1、湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 1 页 2019-9-20 第二章 资产评估的程序与基本方法 习题及答案 1被评估机组为 5 年前购置，账面价值 20 万元人民币，评估时该类型机组已 不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其 他企业购置新型机组的取得价格为 30 万元人民币，专家认定被评估机组与新型 机组的功能比为 0.8，被评估机组尚可使用 8 年，预计每年超额运营成本为 1 万 元。假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件 （1）估测该机组的现时全新价格； （2）估算该机组的成新率； （3）估算该机组的评估值。 解
2、： （1）被评估机组的现时全新价格最有可能为 24 万元：3080%=24（万元） （2）该机组的成新率=8(5+8) 100%=61.54% （3）该机组的评估值=2461.54%=14.77 （万元） 4某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业 在今后保持持续经营，预计前 5 年的税前净收益分别为 40 万元，45 万元，50 万元，53 万元和 55 万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净 收益保持在 55 万元。折现率与资本化率均为 10%，企业所得税税率为 40%，试 计算该企业的评估值是多少？ 解： 前 5 年企业税前净收益的现值为： 181
3、.47（万元） 稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98（1-40% ）=313.79（万元） 5有一待估宗地 A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示： 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价值 数 A 2000.10 0 1.1 0 0 108 甲 780 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用 地容积率每增加 0
4、.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加 5%。 要求： （1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 （2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素 修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算参照物修正后的地价 解： 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 2 页 2019-9-20 （1）A 宗地容积率地价相关系数为 105，甲宗地的容积率地价相关系数为 110 （2）交易情况修正系数为 或者 0.99 交易时间修正系数为 或者 1.06 区域因素修正系数为 或者 1.02 个别因素修正系数为 或者 1 容积率
5、修正系数为 或者 0.95 （3）参照物修正后地价= （万元） 第三章 机器设备评估 1机器设备 1 台，3 年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面 原值为 10 万元，其中买价为 8 万元，运输费为 0.4 万元，安装费用（包括材料） 为 1 万元，调试费用为 0.6 万元。经调查，该设备的现行价格为 9.5 万元，运输 费、安装费、调试费分别比 3 年前上涨了 40、30、20。求该设备的重置 成本。 （保留两位小数） 解：重置成本=9.5+0.4（ 1+40%）+1（1+30%）+0.6（1+20%）=12.08（万元） 9被评估机组为 3 年前购置，帐面价值为 20 万元人
6、民币，评估时该类型机组 已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企 业购置新型机组的取得价格为 30 万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后 其贬值额约占新型机组取得价格的 20%，被评估机组尚可使用 7 年，预计每年 超额运营成本为 1 万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该 生产线的续用价值。 解：根据题意计算如下： （1）被评估机组的现时全新价格最有可能为： 30（1 20%）=24（万元） （2）设备的成新率为： 7（3+7） 100%=70% （3）设备的评估值为：2470%=16.8（万元） 10被评估设备购建于 1985 年，帐面价值 3
7、0000 元，1990 年和 1993 年进行两 次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为 3000 元和 2000 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 3 页 2019-9-20 元，1995 年该设备进行评估，假设从 1985 年至 1995 年每年价格上升率为 10%，该设备的尚可使用年限为 8 年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。 解：据题意计算如下： （1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：（帐面原值价格变动率） 所以，300002.6+30001.61+20001.21=85250（元） （2）评估时设备的加权更新成本为
8、：更新成本已使用年限 所以，300002.610+30001.615+20001.212=808990 （元） （3）设备的加权投资年限=（加权更新成本）（更新成本） =80899085250=9.5（年） （4）设备的成新率=8（9.5+8 ） 100%=45.7% 房地产评估 1待估对象为一新开发土地为 1000 平方米，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本 法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元/亩，其他费用（含税费）3 万元/ 亩， 开发费用 1.5 亿元/平方公里，银行 贷款利率 9%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投 资的 3/4，开发商要求的投资利润率为 10
9、%，土地增值收益率为 10%，试估算该地产的市场 价值。 解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：5000066775 元平方米 其他费用：3000066745 元平方米 土地取得费=75+45=120 元/平方米 土地开发费用：150，000，0001，000，000150 元平方米 （2）计算利息： 120*（1+9%） 2-1+150*75%*（1+9%） 1.5-1+ 150*25%*（1+9%） 0.5-1=M （3）计算利润：(120+150)1027（元） （4）计算土地单价：(120+150+M+27)*（1+10%）N（元平方米） （5）计算待估土地
10、总价： N*1000=？ 3待估地块为一商业用途的空地，面积为 600 平方米，要求评估其 1997 年 5 月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略） ，选出 3 个交易实例 作为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 项目 A B C 待估对象 坐落 略 略 略 略 所处地区 繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区 用地性质 商业 商业 商业 商业 土地类型 空地 空地 空地 空地 价格 总价 25.2 万元 49 万元 43.5 万元 单价 1500 元/m2 1400 元/m3 1450 元/m4 交易日期 1996.10 1996.12 1997.1 1997.5 面积 168
11、m2 350m2 300m2 600m2 形状 长方形 长方形 长方形 长方形 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 4 页 2019-9-20 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 基础设施 完备 较好 较好 较好 交通通讯状况 很好 很好 很好 很好 剩余使用年限 35 年 30 年 35 年 30 年 已知以下条件： （1）交易情况正常； （2）1996 年以来，土地价格每月上涨 1%。 （3）交易实例 A 与待估对象处于同一地区，B、 C 的区域因素修正系数情况可 参照下表进行判断： 项目 B 分值 C 分值 自然条件 相同 10
12、 相同 10 社会环境 相同 10 相同 10 街道条件 稍差 8 相同 10 繁华程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷程度 稍差 8 稍差 8 规划限制 相同 10 相同 10 交通管制 相同 10 相同 10 离公交车站 稍远 7 相同 10 交通流量 稍少 8 稍少 8 周围环境 较差 8 相同 10 注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为 100。 （4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3%。 （5）折现率为 8%。 解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什 么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 （2）进行交易
13、时间修正。 交易实例 A 交易时间修正系数1071001.07 交易实例 B 交易时间修正系数1051001.05 交易实例 C 交易时间修正系数1041001.04 （3）进行区域因素修正。 交易实例 A 与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。 交易实例 B 区域因素修正系数100861.163 交易实例 C 区域因素修正系数100931.075 （注：式中 86 由表 2 中加总获得，同理 93 也由表 2 纵向加总获得。 ） （4）进行个别因素修正。 关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于 3 个交易实例地块，就商业用地 而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较
14、各交易实例 高 3。 土地使用权年限因修正。除交易实例 B 与待评估地块的剩余使用年限相同外， 交易实例 A 与 C 均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为 8）： 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 5 页 2019-9-20 交易实例 A 及 C 使用年限修正系数11（1+8）3011（1+8） 350.9659 交易实例 A 的个别修正系数1.030.96590.995 交易实例 B 的个别修正系数1.03 交易实例 C 的个别修正系数1.030.96590.995 （5）计算待估土地初步价格。 A150011.0710.9951597
15、（元平方米） B140011.051.1631.031761（元平方米） C140011.041.0750.9951613（元平方米） （6）采用算术平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值（1597+1761+1613）31657（元平方米） 待估地块总价评估值1657600994200（元） 因此，这一地块的评估值为 994200 元。 4有一宗“七通一平 ”的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率 为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费为 3000 元/平方米，专业费 为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出 售，
16、预计售价为 9000 元/平方米，销售费用为楼价的 2.5%，销售税费为楼价的 6.5%，当地银行年贷款利率为 6%，开发商要求的投资利润率为 10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计 算公式为： 地价楼价-建筑费- 专业费-利息- 销售税费-利润 （2）计算楼价： 楼价20002.5900045,000,000（元） （3）计算建筑费和专业费 建筑费300020002.515,000,000（元） 专业费建筑费1015,000,000101,500,000（元） （4）计算销售费用和税费 销售费用45,000,
17、0002.51,125,000（元） 销售税费45,000,0006.52,925,000（元） （5）计算利润 利润（地价+建筑费+ 专业费） 10（地价+16,500,000）10 （注:16,500,000 由 15,000,000+1,500,000 取得.） （6）计算利息 利息地价（1+6） 21+ （15,000,000+1,500,000）（1+6） 11 0.1236地价 +990，000 （注:地价是在两年前就投入的，故要用 2 次方.而建筑费与专业费是在两年内均 匀投入的，故只用 1 次方.） （7）求取地价 地价45,000,00016,500,0001,125,000
18、2,925,0000.1地价 1,650,0000.1236 地价9,900,000 地价21,810,0001.223617,824,452（元） （8）评估结果 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 6 页 2019-9-20 单位地价17,824,45220008912（元/平方米） 楼面价格89122.53565（元平方米） 流动资产评估 1. 对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为 50 吨，经现场技术鉴定，没有 发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗 1，根据市场调查， 得知该燃料近期市场价格为每吨 4000 元，每吨运费 l00 元
19、，整理入库费为每吨 40 元，则该库存燃料的评估值是多少？ 解： 根据题意； 采购成本504000 200000（元） 自然损耗2000001%2000（元） 运费及入库费50（100+40）7000（元） 评估值200000-2000+7000205000（元） 本题是流动资产评估中的材料的评估。要注意的是采购成本中要扣除自然损耗， 还需考虑运输成本与入库费。 10. 现有某企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品资料如下： （1）评估基准日前一个月从外地购进产成品材料 50 公斤，单价 200 元，当时 支付运杂费 500 元，根据原始记录和清查盘点，评估时库存材料尚存 15 公斤。 （2）
20、截止评估基准日，企业库存商品实有数 30 件，每件实际成本 200 元，该 库存商品的材料费与工资、其他费用的比例为 80%和 20%，据目前有关资料， 材料费用综合调整系数是 1.36，工资、其他费用的综合调整系数是 1.05。 （3）截止评估基准日，在用低值易耗品原价 1300 元，预计使用 1 年，现已使 用 4 个月，该低值易耗品现行市价 900 元。 根据以上资料，评估该企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品价值。 解：根据题意， 产成品材料的评估值=15（200+500/50 ）=3150（元） 库存商品的评估值=30200 （80%1.36+20%1.05）=7788（元） 低值
21、易耗品评估值=900（1-4/12）=600 （元） 三项合计为 11538 元。 近期购进的库存材料，因库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账 面值与现行市价基本接近，评估时可采用成本法，也可采用市场法。 无形资产评估 1某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用 3 年，证明技术可靠，产品 比同类产品性能优越。经了解，同类产品平均价格为 250 元/件，该产品价格为 280 元/件。目前该产品年销量为 2 万件。经分析，产品寿命还可以维持 8 年， 但竞争者将会介入。由于该企业已经较稳固地占领了市场，竞争者估计将采取 扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格
22、将呈 下降趋势。产品价格预计为：今后 13 年维持现价；45 年降为 270 元/件； 68 年降为 260 元/件，估计成本变化不大，故不考虑其变化。若折现率为 10%，所得税率为 33%，试用超额收益法评估该项新产品设计及工艺技术的价值。 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 7 页 2019-9-20 （计算结果保留两位小数） 解：由于该技术所带来的超额收益已知，故不采用分成率方法。又由于成本没 有变化，因此超出平均价格的收入视为超额利润（未考虑流转税因素） 。计算过 程如下： 第 13 年无形资产带来的单件超额收益=280-250=30（元） 第 45
23、 年无形资产带来的单件超额收益=270-250=20（元） 第 68 年无形资产带来的单件超额收益=260-250=10（元） 评估值=3020,000（1-33%）/（1+10% ）1+ 3020,000（1-33%）/ （1+10% ） 2+ 3020,000（1-33%）/（1+10% ）3+2020,000（1-33%）/（1+10%）4+ 2020,000（1-33% ）/ （1+10%）5 +1020,000 （1-33%）/ （1+10%）6+ 1020,000（1-33% ）/ （1+10%）7 +1020,000 （1-33%）/ （1+10%）8 =(402,000/1.1
24、) + (402,000/1.21) + (402,000/1.331) + (268,000/1.4641) + (268,000/1.6105) + (134,000/1.7716) + (134,000/1.9487) + (134,000/2.1436) =1556083.35（元） 2某企业转让制药生产技术，经搜集和初步测算已知下列资料： （1）该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为 600 万 箱和 400 万箱； （2）该制药生产技术系国外引进，账面价格 500 万元，已使用 3 年，尚可使用 9 年，3 年通货膨胀率累计为 10%； （3）该项技术转让对该企
25、业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下 降，在以后 9 年中减少的销售收入按现值计算为 100 万元，增加开发费以保住 市场的追加成本按现值计算为 30 万元。 根据上述资料，计算确定： （1）该制药生产全套技术的重置成本净值； （2）该无形资产转让的最低收费额评估值。 解：（1）3 年通货膨胀率累计为 10%，对外购无形资产的重置成本可按物价指 数法调整，并根据成新率来确定净值，由此可得该制药生产技术的重置成本净 值为： 500（ 1+10%）9/ （3+9 ）=412.5（万元） （2）因转让双方共同使用该项无形资产，设计能力分别为 600 万箱和 400 万箱， 确定重置成本净值
26、分摊率为：400/（400+600）100%=40% 由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该项无形资产寿命期间，销售收入减 少和费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本，根据资料可得： 100+30=130（万元） 因此，该项无形资产转让的最低收费额评估值为： 412.540%+130=295（万元） 3甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用利润分成的方法，该专利系 三年前从外部购入，账面成本为 100 万元，三年间物价累计上升 50%，该专利 法律保护期 10 年，已过 3 年，尚可保护 7 年。经专业人士测算，该专利成本利 润率为 400%，乙企业资产重置成本为 5000 万元，成本利
27、润率为 10%，通过对 该专利的分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为 5 年，另外，通过对市场 供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品 20 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 8 页 2019-9-20 万台，成本费用每年约为 400 元，未来 5 年间产量与成本费用变动不大，该产 品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价要 达 500 元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将下降到 每台 450 元，第五年下降到每台 420 元，折现率确定为 10%。要求根据上述资 料确定该专利的评
28、估值（不考虑流转税因素，计算结果保留两位小数） 。 解：（1）确定利润分成率： 确定专利的重置成本：100（1+50% ）=150（万元） 专利的约当投资量：150（1+400% ）=750（万元） 乙企业资产的约当投资量：5000（1+10% ）=5500（万元） 利润分成率：750/（5500+750）100%=12% （2）确定评估值 确定每年利润总额： 第一、第二年：（500-400）20=2000（万元） 第三、第四年：（450-400）20=1000（万元） 第五年：（420-400）20=400（万元） 确定分成额： 第一、第二年：200012%=240（万元） 第三、第四年：1
29、00012%=120（万元） 第五年：60012%=72（万元） 确定评估值： 240/（1+10%）+240/（1+10% ）2 +120/（1+10%）3 +120/（1+10%） 4+72/（ 1+10%）5 =2400.9091+2400.8264+1200.7513+1200.6830+720.6209 =218.18+198.34+90.16+81.96+44.71 =633.35（万元） 长期性资产评估 2被评估债券为非上市债券，3 年期，年利率为 17，按年付息到期还本， 面值 100 元，共 l000 张。评估时债券购入已满一年，第一年利息已经入账，当 时一年期国库券利率为
30、10，一年期银行储蓄利率为 9.6，该被评估债券的评 估值应是多少？ 解：根据题意： P=Rt（1+I）-t+P0（1+I ）-n =100 00017%（1+10%）-1+100 00017%（1+10%）-2 +100 000（ 1+10%）-2 =170000.9091+170000.8264+1000000.8264=112143（元） 非上市债券评估时，如果是每年支付利息的，则把它的评估以后的每年利息折 算成现值，再加上本金的现值。 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 9 页 2019-9-20 6被评估企业拥有 M 公司面值共 90 万元的非上市
31、股票，从持股期间来看，每 年股利分派相当于票面值的 10 ，评估人员通过调查了解到 M 公司只把税后 利润的 80 用于股利分配，另 20 用于公司扩大再生产，公司有很强的发展 后劲，公司的股本利润保持在 15 水平上，折现率设定为 12，试运用红利 增长模型评估被评估企业拥有的 M 公司股票。 解：根据题意： D1=900 00010%=90 000（元） g=20%15%=3% P= D1/（i-g ） =900 00/（12%-3%） =900 00/9% =1 000 000（元） 本题是非上市股票评估中的红利增长模型的应用。要注意的是这里的 g 是留存 利润率乘以股本利润率。 企业价
32、值与商誉评估 2甲企业拟产权转让，需进行评估。经专家预测，其未来 5 年的净利润分别为 100 万元、120 万元、150 万元、160 万元、200 万元，从第六年起，每年的利润 处于稳定状态，即保持在 200 万元的水平上。该企业有一笔 10 万元的短期负债， 其有形资产有货币资金、存货和固定资产，且其评估值分别为 80 万元、120 万 元和 660 万元。该企业还有一个尚有 5 年剩余经济寿命的非专利技术，该技术 产品每件可以获得超额净利润 15 元。目前该企业每年生产产品 10 万件，经分 析：未来 5 年中，每年可以生产 12 万件。若折现率和资本化率均为 10%，试计 算甲企业的
33、商誉价值并说明评估技术思路（以万元为单位，计算结果保留两位 小数） 。 解：（1）评估技术思路 该企业商誉价值评估应当采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值， 再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，最后用企业整体价值减掉企业 单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。 （2）计算企业整体价值 （3）计算企业各单项资产价值 短期负债为 10 万元 单项有形资产评估值为 860 万 估算非专利技术的评估值： 1512（0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209 ）=15123.7908=682.34（万元） （4）评出商誉价值 商誉=企业整体评估值-（有形资产评估
34、值+ 非专利技术评估值 短期负债） 湖北汽车工业学院 经济管理学院 资产评估学课程习题集 作者：周明智 第 10 页 2019-9-20 =1778.05-（860+682.34-10） =245.71（万元） 3A 企业为了整体资产转让，需要进行评估，评估基准日为 2004 年 12 月 31 日。预计其未来 5 年的预期利润总额分别为 100 万元、110 万元、120 万元、 150 万元和 160 万元。该企业长期负债占投资资本的比重为 50%，平均长期负债 成本为 7%，在未来 5 年中平均每年长期负债利息额为 20 万元，每年流动负债 利息额为 40 万元。评估时市场平均收益率为 8%，无风险报酬率为 3%，企业所 在行业的平均风险与社会平均风险的比率为 1.2。A 企业为正常纳税企业，且生 产经营比较平稳。试运用年金法计算 A 企业的投资资本价值。 解：（1）计算 A 企业适用的折现率 风险报酬率（83）1.26 所有者权益要求的回报率6+39 适用于企业价值评估的加权平均资本成本（折现率）为： 507%+509 8 （2）计算企业年金 计算年金现值系数 计算年金 （3）计算评估值
