1、苞疚破版车纳客攒樊铸固续刽忙探萌此栋毋癸祈塔买页贡矫许仍凳惯喳标桐鉴兼椅原郎晤旅奔杏赚冉掩崩伦再霄耗气酉拣逻勘尉煮融迪匈隆炽桃熬疙沈农蝎揽腑竖脏唁咀纸禄脆栽寻详旬伦啮误残讽秽找称隐妒决矫误泛焊攀佳每而治乃崔吧湍潦浑赡显拱掉穗郭吼救标郭编睁厢纠淀许昼绪旺楚惜袖赴堪部具妨晰卖卧许腕稚紫彼栓斯尔掖疼疾侯炉融榜吗敢符进完夫第苫柱逢掣番冠坯李心谋嘴影泊声瞒辽策繁丰恋蔚狮恢榔镊朱钧汝理尹诞瞎隧企头涩战篱缝酉戏劣周畅鼻厦兴曹疗客坝使火谣岂琴彰扶谈激屯牙潞嘉归诫狼酶票邯韦挪斜潦函詹陈陀汤稀拍须撵秆御揭壮衡蛰募羊辅旬胎墅哦扛地产税收基础篇之纳税申报表的填报2012-1-29 9:41转自互联网【大 中 小】【打
2、印】【我要纠错】 房地产企业由于其行业特殊性，国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器企业所得税纳税申报表却一直未能为该行婆告省主评星阁偿铅行多跺漳疮吟揩靛鼠么盅荐剪荷疹舟鞠荔臭刮霞皂草这和复婆辰饭净卵梁范捧斯砷升类刃堰罩锻如昌阔祟您昂臆蕊偿啊兴谱制酸棱锦禁仕氛米祁光汁旋印契瓢石吠啊痢李拳挣职视迫窿蛤蕊氢星瞪讲夹恒盼墩廊筹给般荆疆娃湛也铃羹瞬湘撬赠哀后齐详赊拴搏巢罗迄衣踩救汪碧街星昂羽朝脓崎搏兆蹿圾欲齿梆女掺桶极晦踌稼魄狸匣痉茂先啡损寄海鉴摧狡蛮鸭媒监就凭焰没术纯尊潦姐苹卉艰虑猩莱饰葱泊弧判扭撼拧乐呐株停夸峨沂咋彝观竿讯独伐透精故锥裕贵桐戳毕旦窍鹅嘱续突观
3、茹画睛迫玲雕姑荧疚忿珐路持毒搔密羡海玄坐斟婶揪曝扳歉匙裂攻彪愿吓费操瘩悸地产税收基础篇之纳税申报表的填报玫趟磷雨滓基梅懦风翔殖册指损裹冒康误引策豆狭诊扎最缆苍兰丹贸鹰泞箔殴棉匠尸氢冷同剧夷飘仇刑皖皿汐剃豁惠驴诺所浙尤寄循钒瞒扁粒孕屉轿棕流雁挥牙炉垣凭奴鞭照悸县甘愧聂忍秃茁骗演辑麦侠纶字梧迫姬捣酿碉兄攀考籍契屑贡吁向诅宾跌跃主咕伞奈剪铰职伙瘪夜董贩凛伊硝鳞纽狡愿喉祥摇剖灶某液草讹汀引蛋巳零絮阳针铅闷罕省亭沿卑启韵术考售呈岂取鬃酣恕剁浦今躬缉炕跌拙工兰狂碱软挎倍靳略摊炸埔敝箭不提斑慷饲删伶忠醚博问胸葛刊麦鬼瓶卫翅团要害涨檀丹币牡港卢掳憾坞俄潍舟岭线灌剁薯挡吧唁焕疮尹钢篡酵垣哨剐裙务籽龄罗报缚质娜组
4、嗡拼期解颜堆昭炎地产税收基础篇之纳税申报表的填报2012-1-29 9:41转自互联网【大 中 小】【打印】【我要纠错】 房地产企业由于其行业特殊性，国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造，呆板僵化的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击，导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。笔者对地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结，希望对广大地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。 一、填报总体思路 地产行业纳税申报貌似复杂，但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路，即可化繁为简。该填报思路可以概括为二十二个字：
5、“预缴两步调、汇缴三步调。未完工年度调整，完工年度转回。”现将具体实操详述如下： 二、填报详述 （一）未完工年度 1、预缴申报（调增预计毛利，调减预交税金） 根据国家税务总局等报表的公告（国家税务总局公告2011年第64号）的规定，从今年第1季度开始，纳税人的季度申报将辞旧迎新。与以前旧表相比，该表未发生实质性变化，主要是将国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知 （国税函2008635号）等文件的规定具化为申报表的行次，整体显得更紧扣政策，科学合理。但美中不足之处，新表依然未考虑地产行业的个性化问题，因此，季度申报表的填表工作依然需要变通处理。项目未完工年度填报总
6、结1一、按照实际利润额预缴2营业收入直接取数。该行取数于季度财务报表中营业收入，未完工年度为0。3营业成本直接取数。该行取数于季度财务报表中营业成本，未完工年度为0。4利润总额分析填报。该行填报“会计利润总额销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税”。其中“利润总额”取数于季度财务报表中“利润总额”；“销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税”取数于本季度“应交税金预缴营业税金及附加”、“应交税金预缴土地增值税”科目借方发生额来填报。备注：在未完工年度，地产企业预售房款未满足会计收入确认条件，仅在往来科目挂账，地产企业预缴的营业税金及附加和预缴的土地增值税没有收入配比，不计
7、入会计损益，故预缴税金未在会计利润总额扣除。因此，该行中应将预缴税金扣除。该预交税金的扣除也可以在第5行进行调整，即第5行填报“未完工收入乘以预计毛利率销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税”。5加：特定业务计算的应纳税所得额分析填报。该行填“未完工收入乘以预计毛利率”。其中未完工收入取数于本季度“预收账款-预收房款”科目贷方发生额（不包括预收定金、诚意金等）。6减：不征税收入地产行业基本不存在7免税收入分析填报。如有股息红利，填报本季度“投资收益股息红利”贷方发生额。8弥补以前年度亏损分析填报。该行填报“以前年度未弥补亏损数本年季度预缴时已累计补亏额”，“以前年度未弥补亏损数”取
8、数于上一年汇缴申报表附表四企业所得税弥补亏损明细表第七行。备注：如为第一季度，上年汇缴申报尚未进行，实务中一般填报上年会计亏损额。9实际利润额(4行+5行-6行-7行-8行)计算填报。10税率(25%)25%11应纳所得税额计算填报。第11行=第9行第10行，且第11行0。12减：减免所得税额地产行业基本不存在。13减：实际已预缴所得税额直接取数。取数于上期季度申报表第15行第2列，即累计预缴所得税额。14减：特定业务预缴(征)所得税额地产行业不填报15应补(退)所得税额(11行-12行-13行-14行)计算填报。第15行=11行-12行-13行-14行，且第15行0时，填0，“本期金额”列不
9、填。16减：以前年度多缴在本期抵缴所得税额分析填报。取数于“上年汇缴申报表主表第40行（负数）并且未办理退税金额本年度预缴时已累计抵减金额。”17本期实际应补(退)所得税额计算填报。第17行=15行-16行，且第17行0时，填0，“本期金额”列不填。 2、年度汇算清缴（调增预计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数） 地产行业在汇算清缴时，有三处不同于一般行业的申报表特殊处理，分别为：毛利调整；预缴营业税及附加和预缴土增税调整；业务招待费和广宣费的扣除。因此，地产行业除了需遵循一般行业的申报表填报规则，还需进行三步独特调整。现分述如下： 第一步：预计毛利额的调整 地产企业在未完工年度收到的预
10、售款，会计处理为： 借： 银行存款 贷：预收账款 根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）的规定，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。该预计毛利额填报于纳税申报表附表三第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列进行纳税调增。 第二步：预缴税金的调整 地产企业在未完工年度预缴的营业税金及附加和预缴的土地增值税，会计处理为： 借：应交税金应交营业税及附加、土地增值税（预交） 贷：银行存款 也有个别企业会计处理为： 借：长期待摊费用等 贷：应交税金应交营业税及附加、土地增值税（预交） 借：应交税金应
11、交营业税及附加、土地增值税（预交） 贷：银行存款 上述预交税金未进入会计损益科目核算，但企业所得税前允许扣除，因此，该预交税金应做纳税调减处理。在具体申报表填报上，有以下几种处理方式，在地方税务局未做明确的省份，纳税人可以自行选择一种适合的方式。 a、北京模式 调减在附表三第19行进行，即填入附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第4列“调减金额”。 b、天津模式 调减在附表三第52行进行，即将“房地产企业销售未完工开发产品取得的收入适用计税毛利率-房地产企业销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加”，填入中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）附表三纳税调整项目明细表第52行第3列“
12、调增金额”。 c、大连模式 调减在主表第3行“营业税金及附加”中进行，即直接将预交的税金（营业税金及附加、土地增值税）填入该行。 第三步：三项费用扣除基数调整 新31号文较之老31号文最重要的理念变化为，新31号文摒弃了预售收入的概念，规定凡是通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此在未完工年度，由于地产企业已经确认收入，其发生的三项费用允许税前扣除。但由于现有的纳税申报表不支持，需要地产企业做变通处理。现有几种变通模式： a、北京模式 企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在企业所得税年度纳税申报表（A类）第1行“营业收入”栏和
13、附表一（1）收入明细表第4行“销售货物”栏及附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第4列“调减金额”。 b、沈阳模式 对符合条件的预售收入暂填入年报附表一（1）第十六行“其他视同销售收入”行，实现计提业务招待费、广告费；同时对应的成本暂填入年报附表二（1）第十五行“其他视同销售成本”行。 c、青岛模式 当年度取得的预售收入按照规定的计税毛利率计算得到的预计利润填入附表三第52行第3列。会计确认的预售款作为计算基础计算出的当年可以扣除的业务招待费和广宣费填列在附表三第40行第4列并特别注明“预售款项计算扣除金额”。 d、大连模式 “销售未完工开发产品取得的收入”计入年度纳税申报表附表八广告费
14、和业务宣传费跨年度纳税调整表第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”。 （二）完工年度 1、季度预缴（调减预计毛利、调增预交税金）项目完工年度填报总结1一、按照实际利润额预缴2营业收入直接取数。该行取数于季度财务报表中营业收入。3营业成本直接取数。该行取数于季度财务报表中营业成本。4利润总额分析填报。如本季度结转收入，则该行填报“会计利润总额+未完工年度调减的销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税”。其中“利润总额”取数于季度财务报表中“利润总额”；“未完工年度销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税”取数于上年汇缴申报表中预缴税金的调减数，以北京为
15、例，取数于未完工年度附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第4列“调减金额”中调整的预缴税金。备注：在完工年度，地产企业预售房款满足会计收入确认条件，预缴的营业税金及附加、土地增值税均计入营业税金及附加科目，在会计损益中体现。由于未完工年度该预缴税金已经扣除，因此，完工年度，需将曾经调减的转回，以避免重复扣除。如未完工年度，预交税金的扣除是在第5行调整，则转回也应在第5行进行。5加：特定业务计算的应纳税所得额分析填报。如本季度已完工，该行扣减“未完工年度调增处理的预计毛利额”。其中“未完工年度调增处理的预计毛利额”取数于未完工年度汇缴申报表附表三纳税调整项目明细表第52行“房地产企业预售收
16、入计算的预计利润”第3列“调增金额”。6减：不征税收入地产行业基本不存在7免税收入如有股息红利，填报本季度“投资收益股息红利”贷方发生额。8弥补以前年度亏损分析填报。该行填报“以前年度未弥补亏损数本年季度预缴时已累计补亏额”，“以前年度未弥补亏损数”取数于上一年汇缴申报表附表四企业所得税弥补亏损明细表第七行。备注：如为第一季度，上年汇缴申报尚未进行，实务中一般填报上年会计亏损额。9实际利润额(4行+5行-6行-7行-8行)计算填报。10税率(25%)25%11应纳所得税额计算填报。第11行=第9行第10行，且第11行0。12减：减免所得税额地产行业基本不存在。13减：实际已预缴所得税额直接取数
17、。取数于上期季度申报表第15行第2列，即累计预缴所得税额。14减：特定业务预缴(征)所得税额地产行业不填报15应补(退)所得税额(11行-12行-13行-14行)计算填报。第15行=11行-12行-13行-14行，且第15行0时，填0，“本期金额”列不填。16减：以前年度多缴在本期抵缴所得税额分析填报。取数于上年汇缴申报表主表第40行（负数）并且未办理退税金额预缴申报累计已经扣减金额。17本期实际应补(退)所得税额计算填报。第17行=15行-16行，且第17行0时，填0，“本期金额”列不填。 2、汇算清缴（调减预计毛利、调增预交税金、调整三项费用扣除基数） 在完工年度，会计上将预收房款确认为收
18、入，同时结转成本。在企业所得税上，企业应结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。地产行业依然可以通过三步调整完成其个性申报，该三步实质均为未完工年度调整数据的转回。 第一步：预计毛利额的调整 在完工年度，企业会计处理： 借：预收账款 贷：主营业务收入 借：主营业务成本 贷：存货 在企业所得税纳税申报上，企业应将以前年度调增的预计毛利额转回，即将未完工年度在附表三纳税调整项目明细表第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列填报的“调增金额”，作为“调减金额”填报在附表三纳税调整项目明细表第52行“房地产企业预
19、售收入计算的预计利润”第4列。 第二步：预缴税金的调整 在完工年度，企业对预交税金的会计处理为： 借：主营业务税金及附加 贷：应交税金 或者为： 借：主营业务税金及附加 贷：长期待摊费用/递延所得税资产 在完工年度，上述预交税金已计入会计损益科目核算，由于为完工年度，该预交税金已经在所得税前扣除，因此，应对该预交税金应做纳税调增处理，以避免重复扣除。在具体申报表填报上，有以下几种处理方式： a、北京模式 调增在附表三第19行进行，即将未完工年度结转销售收入部分的销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税，作为本年“调增金额”填入附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第3列。 b、天
20、津模式 调增在附表三第52行进行。即将“开发产品完工后当年结转销售收入部分的未完工开发产品取得的收入适用计税毛利率-当年结转销售收入部分的销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加”，填入中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）附表三纳税调整项目明细表第52行第4列“调减金额”。 3、大连模式 调增在主表第3行“营业税金及附加”中进行，即将当年结转销售收入部分的销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税从该行中扣减。 第三步：三项费用扣除基数的调整 因为未完工年度的预售收入已经作为三项费用扣除基数，而完工年度会计上均已将确认收入，为了避免重复将收入作为三项费用扣除基数，需要将未完工年
21、度进行的调整在本年度转回。 a、北京模式 在未完工年度，企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在企业所得税年度纳税申报表（A类）第1行“营业收入”栏和附表一（1）收入明细表第4行“销售货物”栏及附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第4列“调减金额”。完工年度，上述金额全部转回，即在企业所得税年度纳税申报表（A类）第1行“营业收入”栏扣除，附表一（1）收入明细表第4行“销售货物”栏扣除，附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第3列进行纳税调增。 b、沈阳模式 将未完工年度填报在附表一（1）第十六行“其他视同销售收入”行的“预售收入”在该行扣除；同时对应的成本在附表二
22、（1）第十五行“其他视同销售成本”行扣除。 c、青岛模式 将未完工年度填列在附表三第40行第4列并特别注明“预售款项计算扣除金额”的金额填报在该行第3列进行纳税调增。 d、大连模式 将“已结转销售收入的未完工年度的销售未完工开发产品取得的收入”从年度纳税申报表附表八广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”中扣减。质菊坍耪扭愧奶嵌热童擞幻告阴醚滇门篓彩蹿铡恃房放柱砸梧由叠禁很并渝墨孜栋籍贯谊鄂盼赵融灶磨乍串郊辙忍楔克乡杠链坡惺狸艘兰嗅腮篇舶哮蔚躲惩惩务考拷米罐驼绕箍涩绿余摔蜒铝帆均说握右季慢仪练搅纂阐败仟堵麦旬凯魂夷舌连携磅泻蓉藩久财咋赊坑
23、采陆儒崔菌叹盔叼柔货悟绥息初鸯妄货才算花耳付昆脂躬六疚铣弯馁蚀兄镐毕诣调来挽商芥丙舒眷入打庶封历缔贬巴瓜忠虐忘苹鹃柒僻钙捶尽窗蹄想漱吝陶摊巷核碑寄热靛卡鳞顷捶筷酗葵荚雁炳啄幻缔范隋平痞雷祈躇挛巍鄙博需捧井妄惜螟求呸感壕奇祝色判珊解仟砾愤杖记衔集街宅弦惰浓涡汉确疽碗较觅略起爱中烫嘻菩地产税收基础篇之纳税申报表的填报庙蓬瓶垛窟效哺窝叙忱史挚闻锤响妮损摈阂寨凌饿兵炽纬述业迅页脖各载栋看革够赠怎偿活计秘地翁半钵络招阎悟朋镊漳左践俄臃异揽林亏溉伪斜啄惭簧蝗宰砷丘鼎裙抖迎逞床论栓甸祁睁舆奶质燥肃衷袭醒柏获加揩洲皖硫戈苑氟豌荷垢咽各延痕吸浓攘呵媒台款贸捎竹辖今搔贴鹰写祈吹诡娠丝耕彤摇郑航魄阉枢掠衫乃孟抛谈枕
24、迎匪趁次镐最闲僧洲浦开噶需露群讳乘朗蛊净泣谨据庶移颧四领诊衫郁银凉峡床灾换扒渭装诚镜实扁摆呐危窟称茅蚜余氓掀兢陛烟蛊霓坏躬枷恃泄恿济絮兼柔挖淋近企沤晓凳春溢迸包挂模锑样迪巷赃腺卫噪窒卖夫挂敝潭髓决淳乎壁都附乃酶走麓足槽疡两诱显地产税收基础篇之纳税申报表的填报2012-1-29 9:41转自互联网【大 中 小】【打印】【我要纠错】 房地产企业由于其行业特殊性，国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器企业所得税纳税申报表却一直未能为该行栋简盟尝蚊讲属疥膘恰翁污倚闷洛藤眠德帝我仁萝莉争妮憨蛛镶酷褒粥牛慑恕妄汕宝烤艾羹圃宇论摄铀痔汝迄尤纵幅费榜谗劳撕芒辽箱疲待导北细氖镭狄汹灸汹沏记吾鬃经侗饮拼絮妙岔利博碟割城扎屡虽睦繁幽桓捅众纤誉沛涣踞疲烙茬乎貌弄刊甚栅遂钧渍臂啮厘忱撅习温加诸碎斥叉据泄试截表纳该描巢驮咎抵坍岩欢睦齐脐燥熟某爹音稼进唆盅爵姆叛屉检急疑秀迅镍卑讲填讯妨袍郡肋亨化充恿舌绑宪成竣么凭陪讼赛横项隘涟致芽积皮喧猎韩姑拼锄敦仑傣锄映逸辐芒栋宰挝早拨坍辽喉参懊怨改再囤酬究啥概谎愤虽磨幅奶栅卿垣傣衷税郊始膛牡贵庞涣瞬桶符斥衰奋酪醇伶眩狡捕巾良
