1、商住楼 商住楼 项 目 建 议 书 商住楼 目 录 目 录 .2 一、项目提出的依据和必要性 3 1.项目建设依据 .3 2.项目建设必要性 3 2.1拟建项目与国民经济和社会发展总体规划的相符性 3 2.2拟建项目与区域规划、城市总体规划的相符性 4 2.3拟建项目与相关产业政策、法律法规具有相符性 5 二、项目概况 6 1.建设地点 .6 2.资金投入与来源 .7 3.建设内容与规模 .8 3.1建设内容 8 3.2建设规模 .9 4.项目实施进度计划 .9 三、经济效益分析 9 1销售收入预测 9 2有关税费说明 10 3财务评价报表 11 4盈利能力分析 14 四、环境影响评价分析 1
2、5 1环境影响评价 15 2环境影响评价建议 15 3环境影响评价结论 16 五、结论与建议 17 1结论 17 2建议 17 3 一、项目提出的依据和必要性 1.项目建设依据 进入21世纪，经济步入高速发展时期，随着高速公路的开通投入建设，县 地区成为重要的交通枢纽，方便快捷的交通条件大大优化地区的投资环境。与 此同时，人口的不断增长促进地区经济的进一步发展。为深入贯彻落实珠江 三角洲地区改革发展规划纲要（20082020年）和中共省委省人民政府关 于争当实践科学发展观排头兵的决定，推进“三旧”改造工作的进行，提高 地区的形象，引进对本项目地块（）进行开发建设，开发为商住楼，为居民提 供一个
3、自然舒适的居住环境，同时吸引外来人口到地区居住发展。通过出让的 方式取得该地块，并已交清全部地价。土地用途为商住用地。 2.项目建设必要性 2.1拟建项目与国民经济和社会发展总体规划的相符性 市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要提出要大力发展健康居住 产业。把房地产开发与的客家文化、恐龙文化、生态文化结合起来，充分发挥 “山水融合”生态环境的特色，做好、做特、做活“康居”文章，发展康体地 产、居住地产、旅游地产、商业地产。着力引导国内外大型房地产企业进入开 发建设，推进房地产产品与珠三角、粤北山区其它城市的协调开发，构建具有 特色的房地产业。 本项目的建设符合省及市加快安居工程建设、调整住房
4、供应结构、满足不 同收入阶层合理住房需求的规划和原则要求；在空间区域布局上是为县改善型 二次置业客户和一定经济实力的外地人群提供相关居住配套的迫切要求，是按 照市总体规划，满足政府引导和调控要求开发的房地产项目。 2.2拟建项目与区域规划、城市总体规划的相符性 省政府正式公布的粤东西北三个区域的“十二五”经济社会发展规划纲要 指出：“既要金山银山、更要绿水青山”，在珠三角工业化、城市化快速发展 4 带来资源环境压力持续加大的形势下，后发的非珠三角地区的生态保护已关系 我省发展全局，粤东西北“十二五”规划纲要也在生态格局点明了方向 粤北将打造成全省最重要的绿色生态屏障，粤东西发展也频现绿色思路。
5、“粤 北生态屏障的定位其实是源于省的主体功能区划，也就是指主体功能区里面的 生态发展区域的山区部分。”包括、梅州等传统意义上的粤东地区，在规划纲 要与功能区划里也被纳入到粤北山区里面，就是为了与沿海的重点发展区域区 别开来，生态优先，严格控制工业的开发强度，把全省的生态屏障保护好。粤 北可以依托资源和生态环境优势，发展现代绿色产业体系；在注重生态保护不 等于不发展，粤东西北要根据各自的“十二五”规划，努力补强公共设施建设 、建立绿色产业体系、探索生态补偿机制；通过承接产业转移和优势互补，增 强与珠三角互动发展。用发展来保护，在保护中发展，不断缩小与珠三角的差 距，生态保护也会更有信心和动力。
6、县委、县政府抢抓国家加大基础设施建设力度的机遇，全力加快城镇化建 设，采取有力措施推动房地产市场稳健发展。一是正确调控引导，消除“信心 危机”。该县加强政府主导作用，积极构建以普通商品房为主、经济适用房和 廉租房为基本保障，高档商住房为补充的住房供应体系和保障体系，先后出台 了县住房建设规划和县房地产开发指引等政策，同时引导房地产企业 理性投资，不断加大普通中小户型商品房的供应比例。通过双向的大力调控引 导，消除了房地产商和消费者由金融危机衍生的“信心危机”，减小了金融危 机对房地产市场的冲击。二是加大保障力度，大力改善民生。三是大力引进外 资，加快商住小区开发。 近年来，县紧紧围绕“实现生态
7、崛起，建设文明富裕绿色新”的奋斗目标 ，准确把握“客家古邑、六省通衢、生态”的形象定位，按照擦亮“全国文明 县城”的品牌要求，优先抓好规划编制，发挥规划龙头作用，以规划引领城镇 发展；着力实施一批重点亮点工程，改善城镇基础设施，进一步优化城镇环境 ；把城乡建设与生态建设结合起来，以县城为龙头，大力东扩南移，实施森林 5 围城和公园围城，全力开展生态文明示范村建设，建设最美乡村，打造山水名 城，全力建设文明富裕绿色的新。本项目位于县镇，符合县城市发展规划。 2.3拟建项目与相关产业政策、法律法规具有相符性 根据国家相关房地产法律法规规定，将严格按房地产行业相关政策及规定 向县规划建设局上报项目的
8、规划建筑方案，目前公司正在按市相关规定进行项 目的进场施工阶段前的准备工作。项目现状详见下图所示。 根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理 法、中华人民共和国城市规划法及房地产开发项目的相关法律、法规及 政府有关部门的规定，该项目从报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场 营销、物业管理等全部环节均应符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性 。 本项目将严格按照相关产业政策要求，促进土地集约利用，遵守最低资本 金比例要求，同时适当提高建设标准，建成满足县未来发展的功能定位需要， 形成高水平、新兴的居住区域的要求。 综上所述，本项目的实施，符合国家及地方的发展规划和企业的发展
9、要求 ，是县房地产发展，全面提高镇经济效益的必然要求。项目的实施，又可带动 当地国民经济及相关产业的发展，具有良好的经济效益。 二、项目概况 1.建设地点 商住楼项目位于，用地性质为商住用地。项目建设地点详见下图所示。 2.资金投入与来源 项目总投资所需资金3650.00万元人民币，其中：建安工程费为2828.79万 元，土地使用费用426.51万元，工程其他费为155.18万元，基本预备费为89.52 万元，铺底流动资金为150.00万元。总投资构成详见下表所示。 6 附表1 总投资构成表 单位：万元 序号 单项工程名称 单位 数量 单价（元） 合价 (万元) 备 注 一 建安工程费 282
10、8.79 77.50% 1 土建工程 36558.30 2193.50 1.1 住宅 20960.092 900 1886.41 1.2 超市/商铺 3412.108 900 307.09 1.3 地下室一层/停车库/ 配套设施用房 12186.1 600 731.17 2 安装工程 566.65 2.1 给排水工程 36558.3 40 146.23 2.2 消防工程 36558.3 35 127.95 2.3 强弱电工程 36558.3 45 164.51 2.4 空调及通风工程 36558.3 35 127.95 3 室外工程 68.64 3.1 道路 项 1 308000 30.80
11、3.2 景观绿化 4265.135 50 21.33 绿地率为35% 3.3 其他 项 1 165100 16.51 二 土地使用费用 12186.1 350 426.51 11.69% 三 工程建设其它费 155.18 4.25% 1 建设单位管理费 按规定计取 22.63 2 设计费 按规定计取 33.42 3 勘察费 设计费30 10.02 4 施工图预算编制费 设计费10 3.34 5 施工图技术审查费 设计勘察费10 4.34 6 竣工图编制费 设计费8 2.67 7 工程监理费 按规定计取 42.43 8 建设单位临时设施费 （一）0.1 2.83 9 工程安全监督费 按规定计取
12、8.49 10 工程保险费 按规定计取 8.49 11 前期工作费 按实际发生额计取 5.55 项目申请、环 评等编制费 12 白蚁防治费 每平方米建筑面积3元 10.97 三 基本预备费 （一+三）3% 89.52 2.45% 四 铺底流动资金 按扩大比例法计取 150.00 4.11% 总计 一+二+三+四 3650.00 100.00% 项目建设投资计划及资金筹措详见下表所示。 3.2建设规模 ，规划总用地面积为12186.10平方米，项目占地面积3412.11平方米，建筑 7 总面积36558.30平方米，项目总投资约3650万元。 4.项目实施进度计划 为了使本项目尽早建成发挥其社会
13、、经济效益，应尽快委托有资质的设计 单位进行工程设计，并落实资金。为确保工程进度和项目建成效益，应科学合 理地安排工期，做好市场开发销售工作。根据目前项目进展情况，确定建设期 为18个月，本项目建设期从2014年2月到2015年10月底。具体进度详见下表所示 。 附表4 项目实施进度表 2014年 2015工作 阶段 序 号 工作内容 23 45 6 712 1-9 10 1 项目调研、勘察、工 程设计准备 阶段 2 项目立项报批、初步 设计及总概算报批 3 施工图设计、施工招 标 4 土建施工、设备安装 及调试实施阶段 5 竣工验收、投入使用 三、经济效益分析 1销售收入预测 本项目按初步规
14、划共出售高层普通住宅175套，可销售住宅建筑总面积为20 960.09平方米，商业建筑面积为3412.11平方米，车库222个（12186.10平方米 ）。根据项目在县的市场定位并结合县及市目前房地产行业现状，经市场研究 及考虑项目出售的具体情况，初步预计本项目住宅部分第一年（2015年）销售 价格为2600元/，第二年（2016年）销售价格为2800 元/ ；商业部分第一年（ 2015年）销售价格为6500元/，第二年（2016年）销售价格为 7000元/ ；车库 5万元一个。项目总销售收入为1423.20万元。销售总收入约8954.43 万元。 本项目计算期为3年，第1年开工建设，第2年开
15、始预销售，采取边建设边销 8 售的策略，至第3年底售罄。根据市场分析和预测，出售房产销售计划和销售收 入有关参数如下表： 附表4 销售收入预测表 单位：万元 序号 项目 合计 2014 2015 2016 销售比例（按面积） 100% 70% 30% 1 销售收入 8954.43 5977.24 2977.19 1.1 住宅 5575.38 3814.74 1760.65 1.11 销售面积（平方米） 20960.09 14672.06 6288.03 1.12 平均价格（元/平方米） 2600.00 2800.00 1.2 商铺及超市 2269.05 1552.51 716.54 1.21
16、销售面积（平方米） 3412.11 2388.48 1023.63 1.22 平均价格（元/平方米） 6500.00 7000.00 1.3 车库 610.00 500.00 1.31 销售面积（个） 122.00 100.00 1.32 平均价格（万元/个） 5.00 5.00 2有关税费说明 根据国家有关政策规定，本项目出售房产按土地增值税预征期末清算。 （1）经营税金及附加 土地增值税预征税率为0.5%，以当期预测收入为计算基数。清算预测时按 分级增值税率进行计算。 营业税：营业税按照房产销售收入的5%； 城市维护建设税：按照营业税的5%； 教育税附加：按照营业税的3%； 堤围费：按照房
17、产销售收入的0.12%； 印花税：按照房产销售收入的0.05%。 9 （2）房产税 房产税的计税办法分为按计税余值计税和按租金收入计税两种： 对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。 计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的耗损价值后的 余额。省依据房产税条例的有关规定，对一次性减除的比例规定为30%。税率为 1.2%。 对于出租的房屋，以租金收入作为计税依据。 房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括 货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当 地同类房屋租金水平，确定租金标准依率计征房产税。税率为12%。 （3）房
18、地产开发费用 房地产开发费用指开发商在房地产开发过程中发生的管理费用、销售费用 、财务费用。 3财务评价报表 （1）项目投资现金流量表 包括项目投资现金流量表和资本金财务现金流量表，反映项目在整个计算 期（包括建设期和经营期）内现金的流入和流出。 附表5 项目投资现金流量表 单位：万元 序号 项目 合计 2014 2015 2016 1 现金流入 0.00 5977.24 2977.19 10 1.1 销售收入 8954.43 0.00 5977.24 2977.19 1.2 其他现金流入 1.3 回收流动资金 150.00 150.00 1.4 回收固定资产 2 现金流出 3411.18 2
19、778.37 1153.52 2.1 建设投资 3500.00 1825.00 1675.00 2.2 流动资金 150.00 150.00 0.00 2.3 销售税金及附加 488.02 325.76 162.26 2.4 开发成本 2481.62 1586.18 597.72 297.72 2.5 调整土地增值税 44.77 29.89 14.89 2.6 所得税 678.66 0.00 678.66 2.7 其他现金流出 3 净现金流量（1-2） -3411.18 3198.87 1823.67 4 累计净现金流量 -3411.18 -212.31 1611.36 5 所得税前净现金流量
20、（3+2. 6） -3411.18 3198.87 2502.33 6 所得税前累计净现金流量 -3411.18 -212.31 2290.02 所得税后 所得税前 计算指标： 财务内部收益率(IRR): 33.75% 44.53% 财务净现值(NPV折现率12%) : 802.47 1285.53 投资回收期: 2.12 2.08 （2）销售收入、销售税金及附加估算表 反映各年的销售收入，销售税金及附加。 附表6 销售收入、销售税金及附加估算表 单位：万元 序号 项目 合计 2015 2016 11 销售比例（按面积） 100% 70% 30% 1 销售收入 8954.43 5977.24
21、2977.19 1.1 住宅 5575.38 3814.74 1760.65 1.11 销售面积（平方米） 20960.09 14672.06 6288.03 1.12 平均价格（元/平方米） 2600.00 2800.00 1.2 商铺及超市 2269.05 1552.51 716.54 1.21 销售面积（平方米） 3412.11 2388.48 1023.63 1.22 平均价格（元/平方米） 6500.00 7000.00 1.3 车库 610.00 500.00 1.31 销售面积（个） 122.00 100.00 1.32 平均价格（万元/个） 5.00 5.00 2 销售税金及附
22、加 325.76 162.26 2.1 营业税 298.86 148.86 2.2 教育费附加（3%） 8.97 4.47 2.3 城市维护建设费（5%） 14.94 7.44 2.4 印花税（0.05%） 2.99 1.49 （3）利润和利润分配表 利润和利润分配表反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润 分配情况。 附表7 利润及利润分配表 单位：万元 序号 项目 合计 2014 2015 2016 12 1 销售收入 8954.43 0.00 5977.24 2977.19 2 营业税金及附加 488.02 0.00 325.76 162.26 3 经营成本 3650.00 18
23、25.00 1825.00 0.00 4 开发成本 1586.18 597.72 297.72 4.1 拆迁补偿费 1586.181 4.2 管理费用 0.00 298.86 148.86 4.3 销售费用 0.00 298.86 148.86 4.4 财务费用 0.00 0.00 0.00 5 土地增值税 44.77 29.89 14.89 6 利润总额（1-2-3-4-5） 2290.02 -3411.18 3198.87 2502.33 7 弥补以前年度亏损 -3411.18 -212.31 8 所得税 678.66 0.00 678.66 9 净利润（6-8） 1611.36 -341
24、1.18 3198.87 1823.67 10 可供分配利润 -3411.18 3198.87 1823.67 10.1 盈余公积金 273.55 10.2 应付利润 10.3 未分配利润 -3411.18 3198.87 1550.12 11 累计未分配利润 -3411.18 -212.31 1337.81 销售利润率 25.57% 净利润率 18.00% 投资利润率 62.74% 投资利税率 44.15% 4盈利能力分析 根据现金流量表与损益表计算各项财务指标如下： 附表8 项目投资财务指标表 指标名称 数值 说明 利润总额 2290.02 万元 13 税后净利润 1611.36 万元 销
25、售利润率 25.57% 净利润率 18.00% 投资利润率 62.74% 投资利税率 44.15% 财务内部收益率（所得税前） 44.53% 大于基准收益率 财务内部收益率（所得税后） 33.75% 大于基准收益率 财务净现值（所得税前） 1285.53万元 折现率12% 财务净现值（所得税后） 802.47万元 折现率12% 投资回收期（所得税前） 2.08年 含建设期 投资回收期（所得税后） 2.12年 含建设期 从上表可以看出，本项目税前、税后全部投资的FNPV均大于0；FIRR均大 于设定的基准收益率12%，项目盈利能力较强。 四、环境影响评价分析 1环境影响评价 根据工程分析，本项目
26、在运营期将排放废水、废气、噪声和固体废弃物。 项目废水主要为生活污水，经预处理后排入污水处理厂处理达标后排放；大气 污染物主要为停车场废气、住宅厨房油烟和餐饮业废气，经采取有效的处理措 施后，大气污染物对大气环境影响轻微，区域大气环境质量可符合二级空气质 量标准；项目噪声主要为居民生活噪声、车辆噪声，经采取有效的治理措施后 ，运营期噪声对环境影响轻微；固废主要为生活垃圾，由环卫部门清运处理， 可基本实现零排放。在确保环保设施正常运行并加强管理的情况下，各类污染 物可得到有效的处理并达标排放，区域环境质量可达功能区要求。 2环境影响评价建议 （1）装修工序采用无毒、无污染环保型的喷涂材料，保证人
27、体健康，减少 对室内外大气环境的影响； （2）搞好施工废水的排放工作，避免废水直排，该项目的雨水和污水应进 行分类收集处理，厨房废水、卫生间污水和雨水应分为二套系统收集处理，雨 14 水经收集后排入雨水管道，厨房废水经小区收集管网汇入自建污水处理设置后 排入市政污水管网，卫生间污水经过二级化粪池处理后接入市政污水管网，以 减少对周围水环境的影响； （3）建筑施工机械噪声应满足建筑施工场界环境噪声排放标准（GB1 2523-2011），避免夜间（2200-600）和午间（1230-1430）进行施工； （4）有条件的居民在厨房安装油烟净化器； 3环境影响评价结论 （1）项目对生态结构影响很小 项
28、目不可避免的对土地资源等诸方面产生不利影响，在施工和运行中充分 考虑减轻生态环境影响和采取一系列生态保护和恢复措施，使这些不利影响降 低到最低程度，一般不会产生明显的环境问题。同时，增加一些自然景观和人 工景观，该项目对生态环境的影响是可以接受的。 （2）项目对河流水质影响不明显 施工期对河流水质的影响是临时性的，只要加强管理和环境监察，并严格 按照治理措施要求，对地面水环境的影响可以减小到最低限度。在采取本报告 提出的各项环境保护对策和措施的前提下，无论是施工期还是运行期，对河流 水质的影响均不明显，所排污染物可被地表水环境所接受。从地表水环境的角 度而言，本工程建设是可行的。 （3）项目对
29、空气影响不显著 本拟建项目在施工期对空气环境有影响，但时间短、范围小；运行期对环 境空气影响不显著，可以被周围环境空气所接受，因此从环境空气角度认为该 项目建设可行。 15 五、结论与建议 1结论 （1）本项目的建设符合市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要符 合县房地产业发展的总体要求：稳步发展房地产业，以城镇化为契机，以住宅 建设为重点，着重开发一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美的现代 化精品社区，提高房地产业综合开发水平。 （2）通过本项目的开发，将进一步提升建设单位在县乃至房地产市场的地 位，开拓商业、居住于一体综合性的市场。 综上所述，该项目具有良好的市场前景，市场接受程度较
30、高，经济上具有 较好的企业经济效益，社会影响较好，项目建设符合区域规划要求。项目投资 建设确实可行。 2建议 （1）项目筹建时，应该多吸收当地的村民和居民，多购买当地村民的林材 和其他原材料；项目建设时，最好吸收当地人参与施工建设，以得到当地村民 和居民的理解和支持；建设单位应按时拨付建设资金，以保证施工的进度和质 量。 （2）项目的建设应制定科学、合理的施工组织计划，在施工中同时做好设 备安装准备工作，保证项目的顺利完成，争取早日投入使用。 （3）项目的建设需要政府的支持，特别是相关部门，如发改、旅游、建设 、环保、交通、水电、税务等单位的大力配合，才能既快又好地进行项目建设 。因此希望有关部门能够给予充分的支持，加快审批进度，缩短审批环节，使 项目尽快落成。
