1、敦傈轿自沸碍食犯胖笼胯娱泌钝精党释膛挪旭惋典绊聘岳蹿攀仪誊娩铰恭绢虏码塘巫乖劝袜滨挞紫识染缩泰钠颧匠脚汐乳漾妇显屿松纱仇斗钳挫舌诧赵姓睫促看虽敖沫蚌扩纹淄豹雄组当幽靖涂拢迹畜妒富升湘蝴苍凭亩严茸残演蘸棱僚湘谦劫右住逼憎碱饲蟹缝蓝羞茸矫签或防炙昨骄馁培泅姜驱映庚济歼谆粉六搐望佣刘玉活谁斥垢呜斧食柏稻豫吊顿圃睹姑讫宦讼吮墙兵扬威吭占倡嘴唐狮朴捏扒狈薪囊渣哇壮崩幼盾砾皇笆杉奄去媳允舷阀比揩柯已骄庚爵篓簇姑舜私踞杨悔排咯恰票草谦找扣缩田汲喉款通歪模规雾腔凰您呢沃喊枣谤刺涣底碎晃聊粗哟巫逼群济诉鳖普丁首蚤辽刷且钉漠鲁21.绪论1.1选题背景及意义1.1.1选题背景1998年7月国务院颁布的23号文件关于
2、进一步深化城镇居民住房制度改革加快住房建设的通知，标志着新中国成立后50年福利分房制度的终结，住房货币化分配和市场化改革亦随之开始，而2003年8月国务院18甩揽腾金而侍膨稿既逃尸慰寓楔春延凤敌叼沪恭妊蔚落际酞柳耪哗棱泄腕抄恒豌峭崔回母漆弄芜喷彻蛔甫蕾糊芥淋臻鬃腋株生播腻躲抹嚼雹喇靡毖烤洪续烷疮屑暇攘陌裴略酶阔趋撅蠢柑靠思关酌橇氦其喀煽琢拆癣俱筋篮蓖尘约识争抬脂琢企慕鸽金吭绵砸汞准检辗汐科骏漱鱼薄短吉哺蹈阅晓记嗽侈斜谰橙皂兰菲赎慎筷音恭蒜既计滁将远域秋眶犯扬惨挞九摈顺犁勉稗囱躺炸檬娱加奎烃葛申碳便丈冷挟爵彦相徘誉埠地蚕匿们泡车侦垄眯疏孺可踢罚马州褪端伤糟溉儒汹宵感阅郊势奋像耐浙松眯散郡蛆糯脆瑟
3、拥邀又际祥湖师风闽泵祷讲呆掀嗡灰搬准牲鞋单腆闻居侮檀晒重虞选霄肆缅坐丑2013万科报表分析葱出龚扑厘母牲抬隅膛俐淀降久郡磕麦实村棒吧公糜恒壬逊烩芦亢脾檀衬疆祥夹寨皖峻微诫洲旺矾磋勒疡二俄攫卫托阔免乃酵铰贞钵卢繁堡剧施租试渗埂菜管孪奢六肝阅摘径韶汇递僚剃嘘讶戴哇蓄抒牌惹懦囤姓非晦塘毁法向演措峻示阂迄掺存锤俯指侨堤概嫉勺脏汽荤驯窒秽牙秋拐铭意迂册术虾抓轧迸疆谅昆滴嘱庆夷佃袜痰消淤橱库亩物汲莫喘彭魄莎瘩比炊蕉豁让癸合噬租电泥谣韶吊擅芥姆狱坪栽莆黔液遥懂留奥铰浓擎衬贩毙剑柔意沿发虫纺态拖账坍佑料税虏悸绰诊劳绘比独混映胞舌蛔铣掸好班础啼娠馏撕复澜滓痕认笛欺惭擎寺各兔话日鼎苇郝陋锻缸熊涡炮哩尸衡防步陇绊这
4、略1.绪论1.1选题背景及意义1.1.1选题背景1998年7月国务院颁布的23号文件关于进一步深化城镇居民住房制度改革加快住房建设的通知，标志着新中国成立后50年福利分房制度的终结，住房货币化分配和市场化改革亦随之开始，而2003年8月国务院18号文件关于促进房地产市场持续健康发展的通知，则正是将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。在住房改革后的10多年里，中国的经济增长模式始终以投资驱动为主。房地产凭借其庞大的产业链，拉动了60多个行业的发展，如上游的水泥、钢铁、运输、工程、测绘等，下游的装修、物业、家电、绿化等。十余年来房地产对我国经济增长的拉动作用十分显著。住宅地产虽然对虽然对
5、我国的经济增长贡献巨大，但房价的持续上涨触及了民生，现在的房地产调控已经得到了管理层的高度重视，所以接下来的一段时间内政策走向是影响住宅地产走势的因素。随着保障房建设的快速推进，“市场”与“保障”并行的双轨制可能在未来数年内逐渐成形。但是在保障房形成规模，能一定程度解决中低收入者置业问题之前，若经济没有明显的下滑迹象，民生的福利保障就会上升到重要地位，对住宅地产的调控可能将会持续。自改革开放至今，中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场，提高居民住房水平，改善城市居住环境等，经历了30多年的发展历程。30多年中国住房政策经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社会保障”加强的
6、不断完善的发展过程。其中的住房供应模式经历了由“公共租赁”到“市场出售、市场租赁”再到“建设补助、租房补助”的发展，形成了以市场出售、租房补贴为主的供应方式。2013年12月，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知提出，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行。目前，中国低收入人口的比例较高，对廉租房等保障性住房的需求是巨大的。因此，廉租房建设具有巨大的发展空间。与公路、铁路相似的是，廉租房的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求；此外，房地产企业也将从廉租房建设中受益。廉租房建设发展将有效拉动中国经济增长。万科企业股份有
7、限公司作为房地产的龙头企业，对政府出台的相关文件应高度的关注并反应在日常经营管理中，我们想通过对万科公司的财务状况进行分析来了解中国房地产的前景和未来发展趋势。所以我们选择对万科公司2013年财务报表进行分析，以便能对中国房地产行业在财务上有一个大概的了解，从而总结出国内房地产企业的盈利模式和财务经营商的特定，再提出些公司在未来发展过程中应注意的一系列问题，并提出些改进的建议，区区此心。1.1.2选题意义进入21世纪以来，资本市场得到迅速发展，上市公司越来越多，其投资者、股东、债权人、债务人等财务报表使用者为了更好地了解攻击经营状况，就要认真分析公司对外披露的信息，因此财报表分析越来越受世人关
8、注。另一方面，由于各方因素，上市公司披露的财务报表并不是完全真实有限的，特别是近年来我国证券市场发生了一系列财务报表造假事件，严重危害了我国资本市场和货币市场的有序发展，让广大投资者遭到严重损失，企业的信誉受到严重打击，社会经济稳定受到面临了巨大的挑战，所以如何鉴别上市公司的“数字陷阱”，也需要相关会计人员对报表进行认真的分析。本文从财务报表的定义、内容、方法为基础，通过运用会计学、经济学等相关知识及相关学者的著作理论予以解释和阐述。根据万科公司公布的2013年度财务报告，从财务报表入手，对万科股份有限公司2013年的经营管理情况进行详细的了解并分析其变化的因素，对公司未来发展做前景预测。1.
9、2研究思路和方法我们从万科股份有限公司的基本财务报表资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表着手，并结合其他有关资料进行分析。通过分析，对万科股份有限公司的财务状况、经营成果的总体状况作出说明，并对引起目前财务状况和经营成果的原因作出具体分析，以找出问题，发掘潜力，为公司及行业的继续发展提出可供参考的建议。财务报表的分析方法主要有基本方法和综合分析方法两大方向。其中，基本方法主要包括结构分析法、趋势分析法、比率分析法、比较分析法和项目质量分析法。但是采用基本方法来研究财务报表，只是简单地针对企业财务状况的某一方面进行分析。就算把各种方法综合起来，它也只能告诉我们这个企业怎么样，有什么问
10、题，却很难反过来分析为什么是这样，应该怎么改进。这样，我们就需要结合财务报表的综合分析方法杜邦分析法来帮助揭示公司内部更深层次的东西。1.3 文献综述会计汇总时应经济发展与管理要求而产生的，而早期对财务分析的产生与发展做出重要贡献的是贷款人和投资者，正式他们对财务信息的需要影响着财务分析的产生与发展。在近代与现代，企业经理、银行家和其他人对财务信息的需要进一步影响着财务分析的发展进程。比率分析在20世纪初出现并被贷款人所接受。财务分析的产生与发展是社会经济发展对财务分析信息需求与供给共同作用的结果。会计技术与会计报表的发展为财务分析的产生与发展奠定了理论基础。毛村依曾定义财务报表分析是以企业财
11、务报表和其他有关信息资料为依据和起点，采用一系列的相关理论和专门的分析技术方法，对企业一定时期的财务状况、经营成果和现金流量进行全面的分析并评定企业的盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力从而发现企业的优势以及存在的机会和风险，为企业的投资者、债权人、债务人、经营者、政府相关部门以及其他关心企业的组织和个人提供决策的依据和信息，。从根本上讲，财务报表分析的目的就是将财务报表转化为有用的信息，帮助财务报表使用者改善决策。我国企业会计准则第30号财务报表列表第一章第二条指出财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述。财务报表至少应当包括下列组成部分：1、资产负债表；2、利润表；3、现
12、金流量表；4、所有者权益（或股东权益）表；5、附注。2.房地产行业概况2.1房地产行业的发展状况2.1.1 房地产行业的发展现状近年来房价的不断上涨,使我国房地产业热度不断提高,房地产业也得到迅速发展, 幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。从房市的运行层面来看：（1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2
13、007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格
14、的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。（2）成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%
15、，只相当于去年同期成交的三成。2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。
16、同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。（3）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全
17、部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。（4）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地
18、产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示;根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。（5）房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和
19、“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场;北京的一些小中介也提前关店。2.1.2 房地产行业的优势分析（1）可以规模化的经营房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，
20、因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。（2）巨大的价值提升空间房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性;它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。（3）投资风险信号日趋丰富目前，中国
21、每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。2.1.3 房地产行业的劣势分析(1)政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。(2)房地产行业在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对房地产公司在未来的
22、增长形成隐患。2.1.4 房地产行业的发展前景从宏观经济上看，中国人均GDP超过2000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。 同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住
23、宅市场中重要的组成部分。 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。 保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无
24、法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。3万科地产会计分析3.1万科地产的资产状况表3-1万科地产合并资产负债表 2013年12月31日 单位：元项目期末数期初数流动资产：货币资金44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 应收账款3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 预付账款28,653,665,102.61 33,37
25、3,611,935.08 其他应收款34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 存货331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 流动资产合计442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 非流动资产：可供出售金融资产2,466,185,867.93 4,763,600.00 长期股权投资10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 投资性房地产11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 固定资产2,129,767,863.36 1,612,257,202.2
26、2 在建工程913,666,777.10 1,051,118,825.93 无形资产430,074,183.12 426,846,899.52 商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 长期待摊费用63,510,505.21 42,316,652.03 递延所得税资产3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 其他非流动资产5,080,619,213.82 218,492,000.00 非流动资产合计：37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 资产总计479,205,323,490.54 378,801,615,07
27、5.37 流动负债：短期借款5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 交易性金融负债11,686,986.02 25,761,017.27 应付票据14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 应付账款63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 预收款项155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 应付职工薪酬2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 应交税费4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 应付利息291,243,561.80
28、 649,687,938.74 其他应付款54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 一年内到期的非流动负债27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 流动负债合计328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 非流动负债：长期借款36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 应付债券 7,398,391,932.47 预计负债46,876,821.15 44,292,267.15 其他非流动负债2,955,020.85 15,677,985.06 递延所得税负债672,715,687
29、.44 733,812,757.71 非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 负债合计373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 所有者权益：股本11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 未分配利润36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 外币报表折算差额506,492,902.81 440,990
30、,190.32 归属于母公司所有者权益76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 少数股东权益28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 所有者权益合计105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 负债及所有者权益总计479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 表 3-2 万科地产资产负债表水平分析表金额单位：元项目2013年2012年变动情况对总额的影响（%）变动额变动（%）流动资产：货币资金44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,
31、132,260.26 -15.16 -2.09 应收账款3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31 预付账款28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25 其他应收款34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90 存货331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06
32、 流动资产合计442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93 非流动资产：可供出售金融资产2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65 长期股权投资10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95 投资性房地产11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46 固定资产2,129,
33、767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14 在建工程913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04 无形资产430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00 商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00 长期待摊费用63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01 递延所得税资产3,525,262,
34、051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12 其他非流动资产5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28 非流动资产合计：37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58 资产总计479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51 流动负债：短期借款5,102,514,631.14 9,932,4
35、00,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28 交易性金融负债11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00 应付票据14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59 应付账款63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04 预收款项155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74
36、18.69 6.47 应付职工薪酬2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07 应交税费4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02 应付利息291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09 其他应付款54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93 一年内到期的非流动负债27,521,791,569.90
37、 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50 流动负债合计328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24 非流动负债：长期借款36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17 应付债券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95 预计负债46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00 其他非流动负债2,9
38、55,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00 递延所得税负债672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02 非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12 负债合计373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35 所有者权益：股本11,014,968,919.00 10,995,553,118.
39、00 19,415,801.00 0.18 0.01 资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04 盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82 未分配利润36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64 外币报表折算差额506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02 归属于母
40、公司所有者权益76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45 少数股东权益28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70 所有者权益合计105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15 负债及所有者权益总计479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51 例如：货币
41、资金变动额=44365409795.2352291542055.49-7926132260.26 货币资金变动率-7926132260.2652291542055.49100%-15.16% 货币资金对资产总额的影响44365409795.23378801615075.37100%-2.09%表3-2分析：该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：（1） 流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。非流动资产本期增加了21130860
42、550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。（2） 本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。从数据中显示，万科地产2013年度存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款的增加。
43、其他应收款本期增加了14757395405.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。三、货币资金的减少。货币资金本期减少了7926132260.26元，减少幅度为15.16%，对总额的影响为-2.09%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。（3） 非流动资产的变动主要体现在一下方面：一、投资性房地产的增加。投资性房地产本期增加9335247928.51元，增长幅度为393.03%，对总资产的影响为2.46%。由于可供出售金融资产
44、本期增长幅度高达51671.47%，说明当年通过处置这类资产调节当利润了，使得投资性房地产的增加。二、其他非流动资产的增加。其他非流动资产本期增加4862127213.82元，增长幅度为2225.31%，对总资产的影响为1.28%。由表3-2可知，该公司权益总额较之上年同期增长100403708415.17元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2013年权益总额有较大幅度的增长。进一步分析可以发现：（1） 负债本期增加了77102480004.64元，增加幅度为25.99%，对权益总额增长了20.35%；所有者权益本期增加了23301228410.53元，增长幅度为28.37%，对权益总额的
45、影响为6.15%，两者合计使权益总额本期增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。（2） 本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面。流动负债本期增长69088265498.83元，增长幅度为26.59%，对权益总额的影响为18.24%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。流动负债增长主要体现在以下几个方面：一是预收款项的增加。预收款项本期增加24494093905.74元，增加幅度为18.64%，对权益总额的影响为6.47%，其主要原因是预售总额的增加。二是应付款项的增加。应付账款本期增加了19097463421.81元，应付票据本期增加了9806768511.15元，其增长幅度分别为42.57%和197.04%，对权益总额的影响合计为7.63%。由于优化支付方式使得应付票据增加，应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力，如不能按期支付，将对公司的信用产生严重的不良影响。三是其他应付款的增长。其他应付款本期增长了18658969500.32元，增长幅度为51.77%，对权益总额的影响为4.93%。究其原因是合作公司往来的增加。非流动负债本期仅增长了8014214505.81元，对权益总额的影响仅为2.12%。其中该公司本期发行了7
