有关主管部门并未制定明确的划分标准。以下甲乙类划分为目前智能化住宅建设从业者的 观点。 一、乙级标准 1、安全保安系统 实现小区周界的监控和红外线报警防范；火灾与煤气报警；紧急呼救报警；电话线防被切断与防被破坏报 警。 2、通讯系统 实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口；可接收有线电视网节目。 3、信息服务系统 实现
14、三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。 4、环境控制系统 实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。 二、甲级标准 除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中 心构成的集散控制系统： 1、安全保安系统 实现可视对讲功能；门禁系统功能；家庭智能化报警增加的功能有：可进行程序自动化控制功能、可实现 室内无线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能。 2、通讯系统 实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。 3、信息服务系统 增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。 4、环
15、境控制系统 实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能 1 什么是房地产? 答：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。 2 什么是房地产权? 答：指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如 抵押权等。 3 为什么要进行房地产权登记? 答：房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管 理，依法确 认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用： 产权确认， 即确认房地产的权属状态； 保障权利人的合法权益； 加强房地产管理，即通过房地 产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。 5 房地产权登记有何法
16、律效力? 答：依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。 产权人可 以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或 妨碍，否则产权人可依法 请求法律上的保护。 6 房地产登记发证工作由哪个部门负责? 答：根据深圳经济特区房地产登记条例规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划国 土局是特区 房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权 登记科负责。 7 房地产证有什么作用? 答：房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地 产的凭证。 8 现在颁发的房地产证与过去有关部门颁发的房屋所有权 证、国
17、有土使用权证有什么区别?为 什么要换证? 答：现在颁发的房地产证是由原房屋所有权证、国有土地使用权证合二为一， 统一制作 成单一的房地产证，由一个部门统一颁发。 为统一房地产证的发放，加强房地产权管理，过去 的房屋所有权证、 国有土地使用权证都要更换成新的房地产证，但在更换前继续有效。 9 新的房地产证如何体现土地和房屋的产权? 答：新的房地产证分别设置土地、房屋两个栏目，对土地使用权，房屋所有权同时进 行登记，以 确认权利人的上述两项权利。 10 房地产证记载哪些内容? 答：房地产证记载的内容包括权利人状况，土地及房屋等。具体有：权利人、权利人 性质、权属来 源、取得时间、变化情况和房地产的
18、面积、结构、用途、价值、等级、座 落、坐标等内容。 11 房地产登记的程序是怎样的? 答：房地产登记按下列程序办理： (一) 提出申请； (二) 受理申请； (三) 审查申请文件； (四)权属 调查； (五)依法公告； (六)确认房地产权利； (七)将核准登记事项记载在房地产登记册上； (八)计收 规费并颁发房地产权利证书； (九)立卷归档。 12 房地产登记的种类有哪些? 答：房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。 13 怎样申请房地产权登记? 答：申请房地产权登记，应当按照规定的时间向登记机 关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的 申请符合规定的，登记机关
19、应在规定时间 内核准登记，并发给房地产权利证书。 14 房地产权登记机关核准登记需要多长时间? 答： 申请房地产权初始登记的需要 90 日， 申请转移登记的需要 30 日，申请抵押登记的需要 15 日，申 请变更及其它登记的需要 30 日。 15 房地产登记的权利人名称是如何确定的? 答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定： (1) 企业法人，为该企业法人的法定名称； (2) 国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称； (3) 非法人组织，为该组织依 法登记的名称或政府批准的名称； (4) 个人，为合法身份证明上的姓名； (4) 共有人，为各权利人 的名称或姓名。 (5
20、) 共有人，为各权利人的名称或姓名。 16 房地产登记是以什么为单位进行登记的? 答：房地产登记是以一宗土地为单位进行登记。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封 块。一宗土地 存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附 着物所有权和拥有的土地使用 权份额申请登记。 17 不按规定时间申请房地产登记，应承担什么法律责 任? 答：，不按规定的时间申请登记的，每逾期 一日，按登记费的千分之三加收逾期登记费。 18 采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么法律责 任? 答：利用欺骗手段获得核准登记的，由登 记机关撤销核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍 以下的罚款。情节严
21、重构犯 罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的，应负赔偿责任。 19 哪几种情况房地产登记机关不予受理登记申请? 答：下列两种情况房地产登记机关可以不予受理登记申请 (1) 申请文件不齐全； (2)申请不符合 规定； 房地产买卖、抵押、分割、 交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。 20 哪些房地产登记需要由当事人共同申请？ 答：房地产买卖、抵押、分割、交换、赠予等房地产登记由有关当事人共同申请。 21 哪些房地产登记可由当事人单独申请? 答：下列情形的房地产登记，当事人可单独申请； (1) 土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始 登记； (2) 因继承或遗赠取得房地产的转移登
22、记； (3) 因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定 和调解而取得房地产权利的有关登记； (4) 变更登记； (5) 因土地使用年期届满的注销登记； (6) 因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利 证书等其他登记。 22 法律规定共同申请的，一方当事人不配合，应承担 什么法律责任? 答：应由当事人共同申请登记的，一方申 请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件 的，登记机关可责成不申请登记或不提供 登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处 以一千元以上五千元以下罚 款。登记机关经审查认为符合登记条件的，可迳为登记。 23 申请房地产登记，可否委托他人代理? 答：申请
23、房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机 关提交申请人 的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。 24 哪些房地产合同须办理公证手续? 答：按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的 ，须办理合同公证手续。 25 哪几种情况房地产登记机关可以作出暂缓登记的决定? 答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定： (1)产权纠纷尚未解决的； (2)涉及违 法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的； (3)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的； (4)有关机关依法查封或以其他形式限制权利人房地产权利的； (6) 法律、法规、市政府规章
24、规定 应暂缓登记的其他事由。 26 什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项? 答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项： (一) 当事人对房地产 不拥有合法权利的； (二) 当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗 手段 获准登记的； (三) 登机关审查有疏忽，核准登记不当的。 27 房地产登记费是如何收取的? 答：申请房地产登记，权利人应按下列规 定交纳登记费： (一) 初始登记的，按登记价值千分之一 交纳。但登记价值超过三千万元的，超过部分按 万分之五交纳； (二) 转移登记的，按登记价值的千 分之一交纳。但登记价值超过一千万元的，
25、超过部分 按万分之五交纳； (三) 抵押登记的，按抵押价 值的万分之一交纳。但每项最低不于一百元； (四) 变更登记及其他登记的，每项交纳二十元。 28 什么是地籍?什么是产籍? 答：我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概 念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法 律状况的调查与记录，包括了土地产权 的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登 记过程中产生的各种图 表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的 总称。 29 什么是房地产权初始登记? 答：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、 附着物的所 有权进行
26、的登记。 30 具备什么条件可以申请初始登记? 答：(1)凡签订了土地使用权出让合同书，并付清了地价款 后三十日内； (2)自取得建筑物、附着 物竣工证明之日起六十日内； 具备上述两个条件，方可申请 初始登记。 31 申请土地使用权初始登记应提交什么文件? 答：申请土地使用权初始登记应提交下列文件： 一、房地产初始登记申请书； 二、身份证 明，包括：个人身份证明，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国家机关 负责人证明，或市政府 批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组 织提供的身份证明应按规定经过公证或认证。 三、土地权属证明包括： 1 以出让方式取得土地使用权的应提交： (1)
27、土地使用合同书。根据 土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提 交征地补偿协议书； (2)付清地价款证明； 2 以行政划拨方式取得土地使用权的应提交： (1)市政府批准用地文件； (2)用地红线图； (3) 征地补偿协议书； 3 以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件。 四、登记机关认 可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。 32 申请房地产权初始登记应提交什么文件? 答：申请房地产权初始登记应提交下列文件： 一、 土地使用权属证明； 二、 建筑许可证； 三、 施工许可证； 四、 建筑物竣工验收证； 五、经市政府指定的机构审定的竣工结算书； 六、 建筑设计总平面图、建筑物竣工
28、图(包括单体建筑平面、立面、剖面图)； 七、登记机关认可的测量机 构出具的实地测绘结果报告书。 33 哪些房地产登记需要公告?公告期是多长? 答：申请房地产初始登记及申请补发房地产证需要进行公告，公告期分别为 30 日及 6 个月。 34 土地的使用年期是如何确定的? 答：凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国 家规定执行。即：居住用 地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育 用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十 年；综合用地或者其他用地五十年。 35 什么叫宗地?宗地号代表什么意思? 答：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以
29、宗地为 基本单位统 一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从 大范围逐级体现其所在的地 理位置。如：B107-24 这个地号表示福田区第 1 带 07 片第 24 宗地。 36 什么叫宗地图?什么叫证书附图? 答：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括： 宗地权属界 线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附 图即房地产证后面的附图， 是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产 情况及房地产所在宗地情况。 37 什么叫确权? 答：确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批
30、准、 登记注册、发 放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利。 38 权属调查包括哪些内容? 答：房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；审查建筑 物有没有加 层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权 属来源、取得时间、使用年 限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。 40 什么叫房屋的基底面积? 答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。 41 什么叫房屋的建筑面积?房屋的建筑面积包括哪 些? 答：房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑 面积
31、包括 使用面积(深圳的使用面积包括墙体的面积)和公共面积二个部份。 42 什么叫房屋的公共面积? 答：房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过 22 米 的单车库、 设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、 门斗、有柱雨蓬、突出屋 面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。 43 房屋的公共面积如何分摊? 答：每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进行计算： 1 有面积分割文件或协议的，应按其 文件或协议进行计算。 2 如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。 即：每户应 分摊的 公共面积=SX(应分摊公共面积各户使用面积之
32、和每户使用面积。 44 房屋的建筑面积、公共面积由什么部门来确定?45 什么是房地产转让? 答：房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法 人和其他组织， 通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 46 哪些情况需要办理房地产转移登记? 答：经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日 起三十日内 申请办理转移登记： 1 买卖； 2 赠与； 3 交换； 4 继承； 5 共有房地产的分割； 6 人民法院判决、裁定的强制性转移； 7 依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。 47 房地产转让应遵循的原则是什么? 答：房地产转让
33、应当遵循合法、公平、 自愿和诚实信用的原则。 48 房地产买卖合同应当具备的条款有哪些? 答：房地产买卖合同应当具备以下条款： 1 当事人的姓名或者名称、地址； 2 房地产权利证 书编号； 3 房地产座落的位置、面积、四至界线； 4 土地宗地号、土地使用权的性质和年期； 5 房地产的用途； 6 买卖价款及支付方式和日期； 7 房地产交付使用的日期； 8 公用部分 的权益分享及共有人的权利义务； 9 违约责任； 10 合同纠纷的解决办法； 11 合同生效的条 件及时间； 12 双方认为必要的其他事项。 49 楼花是否可以转让? 答：预购的楼花当预购方付足购房价款总额 25%以上时，可凭已在登记机
34、关备案的买卖合 同再转让， 并在合同背书上载明再转让的价格等情况。 50 什么样的房地产不能转让? 答：下列房地产，不得转让： 1 根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的； 2 司法机关、 行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3 共有房地产，未经其他共有人书 面同意的； 4 设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的； 5 权属有争议的； 6 法律、法规 或市政府规定禁止转让的其他情形。 51 有哪些行为不属于房地产转让? 答：下列行为不属于房地产转让； 1 共有人之间对共有房地产的分割； 2 国家机关、由财政 拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拨。 52 有
35、哪些行为视同房地产转让? 答：下列行为视同房地产转让： 1 以房地产作为出资与他人成立法人企业的； 2 一方提供土地 使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的； 3 收购或者合并企业时，房地产转 移为新的权利人所有的； 4 以房地产抵债的； 5 国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拨。 53 房地产转让时，其它公用设施是否一起转让? 答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、 连廊、走廊、 天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。 房地产首次转让合同对 停车场、广告权益没有特别约 定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定 的经房
36、地产登记机关初始登记，由登记的权利 人拥有。 54 什么是房地产交换? 答：房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为。 55 房地产交换有差价的，差价部分如何办理? 答：房地产交换有差价的，应当就差价部分按有关规定交纳税费。 56 什么是房地产赠与? 答：房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。 57 什么情况下，房地产赠与免交土地增值费? 答：父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、交换免交土地增值费。 59 在什么情况下买房需签订房地产现售合同?在什么情况下买房 需签订房地产预售合同？ 答：欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订
37、房地产现售合同。 购买尚 未竣工验收的 房地产时，应签订房地产预售合同。 60 房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件? 答：房地产开发商预售房地产应当符合下列条件： (一) 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证 书； (二)取得建筑许可和开工许可证； （三）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达 工程预算投资总额的百分之二十五， 并经注册会计师验资； (四)房地产开发商和金融机构已签订预售 款监管协议； (五) 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。 符合上列条件的，经主管机关核准后， 发给房地产预售许可证。核定为外销的商品住宅，还应发给商品住宅外销可 证。 61 向开发商购买一手商品
38、房属什么转移? 答：属房地产二级市场转移。 62 办理房地产二级市场转移需提交什么文件? 答：(1)房地产转移登记申请书； (2)房地产证或其它权利证书； (3)买卖合同书； (4)行政划拨或减免地价款的土地，需提交市局或分局同意转让的批准文件及补足地价 款的证明； (5)市、 区房改办的批复及分户汇总表； (6)身份证明； (7) 非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证 明。 63 向其它单位或个人购买二手商品房属什么转移? 答：属房地产三级市场转移。 64 办理房地产三级市场转移需提交什么文件? 答：(1) 房地产转移登记申请书； (2) 房地产证或其他房地产权利证明书； (3) 身份
39、 证明； (4) 买卖合同书、或赠与书、或继承证明文件、或交换协议书、或有关行政机关的行 政决定书； (5) 行政划拨、减免地价款的土地，需提供市局或分局同意转让的批准文件及补足地 价款的证明； （6）非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。 65 向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些? 答：需交印花税：数额为交易价的万分之五，每证另贴花 5 元。 登记费：数额为交易价的千分之 一。 66 三级市场转移需交哪些税费? 答：卖方应交的税费有： (1) 营业税：为售价的 5%； (2) 城建维护税：为售价为的 005% ； (3) 印花税：为售价的 005% ； (4)
40、有所得的，单位须交所得额 15%的单位所得税，个人须交 20%的个人 所得税； (5) 有增值的，须交增值额 20%的土地增值费。 买方应交的税费有： (1) 印花税：为售 价的 005% ；另每证贴花 5 元； (2) 登记费：为登记价的 01% 。 67 土地增值费的收取有什么规定? 答：凡 1993 年 1 月 1 日以后通过招标、拍卖方式取得土地使用权的，土地使用者第一转 让房地产 时，免交土地增值费。 从 1993 年 11 月 9 日起发生转让行为的，转让人应按土地增值额的 20%交纳 土地增 值 费。 1993 年 11 月 9 日以前，以协议方式取得土地使用权或已发生转让的房地
41、产，其土 地增殖费的交纳标准为按土地增值额的 40%?00%不等。 68 什么情况下可变更或解除房地产买卖合同? 答：发生下列情形之一的，可以变更或解除房地产买卖合同： (一) 经当事人双方协商一致，并且 不因此损害国家利益和他人利益的； (二) 因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行 的； (三) 因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的； (四) 出现房地产买卖合同约定的变 更或者解除合同条件的。 一方当事人根据本条第(二)、(三)、(四)项的规定要求变更或者解除的，应 当及时通知 对方。 69 什么样的防地产应经主管机关批准后方可转让? 答：下列房地产应经主管机关批准，
42、并补足地价款后，方可转让： (一) 通过行政划拨取得土地用 权的； (二) 取得土地使用权时减免地价款的； (三) 法律、法规规定的其他情形。 70 以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买 权? 答：(一)房地产共有人； (二) 房地产承租人； 一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上 述顺序依次享 有优先购买权。 71 如何识别真伪房地产证? 答：拿房地产证到市规划国土局测绘产权处、各分局产权管理科或市规划国土局信 息中心查询， 看是否已有登记记录，房地产证号、房地产座落位置等是否属实。 注意识别房地产证上所盖印 章的真伪。要注意印章的使用日期及字体。 72 什么叫房地产抵押
43、? 答：指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供 债务履行 担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。 73 申请抵押登记应提交什么文件? 答： (一)房地产抵押登记申请书； (二)房地产权利证书； (三)身份证明； (四)主合同和抵 押合同。非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵 押的批准文件； 预购的房地产抵 押时，应提交本条第(一)、(三)、(四)项规定的文件 和房地产买卖合同书。 74 预购的房地产如何进行抵押登记? 答：预购房地产抵押时，应提交房地产抵押登记申请书、身份证明、主合同和抵押合 同和房地产 买卖合同书等文件。登记
44、人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。 76 同一抵押物设立若干抵押权时，如何办理登记? 答：以同一房地产设定若干抵押 权时，抵押人在设定抵押权前，须将设定抵押权状况告知各抵押权人， 抵押权的顺序 以核准登记的先后为序。 77 土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押登记如何办理? 答： 凡企业土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押，根据有关规定，其地面 建筑物 已经合法 登记的，可同意单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托市 不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动 产拍卖行负责扣发应补交的地价款，凡行政、事 业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。 78 登记人员如何办理房地产抵押
45、登记? 答：对核准抵押登记的，登记人员在抵押人的房地产证上他项权利一栏中加盖抵押专 用 章，填 写抵押日期及抵押权人，并在房地产登记册上作抵押记录及录入电脑。抵押记 录 应包括抵押人、抵押权 人、抵押物名称、面积、价值、抵押金额、抵押期限等。 79 借款期限届满时，登记机关能否迳为注销抵押登记? 答：抵押权与债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。借款期限与抵押期限不是同一 概念。借款期 限届满时，登记机关不能迳为注销抵押登记。 80,什么情况下不能办理房地产抵押登记? 答：(1)权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房、行政划拨土地、减免地价土地)， 而又未取得 市局同意的； (2)根据
46、城市规划，市区政府决定收回土地使用权的； (3) 司法机关、行政机关依法 裁定、决定 查封或者以其他形式限制房地产权利的； (4) 共有房地产，未经其他共有人书面同意的； (5) 权属有争议的； (6) 法律、法规或市政府规定禁止抵押的； (7) 除乡(镇)、村企业厂房等建 筑物占用范围的集体土地使用权和依法承包并经发包方 同 意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集 体土地使用权之外的其它集体土地使 用 权。 81 已抵押的房地产能否转让? 答：根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应当通知抵押 权人并告知受 让人转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受
47、让 人的，转让行为无效。 82 以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记? 答：以房地产做为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵 押登记手续。根据中华人民共 和国担保法的规定，抵押合同自登记之日起生效，所 以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效 力。 84 什么情形属于房地产变更登记? 答：(一)房地产使用用途改变的； (二)权利人姓名或名称发生变化的； (三)房地产坐落名称或房地产 名称发生变化的。 85 申请变更登记应提交什么文件? 答：(一)房地产变更登记申请书； (二)房地产权利证书； (三)身份证明； (四) 改变房地产用 途的，应提交土地主管部门同意改变用途的批准文
48、件及土地使用合同 书，需补地价的，还应提交付清地 价款证明书；改变权利人姓名或名称的，应提交 有关行政机关的批准文件。 87 遗失房地产证如何申请补领? 答：房地产证毁灭或遗失的，权利人应声明遗失， 并向房地产所在地的国土分局报失，申请补发。 登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在房地产证 上注明“补发”字样。 88 申请补发房地产证需提交哪些文件? 答：(一)刊登声明的报纸； (二)具结书； (三) 身份证明； (四) 补发房地产证申请书。 91 购房者个人入户应具备什么条件? 答：一、购房入户者须为非农业人口。具有干部、职工身份的在职人员购房入户须凭县以 上劳动、人事 部门开具的辞职证明
