1、智能化管理方案 前 言 在信息技术不断发展与突破的今天，小区智能化管理在小区 日常管理中起着越来越重要的作用，*小区结合当地的实际 情况，自身建筑类群的不同，以及开发公司及设计公司的方案， 针对本小区建立起一台完善的智能化小区管理方案。主要涵盖 了门禁系统、楼宇可视对讲、闭路电视监控系统、停车场管理、 LED 信息发布系统、周界防范系统、电子巡更系统、 、小区一卡 通系统（包括：电梯、入户、停车等） 。诚然，小区一卡通系统 几乎涵盖了整个小区的多部分智能化管理，即从业主驱车进入 小区大门的一刹那，小区道闸自动升起，停车场道闸自动开启， 之后进入单元门，刷一卡通，进电梯之后按下自己所在的楼层 之
2、后，再刷一卡通才能到达自己所在的楼层，词一卡通涵盖了 日常缴费即充值功能。 作为一个智能化的小区，以上几个智能化系统是必备的几 个条件，但是会结合开发建设及业主居住过程中具体实施和不 断改善。 1、物业管理计算机化 随着房产体制改革的不断深化,有关物业的数据越来越庞杂,人们 对物业信息的处理要求日益提高,因此采用计算机作为物业管理的工 具是历史发展的必然,发展电子计算机在此领域的应用,这是物业管理 手段现代化的发展方向。 只有利用计算机进行物业管理,特别是进行联网管理,才可能实现 物业信息的标准化和规范化,为物业管理工作提供准确及时的信息,有 助于物业管理部门进行管理并做出相关决策:同时也使物
3、业管理公司 及时准确地了解运营状况,做出经营决策, 这样才能使物业管理走向现 代化。结合小区介绍物业管理计算机化的主要功能。 1.1 房产管理子系统 1.1.1 房产档案主要功能是储存、输出所有需要长期管理的公寓 房屋的各种详细信息。 1.1.2 业主档案主要功能是储存、输出每套公寓的住户(包括租用 户) 的详细信息, 进行住户的入住和迁出操作,户主的照片。 1.1.3 产权档案主要功能是储存、输出每套公寓的产权信息,进行 产权分配的操作。 1.2 财务管理子系统 实现小区帐务的电子化,并与指定银行协作,实现业主费用的直接 划转。 1.3 收费管理子系统（物业管理 /租金/ 服务等收费） 物业
4、管理的很大一部分是物业收费。在物业管理计算机化的基 础上, 应该是物业收费的规范化。业主可以通过 IC 卡交纳各种物业 费用, 包括租金、月收费、年收费、合同收费、三表收费等,此外还包 括日常各种服务收费,如有线电视、VOD、IrItemet 网络服务、停车、 洗衣、清洁等。 1.3.1 收费标准 (各种费用、租金、物业管理费等)主要功能是对 收取的各类费用确定价格因素以及进行计算工作。 1.3.2 收费计算主要功能是确定最后应向用户收取的费用和设定 费用追补项目,为费用收取做准备。 1.3.3 费用结算主要功能是进行实际的费用收取工作,输出每一 套户的各类费用收欠情况。 1.4 图形图像管理
5、子系统 主要功能是储存物业小区的建筑规划图、建筑效果图、建筑平 面图、楼排的建筑平面图、建筑效果图、建筑示意图,套户的单元平 面图、基础平面图、单元效果图、房间效果图。 1.5 办公自动化子系统 在小区网络的基础上提供一个足够开放的平台,实现充分的数据 共享, 内部通讯和无纸办公。办公自动化主要包括:文档管理、收发文 管理、各类报表的收集整理、接待管理(来宾来客、投诉、管理。 、 报修等)、事务处理等。 1.5.1 文档管理将物业公司发布的文件分类整理,以电子文档形 式保存以方便公司人员检索、查询。 1.5.2 收文管理文件的收发、登记、管理。 1.5.3 报表管理收集整理各类报表提供给公司领
6、导和上级有关部 门。 l.5.4 接待管理对公司的来宾来客进行登记, 为编写公司大事记提 供资料。记录各类投诉等转给事务处理过程。 1.5.5 事务处理对公司内部事务、各类投诉、报修等事务的处理 进行监控登记,为管理者提供事务处理全过程监控和事后查询。为查 询系统提供信息。 1.6 查询子系统 查询系统采用分级密码查询的方式,不同的密码可以查询的范围 不同, 查询的输出采用网络、触摸屏等多种方式。 为领导了解小区 管理状况和决策提供依据。 为一般工作人员提供工作任务查询和相 关文档查询。 为业主和宾客提供小区综合服务信息查询。 1.7Internet 和 Internet 服务子系统 小区租用
7、专线,自身成为一个 ISP 服务站。小区对外成为一个 Internet 网站 ,可发布小区的概况、物业管理公司、小区地形、楼盘 情况等相关信息,提供电子信箱服务: 对内形成 Intran 剖,实现业主的 费用查询、报修、投诉、各种综合服务信息(天气预报、电视节目、 新闻、启示、广告)的发布, 网上购物等。 1.8 维修养护管理子系统 1.8.1 房产维修主要功能是储存、输出物业维修养护的详细情况。 1.8.2 设施设备维修主要功能是储存、输出对物业中的各种公共 设施、各种楼宇设备进行维修养护的详细情况。 1.8.3 统计及帐务主要功能是储存、输出所有维修养护工作的综 合情况以及按照产权人来统计
8、其应交的各种费用。 1.9 公用模块及系统维护 在以上子系统中,都包括有如下三个公用模块:查询统计、系统维 护和帮助。三个公用模块为用户更好的使用本系统提供了方便和安 全的保证。 1.10 IC 卡管理子系统 IC 卡作为一种信息的存储和传递媒体,在现代社会中得到越来越 广泛的应用。小区卡系统的最终目的是实现真正的小区一卡通,用 IC 卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段。用 IC 卡一卡通,是小区信息化标志之一, 能够提高业主的生活水平,也使物 业管理自动化更加成熟。 IC 卡一卡通有以下特点: 在小区范围内用 IC 卡取代了现金交易, 方便了业主。业主通过一张卡就可以完成各
9、种支付、身份认证等多 种功能。 物业管理以 IC 卡为媒介, 杜绝了现金流通,财务管理可以自 动建立各种帐目,自动生成统计用的各种报表,自动建立卡片库,具有 多种灵活方便的查询检索功能。提高了财务处理的效率,堵塞了财务 管理的漏洞。 卡片管理中心可以对所有的卡片独立控制,使其在安 防系统中有效或无效,有利于安全防范。管理中心能对所有卡片进行 加密、注销和挂失等功能。通过设置不同类型的卡片(如工作人员卡 和业主卡能够区别对待小区用户和服务人员。 IC 卡固有的安全 性和先进性保证了网上交易、网上支付的可行性和安全性,IC 卡的不 可伪造性也保证了安防系统的可靠性。 IC 卡系统功能可分为两部 分
10、: 金融应用和非金融应用。金融应用中,IC 卡作为存折或钱包使用, 可以储蓄、取款、支付。非金融应用主要是指 IC 卡的身份认证功能,包 括: 迸出楼门,IC 卡可以作为钥匙 ,这种钥匙不会被伪造。 迸出停车, 场, 作为合法身份的凭证。 迸出小区大门, 作为一种身份证明。 作为 娱乐场所的会员卡等。 以上主要是针对业主持卡人的分析。物业管理中心作为管理单 位, 其工作人员也可以是持卡人, 其卡片功能包括了金融应用中的支付 功能, 还可以作为工作证、餐厅就餐卡、考勤卡等。在小区一卡通应 用系统中,所有在小区之内活动的人员都可以是持卡人,卡片包括业主 卡、工作人员卡和各种管理卡:此外还可以设置临
11、时卡,作为流动人员 的临时身份证,设置会客卡, 作为来宾或来访客人的临时身份证等。 小区卡片管理中心负责卡片的发行、挂失和注销等卡片的管理 工作,IC 卡系统的财务管理,与各消费场所进行金融结算。 考虑 到小区的多种应用,包含了电子支付、身份认证等各项功能,小区拟采 用接触式和非接触式二合一的 IC 卡(CPU 卡),以方便用户使用。 2、公用设备管理智能化 现代化物业管理要求对公用设备进行智能化集中管理,主要包括 建筑的采暖热交换系统、生活热交换系统、水箱液位、照明回路、 变配电系统等进行信号采集和控制,实现设备管理系统自动化,起到集 中管理、分散控制、节能降耗的作用。 根据上述要求我们通过
12、对小区的各类公用设备的智能化管理做 到运行安全、可靠、精确高效、节省能源、节省人力。设备管理内 容主要包括: 2.1 电源开关状态及故障报警高、低压配电柜之状态监测及开/ 关控制。 高压配电之电流、电压及有功功率监测。 变压器出线电 流、电压、功率因数及有功功率监测。 各种负载的电流监测。 自 动开关、母联开关的投切与故障报警。 多台开关的逻辑控制。 各 层配电的状态与故障监测。 2.2 给排水系统智能化管理 给水、排水系统无论缺水或溢出都是很大的故障。监测系统可 对给排水系统进行全面监控。电脑屏幕以动画图形显示给排水系统 的运行状况,一有异常情况, 自动调出报警画面显示故障位置及原因并 提供
13、声响报警的报拳打印。 给排水系统的智能管理有以下功能可供选择: 各水箱、水池、 低位预警。 各水泵之运行状态与故障集中监控。 生活水泵、潜水 泵、废水泵故障报警、程序启动/停止。 废水池水位控制水位最高 限(HH)报警及夜间抽废水控制。 各水泵定期自动开列保养工作单。 各泵轮流交互使用。 设备管理中心电脑屏幕动画显示水系统的运 转现状、如有异状,自动调出报警画面显示并提供声响报警及报警打 印。 2.3 温度、压力、流量检测 : 检测供回水温度、压力、流量。 自动检测总管压力。 自动检 测补水泵运行状态。 根据协调级所确定的换热站控制方案确定所需 开启换热器台数。 开关机过程控制,自动控制相关泵
14、的启停:根据用 户侧供水温度, 自动控制相关阀门的开度按优化控制算法自动调节相 关用户侧循环泵的开启台数:根据回水压力,确定补水泵的启停。 热 水循环泵的启停控制。 供热温度的自动调节。 显示各测量参数,修 改各设定值。 2.4 风机的启停状态 送排风应依清晨、上班、午休、下班、夜间及楼层特性,自动调 整风机启停及节电周期运转。送排风系统的智能化运转以下功能可 供选择: 按不同时段及楼层属性自动时序控制新风机启停。 送排风 机状态监控、故障报警。 火警发生时自动开闭送排风机、正压送风 机。 正压送风机状态监控,故障报警。 2.5 照明智能化 电梯口夜间警戒时段由红外人体侦测联动照明。自动启动
15、CCTV 系统录像。 庭院照明。 节日彩灯、泛光灯、广告霓虹灯、 喷泉彩灯、航空障碍照明灯等的定时开关控制及各种图形及效果控 制。立面、广告灯及路灯时序控制。 2.6 电梯运行状态及故障报警 电梯故障及具体故障类型。 各部电梯运动方向。 各部电梯供 电电源状态 2.7 小区安防系统 2.7.1 闭路电视监控系统 闭路电视监控系统用于整个小区范围内的监视。可将各监视点 设于小区的各主要出入通道、军库、电梯等地,对小区的人流进行动 态控制。 各监控点的图像信号,可通过外置的编码盒编成数字保证小区通 信网传输。 系统具有全矩阵切换功能：一体化工控主机，良好的操作界面，图 形化界面可对云台、镜头等进行
16、控制。控制室设计要先进实用，体 现人性化；主控室配以 16 个监视器，上电视墙，具有一定观赏性。 图像信号的切换功能：通过硬盘录像控制主机，可以将某一路摄像 机输出的图像信号切换到显示器上，使人能选看任一路图像。 可编程功能：摄像机、监视器的顺序指定，视像显示顺序指定，云 台方位起始位置和俯仰的预定，设定时间和日期，密码等。 字符叠加功能：可将字符叠加到视频图像，用来指明摄像机号、监 视器号 . 控制功能：控制摄像机的电源开关，云台的上下及左右旋转，镜头 的光圈大 / 小，变焦远 / 近，聚焦大 / 小。 长时间视频资料保存功能：目前常用的传统型模拟制监控系统采用 长延时录像机，录像图像质量一
17、般，不便于保留，损耗较大。先进 的数字压缩式硬盘录像系统，最大的优点是采用数字磁介质存储， 可以保证数据多次复制不失真，而且可以方便地刻录成光盘永久保 存。 视频信号采集：彩色摄像机分辨率不低于 480TVL ，并具有电子快 门、自动光圈、背光补偿、自动白平衡、同步锁相功能。终端显示 优于 VCD 标准。 总之，本闭路电视监控是一个使 本系统高度自动化、高效率的幽雅 舒适、便利。 2.7.2 门禁系统 门禁系统与小区物业管理中的一卡通相结合,主要用于业主出入 小区大门和自己所住的单元楼门。 该门禁系统在小区的每个单元门处安装一只感应式读卡器，小 区入口处安装感应式读卡器，小区居民每个持有一张感
18、应卡。居民 是进入小区，必须手持感应卡靠近读卡器，读卡器读取感应卡中的 信息，若为有效卡，则电控门锁开启，居民进入。若为无效卡，则 门锁不开启。 进入小区后，居民仍可用该感应卡开启单元门电控门锁。但每 个居民只能持卡打开本人所居住单元的门锁，而不能打开其他单元 的门锁。 可以看出，每个业主手中都持有一张感应卡，每张卡有唯一标 识。每张卡可以开启小区入口大门和相应单元门的电控门锁，却不 能开启其他单元门的门锁。对于 XX 花园这样规模较大的小区，门 禁控制系统不但能够方便安保人员的管理，而且能够确保小区居民 人身、财产的安全。 2.7.3 巡更系统 巡更系统的作用是保证小区保安值班人员能够按照预
19、先随机设 定的路线顺序地对小区内各巡更点进行巡视,同时保护巡更人员的安 全。 保安值班人员开始巡更时,必须确认好设定的巡视路线,在规定时 间区段内顺序达到每一巡更点,以巡更钥匙去触碰巡更点。如果途中 发生意外情况时,及时与保安中控值班室联系。中控室的电脑系统通 过打印机将各巡更站的巡更情况打印出来,详细列出巡更日期和经过 每一巡更点的地点、时间以及缺巡资料,以便核对保安值班人员是否 按照规定,对每一个要求的巡更点进行巡视,以确保小区和业主的安全。 巡更资料可贮存在电脑内,供随时查询, 并作考勤记录。 3 、家庭智能管理 家庭智能管理是指将业主家中的温/湿度、电器、照明、安全防 范, 对外通讯等
20、进行集中的智能化操控, 使整个住宅运作在最佳状态。 它是小区物业管理不可缺少的部分,也是未来住宅智能化的发展趋势。 我们采用在每户设置“集中控制盒“ 的方式 ,来实现业主家庭的智 能化管理。 3.1 信息采集 收集业主家居运行的各种参数,包括三表数据、居室温湿度等。 这些数据既可以在其自带的显示屏上显示,又可以上传至物业管理中 心进行统计和计费。 3.2 可视对讲 自带可视对讲功能,业主可通过它与访客对讲,观察访客,开启单 元门。 可视对讲的门口机配备 IC 卡接口, 本楼住户进入时使用小区发放 的 IC 卡。 本系统是一种总线制全数字双向对讲系统。总线制全数字双向对 讲系统是采用数字编码技术
21、和双向通讯传输技术，整个系统能双向 通讯，即室内分机能向管理中心报警，并与管理中心、楼栋主机实 现双向呼叫。其系统网络是单元内垂直部分四芯总线连接。根据小 区特点在小区保安中心，设置一台主管理机；每个楼栋底层大门口 设置一台互通式带读卡头可视主机，每户设置一台带互通式数码型 免提可视分机。由于是全数字双向系统，具有较强的系统功能，如 住户可在室内报警或外接报警按钮，住户呼叫管理中心，通话保密， 通话限时，开门权限控制等。这种系统适合小区内部对讲系统，同 时可扩实现家庭防盗报警联网系统，因此该系统具有较高的性能价 格比。 互联组网 系统采用标准总线结构，不同类型的分面和不同楼栋的主机都 可以通过
22、总线互联组网。从而使系统具有组合灵活，便于扩充，能 满足用户的各种需求。 密码设置 系统中互通分机可以通过键盘随意设置或修改用户密码，做到 一户一个密码。用户可用密码实施密码开锁的同时给自己家各报警 防区实施撤防，大大方便了用户的出入。 管理模式 系统具有方便灵活的白天或夜间管理模式，管理员能够通过管 理机对任何一栋楼的门口进行管理，即对各门口来访者的呼叫进行 干预。干预时这栋楼的来访者对楼内用户的呼叫，自动转到管理机。 经管理员许可后由管理员转接，才能使来访者与用户通话，这种管 理模式确保小区的严格管理，满足不同层次物业管理者的要求。 通道内部通讯网络 系统能实现住户与管理处、住户与住户、以
23、及不同楼栋住户之 间互相呼叫与通话。亦可实现楼门或家门口与住户分机之间的可视 对讲功能，还能同时接收小区内所有住户的报警。 保安防盗 系统中保安防盗可采用两种方式，一种是互通对讲分机自身具有八 路防区的报警功能；一种是专用的用户八路防区报警系统。它们都 具有延时防区和 24 小时紧急防区，可外接门磁、红外、烟感、煤 气、紧急按钮等报警设施，也可以向管理中心的电脑报警。管理机 或管理中心的电脑能记录报警地点、房号、防区等。管理中心的电 脑还会自动弹出报警点的电子地图。 通话保密 当住户与管理员、来访者通话时，其他用户无法听到其通话。 室内机控制开门 当来访者在门口机上访客，被访室内机有权开户电控
24、门锁。 系统分散供电，断电自动启动后备电源 整个系统每一幢楼、管理中心单独供电，万一出现电源故障， 不会影响整个系统的运行。遇到断电，自动启动后备电源。 系统电源充电过压、欠压保护 所有供电电源均有充电过压、欠压保护，保护后备电池，延长 电池使用寿命。 系统线路短路不影响整个系统 系统有线路短路保护，一旦线路短路，不影响整个系统。 3.3 家用电器的启停管理 对业主家中的空调等主要电器设备进行控制。 家用电器的控制方式如下:业主在外时可通过双音频电话机或手 机拨打专用电话号码,若家中无人应答时, 集中控制机自动接听电话, 并给业主提供语音信息,业主在语音提示下进行相应的操作,遥控启动 家中空调
25、等电器,使其在业主到家之前提前开始工作,以提供一舒适的 环境。 3.4 信息服务 业主通过集中控制盒可以了解自己家庭运作的各种参数,如房间 温、湿度,三表读数 ,被控家电状态等 ,同时可通过网络进行各种交费 用的简单查询。并可通过集中控制盒上自带的 lC 卡接口进行费用的 结算。 物业管理部门可通过小区网络及控制盒向业主发出交费通知及 其他有关物业管理方面的通知等。 3.5 申请社区服务 业主需要维修、搬运、送货等社区服务时,通过集中控制盒提供 的直通语音功能可直接同小区的社区服务中心联系。具体操作是,业 主只要拿起集中控制机上的昕筒并按下社区服务按键,业主就与社区 服务人员建立了直接的语音联
26、系,业主说出自己的要求。而社区服务 中心的工作站会自动显示出要求服务业主的楼号和房号并记录。 3.6 防入侵报警 连接门磁开关、双鉴探头等防入侵探测器,当有入侵发生时及时 发出报警信息至物业管理部门和小区保安部门。 集中控制盒具有紧急呼救功能,有紧急情况发生时,业主按动紧急 呼救按键通知物业和保安部门采取紧急措施。 3.7 友好的人机界面 集中控制盒的可视对讲显示屏除显示访可图象外还可用子交字 显示, 以汉字方式与用户进行交流并配以简单的语音提示。 3.8 分级密码操作 集中控制盒的操作分三级密码进行控制,不同级别的操作权限各 不相同。 3.9 集中控制盒的通讯 集中控制盒的通讯采用直接连接楼中的综合布线然后进入小区 通讯主干的方其通讯协议采用标准的 TCPllP 协议,这种方式保证了 集中控制盒通讯的开放,高速和信息量, 也保证了集中控制盒的功能实 现。
