1、项目名称杭州钱塘江两岸房价差异原因探究指导老师立项负责人姓名小组成员所在学院系地球科学系专业与年级2012级资源环境与城乡规划管理目录1绪论111研究的背景112研究目的和意义113研究内容和方法2131研究内容2132研究思路及方法22相关研究综述321国外相关研究综述322国内相关研究综述33研究理论基础431区位理论432市场需求理论433城市规划理论44杭州市钱塘江两岸商品住宅价格现状55影响钱江两岸商品住宅价格差异因素的定性分析551商品住宅价格特征552影响商品住宅价格因素的一般性分析6521经济因素6522社会因素6523行政因素6524心理因素7525区域因素753影响钱江两岸
2、商品住宅价格差异因素分析7531区位条件的差异7532交通条件的差异9533配套设施的差异9534自然环境差异10535经济发展水平差异10536区域发展规划的差异11537两岸区域发展潜力差异126影响钱江两岸商品住宅价格差异的主要因素重要性定量分析1261影响钱江南北两岸商品住宅价格差异主要影响主要因素的确定12611因素选取原则12612主要因素的确定1362影响钱江两岸商品住宅价格差异主要因素的确定方法13621特尔非法介绍13622具体操作过程1463影响钱江南北两岸商品住宅价格差异主要因素的确定结果167钱江两岸商品住宅开发建设对策建议168结语18参考文献19附录1钱江南北两岸楼
3、盘价格表20附录2钱江南北两岸楼盘分布图22附录3特尔非法咨询表（第一轮）23附录4特尔非法咨询表（第二轮）26附录4特尔非法咨询名单29致谢301杭州钱塘江两岸房价差异原因探究文杨楚琰、韩洲涛小组成员麻海涛摘要经前期调查发现，杭州钱江北岸商品住宅价格约为钱江南岸的两倍，仅一江之隔，房价差异如此之大，其中原因何在本文根据项目的开展探讨钱江两岸房价差异原因，通过定性定量分析找出导致钱江两岸房价差异的主导因素，并提出相应的开发建议及对策，为钱江两岸房地产开发、投资提供决策依据，为钱江两岸房地产市场管理、规划布局提供参考依据。关键词钱江两岸；商品住宅房价；差异；主要因素1绪论随着我国经济的快速发展，
4、房地产行业繁荣发展，杭州在经济和社会方面都有了极大地发展，物质和精神也得到了极大的丰富。钱塘江横穿而过，将杭州划分为南北两块。钱江两岸皆为杭州的一部分，两块区域的发展受人瞩目，与人们生活息息相关的房价问题也是备受关注。11研究的背景房地产行业是我国重要的支柱产业和消费热点，具有关联产业多，影响力大的特点。而住房问题又与人民群众生活休戚相关。城市住宅的价格水平与城市的经济、文化和社会结构都有着密不可分的关系。在杭州的楼市板块格局中，作为“钱塘江时代”一江两岸的钱江新城和滨江可谓重镇，也一直是传媒和公众关注的焦点。两岸的房价也一直牵动着广大购房者的心。对比一下两岸的房价，我们发现两者的价差刚好一倍
5、左右，滨江房价近似为钱江新城房价的一般。滨江房价一半于钱江新城并非目前一时的现象，而是一个持久以来存在的情况。杭州钱塘江南北两岸虽仅一江之隔，在地理，气候，政策，环境上都十分相近，但房价差异却如此巨大。究竟是什么原因导致了两岸房价有如此大的差距，这确实是一个值得深究的问题。此外，查阅了许多资料后，我们发现，关于研究钱江两岸房价差异影响因素的资料虽然有，但是并不多也不全面。我们希望能够通过对影响钱江两岸房价因素的总体分析，在一定程度上发现其中的规律所在，同时又可为购房者选择房源提供一定的参考依据。因此，我们选择杭州钱塘江两岸房价差异影响因素研究作为研究课题，是具有很大的理论意义和现实指导价值。1
6、2研究目的和意义通过研究影响钱江两岸住宅价格的差异的因素，可以揭示两岸的房地产在发展的过程中存在的优势和不足，同时也为将来两岸房地产的布置和优化提供一定的参考。本次研究一方面定性比较了钱江两岸商品住宅价格存在的差异，全面分析可能影响钱江两岸房价差异的因素。这些因素包含了影响房价发展的方方面面，如自然环境、经济因素、社会因素以及行政因素等。通过研究这些因素对房价的影响，能够为两岸的房地产市场、住宅市场的比较研究提供系统的有价值的参考。另一方面，通过对影响钱江两岸房价因素进行定量比较研究，发现钱江南北两岸房地产市场的优势和劣势，从而找出钱江南岸房价远低于钱江北岸房价的深层次原因和钱江南岸在发展的过
7、程当中所存在的问题，为房地产开发商在投资时提供有益的借鉴。同时，也可帮助政府部门优化钱江南北两岸楼盘的布局，使得钱江两岸的房地产市场发展更为合理，也可为钱江两岸房地产市场管理、规划布局提供依据，为杭州市房地产业发展作出贡献。213研究内容和方法131研究内容探讨钱江两岸住宅价格存在差异的影响因素，首先要搞清楚引起这些差异的因素有哪些，继而确定在所有的因素里面哪些是主要的影响因素，并最终总结归纳出这些影响因素所代表的影响南北两岸房价的特征，最后，才能对杭州房地产的发展提供有力的借鉴。为此，本次研究主要围绕以下几个方面展开比较研究了钱江南北两岸商品住宅市场的基本情况，并分析两岸商品住宅价格的差异。
8、主要从两岸房地产行业发展，住宅市场发展状况，以及两地住宅市场的发展特点方面作了简单分析。并比较了两岸2014年的总体房价差异。定性比较分析钱江两岸商品住宅价格呈现差异的原因。由于两岸同属于杭州这一城市，土地性质差距不大，我们主要从两岸自身的角度来比较，包括以下内容两岸的自然环境、两岸的经济发展水平、两岸的人口集中度、两岸的区域发展规划、两岸区域建设管理及区域发展潜力等。定性总结出造成钱江南北两岸房价差异的主要原因。运用定量的分析手法，运用因子分析法从以上定性分析的内容中总结选取影响房价的因子，并将其细化提取出具有代表性的因素，并通过特尔非法咨询精简得到南北两岸商品住宅价格呈现差异化的主要原因及
9、其影响程度。最后根据定性、定量分析的结论，总结这些原因对钱江南北两岸房地产发展带来的启示。122研究思路及方法本次研究主要按照以下思路开展。首先，查阅影响房价因素的中外资料文献，划定钱塘江两岸的具体研究范围，收集整理钱江两岸各主要楼盘房价的数据，并结合实地考察概括所研究楼盘具体现状情况。运用归纳和演绎、分析与综合以及抽象与概括等方法，对获得的各种材料进行思维上的加工，整理，从而认识到钱塘江两岸房价的本质差别、并了解其内在大致的规律，通过定性分析删选出可能的影响因素。通过问卷调查、专业人士访问、专家咨询等方式进行定量分析，归纳整理后进一步确定影响两岸房价差异的主要因素。最后提出改变钱江两岸房价差
10、异如此巨大的现状的对策建议。期间，定性分析将贯穿这个研究的全程。同时，我们还会把定性分析分为两种不同的层次一种是把研究的结果本身做为描述材料进行定性分析；另一种是建立在严格的定量分析基础上的定性分析。总而言之，我们先会从研究质的差别开始，再去研究它们的量的差异。在定量分析的基础上，做最后的定性分析，得出更加可靠的结论。在研究过程中我们主要采用以下研究方法比较研究法。本次研究将钱江两岸的商品住宅价格作为比较的基础，进而继续运用比较研究的方法分析造成两岸住宅价格差异的成因，从比较中刚发现问题，最终归纳总结得出结论。定性分析与定量分析相结合的方法。针对两岸房地产住宅价格差异的成因，本次研究不仅对其理
11、论基础、影响因素作出定性的描述，并且借助因子分析法和特尔非法，对此加以定量的分析补充，以达到两种分析方法相互补充，弥补两者的不足，最终提炼出更具科学价值的结论。系统分析法。本次研究将钱江两岸影响房价差异的因素作为相对独立和开放的系统来考察，分析差异的影响因素，构建特尔斐发咨询分析体系，并基于咨询结果最终确定影响因素及其影响程度。32相关研究综述商品住宅也就是商品房，是那些指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售的住宅。既包括普通的公寓，还包括别墅，高级公寓等类型。商品住宅的价格视屏是由市场决定的，面向社会所有购房者。城市商品住宅价格
12、是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。文章中主要是指城市市区范围内商品住宅出售总体价格水平，不包括旧有公房出售价格和居民私下交易价。21国外相关研究综述由西方的市场供求理论可知，价格是由市场决定的，是市场供需双方协同竞争并达到动态平衡的结果。就房地产市场而言，其价格是房地产市场供需双方协同竞争并达到动态平衡的结果。所以现代西方经济学往往通过研究供给和需求，从而找到促使价格均衡的因素。1981年，NELLIS和LONGBOTTOM通过分析英国的数据试图解释英国商品住宅价格的决定因素。1他们将将住宅的需求定义为人口数量、社区中抵押贷款的资产存量、平均的商品住
13、宅价格、个人收入、消费品价格和抵押贷款利率的真实函数，将供给定义为住宅价格和住宅存量的函数。通过研究他们发现，影响住宅价格最重要的因素是人们的收入，其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款的资产存量。但是BUCKLEY和ERMISCH提出反驳，他们根据市场理论，住宅做为一种商品其价格还受到通过膨胀的影响，他们认为通过膨胀对住宅价格的变化也有着密不可分的影响。西方的很多学者也通过建模的方法来研究影响房地产价格的因素。BARTIK于1991年建立了一个滞后调节的住宅价格模型2，他发现住宅价格上涨直接受到人口和就业增长影响。同年，POTERBA研究调查了人口、收入、建设成本和税后使用成本对住宅价格的影响，
14、他发现收入和建设成本对住宅价格变化的影响是显著的。STUARTAGABRIEL，JOEPMATTEY和WILLIAMLWASCHE于2000年利用加利福尼亚两个最大城市的住宅价格变化的历史数据3，建立了一个包含供给和需求两方面因素的住宅价格模型，通过对模型的分析他们发现，住宅的质量，美观程度，使用的年限都会对住宅的价格产生影响。MURTAZAHAIDE和ERICJMILLER更是在2001年用美国辛辛那提市的交易数据，比较系统的研究了影响城市土地价格的因素。3他们用基本特征价格模型，自变量中包括城市中心影响度（用到CBD距离测量）、交通因素、邻里因素等，并得出如下结论第一，城市中心影响度和交通
15、因素等决定居住用地价格水平，而邻里因素对土地价格起到了决定性影响；第二，在其他因素不变的情况下，居住用地价格随着到CBD距离的增加而减少；第三，在其他因素不变的情况下，位于地铁线附近的居民用地价格与其它区域的居住用地价格相比明显高得多（即交通因素增加了居住用地价格）；第四，接近快速道路，居住用地呈现较低价格，接近区域购物中心，居住用地呈现较高价格，但接近区域购物中心的居住用地价格增长并不是与距离呈线性关系，当其过于接近购物中心时反而价格会降低第五，工厂对土地价格的影响是混合的，随着到工厂距离的增加，环境质量提高，因而居住用地价格较高。概括他们的研究结论，影响住宅价格的因素除了价格因素之外，还包
16、括宏观经济因素，住宅产品的质量因素等等。22国内相关研究综述迄今为止，我国房地产市场的发展历史不过二十余年，因此，国内对于房地产市场尤其是住宅市场内部机制的研究也起步较晚，同时这些研究也局限于一些定性的描述。胡睿宪等学者认为房地产建设成本的提高是住宅价格上涨的主要因素。地产市场价格的4形成原因，不外乎成本推动和需求拉动，需求控制政策暂时很难成为政府的调控手段。政府重点落在成本控制上随着我国城市居民人均工资水平的提高对居住要求的提高是住宅价格高涨的主要因素。张鸿铭认为土地是影响住宅供给的重大因素，可供住宅建造的土地数量对于住宅供给有正相关的关系，住宅土地的价格对于住宅供给有反向相关的关系。张大亮
17、，周丽梅则探讨了顾客需求的变化对房地产价格的影响。崔丽霞认为商品住宅价格的形成主要有三种依据，一是从需求层面上计算，主要依据为家庭年平均收入，二是从供给层面上计算，主要依据为土地成本、建安综合费用、管理费用、财务费用和营销成本，再加上依据市场环境而变动的利润水平，三是以健全市场机制下的住宅供求均衡价格水平为依据得到的。33研究理论基础31区位理论经济活动与许多地理因素发生密切关系。特别是在商品经济条件下，地区与地区之间的联系扩大，经济地理因素之间的相互联系、相互作用增强,地理因素成为影响经济活动的一个重要因素。区位是指事物在空间上的位置，也就是其地理因素。由于住宅位置在地理因素上的固定性，区位
18、条件成为影响城市住宅价格水平的重要影响因素。在不同城市甚至是同一城市的不同位置，即使质量相同的住宅，其价格也是不一样的。区位条件较好的楼盘，其价格也自然较高，区位条件差的楼盘，其价格也自然相对低下。32市场需求理论住宅需求是在一定的时期内，在某一价格水平下，住宅消费者在市场上所愿意且能够购买的住宅量。在这里需要注意的是在经济学中，需求一直都是与有支付能力联系在一起的，如果消费者愿意购买而没有购买能力就不能称之为需求，它只是消费者的一种需要或欲望。具体地说住宅需求是指在既定的人口规模、家庭构成、年龄分布等条件下，与一定的购买力和价格水平相适应的住宅购买量。从市场经济分析的角度，主要以住宅需求作为
19、研究对象。除住宅需求外，还有一个重要的概念就是以国家规定的最低居住标准来估计住宅需求量。它是在既定的人口规模、家庭构成、年龄分布等情况下，为满足人们的最低居住条件要求所需要的住宅量，它也是从人们的基本需要出发所需要的住宅量。居住标准一般指数量标准，如规定人均居住面积、每套建筑面积等，虽不涉及购买能力大小，但却是各级政府制定住房政策的重要依据之一。另外，对于住宅来说，普通住宅由于是为了满足人们的基本需要的，所以它的需求价格弹较小，其它高档住宅的销售对象主要为高收入阶层，其价格受市场供求影响明显，所以其需求价格弹性较大而对于需求收入弹性，由于普通住宅是为了满足民的基本居住需要的，其弹性较大，相对来
20、说，为满足高收入阶层的高档住宅的需求收入弹性则较小。33城市规划理论城市规划是研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的前提。城市规划是以发展眼光、科学论证、专家决策为前提，对城市经济结构、空间结构、社会结构发展进行规划。具有指导和规范城市建设的重要作用。城市规划对房地产市场的发展也有着深远的影响。交通线路的规划，基础配套设施的规划，产业发展的规划，城市未来发展的规划等都会对区域房地产价格产生影响。一般而言，城市规划更为合理，发展前景更好的区
21、域其房地产价格也就越高。54杭州市钱塘江两岸商品住宅价格现状随着城市化基础的加快、人居环境的改善，钱江北岸较早进入房地产投资发展阶段，目前房地产市场较为成熟，平稳发展，房价上涨幅度趋于平缓。南岸由于房价水平总体较低，住宅市场发展空间较大，近几年，土地、房屋供应结构将进一步优化。今后几年政府将对南岸进行大力开发，政府基础设施建设全面开展，城镇化水平不断加快增长，住宅市场消费将进一步扩大，房价将有所上升。在调查过程中，我们分别选取了北岸的下沙板块、九堡板块、钱江新城板块、之江转塘板块，南岸的滨江板块、萧山板块共139个楼盘作价格方面的比较研究，并制作了钱江南北两岸楼盘价格表及楼盘分布图（见附录及附
22、图）。经分析得出，下沙板块的楼盘房价集中在10000元/平米15000元/平米，但也不乏接近20000元/平米的楼盘，这些楼盘主要分布在钱塘江沿岸和地铁一号线入站口周边。下沙的楼盘主要集中建设在钱塘江沿岸和地铁一号线旁边，且这一部分的楼盘价格相对比较稳定。而位于下沙北面也有几个楼盘，但是这些楼盘价格普遍比较低。九堡/乔司板块的楼盘价格普遍在10000元/平方米20000元/平方米之间，基本上不存在10000元/平方米以下的楼盘。钱江新城的公寓楼盘价格普遍在40000元/平米上下，且楼盘的户型都比价大，基本上都是200平米以上的。钱江新城这一块的楼盘基本上都是沿江而分布，且那些地理位置优越的楼盘
23、房价特别高。之江转塘的楼盘并不是沿江分布，主要集中在主干道路的旁边和旅游风景区的附近。这一板块的房价主要在15000元/平米20000元/平米之间。滨江的楼盘的价格主要在20000元/平米30000元/平米上下浮动，相比于钱江新城的房价，滨江的楼盘均价是钱江新城楼盘的均价的一半左右。萧山部分沿江的楼盘的均价在20000元/平米左右。总体而言，钱江北岸商品住宅价格为35万元/平米，而钱江南岸只有1825万元/平米，房价差异较大。5影响钱江两岸商品住宅价格差异因素的定性分析全国房地产开发热潮中，中国城市房地产价格节节攀升，杭州作为东部经济发展的重要城市，房地产发展日新月异。但由于房地产业区域差异较
24、强的特性，使得杭州钱江两岸房地产发展有较大差异，商品住宅价格差距较大。本次研究就钱江两岸商品住宅价格作比较，试图找出造成差异的原因，并分析钱江南岸房价低于北岸的原因，为南岸房地产业发展提供借鉴。51商品住宅价格特征由于住宅市场是不完全竞争市场,这使得该市场具有很多不同于其他商品市场的特性。在这种市场运行机制下，城市住宅价格也具有自身的特征。5需求的敏感性土地资源对住宅市场的供给是刚性的，所以住宅市场的供给也是刚性的。在这种情况下，住宅市场的价格水平往往取决于需求的大小，需求的改变对住宅价格有着显著的影响。对于消费者而言，统一供需内城市住宅价格具有替代性，当某个住宅商品价格上升，消费者对其住宅需
25、求就会下降，反之则上升。因此可以看出城市住宅市场价格具有较强的需求敏感性。区域性由于住宅位置的固定性，区位条件成为影响城市住宅价格水平的重要影响因素。在不同城市甚至是同一城市的不同位置，即使质量相同的住宅，其价格也是不一样的。城市住宅价格因位置的差异表现出差异。层次性由于住宅按照位置、品质、建筑类型、消费对象等可以分成不同的市场，因而城市住宅6价格在不同的市场类型中具有不同的水平。在城市间或同一城市内部可形成多层次的市场价格。潮汐性住宅具有很强的保值性，甚至具有增值的潜力，会成为人们理想的投资工具和重要的投资对象。在住宅投资中出现的炒作行为,即时房价不断攀升，也会有部分人买来作为投资，使得各城
26、市住宅价格起伏很大，具有潮汐性。易受政策影响性和其他商品不一样，住宅的交易不可能单靠交易双方的物质交易就可完成。土地的出让、转让和抵押，住宅的建设、买卖、租赁和抵押等都要在各种法律和法规的约束下才能进行。因此，城市住宅价格的形成受政策的影响较大。52影响商品住宅价格因素的一般性分析根据我国住宅产业和住房制度的现状，以及我们所研究的区域范围。我们把住宅价格影响因素归纳为经济因素，社会因素，行政因素，心理因素，区域因素几大基本因素。4521经济因素经济因素主要是指经济发展状况、贷款利率状况以及物价、工资和就业水平等。经济发展状况居民收入随着经济的增长而增长，收入越多其住宅购买力也也就越强，住宅价格
27、就会提升；反之，则会使住宅价格下降。可见，经济增长与房地产价格成正比。利率状况银行利率会对住宅价格产生直接影响，较高的银行利率会增加住宅开发和投资的财务负担，使住宅交易行为受到抑制，从而导致住宅价格下跌；而较低的银行利率则会鼓励住宅投资者，从而有利于住宅市场价格的上扬和市场的繁荣。工资和就业水平物价变动一方面会引起建筑原材料价格变动；另一方面，又会导致货币价值变动而影响住宅价格。工资及就业水平对住宅价格的影响表现为就业率高，工资收入多，人们对耐用消费品的有效需求就高，住宅价格自然水涨船高。522社会因素主要是指人口及家庭状况、城市公共设施、社会治安状况等社会生活因素。人口及家庭状况由于土地的相
28、对稀缺性及不可移动性，导致人口越集中的区域对于住宅的需求量越大，住宅的价格也就越高。同时，家庭结构的变化对住宅价格也有影响，现代社会三四代同堂的大家庭日益减少，代之以夫妇为中心的小型之家，导致对住宅的需求量显著提高，住宅的价格自然也被提高。城市公共设施城市公共设施包括城市公共建筑和与之相关的基础设施。它直接关系到人们的生活、学习和工作。人们在购买住宅时更愿意考虑公共设施配套更好的区域，这些区域的住宅需求量也就更大。所以公共设施配套齐全的地区，住宅价格相对较高，反之则低。社会安状况社会治安差的地区，人们缺乏安全感，更少的人愿意到这些地区购买住宅安家落户，所以社会治安状况会对会当地的住宅价格产生很
29、大的影响。523行政因素影响住宅价格的行政因素主要土地资源管理制度、住宅制度与政策、城市的规划等。土地供应管制住宅开发市场对土地的需求是刚需，如果政府对土地的交易进行控制，也就在很大程度上控制了住宅数量的变化，进而影响了住宅市场价格。住宅制度与政策国家的住宅政策极大地影响着住宅市场的价格。政府对住宅开发或交易的限制或鼓励性政策，都会对住宅价格产生影响。城市的规划城市规划是按城市的经济社会发展，综合安排城市各项公共设施，并对7各项用地进行合理布局。随着经济发展和人口增长，城市规划对城市布局、未来城市用地发展方向做出调整，如增加新的可开发区域或允许对旧城区进行更新改造，则有利于住宅市场的发展，推动
30、住宅价格的上涨。524心理因素心理因素也会对住宅价格产生影响。如买卖双方的欣赏趣味，追求时尚以及愿意接近某些盛会名流、讲究地名、方位、门牌号明等都可能是某些房地产的价格畸高畸低，虽然不符合价值规律，但符合人的某些心理规律。525区域因素影响住宅价格的区域因素，是指那些对住宅价格有影响的、反映房地产自身的因素。如位置坐落位置不同，其价格有很大差异。当位置优劣改变时，价格也会发生变化。地质与地势地质条件决定着土地的承载力，地质坚实、土地承载力大，有利于房屋的建造。所以那些土地承载力较好的地区开发成本相对较低，住宅的价格也相对更低。地形和土地面积地形是指一块土地内面积起伏及其形状。通常土地平坦则价高
31、，土地高低不平则地价低。另外，土地面积的大小对地价亦有影响，凡土地面积过于狭小，不利于经济使用，其地价一般低于大面积土地。光、风及一般气候条件日照与住宅价格有着较为特殊的关系。一方面，在建筑密度较大，受到周围建筑物遮挡的房屋价格要低于无遮挡的价格，这时，住宅价格与日照条件成正比，但另一方面，若日照时间过长，其价格又与日照条件成反比，这种现象常见于气候较热的地区。风力与日照的情况类似。53影响钱江两岸商品住宅价格差异因素分析从上文我们可以看出，钱江两岸虽然只隔了一条江，但是它们的商品住宅价格存在着较大的差异，造成这种差异的原因有很多，我们从城市自身角度出发来考虑，主要有以下几个方面两岸的区位条件
32、差异、两岸的交通条件差异、两岸的基础配套设施差异、两岸的自然环境、两岸的经济发展水平、两岸的区域发展规划、两岸区域建设管理及区域发展潜力等。531区位条件的差异8钱江新城板块区域钱江新城区位优势明显，离杭甬高速约3公里、离火车东站3公里左右，离萧山机场也就1520分钟的车程。核心区域内建成了“三横十三纵”16条主干道，同时还打通了新城隧道、庆春路过江隧道，未来还有青年路隧道与江对面的奥体中心连接。另外地铁1号线、2号线、4号线以及远期的7号和9号共5条地铁在这里穿境而过。钱江世纪城板块区域9钱江世纪城，地处钱塘江南岸，杭州绕城公路圈中心，东至杭甬高速公路，西接杭州高新技术产业开发区（滨江），南
33、连萧山经济技术开发区，北与杭州钱江新城隔江相望。有着得天独厚的区位优势。这里是萧山区融入大杭州的桥头堡，更是承接杭州主城区优质资源、优秀产业和人才的大平台。滨江区板块区域滨江处于杭州城市总体规划中的江南主城的核心地段，跨江与杭州老城区对接，往东南与民营经济、私营经济高度发达的萧山接壤。其次滨江南承杭州萧山国际机场非常便于与国际的业务往来，可以说同样有着得天独厚的区位优势。532交通条件的差异目前已经开通的地铁1号线、2号线、4号线均以北岸为中心辐射到杭州其它城区。解放东路、庆春东路等“三横十一纵”主干道路、新城隧道、庆春路过江隧道、运河隧道为钱江北岸筑了一个外连内畅的交通网络。在京杭大运河上还
34、开通了运河巴士。可以说北岸与主城区之间通过各种道路网连接，道路网密度大，与杭州主城区的联系十分紧密。钱江南岸城毗邻杭州萧山国际机场、杭甬高速公路、杭金衢高速公路、浙赣、萧甬铁路，地理位置优越，道路交通便利。但是南岸与杭州主城区主要通过三座钱塘江桥梁和钱江隧道相连，虽然只是一江之隔，这些路段在交通高峰期常出现拥堵现象，大大增加了通勤成本。南岸与主城区的之间目前轨道交通也仅有1号线和2号线相连，在交通高峰期的人流量十分大，造成极大不便。533配套设施的差异通常来讲，配套设施对住房的影响是方方面面的。环境的卫生与否会直接影响住房的使用效益等，基础设施的完善程度更是对购房者的选着有着直接的影响。一般来
35、讲，区域建设程度的好坏与住房价格的总体水平是成正比的。环境卫生条件比较南岸的基本上都是新建小区，排水设施以及绿化都做得比较好，环境上相对于北岸更好。10但北岸有很多公共绿地，公园设施，且离西湖，运河的空间距离更近，在很大程度上弥补了绿化的不足。钱江路以北还有一个城市中心公园。这是城市新老中心间的生态“绿肺”，强调一种大气、城市化的城市布局。南岸由于人口密度相对于北岸要小，在空间上没有显得那么拥挤。但是由于南岸的工业设施要比北岸多，使得工业污染较北岸更为严重。总体上来说，南北两岸的环境卫生条件还是相近的。生活配套基础设施完善度比较北岸发展的时间要先于南岸，所以基础设施完善水平自然就会高于南岸。北
36、岸的文化教育，商业娱乐，医疗服务和银行金融等生活基础设施的数量较南岸要多，有杭州大剧院，市民中心，杭州国际会议中心，万象城等公共区域，且各种基础设施的水平也更高，提供的服务质量也更好。南岸有数量众多的新建生活基础配套设施，比如奥体博览馆，新光大道，中南购物中心，在硬件上已经到了要求，但是在软实力上跟北岸还是存在一定的差距。同时，杭州的重点中小学，大型的医院也基本上都布置在钱江北岸，钱江南岸的医疗教育水平与钱江北岸还是有着很大的差距。所以从钱江北岸与钱江南岸的基础设施建设上来看，钱江北岸的基础建设水平要远远好于南岸。基础设施做好了，住宅价格水平自然就高。534自然环境差异自然环境主要包括地形、气
37、候、区位以及水系等。自然环境比较好的地区，房价相对来说比较高。而气候差、地形差、空气污染、水质低劣等会对房价产生负面影响。地形方面，南北岸均为为钱塘江泥沙淤积而成的沙土平原，地质属钱塘江冲积平原，地势平坦。地面自然标高为5262米（黄海高程），地表以下514米范围内为粉砂、粉细砂，地耐力为100120KPA，可作为工业与民用建筑的天然地基及浅部桩基持力层。大地构造简单，地壳稳定性好，无危害性大的地震等地质灾害发生。总体来看，杭州市地处中北亚热带过渡区，温暖湿润，四季分明，光照充足，雨量丰沛。一年中，随着冬、夏季风逆向转换，天气系统、控制气团和天气状况均会发生明显的季节性变化，形成春多雨、夏湿热
38、、秋气爽、冬干冷的气候特征。钱塘江两岸在气候条件上并无明显差异，但由于不同季节盛行风不同，湿度上会有差异夏季盛行东南风，风从南岸往北岸吹，过江后湿度增加，那么北岸就会相比于南岸湿热；相反的冬季，盛行风为西北风，风从北岸往南岸吹，这样南岸就会有点冷湿。在空气污染方面，钱塘江南岸多工业区，污染较严重，北岸沿江鲜有工业区分布，污染少，其杭州新兴工业用布公司、杭州服装工业有限公司、斯迪工业产品设计公司、电子工业等都跟钱塘江有一定的距离。总体而言，钱江两岸的人居环境相差不大，北岸的环境相对来说略优于南岸。535经济发展水平差异本次研究从南北两岸抽取临江的几块具有代表性的区域进行比较分析，南岸我们采用滨江
39、区的经济状况进行分析，而北岸采用江干区和上城区的经济状况。滨江区目前已成为浙江省最有影响的科技创新基地、高新技术产业基地和最具活力的经济增长区域，软件产业基地、集成电路设计产业化基地、留学人员创业园、动画产业基地、电子信息产业基地（通信产业园）等先后成为国家级的产业基地。目前杭州高新区（滨江）拥有近五千家企业，其中来自美、英、日、韩等32个国家的外商投资企业445家，外商累计总投资27亿美元。2013年，滨江区实现地区生产总值570亿元，同比增长11，实现十大产业增加值465亿元，占生产总值比重815。“智慧E谷”的代表性产业网络信息技术产业实现营收940亿元，增长181。2013年，江干区全
40、年实现地区生产总值420亿元，增长75；服务业增加值292亿元，11增长78；社会消费品零售总额283亿元，增长10；规模以上工业销售产值1853亿元；全社会固定资产投资401亿元；万元工业增加值能耗下降78；财政总收入964亿元，增长121，其中地方财政收入58亿元，增长96；新增城镇就业岗位3万个；计划生育率为978。十件为民办实事项目如期完成。获得全国科技进步先进区、全国义务教育基本均衡区、全国社会工作服务标准化建设示范区、省首批创新型试点城区、省电子商务示范区、省药品安全示范区、省老龄工作示范区、省沿海防护林建设先进单位等荣誉。2013年，江干区三次产业比重调整为02303695，“十
41、大产业“增加值增长12。创新型经济加快发展，新增国家重点扶持的高新技术企业10家，信息服务业主营业务收入达48亿元，高新技术产业销售产值增长8，占工业产值比重达701，金融业增加值增长12。文化创意、中介服务等新兴产业保持良好增长态势。楼宇经常性税收增长308，打造税收千万元楼宇47幢，其中亿元楼宇6幢。重点企业发展稳健，西子联合、佑康集团入选省百强企业，巨星科技入选首批国家知识产权优势企业，万事利集团、滨江控股、宋都控股等企业加快转型。韩华保险、华鼎菲妮迪国际、中外运敦豪等新引进企业发展良好。新锐医药在港交所创业板挂牌上市。新增区政府质量奖企业5家。完成“个转企“1192家。上城区濒临西湖，
42、道路纵横，交通发达。省、市、区的大批商业、旅游业、服务行业，省、市各大银行，省、市著名医院和影剧院皆云集于此，是省、市商品经营、金融信贷、信息传播、旅游服务、医疗卫生、文化娱乐等聚集之所，被称为杭州市的黄金地段。2014年，上城区实现地区生产总值80762亿元，同比增长81；服务业增加值44525亿元，同比增长81；财政总收入9357亿元，同比增长33。从经济总量来看，从高到低排序分别为上城区、滨江区、江干区，特别是上城区，其人均GDP远远领先于其他两区。在三产方面，三个区都是第三产业占了最大的份额。经济情况从优开始排序分别为上城区、滨江区、江干区。两岸在经济中位置的不同各具优势，两地的发展潜
43、力和发展前景不同，影响到以后区域经济的发展，进而影响该地区房地产业的发展。相关研究表明，房地产价格总体水平与地区经济发展水平呈正相关关系，良好的经济发展水平可以大大刺激房地产价格的上涨。经济增长快、生产总值大、居民收入水平高的地区，生产总值用于投资、消费的部分更多，用于生产、投资、消费等的房地产方面的支出也会增加，从而促进房地产业的繁荣，带动该地区住宅价格的上涨。在经济方面，钱江北岸比南岸更具优势，北岸居民的收入水平更高，消费水平较高，对住宅这样的耐用品的支出水平也会随之提高，在满足基本需求的基础上回去购买住房，这种需求和北岸住宅供应紧缺相互作用，易导致该地区商品住宅价格的上涨。消费能力的增强
44、，另一方面也意味着会有更多的人有足够的钱可以用来投资房地产市场，导致该区域房产价格走高。536区域发展规划的差异位于钱江北岸的钱江新城作为杭州“沿江、跨江发展战略”的核心区域，集行政办公、金融、贸易、信息、商业、旅游、居住等功能于一体，发挥着中央商务区所具有的综合服务、生产创新和要素集散等作用。按其规划将成为国际最具竞争力的金融商务区，经济文化辐射力直指中国东部沿海发达地区，是杭州很多购房者首选的区域。位于钱江南岸的钱江世纪城作作为浙江省商务中心的重要组成部分，将承担着“沿江、跨江发展”接力棒的使命，完成钱江新城核心区块未完成功能的使命。并且钱江世纪城与钱江新城核心区一江之隔，多通道快速连接，
45、已有庆春路隧道，将建成地铁二号线，规划建设解放路青年路隧道。世纪城与外部联系也四通八达。世纪城是被主城区和萧山区购房者少有的均充分认同的区域。钱江新城未来十年将进入成熟期，大量的政府机关、企业总部、金融机构入驻，就近置业需求旺盛。不难预测，接下来，随着行政功能的加强，钱江新城板块内的住宅及商业项目的价值将处于高速增长阶段。12由此看出，两岸的未来规划都很明确，因地制宜促进区域的经济社会发展，但是两岸的发展方向不同，对住房价格的影响也有所不同。537两岸区域发展潜力差异钱江北岸历经十多年建设，实现了以建设为主，到建设、管理、经营并重的转型，增强了城市功能，树立了一个又一个城市地标，吸引了50余家
46、中外企业总部，已经入驻多家世界一流酒店管理公司，钱塘江沿岸遍布的各种精品住宅，也依然已成为杭州的新名片。钱江北岸的发展将持续杭州市政府的发展重点，但就未来而言，钱江新城的发展或许已经趋于饱和。而在未来的35年内，钱江南岸将迎来开发建设的一个高峰期，城市道路不断拓展、公共交通优势日渐突出、总部项目陆续竣工、公建设施与日俱增，一个以现代服务业为主，功能日益显现、产业不断集聚的中央商务区将快速崛起于钱塘江南岸。同时，基于钱江北岸容量的趋于饱和，钱江南岸的出现理所当然会在行政、金融等各方面分流钱江北岸的压力，从而更好地发展。从上述两岸的未来发展来看，北岸发展较早，趋于稳定，而南岸处于发展早期，发展空间巨大，而且政府有向南岸发展的规划要求，南岸的发展日渐迅猛。房地产市场的发展阶段和程度不同，两岸的房地产开发能力和品牌知名度目前尚有一定差距，自然会影响消费者的认可度，进而影响当地的房价。北岸区域发展较为完全，房地产发展较为成熟，目前其价格自然要比南岸要高。但是可以预见，在不久的将来，在政府的开发下南岸经济发展水平迅速提高，房地产市场也会逐渐完善，该地区房价会有一定程度的上升。6影响钱江两岸商品住宅价格差异的主要因素重要性定量分析61影响钱江南北两岸商
