资产评估试卷.doc

1、第 1 页 共 3 页 资产评估模拟试卷 A 考试形式：开卷 考试时间：120 分钟 一 、 问 答 题 （ 共 50 分 ） 1 试 分 析 资 产 评 估 市 场 法 、 成 本 法 、 收 益 法 的 理 论 依 据 、 评 估 思 路 与 适 用 前 提 。 （ 20 分 ） 答 ： 市 场 法 ： 1、 需 要 有 一 个 充 分 发 育 活 跃 的 资 产 市 场 ； 2、 公 开 市 场 上 存 在 在 功 能 、 面 临 的 市 场 条 件 上 与 被 评 估 资 产 可 比 的 资 产 及 交 易 活 动 （ 参 照 物 ） ， 且 参 照 物 成 交 时 间 与 评 估 基

2、 准 日 时 间 间 隔 不 长 。 参 照 物 与 被 评 估 资 产 可 比 的 指 标 、 技 术 参 数 等 资 料 是 可 以 收 集 到 的 。 3、 参 照 物 的 基 本 数 量 至 少 为 3， 参 照 物 成 产 成 交 价 格 必 须 真 实 ， 参 照 物 成 交 价 应 是 正 常 交 易 的 结 果 ， 参 照 物 与 被 评 估 资 产 之 间 大 体 可 替 代 成 本 法 ： 1、 被 评 估 资 产 的 实 体 特 征 、 内 部 结 构 及 其 功 能 必 须 与 假 设 的 重 置 全 新 资 产 具 有 可 比 性 ； 2、 应 当 具 备 可 利 用

3、 的 历 史 资 料 。 成 本 法 的 应 用 是 建 立 在 历 史 资 料 的 基 础 上 的 ， 如 复 原 重 置 成 本 的 计 算 、 成 新 率 的 计 算 等 ， 要 求 这 些 历 史 资 料 可 以 收 集 ； 3、 形 成 资 产 价 值 的 各 种 损 耗 是 必 要 的 ； 4、 被 评 估 资 产 必 须 是 可 以 再 生 的 或 者 是 可 以 复 制 的 。 被 评 估 资 产 能 够 继 续 使 用 并 且 在 持 续 使 用 中 为 潜 在 所 有 者 或 控 制 者 带 来 经 济 利 益 。 收 益 法 ： 1、 被 评 估 资 产 未 来 预 期

4、收 益 可 以 预 测 并 可 以 用 货 币 计 量 。 要 求 被 评 估 资 产 与 其 经 营 收 益 之 间 存 在 着 较 为 稳 定 的 比 例 关 系 。 2、 资 产 的 拥 有 者 获 得 预 期 收 益 所 承 担 的 风 险 也 是 可 以 预 测 并 可 以 用 货 币 计 量 。 3、 被 评 估 资 产 预 期 获 利 年 限 可 以 预 测 。 2 试 解 释 收 益 法 中 （ 即 评 估 值 =年 收 益 额 /本 金 化 率 ） 这 一 公 式 的 由 来 。 （ 10 分 ）rAp 答 ： (1)纯 收 益 每 年 不 变 ； (2)资 本 化 率 固

5、定 且 大 于 零 ； (3)收 益 年 期 无 限 。 3 现 有 一 高 校 办 公 楼 ,已 使 用 五 年 ,现 欲 评 估 其 价 格 。 试 设 计 该 物 业 评 估 思 路 ， 并 阐 明 需 确 定 哪 些 具 体 重 要 指 标 。 （ 20 分 ） 答 ： 首 先 分 析 评 估 目 的 、 可 选 用 哪 些 方 法 进 行 评 估 。 高 校 办 公 楼 一 般 自 用 ， 或 部 分 出 租 ， 这 里 就 要 分 析 各 种 方 法 的 适 用 性 ： 1、 如 果 不 存 在 活 跃 的 租 赁 市 场 或 不 可 能 出 租 ， 那 么 收 益 法 就 不 适

6、 用 了 ； 如 果 存 在 活 跃 租 赁 市 场 ， 可 以 考 虑 采 用 收 益 法 ， 这 里 就 需 要 确 定 租 赁 价 格 、 空 置 率 、 管 理 费 用 、 需 要 缴 纳 的 税 金 、 折 现 率 等 。 2、 作 为 高 校 的 办 公 楼 ， 出 售 是 否 可 行 （ 这 与 评 估 目 的 相 关 ， 是 转 让 还 是 抵 押 等 ） ， 如 果 不 可 能 出 售 ， 那 么 用 市 场 法 也 不 合 适 ， 如 果 可 以 出 售 ， 就 需 要 调 查 周 边 类 似 办 公 物 业 的 市 场 售 价 ， 采 用 市 场 法 进 行 评 估 ，

7、需 要 调 查 的 指 标 包 括 建 成 年 代 、 装 修 、 物 业 管 理 等 等 ， 同 时 ， 也 需 要 考 虑 模 拟 办 公 楼 整 体 转 让 与 选 择 案 例 个 体 转 让 存 在 的 交 易 难 度 修 正 等 。 3、 如 果 既 不 存 在 活 跃 的 租 赁 市 场 ， 也 不 存 在 市 场 交 易 市 场 ， 那 么 唯 一 可 能 的 方 法 就 是 成 本 法 。 成 本 法 一 般 可 以 采 用 预 决 算 调 整 、 类 比 修 正 等 方 法 ， 前 者 需 要 收 集 原 房 产 建 造 时 的 预 决 算 资 料 ， 后 者 需 要 调 查

8、 一 些 与 被 评 估 房 产 在 结 构 、 楼 层 、 装 修 等 方 面 存 在 可 比 性 的 房 产 ， 然 后 进 行 适 当 的 修 正 。 二 、 评 估 实 务 题 （ 50 分 ） 请 学 员 自 行 完 成 ！ ！ ！ 请 学 员 根 据 实 际 情 况 ,自 行 确 定 被 评 估 对 象 (可 以 是 本 科 程 中 所 涉 及 的 各 类 资 产 中 任 意 一 种 ), 然 后 运 用 所 学 理 论 与 方 法 对 该 被 评 估 对 象 进 行 评 估 (评 估 目 的 与 评 估 基 准 日 自 行 确 定 )， 最 后 写 出 一 份 评 估 报 告 。

9、 评 估 报 告 中 必 须 写 明 评 估 对 象 （ 包 括 对 被 评 估 对 象 情 况 介 绍 ） ， 评 估 人 员 ， 评 估 目 的 ， 评 估 基 准 日 ， 评 估 依 据 ， 所 收 集 的 资 料 ， 评 估 方 法 ， 评 估 计 算 过 程 以 及 评 估 结 果 。 友 情 提 示 ： 第 二 部 分 是 在 课 下 进 行 ， 请 同 学 们 在 课 堂 考 试 结 束 后 ， 把 评 估 报 告 与 该 试 题 及 答 题 纸 一 并 上 交 监 考 老 师 。 资产评估模拟试卷 B 考试形式：开卷 考试时间：120 分钟 第 2 页 共 3 页 一 、 问

10、答 题 （ 共 50 分 ） 1 运 用 市 场 比 较 法 评 估 地 产 ， 其 市 场 参 照 物 的 选 取 应 符 合 哪 些 要 求 ？ （ 20 分 ） 答 ： 同 一 供 求 圈 、 同 一 区 域 、 交 易 方 式 一 致 、 规 模 在 0.5-2 之 间 、 建 筑 结 构 相 同 、 用 途 相 同 、 交 易 时 间 相 差 不 超 过 2 年 。 2 成 本 法 中 成 新 率 的 确 定 为 什 么 不 能 直 接 按 照 折 旧 年 限 计 算 ？ （ 10 分 ） 答 ： 1， 折 旧 是 由 损 耗 决 定 的 ， 但 折 旧 并 不 是 损 耗 ， 折

11、旧 是 高 度 政 策 化 了 的 损 耗 。 2、 通 过 折 旧 年 限 确 定 。 资 产 的 维 修 是 以 为 了 保 证 资 产 政 策 运 转 为 前 提 。 修 理 作 为 追 加 劳 动 之 处 ， 不 增 加 资 产 小 勇 和 价 值 3.折 旧 年 限 的 确 定 基 础 与 评 估 中 成 新 率 的 确 定 基 础 -损 益 本 身 ， 具 有 差 异 性 4.资 产 评 估 过 程 中 ， 一 些 评 估 机 构 和 评 估 人 员 根 据 实 地 勘 察 鉴 定 的 结 果 ， 确 定 的 使 用 年 限 与 折 旧 年 限 完 全 相 同 ， 这 时 当 然

12、可 以 采 用 折 旧 年 限 。 但 这 仅 仅 是 偶 然 性 的 结 果 ， 并 不 具 有 必 然 性 ， 而 且 ， 这 是 经 过 分 析 、 比 较 、 判 断 后 的 结 果 ， 恰 恰 说 明 成 新 率 的 确 定 应 根 据 实 地 勘 察 确 定 ， 而 不 是 将 折 旧 年 限 拿 来 就 用 。 3 现 有 一 高 层 综 合 性 大 厦 ,内 有 商 场 (一 至 四 层 裙 房 )、 酒 店 (五 至 九 层 )、 写 字 楼 (十 至 十 七 层 ),已 使 用 五 年 ,现 欲 整 体 出 售 ,需 评 估 其 价 格 。 试 设 计 该 物 业 评 估

13、思 路 ， 并 阐 明 需 确 定 哪 些 具 体 重 要 指 标 。 （ 20 分 ） 答 ： 1、 分 别 对 周 边 商 业 、 酒 店 、 写 字 楼 出 租 的 情 况 进 行 市 场 询 价 ， 得 出 这 三 种 用 途 房 地 产 的 出 租 单 价 作 为 计 算 基 础 2、 根 据 其 出 租 率 确 定 每 年 的 总 收 益 3、 计 算 大 厦 重 置 价 格 4、 计 算 维 修 费 、 保 险 费 -这 两 项 费 用 是 根 据 重 置 价 格 按 照 一 定 的 比 例 计 算 ， 这 个 应 该 有 行 业 经 验 数 据 和 地 方 的 参 考 值 5、

14、 计 算 管 理 费 和 税 金 -这 两 项 是 根 据 年 总 收 益 取 一 定 比 例 进 行 计 算 ， 其 中 税 金 是 营 业 税 还 有 城 建 税 、 教 育 费 附 加 等 等 6、 计 算 城 镇 土 地 使 用 费 ， 这 个 的 计 算 按 照 当 地 的 标 准 来 7、 （ 4+5+6） 就 是 年 总 费 用 8、 用 年 总 收 益 -年 总 费 用 就 是 年 纯 收 益 这 是 纯 收 益 的 计 算 ， 然 后 需 要 考 虑 的 就 是 折 现 的 问 题 1、 确 定 折 现 率 ， 折 现 率 =无 风 险 报 酬 率 +风 险 报 酬 率 ，

15、无 风 险 报 酬 率 取 3 年 期 国 债 ， 折 现 率 一 般 在 6%-8%， 风 险 报 酬 率 可 以 适 当 选 取 2、 确 定 每 年 租 金 递 增 情 况 ， 一 般 来 讲 ， 商 业 用 的 房 地 产 ， 递 增 在 2%-4%应 该 都 是 合 理 的 最 后 是 使 用 年 限 的 问 题 ， 采 用 孰 短 原 则 ， 也 就 是 土 地 和 房 屋 建 筑 物 哪 个 年 限 短 就 取 哪 个 商 业 用 房 地 产 ， 土 地 出 让 年 限 为 40 年 ， 像 这 样 的 大 厦 一 般 是 钢 混 框 剪 结 构 ， 60 年 的 使 用 年 限

16、 所 以 ， 该 房 地 产 的 尚 可 使 用 年 限 应 该 按 照 土 地 的 计 算 ， 看 房 产 证 上 土 地 什 么 时 候 到 期 ， 从 基 准 日 到 土 地 到 期 日 就 是 尚 可 使 用 年 限 二 、 评 估 实 务 题 （ 50 分 ） 请 学 员 自 行 完 成 ！ ！ ！ 请 学 员 根 据 实 际 情 况 ,自 行 确 定 被 评 估 对 象 (可 以 是 本 科 程 中 所 涉 及 的 各 类 资 产 中 任 意 一 种 ), 然 后 运 用 所 学 理 论 与 方 法 对 该 被 评 估 对 象 进 行 评 估 (评 估 目 的 与 评 估 基 准

17、日 自 行 确 定 )， 最 后 写 出 一 份 评 估 报 告 。 评 估 报 告 中 必 须 写 明 评 估 对 象 （ 包 括 对 被 评 估 对 象 情 况 介 绍 ） ， 评 估 人 员 ， 评 估 目 的 ， 评 估 基 准 日 ， 评 估 依 据 ， 所 收 集 的 资 料 ， 评 估 方 法 ， 评 估 计 算 过 程 以 及 评 估 结 果 。 友 情 提 示 ： 第 二 部 分 是 在 课 下 进 行 ， 请 同 学 们 在 课 堂 考 试 结 束 后 ， 把 评 估 报 告 与 该 试 题 及 答 题 纸 一 并 上 交 监 考 老 师 。 资产评估模拟试卷 C 考试形式

18、：开卷 考试时间：120 分钟 站点：_ 姓名：_ 学号：_ 成绩：_ 第 3 页 共 3 页 1 试 分 析 资 产 评 估 过 程 中 市 场 法 与 成 本 法 的 区 别 。 答 ： 1.确 定 价 值 的 角 度 不 同 ： 成 本 法 是 按 现 行 市 场 价 格 确 定 重 新 购 买 该 项 资 产 的 价 值 ， 而 市 场 法 则 是 按 市 场 上 该 项 资 产 的 交 易 价 格 确 定 的 。 前 者 主 要 从 买 者 角 度 ， 即 以 购 建 某 项 资 产 的 耗 费 来 确 定 ； 后 者 则 是 从 卖 者 角 度 ， 即 市 场 上 销 售 价 格

19、来 确 定 。 2.评 估 价 值 构 成 可 能 不 完 全 一 样 ： 市 场 法 中 的 现 行 市 价 指 的 是 资 产 的 独 立 的 价 格 ， 是 交 易 过 程 中 采 用 的 。 而 重 置 成 本 不 仅 包 括 该 项 资 产 的 自 身 价 格 （ 购 建 价 格 ） ， 还 包 括 该 项 资 产 的 运 杂 费 、 安 装 调 试 费 等 。 3.与 原 始 成 本 资 料 的 关 系 不 同 ： 市 场 法 的 运 用 与 原 始 成 本 没 有 直 接 联 系 ， 而 成 本 法 中 的 某 些 计 算 ， 则 要 利 用 被 评 估 资 产 的 原 始 成

20、本 和 原 始 资 料 。 4.两 种 方 法 具 有 不 同 的 操 作 程 序 ， 资 料 的 获 得 和 指 标 确 定 有 着 不 同 的 思 路 ： 成 本 法 是 按 全 新 资 产 的 购 建 成 本 扣 除 被 评 估 资 产 的 各 项 损 耗 （ 或 贬 值 ） 后 确 定 评 估 价 值 ； 市 场 法 则 是 按 参 照 物 价 格 ， 并 考 虑 被 评 估 资 产 与 参 照 物 的 各 项 差 异 因 素 并 进 行 调 整 来 确 定 评 估 值 。 2 什 么 是 经 济 性 贬 值 ？ 采 用 成 本 法 评 估 机 器 设 备 时 是 否 都 必 须 计

21、算 其 经 济 性 贬 值 。 为 什 么 ？ 答 ： 所 谓 经 济 性 贬 值 ， 是 指 由 于 外 部 条 件 的 变 化 引 起 资 产 闲 置 、 收 益 下 降 等 造 成 的 资 产 价 值 损 失 。 采 用 成 本 法 评 估 机 器 设 备 ： 从 资 产 评 估 的 理 论 上 来 讲 ， 采 用 成 本 法 评 估 机 器 设 备 都 应 考 虑 其 经 济 性 贬 值 因 素 。 但 是 从 具 体 的 评 估 实 践 来 看 ， 采 用 成 本 法 评 估 机 器 是 否 一 定 要 考 虑 其 经 济 性 贬 值 因 素 ， 则 要 视 具 体 的 评 估 对

22、象 的 情 况 来 定 。 如 果 评 估 对 象 是 单 台 （ 件 ） 通 用 设 备 ， 因 无 法 单 独 计 算 其 获 利 能 力 或 利 用 率 ， 因 而 并 不 一 定 要 考 虑 单 台 （ 件 ） 设 备 的 经 济 性 贬 值 因 素 。 相 反 ， 如 果 评 估 对 象 是 一 条 生 产 线 ， 并 可 以 单 独 计 算 其 生 产 能 力 和 获 利 能 力 ， 则 应 该 考 虑 其 经 济 性 贬 值 因 素 。 资产评估模拟试卷 D 考试形式：开卷 考试时间：120 分钟 站点：_ 姓名：_ 学号：_ 成绩：_ 1 试 分 析 资 产 评 估 与 会 计

23、 计 价 的 区 别 。 答 ： （ 一 ） 发 生 的 前 提 条 件 不 同 会 计 学 中 的 资 产 计 价 严 格 遵 循 历 史 成 本 原 则 ， 同 时 是 以 企 业 会 计 主 体 不 变 和 持 续 经 营 为 假 设 前 提 的 。 而 资 产 评 估 则 是 用 于 发 生 产 权 变 动 、 会 计 主 体 变 动 或 者 作 为 会 计 主 体 的 企 业 生 产 经 营 活 动 中 断 、 以 持 续 经 营 为 前 提 的 资 产 计 价 无 法 反 映 企 业 资 产 价 值 时 的 估 价 行 为 。 （ 二 ） 目 的 不 同 会 计 学 中 的 资 产

24、 计 价 是 就 资 产 论 资 产 ， 使 货 币 量 能 够 客 观 地 反 映 资 产 的 实 际 价 值 量 。 资 产 评 估 则 是 就 资 产 论 权 益 。 （ 三 ） 执 行 操 作 者 不 同 ： 资 产 计 价 是 由 本 企 业 的 财 会 人 员 来 完 成 的 。 资 产 评 估 工 作 除 需 要 有 资 产 评 估 学 、 财 务 会 计 知 识 以 外 ， 还 需 要 具 有 工 程 技 术 、 经 济 法 律 等 多 方 面 的 知 识 才 能 完 成 。 2 影 响 或 造 成 机 器 设 备 功 能 性 贬 值 的 因 素 有 哪 些 ？ 答 ： （ 1） 由 于 技 术 进 步 、 劳 动 生 产 率 的 提 高 ， 造 成 原 有 设 备 价 值 中 形 成 一 部 分 超 额 投 资 成 本 ； （ 2） 由 于 技 术 进 步 、 设 备 更 新 换 代 ， 致 使 原 有 设 备 的 功 能 相 对 于 新 型 同 类 设 备 落 后 ， 造 成 原 有 设 备 出 现 超 额 运 营 成 本 。 技 术 进 步 是 导 致 机 器 设 备 出 现 功 能 性 贬 值 的 基 本 因 素 。