1、资产评估网上考查课作业题（201604 最新版） 一、判断题（每题 3 分，共 15 分） 1、 无形资产同样也具有实体性贬值。 答：对 2. 大多数古董不适合使用成本法估价，因为不具有随着时间贬值量逐渐增加的特点。 答：对 3、 专利权和商标权的延展期限都是 10 年。 答：错 4、 评估价值类型是确定评估目的的先决条件。 答：错 5、 生地与熟地的分类依据是源于土地的开发程度的不同。 答：对 二、 简答题：（每题 5 分，共 20 分） 1、 资产评估的内涵是什么？ 答：是指由专门的评估机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适 用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方
2、法，对资产进行评定和估价。 2. 资产评估与会计计价工作的异同点是什么？ 答：资产评估作为一种专业工作，必然有自己的特有一套工作方式和方法，而会计作为一 门专业学科，其工作也有自己的独特性。于是两者存在以下区别。 计价基础不同 资产涵盖的范围不同 计价方法不同 工作程序不同 3.土地资产的经济特性包括哪些？ 答：土地的经济特性 1. 供给的稀缺性 2. 利用方向变更的困难性 3. 报酬递减的可能性 4. 利用后果的社会性 4. 评估业务约定书里边有关双方权利与义务的内容都包括什么？ 答：评估业务约定书里包括： 评估对象和评估范围； 评估目的；评估基准日； 评估 报告使用者： 评估报告出具时间
3、；提交评估报告方式： 本次评估约定评估服务费；双方应 履行的权利和义务；评估机构应履行的权利和义务；签约时间；其它未尽事宜。 三、单项选择题（每题 2 分，共 20 分） 1、下列反映了资产评估咨询性特点的是( C) A.资产评估的结果必须接受市场的检验 B.资产评估必须按照法定的准则和规程进行 C.资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见 D.资产评估直接以现实存在的资产为估价的依据 2.对被评估资产进行模拟重置，按现行技术条件下的材料、工艺、设计、价格和费用水平 进行核算，这样求得的成本称为( C ) A.复原重置成本 B.完全复原成本 C.更新重置成本 D.实际重置成本 3.据报道，某技
4、术在 26 个国家获得了专利权，但专利持有人终因缴纳不起专利保护费而导致保护 终止。关于该专利的价值，出现以下不同认识，从资产评估角度你认为正确的是( B ) A.该专利价值很大，因为它获得了广泛的认同 B.该专利没有价值，因为它不能带来收益 C.该专利的价值，取决于技术人员对技术先进性的评价 D.该专利的价值，取决于评估人员的评估 4.一般来说，无形资产的成本不包括( C ) A.创造发明成本 B.法律保护成本 C.发行推广成本 D.转让机会成本 5. 已知某机器设备的贬值率为 40，该设备的已使用年限为 12 年，则其尚可使用年限为( C ) A.30 年 B.42 年 C.18 年 D.
5、32 年 6.下列原则中，属于资产评估工作原则的是( A ) A.专业性原则 B.替代原则 C.贡献原则 D.预期原则 7.下列不属于资产评估假设的是( D ) A.继续使用假设 B.清算假设 C.公开市场假设 D.企业主体假设 8. 已知被评估设备的价值与功能之间存在线性关系，年产某产品 720 件。由于该型号的设 备已停产，评估人员在市场上寻找到功能类似的全新设备，其价格为 11.5 万元，年产量为 800 件。 则被评估设备的重置成本应为( A ) A.10.65 万元 B.10.35 万元 C.10.80 万元 D.11.15 万元 9. 用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或
6、相似资产的( D) A.重置成本 B.收益现值 C.清算价格 D.市场价格 10. 进口设备的到岸价是指( B) A.离岸价+境外运费 B.离岸价+境外运费+境外保险费 C.离岸价+境外运费 +进口关税 D.离岸价+境外运费+ 境外保险费 +进口关税 四、计算题：（每题 9 分，共 45 分） 1、某企业转让浮法玻璃生产全套技术，经搜集和初步测算已知如下资料：一是企业与购买 企业共同享用浮法玻璃生产技术，双方设计能力分别为 600 万和 400 万标箱；二是浮法玻璃 生产全套技术系国外引进，帐面价格为 200 万元，已使用 2 年、尚可使用 8 年，2 年通货膨胀率累 计为 10%；三是该项技
7、术转出对该企业生产经营有很大影响，由于市场竞争加剧，产品价格下降， 在以后 8 年减少销售收入按现值计算为 80 万元，增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本 按现值计算为 20 万元。试评估该项无形资产转让的最低收费额。（10 分） 解：两年来通货膨胀率为 10%则： 重置成本净值为 200（1+10%）8/ （2+8）=176 万元 重置成本净值分摊率为 400/（400+600）=40% 转让无形资产的机会成本=80+20=100 万元 该项无形资产转让的最低收费额评估值为 17640%+100=170.4 万元 2.A 评估事务所接受 B 发电厂委托对其一台生产锅炉进行评估。该锅炉
8、的重置成本为 100 万元， 已使用 6 年，现该锅炉管道及附属设备损坏需更换维修，估计更换管道以及维修附属设备需 20 万元， 经技术鉴定认定修复完毕后该锅炉可以使用 10 年。求其成新率。（7 分） 解：根据修复费用法 成新率=1- 修复费用/ 重置成本，可得 （1）重置成本：100 万元 可修复部分磨损引起的贬值：20 万元 不可修复部分的重置成本：100-20=80 万元 不可修复部分贬值率=6/16=37 .5% 不可修复部分的贬值额：80 37 .5%=30 万元 该锅炉的全部贬值额：20+30=50 万元 该锅炉的综合贬值率：50/100=50% 所以成新率为 50% 3、 某市
9、经济技术开发区内有一块土地面积为 15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆 迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩土地开 费用为每平方公里 2 亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的 35%， 开发商要求的投资回报率为 10%，当土地出让增值率为 15%，银行贷款年利率为 6%，试评估该土地 的价格。（10 分） 解：（1）计算土地取得费 : 10 万元亩=150（元平方米） （2）计算土地开发费: 2 亿元平方公里=200（元平方米） （3）计算投资利息。土地取得费的计息期为 2 年，土地开发费为分段均匀投入。则： 土地取得费利息=150 （1+6）21=18.54（元
10、/ 平方米） 土地开发费利息=20035（1+6）1.51+200 65 （1+6） 0.51=10.23（元平方米） （4）计算开发利润。 开发利润=（ 1）+（2 ）10=35（元平方米） （5）计算土地价格。 土地单价=（ 1）+（2 ）+（3）+（4 ） （1 十 15） =（150+200+18.54+10.23+35）（1+15 ）=47584（元平方米） 土地总价=475.84 15000=7137600（元） 该宗地单价为 475.84 元平方米，总价为 7137600 元 4. 有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为 20 米，土地在两条道路中的垂直深度为 40 米， 临街宽度
11、为 50 米。路线价分别为元米和 1元米. 试运用 4321 法则估算土地的 总价及单价。（8 分） 解：根据“四三二一 ”法则，找到一条分界，使得其受高定价和低定价的影响是相等的。然 后再计算。 即找到一条边界，使得 15000高价街深度=5000低价街深度 1200-150x=1000+500x 解方程，得 X=30.77% 所以分界线距离低价街深度为 15-530.77%=13.5 米 距离高价街深度为 40-13.5=26.5 米 然后，分界线以北的土地按照低价街路线价的影响深度来计算； 分界线以南的土地则按照高价街路线价的影响深度来计算。具体过程如下： 高价街影响深度百分率为： 40
12、%+30%+20%+10%+9%+8%30.77%=111.46% 低价街影响深度百分率为：40%+30%+20%（1-30.77%）=83.85% 总价=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575 元 单价=1045575/(40*50)= 522.79 元/平米 5. 某股份公司申请上市发行股票，对包括土地使用权在内的企业全部资产进行评估。现有 一宗生产性用地，总面积 40000 平方米，使用年限为 50 年。至评估基准日（2010 年 9 月 30 日） ，待估宗地为划拨用地，集团公司拟将该土地以出让方式获得土地使用权，再租赁给股份公司。现 需评估土地
13、使用权价值及租金标准。评估过程如下：（10 分） 评估人员通过搜集有关案例，筛选出三个比较案例。有关情况如下表。 A B C 待估宗地 交易日期 2007.12 2007.12 2009.10 2010.10 交易价格（元 /M2） 372.74 368.9 387.72 待估 距火车站距离 1 公里 0.8 公里 5 公里 11 公里 宗地形状 规则 规则 较规则 规则 交通通达度 支线 支线 次干道 次干道 调查该市近年工业用地地价上涨情况，2008 年 1 月至 2010 年 1 月地价上涨 8%， 1、道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级，以待估宗地的等级为 100，支线与次干 道
14、相比差 2%。 2、距火车站距离，以待估宗地为 100，每增加一公里，相应减少 0.3% 3、宗地分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为 100，每上升一个等级，地价往上 修正 1%。 求该地块出让价格。 解：（一）地价指数修正 调查该市近年工业用地地价上涨情况，2008 年 1 月至 2010 年 1 月地价上涨 8%，平均每 月上涨幅度为 0.333%，2010 年地价涨幅基本相同，如将 2008 年 1 月 1 日地价指 数定为 100，则地价指数 2009 年 9 月为 106.993，2010 年 10 月为 111.322。 （二）区域因素修正 1、道路通达度分支线、次干道、
15、主干道三个等级，以待估宗地的等级为 100，支线与次干 道相比差 2%。 2、交通便捷度以待估宗地为 100，每增加或减少一路车，地价上下浮动 0.5% 3、距区域中心距离，以待估宗地为 100，每增加一公里，相应减少 0.2% 4、距火车站距离，以待估宗地为 100，每增加一公里，相应减少 0.3% 5、产业聚集度，分为低、较低、一般、较高、高五个级别，以待估宗地为 100，每增加一 个等级，地价向上修正 2% 6、环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重，以待估宗地为 100，每上升一个等级，地价往下修正 0.5% （三）个别因素修正 1、宗地分为不规则、较规则、规则
16、三等级，以待估宗地为 100，每上升一个等级，地价往 上修正 1%。 2、容积率，以待估宗地为 100，每上升 0.1，地价往上修正 1.5%。 A B C 交易价格（元/M2） 372.74 368.9 387.72 土地用途 100/100 100/100 100/100 供需圈 100/100 100/100 100/100 交易日期 111.322/100 111.322/100 111.322/107.16 交易情况 100/100 100/100 100/100 土地使用 年限 100/100 100/100 100/100 价格类型 100/100 100/100 100/100
17、 100/100 交通通达度 100/98 100/98 100/100 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 距区域中心 距离 100/100.64 100/100.5 100/100.5 交通条件 距火车站距 离 100/103 100/103.6 100/101.8 基础设施情况 100/100 100/100 100/100 区域 因素 产业集聚度 100/102 100/102 100/102 环境优劣度 100/98.5 100/99 100/98.5 宗地面积 100/100 100/100 100/100 宗地形状 100/100 100/100 100/99 容积率 100/101.5 100/100 100/102.4 地形 100/100 100/100 100/100 个别因素 目前规划限制 100/100 100/100 100/100 修正后地价 371.88 354.49 358.86 市场法最终评估值 361.74 元/平方米 （四）因素修正及地价计算 将评估对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，所得三个价格较为接近，采 用算术平均值 361.74 元/平方米为待估宗地地价。 由此可以确定 40000 平方米待估宗地土地使用权评估值为 14469600（元） （40000*361.74）
