1、 张家港房产网 张家港房产网 房产开发流程解析 一、 确定投资建设工程项目 对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。 二、建设项目用地计划办理 1.所需资料 a.地形图（划示用地范围，标明大约面积） b.与地块出让单位签署的用地协议 2. 办理程序 a.备齐资料 b.到地块所在地土地部门办理 三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a. 开发单位营业执照 b. 开发资质证书 c 用地计划审核意见 d. 建筑设计方案（总平面图等） e. 其他相关资料 2.报批程序与报批资料 a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制项目建议书 b.准备关于项
2、目建议书报批申请报告 c.将项目建议书与申请报告送计委报批 注：投资 3000 万元以下项目由区计委立项；超过 3000 万元以下项目由区计委转报有关 部门审批 四 A、建设工程项目选址意见申办 1. 所需资料 a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份） b.地形图（均应划示用地范围） 4 份 c.土地权属证（复印件 1 份） d.联建协议书（复印件 1 份） e.选址论证 f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） 2. 申办程序 a.准备数份项目建议书批复及数份地形图 b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章 c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区
3、规划局规划科办理 四 B、建设用地规划许可证申办 1. 所需资料 a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件） （复印件一份） b.地形图（均应划示用地范围） 6 份 （其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等 部门选址意见及公章） 张家港房产网 张家港房产网 c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1 份） d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） e.申请报告（红头文件） f.其他需说明的图纸或文件 2. 申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理 五、建设工程项目地名报批 1. 所需资料 a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件） （复印件一
4、份） b.地形图（均应划示用地 2 份 c.总平面图（3 份） d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件） f.其他需说明的图纸或文件 2. 申办程序 a.备齐上述所有资料及 1500 元支票 b.送区地名办办理 六、建设工程项目报建 1. 所需资料 a.上海市建设工程报建表 （到市报建处领取） b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c.项目建议书批文原件及复印件 d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告） e.上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表 （到市报建处领取） f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.住宅项目配套建设审核申请表 h.住宅新开工
5、审核通知单 七、工程项目设计招标办理 1. 所需资料 a.报建工程项目 IC 卡 b.上海市建设工程设计招标项目登记表 c.上海市建设工程设计招标文件报批表 （到市招标办领取） d.上海市建设工程设计评标小组报批表 （到市招标办领取） e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理 张家港房产网 张家港房产网 八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1. 所需资料 a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文 等若干份 b.会议通知书 2. 办理程序 a.备齐上述资料 b.提前三
6、天分送各评委 c.到市招标办召开评标会（会务费 300 元） 3.中标办理 a.设计方案评标会会议纪要 b.评委评标意见书 九建设工程规划设计要求申办 1. 所需资料 a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1 份 b.计划批准文件 1 份 c.土地使用权属证件 1 份 d.房屋权属证 1 份 e.危房鉴定报告 f.地形图（划示用地范围） 2 份 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.送区规划局规划科办理 十工程项目设计方案深化修改 根据规划局批文要求修改设计方案 十一设计方案审定会召开 1. 所需资料 a.设计方案文本 12 份 b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府
7、土文件 若干份 c.请柬 2. 申办程序 a.备齐上述资料 b.分送至计委规划局防疫站环保局消防处住宅局园林局等部门 c.召开方案审定会 十二设计方案送审报批 张家港房产网 张家港房产网 1. 所需资料 a.选址意见书 b.规划设计要求通知单 c.地形图（划示用地范围） d.设计方案 2 份 e.地名批文 f.项目建议书批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到区规划局规划科办理 十三可行性研究报告编制与报批 1. 所需资料 a.用地计划审核意见书 b.项目建议书批文 c.用地计划许可证及批文 d.区府土文件 e.营业执照 f.开发资质证书 g.住宅项目配套条件审核申请表 h.资本金出资承诺
8、书 i.设计方案文本 j.其他相关文件 2. 办理程序 a.备齐上述资料 b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件） c.送计委报批 十四扩大初步计划 根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计 十五扩初会召开 1. 所需资料 a.扩初设计文本若干份 b.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.分送至计委规划局防疫局环保局消防处住宅局园林局（交通环卫自来水公司煤气 公司供电局电话有线电视）等部门 张家港房产网 张家港房产网 c.召开扩初会议 十六、扩初意见征询及扩初批复 1.所需资料 a 扩初会议纪要 b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本 c.关于要求
9、报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见 c.送规划局规划科报批 十七、住宅项目配套条件审核报批 1.所需资料 a.住宅项目配套建设条件审核报批 （住宅局领取） b.项目建议书或可行性报告研究报告批文 c.地形图和管线图（划示用地范围） d.总平面图若干份 e.建设用地规划许可证及批文 f.其他相关资料 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.送住宅局总师室办理 十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理 1.所需资料 a.上海市建设工程勘察招投项目登记表 b.上海市建设
10、工程勘察招投文件报批表 （到市招标办领取） c.上海市建设工程勘察评标小组报批表 （到市招标办领取） d.设计中标通知书 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.到市勘察招标办办理 十九、建设用地批准书申办 1. 所需资料 a.上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取） 中华人民共和国城乡规划法将于明年 1 月 1 日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混 以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里 讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本 上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复
11、阶段 张家港房产网 张家港房产网 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前 提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的 发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门 旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使 用期限（只是载明） ；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的 法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积 率啊建筑密度啊停车位配置要求
12、啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小 户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以 下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门 必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地 证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在 出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使 用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再 去
13、规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出 让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过 是从 1990 年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997 年才正式开始。 而北京第一块公开交易的土地，是到 2000 年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个 问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对 是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我 个人觉得，把我放到 90 年代的背景里面去，我也想不出
14、更好的土地交易模式。城市规划 这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的， 在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划， 提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的 组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设 单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人 民政府城乡规划
15、主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国 有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过 这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下， 母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次 强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。 因
16、此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下 一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规 张家港房产网 张家港房产网 模的房地产公司都这么干。 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产 物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。 我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地 由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有 些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其 他程序的先后关系那更
17、是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了， 再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一 项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情 都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎 么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去 这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局， 就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编 制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛
18、得厉害。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人 员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这 个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结 构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。 下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。 3、总平面审查阶段 这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查” 。这个阶段就 是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑 有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多 大，有
19、没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合 消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。 在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物 基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是 1 万平方米，有 3000 平方米的地面 上有建筑物，那么建筑密度就是 30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。 我这 3000 平方米的建筑占地里面，有 2000 平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停 车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个 2000 平方米，到底算不算建筑 基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为
20、了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。 现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减 少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个 2000 平方米不能算在建筑密度里面。这种空 中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间 可以钻营。 再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实 践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是 比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么 算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营
21、的地方。 其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么 一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化， 就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道 的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防 车。 审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要 2 到 3 个月， 张家港房产网 张家港房产网 往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正 几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那
22、种零 缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居 乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开 了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。 （在这自夸一个：本人不才，曾经试过在 10 天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿） 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西 实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的 公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上 犯重大原则性的错误，事实上，无论什
23、么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是 一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。 说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这 三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多 解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活 用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类 通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统 统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。 这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作
24、为非专业人士，要判断 一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它 里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。 2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地 都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。 为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给 排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻 的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的 网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在
25、的这家，不是这里的线路坏就是那里坏， 整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳 闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗 之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？ 管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不 就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面 有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作， 做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重 新施工，换地方
26、了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜 度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开， 今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不 定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕， 要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让 你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于， 呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。 再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是 要求雨污分流了。
27、就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及 连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就 张家港房产网 张家港房产网 不多说了。 5、单体审查、建筑工程规划许可证 规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划， 就比较容易通过一点。 单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主 要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些 东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严 格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是
28、 100 平方米配一个车位。大体的配置 要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。 当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按 35 平方米到 45 平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说 规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就 开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角 位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办 法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意 非常
29、的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停 留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。 那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。 我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么 10 几 20 万买一巴掌大的停车位，开 发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要 10 个平方米不到的空间。但是，你要把 这部车停进去，你另外还需要 30 平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担 的面积，基本上都是 35 到 45 平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。 这就是客观规律。 当然我这
30、个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海 的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到 40 万一个。不过这个不代表一般规律。嘿 嘿。 审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规 划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。 不过这个建设工程规划许可证，在新的城乡规划法中被提到非常高的位置，反复 的强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。 6、消防和人防专项审查 这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标 的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建
31、，要说难，是 所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫 名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。 先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的 消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是 非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。 因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个 1 级防火门， 那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范 做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。
32、一般说，各发展商都是委托消防施工企业 代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝 万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命 安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如 12 层以上要设置专门的消防电梯， 17 层以 上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制 张家港房产网 张家港房产网 性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。 人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这
33、个东西算啥。真要有空袭了 我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911 的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆 在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。 人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车 位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位 的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的 神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大 家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体 业主。 因为人防用途部分的车位只
34、不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办 法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不 知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。 7、节能审查、施工图审查 在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构 施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书， 就可以开始这两项审查了。 节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续 发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么 360 度大落地窗、全敞开式阳台、 无封闭式中庭这些东西，
35、在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯 狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能 审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题， 节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比 较不待见，我就好这一口，你管得着啊。 说到这里不由得想对那个套型建筑面积 90 平方米以下占 70%以上的 9070 政策说两 句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖 的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过 6 米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。 同时，在完
36、全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90 平方米的套型面积的确可以设计出非 常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间 的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。 （我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是 就事论事。 ）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90 平方米要设计出三居室， 就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几 个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满 足这个 9070 的要求下还能做 3 房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司 逼得没法子，被迫只能大量
37、的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩 子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就 是这么滴残酷。客观规律就是如此。 现在有些公司为了规避这个 9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起 卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无 言以对。 恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图 审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单 位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落 张家港房产网 张家港房
38、产网 后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本 没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别 墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查 组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个 大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。 结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话， 审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说 这个图纸违反强制性规范吧，它也不
39、违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我 看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生 在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是 不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。 施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。 施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。 8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道 在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的
40、城市，开始加 强了对这两样东西的管理。 余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路 了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可 能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神 仙。 余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到 番禺，结果被罚了 5 万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪 头上了。 噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。 这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人
41、能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第 二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人 管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那 些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得 非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆 敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市， 唉，那处于几乎没有管理的地步。 我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保 局，噪音排
42、放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我 相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？ 我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。 9、质量监督、安全监督 我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这 么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少 程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交 楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。 特牢骚百余字。谢谢各位。
43、质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个 站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题 张家港房产网 张家港房产网 都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导 致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都 得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑 质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来， 安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。 在现实的操作中，但凡涉及到检测的，
44、就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发 现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西， 都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费 项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服 务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。 现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测 了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的 3 分之 1。恩，在这 里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台
45、， 继续往上建。各位的，明白？ 不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门 的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿 10、施工招投标、监理报建 还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心 深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。 首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分） ，其 房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州， 无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我 个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提
46、供私营企业证明，既 可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。 在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人 毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业 技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中 一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下 就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然 后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术 人员备案实在是非常简单的事情
47、。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹 爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个 企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗 地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。 恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。 监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则， 交建设部门审核一番，认为 OK 了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可 证。 监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做
48、 过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。 11、施工许可证 我怀着万分激动的心情，打下了上面那 5 个字。 施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生 张家港房产网 张家港房产网 涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交 流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样 的话，绝对没 1 年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面 10 个大项看一遍，基 本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于 20 个。而且得一步一步来。这是什么概 念？这是卡死你的概念。随便哪个
49、环节出了任何问题，直接就 GAME OVER。 在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一 个项目，前后盖了 200 多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。 现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方 便快捷的为企业服务吗？ 到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不 到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了 某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍 办事效率。 我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们： 大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在 每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过 10 多年的运做之后，它 本身已经具有
