1、【带不作考试要求】 平时作业二 第四章 房地产价格评估 1、术语解释 （1）地产 答：即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。 （2）房地产 答：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、 相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权 利。 （3）不动产 答：是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及 其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木 及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。 建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给 排水、采暖、
2、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。 （4）基准地价 答：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评 估的土地使用权单位面积平均价格。 （5）标定地价 答：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的 标志性宗地的价格。 （6）楼面地价 【带不作考试要求】 答：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地 单价除以容积率。 2、单项选择题 （1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。 a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产 （2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。 a. 地理位置和交通条件 b. 个别因素和市场转让条件
3、c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机 （3）假设开发法属于一种( )。 a. 加和法 b. 积 算法 c. 类比法 d. 倒算法 （4）某宗地年金收益额为 8500 元，剩余使用年限为 20 年，假定折现率为 10，其评估价值最有可能为( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。 a. 合同工期 b. 额 定工期 c. 协商工期 d. 实际工期 （6）待估建筑物账面原值 100 万元，竣工于 1990 年底，假定 1990 年的价格指 数为 l00%，从 1991 年到 1995 年的价格指数每年
4、增长幅度分别是 11.7、17、30.5、6.9、4.8，则 1995 年底该建筑物的重置成本最有可 能是 ( ) 元。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000 （7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地 300 平方米，建筑面积 200 平方 米，月租金 3 000 元，土地还原利率为 7 .建筑物还原利率为 8，评估时， 建筑物的剩余使用年限为 25 年，取得租金收入的年总成本为 7600 元，评估 人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米 1 000 元，运用建筑物残余估 价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。 a. 61667 b
5、. 925000 c. 789950 d. 58041 【带不作考试要求】 （8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市场法 d. 功能价值法 （9）有一宗地面积为 500 平方米，地上建有一幢 3 层的楼房，建筑密度为 0.7，容积率为 2.0，土地单价为 3000 元平方米，则楼面地价为( )元 平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800 （10）若反映宗地地价水平，( D )指标更具 说服力。. .ABCD建 筑 总 价 格 土 地 总 价 格土 地 总 面 积 土 地 总 面 积房 地 总 价 格 土 地 总 价 格土
6、 地 总 面 积 建 筑 总 面 积 （11）某地产未来第一年纯收益为 30 万元，假设该地产的使用年限为无限年 期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加 l 万元。资本化率为 7%， 则该地产的评估值最接近于( )万元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690 （12）待估地产年总收人 18 万元，年总费用 10 万元，剩余使用年限 10 年，折 现率为 10%，则其评估价值最接近于( )万元。 a. 110 b. 61 c. 80 d. 49 （13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为 300 平方米，房 屋每层月租金为 2500 元，各种费用占租金收入
7、的 40%，土地还原率为 8%， 建筑物还原率为 10%，评估人员另用市场法求得土地使用 权价格为每平方 米 1000 元，建筑物的年纯收益为( ) 元。 a.1000 b.12000 c.4000 d.2000 （14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照 物，并分别得到 127 万元、142 万元、 15l 万元 3 个评估结果，它们的权重依 次为 25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。 a140 b. 157 c. 141 d. 148 【带不作考试要求】 （15）如果房地产的售价为 5000 万元，其中建筑物价格为 3000 万元，地价
8、为 2000 万元，该房地产的年客观净收益为 450 万元，建筑物的资本化率为 10，那么土地的资本化率最接近于 ( )。 a. 9 b. 12.5 c. 7.5 d. 5 （16）被评估建筑物历史建造成本为 80 万元，1997 年建成，要求评估该建筑 物 2000 年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环 比指数分别为 103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于( )万 元。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85 （17）已知某房地产月租金收入为 20 万元，月费用总额为 5 万元，建筑物价格 为 1000 万元，建筑物的资本化率为 10，该房地
9、产的土地年纯收益最接近 于( )万元。 a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 （18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前 3 年的纯租金收入分别为 3 万 元、2 万元、1 万元，从第 4 年开始年纯收益保持在 3 万元水平上，折现率为 10，该房地产的评估值最接近于( )万元。 a. 28 b. 32 c. 25 d. 30 （19）被评估土地的剩余使用权年限为 30 年，参照物剩余使用权年限为 25 年， 假定折现率为 8，被评估土地的年限修正系数最接近于( ) a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054 （20）运用最佳使用原则评估地产的前提条
10、件是( )。 a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性 c. 土地用途广泛性 d. 土地利用永续性 （21）某宗地取得费用为每平方米 100 元，开发费用为每平方米 300 元，当地 银行一年期贷款利率为 9，二年期贷款利率为 10，三年期贷款利率为 11，开发周期为 3 年，第一年投资占总投资的 1/2，第二、三年投资各占总 投资的 l/4，问该土地每平方米 应负担利息为( )元。 【带不作考试要求】 a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25 （22）某砖混结构单层住宅宅基地 200 平方米，建筑面积 120 平方米，月租 金 3000 元，土地还原利率 8，取得租
11、金收入的年总成本为 8000 元，评估人 员另用市场比较法求得土地使用权价格为 1200 元平方米，建筑物的年纯 收益为( )元。 a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000 （23）某一宗 2000 平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积 4000 平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为 3000 元平方 米，估计该建筑物的建筑费用为 1400 元平方米，专业费用为建筑费用的 6，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的 15，销售费用及有关税 费为售价的 10，该土地的价值接近于( ) 元平方米。 a. 1728 b. 1900 c. 1500 d.
12、 1000 元 （24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( )。 a.房地产税金 b.管理费 c.利息 d.保险费 （25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为 300 万元，用于商业大楼开发时的 价值为 500 万元，用于工业厂房开发时的价值为 280 万元。城市规划确认该 土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为 300 万元。这体现了房地 产评估的( ) a供求原则 b.替代原则 c.最佳使用原则 d.贡献原则 (26)某待 评 估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理， 由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高 15，室内格局因素 修正系数为( ) a
13、100115 b85100 c115/100 d10085 (27) 某建筑物建成于 1990 年 1 月，为砖混结构一等，耐用年限为 50 年，残 值率为 2。该建筑物 2001 年 1 月的重置成本为 500 万元，2001 年 1 月的 评估值接近( ) 万元 a400 b392 c402 d390 【带不作考试要求】 (28) 某宗土地的土地取得成本为 500 万元，土地开发费为 l000 万元，土地 开发期为 1 年，银行一年期贷款利率为 8。该土地投资利息为( )万元 a120 b80 c60 d100 (29) 某宗土地 为 1 000 平方米，国家规定的容 积率为 5，建筑密度
14、为 0.6，下 列建设方案中最可行的为（ ） a. 建筑物地面一 层建筑面 积为 800 平方米， 总建筑面积为 4600 平方米 b. 建筑物地面一层建筑面积为 700 平方米，总建筑面积为 7000 平方米 c. 建筑物地面一 层建筑面 积为 600 平方米， 总建筑面积为 4800 平方米 d. 建筑物地面一层建筑面积为 400 平方米，总建筑面积为 4200 平方米 (30)某地 产 未来第一年的纯收益为 18 万元，预计以后各年的纯收益按 l的 比率递减，该地产的剩余使用权年限为 10 年，折现率为 8。该地产的评估 值最接近于（ ）万元。 a. 77 b. 146 c. 116 d
15、. 193 3、多项选择题 (1) 影响地价的一般因素有( a、c、d、e )。 a. 行政因素 b. 区域因素 c. 社会因素 d. 经济因素 e. 人口因素 (2)影响地价的社会因素主要包括( a、b、d )等几个方面。 a. 政治安定状况 b. 社会治安程度 c.税收政策 d. 房地产投机 e. 交通管制 (3)影响商 业 用地土地价格的区域因素有( a、b、c、e )。 a.商业繁华 程度 b.环境优劣度 c.规划限制 d.公有设施完善度 e. 交通便捷度 (4)影响地价的个别因素主要有( a、b、c、d、e )。 a. 位置因素 b. 地形地质因素 c. 面积因素 d. 地块形状因素
16、 e. 土地利用因素 【带不作考试要求】 (5)市场 法中 进行区域因素修正需考虑的因素有( a、b、c、 d )。 a. 繁华程度 b. 交通状况 c.基础设施状况 d. 环境质量 e. 土地使用年限 (6)评估建筑物需考虑的因素包括( a、b、c、d、e )。 a. 产权 b. 用途 c. 建筑结构 d.建成时间 e.装修质 量和水平 (7)建筑物 应 在( b、c、 d )方面符合政府规定。 a. 建筑结构 b. 建筑用途 c.容积 率 d. 覆盖率 e. 外形设计 (8) 我国房地产评估的标的物一般包括( a、c、d )。 a.土地使用权 b.土地所有 权 c.建筑物及其 权益 d.建
17、筑物中的水暖设施 e.建筑物中的办公设备 (9)假设 开发 法中的投资利润是以( a、c、d、e )为计算基础的。 a.专业费用 b.投 资利息 c.卖楼价 d.地价 e.建筑 费用 (10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( a、b、d )方面与评 估对象保持一致。 a.交易类型 b.用地性 质 c.交易价格 d.供需圈 e.交易 时间 （11）房地产评估遵循的原则有( a、b、 c、d、e ) a.最有效使用原则 b.合法原则 c.替代原 则 d.供求原则 e.贡献原 则 【带不作考试要求】 4、计算分析题 （1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积 2000 平方米，允
18、许用途为 住宅建设，允许容积率为 6，覆盖率为50，土地使用权年限为 70 年，要求 按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为 2 年， 第一年投人 60的总建设费，第二年投入 40的总建设费，总建设费预计 为 1000 万元。专业费用为总建设费用的 6，利息率为 10，利润率为 20，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的 5，假设住宅楼建成后即可 全部售出，楼价预计为 3000 元平方米,折现率 10。 答： 根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为： 300020006/(1+10%)2 = 29752066（元） 2)总 建筑 费用现值为： 100060
19、%10000/(1+10%)0.5+100040%10000/(1+10%)1.5 = 9190000(元) 3)专业费用 = 91900006= 551400(元) 4)租售费用及税金 = 297520665 = 1487603(元) 5)投 资 利润 = (地价+总建筑费用+专业费用)20 = (地价20 )+(9190000+551400)20 = (地价20 )+1948280 6)总 地价 = (29752066-9190000-551400-l487603-1948280)(1+20) = 165747831.2 = 13812319(元) 【带不作考试要求】 （2）投资者面对甲、
20、乙两幅土地。甲地容积率为 5，单价为 1000 元/平方米，乙 地容积率为 3，单价为 800 元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应 选择哪一幅土地进行投资更为经济? 答： 根据题中所给条件计算如下： 1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米) 所以，从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。 【带不作考试要求】 （3）某房屋建筑面积为 1200 平方米，同类型房屋标准新建单价为 970 元平 方米，但该房屋装修好，调整增加 1；设备配置齐全，增加 2；地段、层次、 朝向增加 1.5，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该
21、房屋为 7 成新。根 据上述情况，评估房屋价格。 答： 根据题意可得： 房屋价格=970(1+l+2+1.5)12000.7 =9701.04512000.7 =851466(元) 【带不作考试要求】 （4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为 40 年， 现该房屋拟出租，出租期 l0 年，按租赁双方合同规定，前 5 年租金是以第一 年租金 8 万元为基础，每年比上年递增 2，后 5 年按每年 15 万元固定不变。 假定资本化率为 l0，该房地产 l0 年租期内的收益现值为多少? 答： 23234455581%8181%10006.7被 估 房 地 产 十 年 租 期 内
22、的 收 益 现 值 =万 元 【带不作考试要求】 （5）有一待估宗地，现收集到 4 个可比较参照交易案例，具体情况如下表。 宗地 成交价格（元平方米） 交易时间 交易情 况 容积率 剩余使用 年限 区域因 素 个别因 素 待估地 2000/01 0 1.2 45 0 0 1 800 1998/01 2% 1.3 50 1% 0 2 850 1999/01 1% 1.4 50 0 1% 3 760 1998/01 0 1.1 40 0 -2% 4 780 1998/01 0 1.0 45 -1% 1% 表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较， 负号表示参 照物宗地条件
23、比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小 代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在 l-1.5 之间时，容积率每增 加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时增加 3。 该城市地价指数见下表： 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 指数 100 105 108 110 111 115 试根据以上条件评估待估宗地 2000 年 1 月 20 日的价格。 答：（本题不作考试要求） 451 01%50618 785.4/29P元 平 方 米452 045 3 01150618 812./2%11506176 841.53/39P元
24、 平 方 米元 平 方 米45412341%506178 81.93/9078.2.8.3.0.4/4PP 元 平 方 米元 平 方 米 【带不作考试要求】 即待估宗地 2000 年 1 月 20 日的价格为每平方米 830.41 元 【带不作考试要求】 （6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为 3200 平方米，建 筑容积率为 2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为 50 年。据市场调查 和项目可行性分析，该项目建设开发周期为 3 年，取得土地使用权后即可动 工，建成后即可对外出租，出租率估计为 90，每建筑平方米的年租金预计 为 300 元，年出租费用为年租金的 25。建筑
25、费预计每建筑平方米 1000 元， 专业费为建筑费的 10，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银 行贷款利率为 7，不动产综合还原利率为 8，开发商要求的总利润为所开 发不动产总价的 15。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。 答：（本题不作考试要求，该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求 取不动产总价，利用剩余法求取地价。 ） 1）测算不动产总价 不动产建筑总面积：32002.5=8000(平方米) 不动产纯收益=300800090(1-25)=1620000(元) 不动产收益年期=50-3=47(年) 2）测算建筑费及专业费 建筑费及专业费=1000（1+10%
26、）8000=8800000（元） 3）计算利息 利息=地价7%3+88000007%1.5=0.21 地价 +924000（元） 4）计算利润 利润=1970611315%=2955917（元） 5）测算地价 地价=不动产总 价- 建筑费-专业费-利息-利润 =19706113-8800000-0.21 地价-924000-2955917 地价=6994224/1.21=5780350（元） 单价=5780350/3200=1806.36（元/m 2） 楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m 2） 【带不作考试要求】 （7）房地产的总使用面积为 1 万平方米，月租金为 7 元平
27、方米。预计年房租 损失费为年预期租金总收入的 5，房产税为年预期租金总收入的 12，管 理费、修缮费为年预期租金总收入的 6，房屋财产保险费为 0.3 万元年。 预计该房地产尚可以使用 10 年。折现率为 12。计算该房地产的评估值。 答： 1)该 房地 产的年租金总收入为： 1712=84(万元) 2)该 房地 产的年出租费用为： 84(5+12 +6 )+0.3= 19.62(万元) 3)该 房地 产的年纯收益为： 84-19.62 = 64.38(万元) 4)该 房地 产的价格为： 64.381-1(1+12) 1012 =64.385.6502 =363.76(万元) 【带不作考试要求
28、】 （8）假定某市政府将于 2000 年 2 月 1 日公开拍 卖一宗土地，规划用途为住 宅，土地面积 5000 平方米，容积率限定为 4，土地使用权 70 年，某开发商欲 购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为 2 年，建筑投资均匀投 入。建筑成本为 1500 元/平方米，专业费为建筑成本的 6%，开发商的目标利 润为成本的 15%，有关税费为楼价的 5%，折现率为 10%，工程完工后每平方 米售价 5500 元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算 分析。 答: 1)完工后的预期楼价现值为： 500045500/(1+10%)2.5=8667.8(万元) 2)建筑成
29、本及专业费： 1500（1+6%）2/（1+10%） 2/2=2891(万元) 3)有关税费： 8667.85%=433.4(万元 ) 4)目 标 利润为: (地价+2891)15%=15% 地价+433.7 万元 5)估算地价: 地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价 地价=4269.3(万元) 【带不作考试要求】 （9）某房地产 2001 年 10 月的年净收益为 300 万元，预测未来 3 年的年净收 益仍然保持这一水平，2004 年 10 月转售时的价格预计比 2001 年 10 月上涨 10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。若该类房地产的投资收益率
30、为 9%，试测算该房地产 2001 年 10 月的价格。 答： 解法 1： 3001-1/(1+9%)3/9% + p(1+10%)(1-6%)/(1+9%)3 = p p = 3759.4(万元) 解法 2： 设 2001 年 10 月价格为 P P = 300(P/A,9%,3) + 39%)(16-0P 由上式得 P = 3759.4（万元） 【带不作考试要求】 （10）某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 50 年，实际已经使用 8 年。经 过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本 800 万元（建 设期为 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入建造成本的
31、40%），管理费用为建造成本的 3%，年利息率为 6%，销售税费为 50 万元，开 发利润为 120 万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18 万元；装修 的重置成本为 200 万元，平均寿命为 5 年，已经使用 2 年；设备部分的重置成 本为 110 万元，平均寿命为 10 年，已经使用 8 年。假设残值率为零，试计算 该建筑物的折旧(贬值)总额。 答： 1)建筑部分的重置成本: 800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120 =1046.8(万元) 2)建筑部分的折旧： （1046.8-18）8/50+18=182.6(万元) 3)装修部分的折旧:
32、 2002/5=80(万元) 4)设备部分的折旧: 1108/10=88(万元) 5)总 折旧 : 182.6+80+88=350.6(万元) 【带不作考试要求】 （11）某房地产的土地面积 1000 平方米，建筑面积 2000 平方米。土地于 1994 年 10 月 1 日通过有偿出让方式以 1000 元/平方米的价格取得，使用权 年限为 50 年。建筑物为钢筋混凝土结构，于 1995 年 10 月 1 日建成使用，建 筑造价为 800 元/建筑平方米。1999 年 10 月 1 日与该房地产地段及用途相似、 使用权年限为 50 年的土地的价格为 1100 元/平方米，该类房屋的重置成本 为
33、 900 元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为 6%，试 估算该房地产 1999 年 10 月 1 日的总价格。 答：（本题不作考试要求） 1)建筑物的价格: 9002000(49-4)/49=1653061(元) 2)土地价格: 110010001-1/(1+6%)45/1-1/(1+6%)50=1078638(元) 3)房地产总价格: 1653061+1078638=2731699(元) 【带不作考试要求】 （12）某在建工程开工于 2001 年 3 月 1 日，用地面积为 2000 平方米，建筑 容积率为 5.1，用途为公寓。土地使用权年限从 2001 年 3 月 1
34、 日起 50 年。土 地取得费为楼面地价 1000 元/平方米，该公寓正常建设期为 2 年，建造费用 为 2500 元/建筑平方米，到 2001 年 9 月 1 日已经投入预计建设费用的 45%。 估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为 80 元/建筑平 方米月，可出租面积为总建筑面积的 65%，正常出租率为 80%，出租 经营费 用为收入的 30%。购买该在建工程应交纳税 费为购买价格的 4%。试估算该 在建工程 2001 年 9 月 1 日的价格。折现率为 10%。 答：（本题不作考试要求） 1)预 期完工后的楼价现值: = 801220005.165%80%(1-30%)
35、 1-1/(1+14%)48/14%(1+14%)1.5 = 2087.7(万元) 2)在建工程的完工费用现值: 2500(1-45%)20005.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元) 3)税 费 :购买价格4% 4)正常购买价格: 购买价格=2087.7-1271.5-购买价格4% 购买价格=784.8(万元) 【带不作考试要求】 （13）某商场的土地使用年限从 1994 年 5 月 31 日起 40 年，商场共有两层，每 层建筑面积为 2000 平方米，可出租面积占建筑面积的 60%。一层已经于 1996 年 5 月 31 日出租，租期 5 年，月租金为 180 元/平方米。二
36、层暂时空置。 附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为 200 元/平方米、120 元/平方米，出租费用为租金的 20%。折现率为 10%。试估算该房地产 1998 年 5 月 31 日出售时的总价格。 答： 1)每 层 可出租面积: 200060%=1200(平方米 ) 2)带 租 约的 3 年期间每年的净租金收入： （180+120）120012(1-20%)=345.6(万元) 3）租约期满后每年的净租金收入： （200+120）120012（1-20%）=368.64（万元） 4）计算带租约出售的总价格： 345.6(P/A,10%,3)+368.64(P/A,10%,33)/
37、(1+10%)3 = 3509.8(万元) 【带不作考试要求】 (14) 某在建工程开工于 2002 年 3 月 1 日，用地面 积为 2000 平方米，建筑 容积率为 5，用途为公寓。土地使用权年限从 2002 年 3 月 1 日起 50 年。土地 取得费为楼面地价 1000 元/平方米，该公寓正常建设期为 2 年，建造费用为 2500 元/建筑平方米，到 2002 年 9 月 1 日已经投入预计建设费用的 45%。评 估基准日相近地区类似 70 年土地使用权的土地上刚刚建成公寓(建设开发周 期为 2 年)的出售价格为 3500 元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年 上涨 2%,预计将
38、继续保持该增长率。购买该 在建工程的契税税率为购买价格 的 4%,市场利息率为 10%,利润为楼价的 8%。试估算该在建工程 2002 年 9 月 1 日的价值。若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏 损多少(不计利息)? 答：（本题不作考试要求） 1）估计预期楼价（市场比较法） 3500(1+2%1.5)1-1/(1+10%)481-1/(1+10%)68 =3573.27 元/平方米 3573.2720005=3573.27(万元) 2)估 计 剩余建造费 2500(1-45%)20005=1375(万元) 3)估 计 利息 在建工程价值10%1.5+137510%0.75 = 0.15在建工程价值+103.13(万元) 4)估 计 利润及税费 3573.27(4%+8%)=428.79(万元) 5)估 计 在建工程价值 在建工程价值=3573.27-1375-0.15 在建工程价值-103.13-428.79 在建工程价值=1449(万元) 6)原 产权 人投入成本 (1000+250045%)20005 =2125(万元) 1449-2125=-676(万元) 原产权人亏损大约 676 万元。
