1、 专业实践 体验城市 - - 1 - - 专业实践：体验城市 以文一西路段为例 学生姓名：周燕娜 任洁 陈璐 张静 冯志全 单位：浙江科技学院 班级：城市规划 091 指导老师：张超(老师) 完成日期：2011 年 2 月 10 日 专业实践 体验城市 - - 2 - - 目录 引 言 3 沿街商业的业态分 布 4 沿街商业空间形态格 局 5 社区居民对沿街商业的使用评 价 6 小 结 7 参考文 献 8 附 录 9 专业实践 体验城市 - - 3 - - 社区沿街商业调查 以文一西路为例 引言 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大 型购物中心等商业房地产里面，随
2、处可见商铺商业设施就是有大大小小的商 铺组成。文一西路是杭州市一条主要干路，同时也扮演着主要商业街的角色。文 一西路路段将住宅小区和商业店铺紧密相连，分列道路两侧，大部分的商铺属于 社区商铺和住宅底层商铺。社区商铺是位于住宅社区内的商用铺位，经营对象主 要是住宅社区的居民。住宅底层商铺是位于住宅等建筑物底层的商用铺位。这两 种形式的商铺都保证了居民的消费需要。以文一西路路段为例，就此路段商铺的 规划设置涉及的几个方面做些探讨和总结。 专业实践 体验城市 - - 4 - - 1.沿街商业的业态分布 我们组调查的文一西路路段从沿街商业的业态分布从店铺的分类，沿街商业 店铺的空置率，还有商业店铺的档
3、次、品牌度、连锁经营情况等几个方面着手， 进行一系列的调查并总结。 1.1 沿街商铺的分类 我们组所调查的文一西路路段上的商铺分置道路两侧。位于东侧的商铺多为 服装店（数量 19，百分比 34.5%） ，服务（数量 8，百分比 14.5%） 、银行（数量 3，百分比 5.5%） 、食品店（数量 8，百分比 14.5%） 、建材店（数量 4，百分比 7.3%）等为主（见图 1-1） 。 图 1-1（a） 东侧银行 图 1-1（b）东侧宾馆 专业实践 体验城市 - - 5 - - 位于西侧的商铺多为餐饮店（数量 36，百分比 36%） ，美容美发店（数量 5， 百分比 5%） ，服装店（数量 20
4、，百分比 20%） ，化妆品店(数量 4，百分比 4%)，特 产店（数量 4，百分比 4%）等为主。不难看出，此路段设置的店铺多以满足人们 日常所需而设，保证周围住宅居民的消费需要（见图 1-2） 。 图 1-2（a） 西侧眼镜店 图 1-2（b） 西侧服装店 1.2 沿街店铺的空置率 调查路段东侧商铺的空置率为 0.164，绝大多数的店铺都在投入使用。路段 西侧，整条街共有 4 家店铺空置，但是经询问后得知，该 4 间店铺均以租出，正 在装修阶段。所以从严格意义上讲，该侧商业街暂无店铺空置。 1.3 商业店铺的档次、品牌度、连锁经营情况 路段东侧的商铺多为中档专卖店，其中 50%为连锁店，二
5、楼及其以上除少量 店铺外多为酒店旅馆，内住人群主要是白领阶层。路段西侧的商铺类型种类繁多， 但商业店铺的档次普遍不高。内有 21 家全国连锁店铺和 3 家全球连锁店铺（见 图 1-3） 。 图 1-3（a）西侧品牌店 图 1-3（b）西侧品牌店 专业实践 体验城市 - - 6 - - 图 1-3（c） 东侧品牌店 图 1-3（d）东侧品牌店 2沿街商业空间形态格局 沿街商业空间形态从店铺类型划分、店铺使用情况、对内部社区住宅楼的干 扰、对道路交通的影响等几个方面进行调查和总结。 2.1 沿街商业的优点与缺点 该条商业街均为社区商业街，并无大型商业中心，小型店铺居多。各店铺间 嵌有新金都城市花园
6、和骆家庄西苑一区两个小区的入口，小区住宅形式统一，每 幢居住楼底均为商品房，以小卖部等家庭服务设施为主，从商业类型来看皆属于 社区底商。沿街商业的顾客流量并不理想，顾客主要是一些就近居民，一般游客 不会在此购物。对于小区居民而言，该街商业布置已足以满足生活所需，公交站 点很近，出行交通方便。每家店铺门前均有足够大的场地可有供顾客停车，使用 起来极其方便。 这种社区底商在为居民提供方便的同时，也出现了不少的问题。店铺是人员 流动很大的场所，店铺和社区紧密连在一起噪音便成了居民们最大的问题，尤其 是饭店和酒店、旅馆这种商业店铺。食品店每天会有很多废物产出，严重影响了 小区周围的环境和空气质量。通过
7、调查和采访我们发现该路段上的小区的入口没 有设置保安室，没有相关人员进行看守，这难免会为居民的安全带来危害。同时 我们还发现社区没有停车场，车辆乱停放的现象严重，这不仅影响小区的整洁度， 也影响了小区内交通的流畅。对社区内的社区服务功能居民们也表现了些许不满， 小区的家政服务功能还没有建立，所以居民们寻找家政服务时很困难（见图 2-1） 。 专业实践 体验城市 - - 7 - - 图 2-1（a）社区的噪声 图 2-1（b） 社区的不整洁 2.2 小组建议与改进措施 经过我们组的调查和探究提出的建议和改进措施如下： 1. 应合理规划，完善沿街商业业态。对社区商业的规模、结构、布局及标准、 分类
8、等作出明确规定；商铺的种类不需要太多，但要齐全，尽可能满足居民 的各种需要，如配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、 维修店、洗染店、药店、家庭服务点等，并进行一定的合理分类，方便居民 的使用。 2. 鼓励有实力的的企业参与沿街商业的建设。支持连锁企业进入社区新建或改 造便民家庭服务网点，搭建各类便民、利民服务项目，让社区居民在家门口 就能解决维修、美容美发、洗衣、家庭服务等多方面的生活需要。有实力的 企业的进入规范社区内的小型门店，使居民的生活质量有了保证，居民不用 再担心产品的质量，服务的可信度等问题。 3. 应鼓励和支持利用现代技术手段，创新服务体系。建设面向社区服务的信
9、息 服务平台，发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足；充分利用网络 资源，与居民积极交流发现服务中的不足，听取居民的建议，使社区服务工 作尽可能满足居民的需要。 3.社区居民对沿街商业的使用评价 在调查中我们发现社区居民对沿街商业的评价有好有坏。该路段社区商业与 居民生活关系极其密切，大都商业店铺的主要顾客都为就近的居民。我们采访了 店主，社区的长期住户，还有暂住的年轻上班族了解了一些表面看不到的情况。 从店主那里得知该路段的店铺大部分都维持不了多少时间，店铺类型常常更 换，究其原因就是顾客太少。虽然路上来往的人流旺盛，但过客居多。该店主认 为这条商业街需要增设一些夜宵供应店，因为平时服装
10、店关门在 11 点左右，街 专业实践 体验城市 - - 8 - - 上小卖部都已经关闭，想吃夜宵也只得走一条街去买。长期居住在这里的老人告 诉我们，对于老年人来说，这里的生活已经很方便了，基本的家庭服务店都有。 对于暂住在这里的年轻上班族，这里只是他们忙碌一天后休息的地方，平时忙绿 的工作填满生活，对街边的商业店铺的使用率较少，最常光顾的就是一些餐饮店。 他们的想法和老年人的想法大相径庭，对该路段的商业业态布局还是比较满意的。 但很多居民对沿街商业肯定的同时，对它们带来的噪音问题，环境污染问题，环 境整洁问题也有很高的呼声（见图 3-1） 。 图 3-1（a） 社区附近的公交站 图 3-1（b
11、）社区附近的药店 小结 我们组所调查的文一路路段是杭州市的一条主干道，也是区内一条重要的商 贸街。这条街为附近的居民提供了生活上的方便，但也给居民带来了一些麻烦。 该次的社区沿街商业调查让我们更加深入的了解了城市，了解了商贸街对于市民 的重要性，同时我们也发现了社区商业的不足和需要改进的地方。 参考文献 【1】 投资商机再现 沿街商铺入市正当时. . 2010 年 8 月 25 日 【2】 沿街商铺最具升值潜力. . 2003 年 11 月 17 日 【3】 七类商铺的投资分析及策略. .2010 年 3 月 16 日 【4】 关于商铺. .2011 年 1 月 18 日 专业实践 体验城市
12、- - 9 - - 附录 1.沿街商业店铺的分类表格 表 1-1 道路西侧店铺 门牌号 店名 业态 档次 品牌 度 连锁经营 顾客量 文一西路 365 号 宝岛眼镜 眼镜店 高 高 全国连锁 较好，多为学生 顾客 文一西路 367 号 秦味面馆 餐饮店 中 无 无 一般 文一西路 369 号 王明路口 腔诊所 医疗诊 所 中 无 无 一般 文一西路 371 号 丝情 美容美 发店 中 无 无 一般 文一西路 373 号 自然美 美容美 中 无 无 一般 专业实践 体验城市 - - 10 - - 发店 文一西路 379 号 红蜻蜓 鞋店 高 高 全国连锁 较好 文一西路 381 号 荣美养生 馆
13、 医疗诊 所 中 无 无 一般 文一西路 383 号 G1 茧爱 服装店 中 无 无 一般 文一西路 383 号 小卖部 特产店 中 无 无 平时一般，节假 日生意特别好 文一西路 385 号 雅芳花艺 花店 中 无 无 平时一般，节假 日生意特别好 文一西路 387 号 米色男人 服装店 中 无 无 较差 文一西路 389 号 炫健体育 服装店 中高 中 部分品牌 全国连锁 较好 文一西路 391 号 波司登 服装店 高 高 全球连锁 较好 文一西路 393 号 贝因美 幼儿奶 粉店 高 高 全球连锁 较好 文一西路 399 号 蒙戈勒风 味馆 餐饮店 中 无 无 一般 文一西路 401 号
14、 德嘉 美容美 发店 高 无 无 较好 文一西路 405 号 旺记小吃 餐饮店 中 无 无 较好 文一西路 407 号 江南名食 坊 餐饮店 中 无 无 一般 文一西路 409 号 钱王食谱 餐饮店 高 无 无 较好 文一西路 413 号 伊芙丽 服装店 高 高 全国连锁 较好 文一西路 415 号 潮粥佬 餐饮店 中 无 无 一般 文一西路 417 号 鲜之舫 餐饮店 中 无 无 一般 文一西路 419 号 大娘饺子 餐饮店 中 中 全国连锁 较好 文一西路 423-425 号 南孔食府 餐饮店 中 无 无 较好 文一西路 429 号 新招鲜 餐饮店 中 无 无 一般 文一一西路 431 号
15、 团圆人 餐饮店 中 无 无 平时一般，节假 日很多 文一西路 433 号 原滋味 餐饮店 中 无 无 一般 文一西路 437 号 世嫒火炉 餐饮店 中 无 无 一般 文一西路 439 号 韩国烧辣 鸡料理 餐饮店 中 无 无 一般 文一西路 443 号 德湘元 餐饮店 中 无 无 较好 文一西路 445 号 李记牛肉 铺 餐饮店 中 无 无 较差 文一西路 447 号 金满堂 餐饮店 中 无 无 较好 文一西路 449 号 招商银行 银行 高 高 全球连锁 较好 文一西路 451 号 新金都城 市花园 小区 文一西路 453 号 盲人按摩 服务店 中 无 无 较好 专业实践 体验城市 - -
16、 11 - - 文一西路 455 号 禅丝 美容美 发店 中 无 无 一般 文一西路 459 号 富贵鸟男 装 服装店 高 高 全国连锁 较好 文一西路 461 号 海王星辰 药店 高 高 全国连锁 平时活动较多， 一般 文一西路 463 号 彩虫网吧 网吧 中 无 无 较好 临时店面房 81 号 赏心内衣 服装店 临时店面房 80 号 西城电脑 电脑店 临时店面房 79 号 野狼 服装店 中 无 无 一般 临时店面房 78 号 公主坊 服装店 中 无 无 一般 临时店面房 77 号 中国移动 移动服 务店 高 高 全国连锁 较好 临时店面房 76 号 裤子特卖 场 服装店 较低 无 无 一般
17、 临时店面房 75 号 健儿弹 服装店 中 无 无 一般 临时店面房 74 号 特价鞋店 鞋店 较低 无 无 一般 临时店面房 73 号 广恒电脑 维修 电脑维 修店 较低 无 无 一般 临时店面房 72 号 兄弟麻辣 烫 餐饮店 较低 无 无 一般 临时店面房 71 号 顾氏煮馆 餐饮店 较低 无 无 一般 临时店面房 70 号 建材五金 店 五金店 较低 无 无 一般 临时店面房 69 号 贪吃小站 餐饮店 中 中 全国连锁 一般 临时店面房 68 号 家福男装 服装店 较低 无 无 一般 临时店面房 67 号 集萃堂 化妆品 店 临时店面房 66 号 三人之家 超市 临时店面房 65-5
18、8 号 中国水果 营养专家 水果店 高 中 全国连锁 较好 骆家庄西 苑一区 小区 骆家庄西苑一区营 业房 57 号 小陆羊肉 馆 餐饮店 中 无 无 一般 骆家庄西苑一区营 业房 55 号 慢运动生 活服饰空 间 服装店 中 无 无 较好 骆家庄西苑一区营 业房 51-53 号 临安特产 特产店 中 无 无 平时一般，节假 日生意特别好 骆家庄西苑一区营 业房 49 号 中国移动 移动服 务店 高 高 全国连锁 较好 骆家庄西苑一区营 业房 49 号 吉阿婆麻 辣烫 餐饮店 中 中 全国连锁 较好 专业实践 体验城市 - - 12 - - 骆家庄西苑一区营 业房 47 号 方与圆 服装店 较
19、低 无 无 一般 骆家庄西苑一区营 业房 45 号 杰米熊 服装店 中 中 全国连锁 一般 骆家庄西苑一区营 业房 45 号 凯思曼 服装店 较低 无 无 一般 骆家庄西苑一区营 业房 43 号 义务小商 品 礼品店 中 无 无 较好 骆家庄西苑一区营 业房 41 号 美时美刻 化妆品 店 较低 无 无 一般 骆家庄西苑一区营 业房 41 号 大师傅饼 业 餐饮店 中 中 全国连锁 一般 骆家庄西苑一区营 业房 39 号 黛仙妮 服装店 中 无 无 一般 骆家庄西苑一区营 业房 37 号 重庆鸡公 煲 餐饮店 中 中 全国连锁 较好 骆家庄西苑一区营 业房 35 号 沙县小吃 餐饮店 较低 无
20、 无 一般 骆家庄西苑一区营 业房 33 号 重庆麻辣 烫 餐饮店 较低 无 无 一般 骆家庄西苑一区营 业房 31 号 精品女装 服装店 较低 无 无 一般 骆家庄西苑一区营 业房 29 号 黛秀 服装店 中 中 全国连锁 一般 骆家庄西苑一区营 业房 27 号 明亨 餐饮店 中 无 无 周末顾客较多 （多为上班族） 骆家庄西苑一区营 业房 27 号 天天涮火 锅 餐饮店 中 中 全国连锁 较好 骆家庄西苑一区营 业房 25 号 天津包子 餐饮店 中 无 无 一般 骆家庄西苑一区营 业房 25 号 东阳肉饼 餐饮店 中 中 杭州连锁 较好 骆家庄西苑一区营 业房 24 号 天山珍品 特产店
21、中 无 无 一般 骆家庄西苑一区营 业房 24 号 鸿发卷烟 超市 中 无 无 较好 骆家庄西苑一区营 业房 23 号 娟子馄饨 店 餐饮店 中 无 无 一般 骆家庄西苑一区营 业房 21 号 阿雅服饰 服装店 中 无 无 一般 骆家庄西苑一区营 业房 19 号 北方风味 馆 餐饮店 中 无 无 一般 骆家庄西苑一区营 业房 17 号 汉芳专卖 店 化妆品 店 中 中 全国连锁 较好 骆家庄西苑一区营 旺盛烟行 超市 较低 无 无 一般 专业实践 体验城市 - - 13 - - 业房 15 号 骆家庄西苑一区营 业房 13 号 小豆现磨 豆浆 餐饮店 较低 无 无 一般 文一西路 483 号
22、中国体育 彩票 彩票店 中 无 无 一般 文一西路 483 号 欧路花都 花店 中 无 无 很好 文一西路 481 号 康美尔乐 服务店 文一西路 479 号 中原一大 碗 餐饮店 中 无 无 较好 文一西路 477 号 精创广告 复印店 中 无 无 一般 文一西路 475 号 小白 美容美 发店 中 无 无 较好（顾客多为 居民和学生） 文一西路 473 号 南昌瓦罐 煨汤 餐饮店 中 无 无 一般 文一西路 471 号 绿源电动 车 电动车 店 中 中 全国连锁 一般 文一西路 469 号 娑罗子足 道 服务店 较低 无 无 较差 文一西路 467 号 泰峰茗茶 特产店 中 无 无 一般
23、文一西路 465 号 沙县小吃 餐饮店 较低 无 无 一般 文一西路 463 号 中国移动 移动服 务店 高 高 全国连锁 较好 文一西路 461 号 中国电信 电信服 务店 高 高 全国连锁 较好 表 1-2 道路东侧店铺 门牌号 店名 业态 档次 品牌 度 连锁经 营 顾客量 文一西路 258（一 楼） 杭州联合银行 银行 高 高 全国连 锁 较好 文一西路 258（二 楼） 龙文教育 服务 店 无 无 无 一般 文一西路 262 雅琪专业护肤 造型 美容 美发 店 高 高 全国连 锁 较好 文一西路 266 艾莱依 服装 店 中 中 全国连 锁 一般 文一西路 268 孔凤春 餐饮 店
24、低 无 无 一般 文一西路 270 元正服饰 服装 店 中 中 杭州连 锁 一般 文一西路 270 衣语无香 服装 店 中 中 杭州连 锁 一般 文一西路 272 SEPTWOLVES 服装 中 中 杭州连 一般 专业实践 体验城市 - - 14 - - 店 锁 文一西路 274 铭品鞋 鞋店 中 中 杭州连 锁 一般 文一西路 276 静凡盲推足浴 服务 店 低 低 无 较差 文一西路 278 华夏品牌服饰 服装 店 中 中 杭州连 锁 一般 文一西路 280 Y5 服装 店 中 中 全国连 锁 一般 文一西路 280 意尔康 鞋店 高 高 全国连 锁 较好 文一西路 282（一 楼） 2
25、元超市 小商 品店 低 低 无 一般 文一西路 282（二 楼） 创新网吧 网吧 低 无 无 较好 文一路 282 玛德澳酒业 特产 店 高 高 全国连 锁 较好 文一西路 282 尤蕾长 服装 店 中 无 无 一般 文一西路 284 中国工商银行 银行 高 高 全国连 锁 较好 文一西路 286 丹比艺术蛋糕 餐饮 店 中 无 无 一般 文一西路 294 火车票销售处 服务 店 无 无 无 较好 文一西路 298 中国移动 移动 服务 店 高 高 全国连 锁 较好 文一西路 300 衣色 服装 店 中 中 无 一般 文一西路 302 玫瑰之斌 服装 店 低 低 无 较差 文一西路 304 昌
26、化山核桃 特产 店 中 中 无 一般 文一西路 306 米洋 服装 店 中 中 杭州连 锁 一般 文一西路 308 亚典 服装 店 低 低 无 较差 文一西路 310 LAOBOJUE 服装 店 中 中 杭州连 锁 较好 文一西路 312 农夫山泉 餐饮 店 高 高 全国连 锁 较好 文一西路 314 三利毛线 毛线 店 高 高 全国连 锁 较好 文一西路 316 名烟名酒 超市 中 中 无 一般 专业实践 体验城市 - - 15 - - 文一西路 322 宁波文阿嫂 餐饮 店 高 高 杭州连 锁 较好 文一西路 324 市龙地产 服务 店 中 中 无 较好 文一西路 326 颜如玉 饰品 店
27、 中 中 无 一般 文一西路 328 雅阁窗帘 家居 店 中 中 无 一般 文一西路 330 芳芳洗衣店 洗衣 店 中 中 无 较好 文一西路 332 老余塑钢材 建材 店 低 低 无 一般 文一西路 332 伟星五金 建材 店 高 高 全国连 锁 较好 文一西路 334 中国体育彩票 服务 店 高 高 全国连 锁 较好 文一西路 336 海涛摄影图片 社 照相 馆 中 中 无 一般 文一西路 338 泰洁干洗 洗衣 店 中 中 无 较好 文一西路 338 艾尚家居馆 家居 店 中 中 无 一般 文一西路 340 康美药妆 药店 高 高 全国连 锁 较好 文一西路 344 品牌女装 服装 店
28、低 低 无 较差 文一西路 346 中国福利彩票 服务 店 高 高 全国连 锁 较好 文一西路 348 天天好 餐饮 店 低 低 无 较差 文一西路 350 春态健身器材 商行 器材 店 高 高 杭州连 锁 较好 文一西路 352 中亚外贸服饰 服装 店 中 中 杭州连 锁 一般 文一西路 354 风水花卉 花店 中 中 无 一般 文一西路 356 衣甸园 服装 店 中 中 无 一般 文一西路 358 佳运艺术蛋糕 店 餐饮 店 中 中 无 一般 文一西路 358 中国光大银行 银行 高 高 全国连 锁 较好 文一西路 360 杭州研究总汇 服务 店 高 高 无 一般 文一西路 362 恒光电
29、动车 器材 店 高 高 全国连 锁 较好 专业实践 体验城市 - - 16 - - 2. 各类店铺的数量和百分比表格 表 2-1 道路西侧店铺 店铺类型 数量 百分比 店铺类型 数量 百分比 眼镜店 1 1% 药店 1 1% 餐饮店 36 36% 网吧 1 1% 医疗诊所 1 1% 电脑店 2 2% 美容美发 店 5 5% 五金店 1 1% 鞋店 2 2% 化妆品店 4 4% 服装店 20 20% 超市 3 3% 特产店 4 4% 礼品店 1 1% 花店 2 2% 彩票店 1 1% 幼儿奶粉 店 1 1% 复印店 1 1% 银行 1 1% 电动车店 1 1% 服务店 7 7% 正在装修 的店铺 4 4% 表 2-2 道路东侧店铺 店铺类型 数量 百分比 店铺类型 数量 百分比 银行 3 5.5% 家具店 2 3.6% 服务店 8 14.5% 洗衣店 2 3.6% 美容店 1 1.8% 建材店 2 3.6% 服装店 19 34.5% 器材店 2 3.6% 餐饮店 8 14.5% 照相馆 1 1.8% 饰品店 2 3.6% 药店 2 3.6% 网吧 1 1.8% 花店 1 1.8%
