最完整二手房买卖交易注意事项及流程.doc

上传人:hw****26 文档编号:4243619 上传时间:2019-10-07 格式:DOC 页数:8 大小:43KB
下载 相关 举报
最完整二手房买卖交易注意事项及流程.doc_第1页
第1页 / 共8页
最完整二手房买卖交易注意事项及流程.doc_第2页
第2页 / 共8页
最完整二手房买卖交易注意事项及流程.doc_第3页
第3页 / 共8页
最完整二手房买卖交易注意事项及流程.doc_第4页
第4页 / 共8页
最完整二手房买卖交易注意事项及流程.doc_第5页
第5页 / 共8页
点击查看更多>>
资源描述

1、1 二手房交易流程及注意事项 二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段: (1) 、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况, 要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 (2) 、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金 (交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序) ,买卖双方签订房屋买卖合同(或 称房屋买卖契约) 。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、 房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三 份的房屋买卖合同。 (3) 、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双 方向房地产管理

2、部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权, 对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他 产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 (4) 、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象, 按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契 手续。 (5) 、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比 如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 (6) 、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产 权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到

3、 发证部门申领新的产权证。 (7) 、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共 同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行 评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变 更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 (8) 、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有 物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。买方拿到属于自己的新产权 证后进行房屋交割,包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过 户和费用结算 2 二手房交易十项注意 (1)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一

4、凭证,没有房产证的房屋交易 时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转 卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有 房产证的房屋进行交易。 (2)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻 共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有 人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况 下一般是无效的。 (3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看 房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一

5、 个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破 租赁” ,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中 被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4)土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地 一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人 对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使 用权仅有 40 年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地 使用权为 70 年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 (5)市政规划是否影响 有

6、些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面临拆迁,或 者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售, 作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6)福利房屋是否合法 3 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转 让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家 规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地 性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位 享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先

7、购买权。买受人如果没有注意这 些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、 煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋, 所有费用买受人有可能要全部承担。 (9)中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首 付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自 己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。 (10)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节 问题还应约定清楚

8、,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责 任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 买房者看房注意的问题 一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭 建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一 间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。 二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权 证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角 的面积,即所谓地毯面积。 三、观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管 4 线是否太多或者走线不合理;

9、天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者 脱皮等明显的问题。 四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看 一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏 天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况, 是否已经换用了天然气;小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器 五、了解装修的状况。原房屋是否已装修,装修水平和程度如何,是不是需要 全部打掉;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便 重新装修。 六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己 去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、

10、速度及管理方式;观察公共楼道的整 洁程度及布局;小区是否封闭;保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责 任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。 七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准; 车位的费用。 八、旧房的历史。哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过, 什么背景,是何种用途;是否发生过不好的事情,如是否欠人钱或者发生过盗 窃案; 九、邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往, 通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他 们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。 重要

11、关注 1、产权原单位是否允许转卖;确认标准价购买的公房出让时是否已经按成 本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留 优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;一般说来,军产、院(医院) 产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让;注意产权证上的房主 与卖房人是否是同一人;搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房; 产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本, 5 而且要到房管局查询此产权证的真实性;确认产权的完整性,有没有抵押(包 括私下抵押) 、共有人等。 2、买房及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物, 因此

12、要做好心理准备,随时了解政策的变化;媒体报道十分关注公房上市,要 注意报纸的新消息;向律师及中介代理行咨询;最可靠的还是向有关房管部门 咨询,及时了解最新的信息。 3、房屋值不值这个价通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值;委 托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会做保值评估, 这个价格可以看成房屋的最低保值价。 4、能否做二手房按揭二手房按揭的条件是:满 18 周岁,有城镇户口;能 提供稳定的收入,支付本息的证明;愿意将所买的房子作为抵押,或者能够提 供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费。 5、应不应该请律师二手房买卖的情况比商品房更为复杂,

13、因此有律师提供 建议更可靠;公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标 准也无一定之规;建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 6、房款和产权的交接不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户 再交钱是一个重要的问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如 律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖主的帐户。 7、产权的过户必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续,有 代理行、律师、公证的保证等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一 定要产权过完户以后这套房子才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。 购二手房应注意的问题 1、注意房屋所有权

14、是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共 有权”关系,房屋有无其债权、债务纠纷。最要紧的是,一定要由卖方提供合 法的“房屋所有权证” 。 2、注意所购二手房是否属于允许出售的房屋。因为共有住房“房改”售房时, 有些单位还保留有优先收购权。在这种情况下,一定要征询原产权单位同意所 购房屋转让的书面意见,并签章。 3、注意所购二手房的准确面积。核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面 6 积是否一致,考虑地段、环境、价位与房屋结构、格局、采光条件以及物业等 问题,清楚办理购买二手房的规定程序。 4、要谨慎签合同,拿不准时不要贸然落笔。因为二手房买卖同样受合同法 保护,一落笔就产生法律效

15、力,要承担法律责任。 关于二手房过户手续: 签订房屋买卖合同后,应到市房产交易中心办理私房转移登记,办事程序为: (一)需提交的资料 房屋所有权证书买卖合同双方当事人身份证原件及复印件房屋所有权 登记申请书(收件窗口领取) 。 注:1、若单位购买私房,还需提交单位法人或其它组织资格证明(营业执照或 机构代码)原件及复印件(盖章) ,单位法定代表人办证委托书(收件窗口领取) ,受托人身份证原件及复印件; 2、若非住宅转移,还需提交土地使用权证书; 3、当事人不能亲自办理,需出具委托书或公证书,受托人需出具身份证; 4、房屋若已出租,且承购人非承租人的,需提交承租人放弃优先购买权证明; 5、若有共

16、有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书; 6、若经法院判决的,需出具法院判决和协助执行通知书。 (二)办事程序流程示意图: 收件窗口领表收件窗口交件契税、收费窗口交税费发证窗口验件、 领证 (三)收费标准 1、交易手续费:交易双方各 50 ,住宅:存量住房 6 元/平方米; 2、登记费:由购房人交纳 ,住宅:80 元/套; 3、房屋所有权证书工本费:一本免费,每增加一本收 10 元。 4、印花税:5 元/本(由购房人交纳) 。 5、契税:由购房人交纳。 住宅:个人购买按房产交易额的 1.5交纳,单位购买按房产交易额的 3交纳; (四)领取房产证需携带证件 7 1、已交税费的发票; 2、个

17、人购房需持产权人身份证原件,单位购房需持受委托人身份证原件; 3、收件清单。 注:领取房证时需产权人到场,若产权人不能到场需提交 委托或公证书 另外注意的个别问题: 1.结清水表账单 不论谁使用,自来水公司都规定,逾期未交按日加收 0.2%的滞纳金,如经 30 日未缴后,停止供水。所以交房前,一定问清楚是否付清水费。 2.告知电表情况 交房时,买房要查验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等,同时 保留电费上月账单。 3.天然气过户 买卖双方必须凭房屋买卖合同且写明房价已包含天然气费,带双方身份证 到天然气公司办理过户手续。 4.结清网费和电话费 交房前到电信部门办理截止到交房日的账单,一并

18、结清后,办理过户手续。 5.协助有线电视过户 双方可携有线电视收费凭证和有线电视凭证到房屋所在的街道有线电视站 办理过户手续。 6.交易合同要规范 (1)写明双方当事人的具体情况、地址、联系办法等,标明房屋是否共有财 产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产,原售房单位是否允许转卖,是否存在 房屋抵押或其他权利瑕疵,是否有私搭乱建部分,房屋的物业管理费用及其他 交费状况;(2) 写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况, 房屋合同标注的房屋面积应与房产证上的面积一致;(3)写明总价款,约定好付款 方式,明确各种税费、其他费用如何分摊(4)明确违约责任;(5)约定好解决争议 是采用仲裁方式还是诉讼方式;(6)双方约定好合同的生效时间、约定房屋正式过 8 户及交接时间;(7) 合同变更或撤销的条件及合同无效或被撤销后,财产如何进行 返还。 7.过户交接要仔细 二手房过户是一个繁琐的过程,最好进行空房交接,认真履行交接手续, 要在房主或租赁住户搬出清空后进行,查看房屋内各种配套设施的缺损情况, 各种费用的结算情况,以确定房屋过户后即可入住,或合同约定好搬出时间, 并调查清楚是否还有户口未迁出,以免以后出现各种不必要的麻烦。

展开阅读全文
相关资源
相关搜索

当前位置:首页 > 实用文档资料库 > 策划方案

Copyright © 2018-2021 Wenke99.com All rights reserved

工信部备案号浙ICP备20026746号-2  

公安局备案号:浙公网安备33038302330469号

本站为C2C交文档易平台,即用户上传的文档直接卖给下载用户,本站只是网络服务中间平台,所有原创文档下载所得归上传人所有,若您发现上传作品侵犯了您的权利,请立刻联系网站客服并提供证据,平台将在3个工作日内予以改正。