2011-2012年经济师《中级房地产经济》全真预测试卷(1)-中大网校.doc

1、-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-2011-2012年经济师中级房地产经济全真预测试卷(1)总分：140分 及格：84分 考试时间：150分一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意) (1)下列不属于房地产定价原则的是（）。A. 市场竞争原则B. 价格浮动原则C. 反映市场供求原则D. 价值规律原则(2)下列不属于评标评价标准的是（）。A. 标书符合性B. 技术评审C. 管理人员素质评审D. 商务评审(3)以房地产作为抵押物进行贷款时，当事人应当（）订立抵押合同。A. 采取书面合同B. 采用口头约定C. 依照惯例D. 依

2、据当地风俗(4)以下不符合农用地转用方案和补充方案条件的是（）。(5)有关技术引进和建筑设备进口必须在可行性研究报告审批后，才能据此同国外厂商正式签约，属于房地产投资项目可行性研究作用中的（）。A. 项目考核和评价的依据B. 房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据C. 申请项目核准的依据D. 项目投资决策的依据(6)以下属于建设用地管理对象的是（）。A. 一切农用地B. 已利用的农用地C. 一切非农业生产用地D. 已利用的非农业生产用地(7)低开高走的定价策略运用的关键是掌握好起步价、调价频率和调价幅度，根据实践经验，每次调价涨幅应在（）之间。A. 1%到2%B. 2%到4%C. 3%到

3、5%D. 4%到6%(8)下列不属于空置率的影响因素的是（）。 A. 租户支付租金的能力B. 经营成本C. 市场供求关系中大网校在线考试中心D. 宏观社会经济环境(9)建设用地使用权抵押后，若该抵押标的的价值大于所担保债权的余额部分，（）再次抵押。A. 不可B. 可以C. 必须D. 不确定(10)下列属于党政机关和人民团体用地的是（）。A. 安全、保密、通讯等特殊专用设施用地B. 指挥机关用地C. 铁路专用线用地D. 供水设施用地(11)以下不属于建设用地使用权转让形式的是（）。A. 租赁B. 出售C. 交换D. 赠与(12)土地使用者向国家支付土地出让金的行为是属于（）。 A. 出让国有建设

4、用地使用权B. 国有建设用地使用权转让C. 国有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营D. 国有土地租赁(13)若小区销售处于宏观经济的衰退阶段，高价开盘未达到逾期结果，则最适合的定价策略是（）。A. 低开高走定价策略B. 高开低走定价策略C. 稳定价格策略D. 成本导向定价策略(14)物业基本情况不包括（）。 A. 公司简介B. 公司法人地位及法定代表人证明C. 投标报价单及招标文件要求提供的其他资料D. 公司章程(15)下列选项中，不属于房地产开发项目全寿命周期的是（）。(16)当出现下列情况时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议（）。业主大会议事规则或管理规约规定的需要召开业主大

5、会临时会议的情况15%以上业主提议发生重大事故或者紧急事件需要及时处理A. B. C. D. (17)下列不属于土地开发成本的是（）。 (18)不属于房地产类工程建设项目的特征的是（）。A. 时间目标的限定性较强B. 具有较低的系统性C. 费用目标较强D. 质量要求较高(19)两个方案各年净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率是（）。(20)对被征收人进行合理的补偿，是将其（）转化为（）的表现。A. 使用权 实物权B. 使用权财产权C. 所有权实物权D. 所有权财产权(21)承租人转让租赁合同给第三人时，承租土地的使用权归（）。(22)资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值称为（

6、）。A. 终值B. 时值C. 现值D. 折算值(23)房地产风险可分为（）。财产损失责任损失人身损失利益损失A. B. C. D. (24)下列关于住房抵押贷款证券化的说法正确的是（）。A. 住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具，它最初诞生于20世纪80年代的美国B. 住房抵押贷款证券化是一种传统证券化方式的金融工具C. 抵押贷款证券化又被称为一级证券化D. 住房抵押贷款证券化只是广义资产证券化的一种特殊形式(25)在国外，抵押率最高可达（）。A. 50%B. 70%C. 90%D. 100%(26)对于房地产投资而言，财务评价的主要目标主要有评价项目的盈利能力和

7、（）。A. 评价项目的清偿能力B. 评价项目的还债能力C. 评价项目的短期盈利能力D. 评价项目的远期收益能力(27)对房地产企业项目的市场份额、价格变化等的预测是属于（）。(28)作为抵押标的物的建设用地使用权连同地上建筑物、其他附着物的所有权归于抵押权人的，属于（）。A. 抛弃B. 混同C. 土地灭失D. 协议灭失(29)在特定时间内，区位是确定和唯一的，受（）和（）两个因素的影响。 A. 方位 坐落B. 朝向 楼层C. 距离 朝向D. 方位 距离(30)某县人均耕地为1.7亩，则当地农民需缴纳耕地占用税为（）。 A. 每平方米10-15元B. 每平方米8-40元C. 每平方米6-30元D

8、. 每平方米5-25元(31)房地产广告抓住项目的本身优势，将项目的优势提升为广告的重点，这抓住了房地产广告的（）的特点。 A. 地域性强B. 信息量大C. 独特性D. 时间性强(32)下列不属于补偿安置协议的主要内容的是（）。A. 被拆房屋的坐落地点、面积和用途B. 被拆房屋的结构C. 补偿金额D. 安置用房和安置地点(33)全面质量管理的基本观点不包括（）。A. 以预防为主B. 以盈利为主C. 质量第一D. 为用户服务(34)物业服务费的收费原则有（）。合理原则公开原则费用与服务水平相适应原则公平原则A. B. C. D. (35)以下不属于出让合同约定的条件的是（）。 A. 土地用途B.

9、 投资数额C. 土地类型D. 土地利用要求(36)若一块地每年租金为1000元，平均利息率为4%，每年实际收益为3 000元，据此推算该地价为（）元。(37)物业管理招标主体不包括（）。(38)下列选项中，对资金等效值理解错误的是（）。A. 影响资金等效值的因素主要有资金的数额、资金发生的时点和利率的大小B. 运用资金等效值的概念，可以把不同时点发生的资金换算成同一时点的等值资金进行比较分析C. 在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等效值资金D. 在房地产投资项目经济评价中，资金等效值是个十分重要的概念(39)从（）开始，我国对企业投资的管理推行企业投资项目核准制。A. 20

10、03年上半年B. 2004年上半年C. 2004年下半年D. 2005年下半年(40)招标公告的内容不包括（）。 A. 开标的时间及地点B. 出售招标文件的地点C. 联系地址及费用D. 投标截止时间(41)目前在房地产开发项目中，不属于项目管理组织结构形式的是（）。 A. 目标型组织B. 职能型组织C. 项目型组织D. 矩阵型组织(42)凡成本总额与生产量总数成正比例增减变动的成本称为（）。A. 固定成本B. 流动成本C. 不变成本D. 变动成本(43)下列公式错误的是（）。(44)下列选项中不属于不确定性分析的是（）。A. 盈亏平衡分析B. 敏感性分析C. 风险分析D. 盈利能力分析(45)

11、房地产投资项目可行性研究的工作步骤中，制订工作计划之后是（）。(46)适用于市场法评估的为（）。 A. 标准厂房B. 学校C. 码头D. 纪念馆(47)房地产投资信托基金起源于（）。A. 美国B. 日本C. 英国D. 澳大利亚(48)房地产开发经营的核心问题是（）。(49)等额分付终值公式FAE(1+i)-1/i中，不需要满足的条件是（）。(50)不考虑其他因素的影响，当供给曲线向右移时，房地产的开发成本（）。(51)下列不属于房地产广告目标的是（）。 A. 告知房地产的具体价格优势B. 宣传房地产项目的优势、品质特点C. 告知房地产项目的具体功能D. 发布房地产项目竣工、入住消息(52)把不

12、等额年费用折算成等额年费用值进行比较的方法称为（）。A. 年值法B. 净年值法C. 费用年值法D. 现值法(53)在项目财务分析中，下列不属于资产种类的是（）。A. 流动资产B. 在建工程C. 固定资产净值D. 建设投资借款(54)现场考察不需要了解的情况是（）。 A. 建筑物施工条件B. 考察人员待遇C. 工地及周边环境、电力等情况D. 本工程与其他工程间的关系(55)出售型房地产开发项目的现金流出中，开发成本不包括（）。 A. 开发期间税费B. 物业管理费用C. 基础设施建设费D. 勘察设计和前期勘察费(56)编制项目投资现金流量表的目的是（）。A. 考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资

13、方案进行比较建立共同基础B. 考察项目自有资金的营运能力C. 考察投资者各方投入资本的盈利能力D. 考察部分投资的盈利能力，以及项目自有资金的盈利能力(57)房地产市场营销的出发点是（）。A. 开发商能达到盈利目的B. 房地产开发企业预期目标实现C. 客户对房地产产品及相关服务的需求D. 保持竞争优势(58)城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，那么北京的税额标准为（）。(59)下列不属于房地产市场调研报告正文的是（）。 A. 导言B. 调查成果C. 设计方法D. 限制条件(60)城市供水和排水用地是指（）。二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个

14、或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1)关于物业管理招标的条件和程序的表述不正确是（）。A. 采取邀请招标方式的，应当向2个以上的物业服务机构企业发出投标邀请书B. 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于15日C. 当资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于10家资格预审合格的投标申请人D. 评标委员会的人数一般为5人以上的单数E. 评标委员会中招标人代表以外的物业管理方面专家人数不得少于成员总人数的2/3(2)在对互斥方案进行评价时，经济效果包含了两部分内容，即（）。A.

15、考虑各个方案自身的经济收人B. 考虑各个方案自身的经济效果C. 考察哪个方案绝对最优D. 考察哪个方案相对最优 在线考试中心E. 考虑各个方案自身的风险(3)房地产证券化的目的是将价值量大的房地产（）。 A. 动产化B. 细分化C. 流动化D. 盈利化E. 安全化(4)业主委员会委员应当符合以下条件（）。A. 遵守国家有关法律、法规B. 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主C. 具备必要的工作时间D. 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力E. 由专业机构进行资格认证(5)现代房地产市场营销的营销过程包括（）。A. 确定企业使命和发展方向B. 选择目标客户C. 设计营销组合D.

16、 市场营销策划E. 营销计划实施(6)在对投资项目进行可行性分析的这一综合研究过程中，可行性研究的主要依据包括（）。A. 国家相关法律法规B. 国家的宏观调控政策、产业政策、行业准入标准、地方政府法规及规定C. 委托人的意图D. 国家和行业所规定的经济参数和指标E. 市场供求关系(7)韦伯把工业用原料分为（）。(8)房屋拆迁补偿的方式包括（）。A. 入股分红补偿B. 货币补偿C. 房屋产权调换D. 保障安置补偿E. 货币安置(9)根据成本总额对产量的依存关系，投资项目的总成本可以分解为（）。A. 固定成本B. 流动成本C. 不变成本D. 变动成本E. 经营成本(10)房地产市场供给调研包括（）

17、。(11)房地产调研的程序包括（）。A. 调研准备B. 调研过程C. 正式调研D. 结果处理E. 调研计划(12)处置抵押物所得的价款分配正确的是（）。A. 支付与处置抵押物或质押物有关的费用B. 扣除与抵押物或质押物有关的税费中大网校在线*考试中心C. 如抵押物或质押物为共有的，按共有产权的份额偿还其他共有权人D. 有第一抵押权人的，偿还第一抵押权人的贷款本息余额及违约金、损害赔偿金E. 将处置抵押物所得价款交由抵押人支配(13)以下属于公共利益的特点的是（）。A. 公共利益是客观的B. 公共利益是共享的C. 公共利益是不确定的D. 公共利益是属于国家利益和政府利益的E. 公共利益是确定的(

18、14)协议出让和招标拍卖挂牌的不同点在于（）。A. 适用范围不同B. 出让形成方式不同C. 最低价确定的原则不同D. 出让合同是否需要签订E. 受让人是否需要缴纳出让金(15)下列情形可以认定为闲置土地的是（）。A. 国有土地有偿使用合同生效起半年未动工的B. 国有土地有偿使用合同生效起1年未动工的C. 已动工但是开发面积不足总面积1/3的D. 开发建设的已投资额占总投资额不足15%的E. 未经批准终止开发建设连续满半年的(16)以下是协议出让与招标拍卖挂牌的相似处的是（）。 A. 都要签订出让合同B. 都要编制并公布出让计划C. 最低价的确定原则相同D. 受让人都要缴纳出让金E. 出让金形成

19、方式相同(17)现代房地产市场营销的战略规划包括（）。A. 确定企业使命和发展方向B. 设计与分析产品组合C. 市场细分D. 选择企业增长策略E. 市场定位(18)市场法适用于评估（）。A. 住宅B. 商铺C. 特殊厂房D. 学校E. 标准厂房(19)敏感性分析的方法分为（）。A. 单因素敏感性分析B. 多因素敏感性分析C. 确定性敏感性分析D. 不确定性敏感性分析E. 差异性敏感性分析(20)住房抵押贷款证券化的投资者包括（）。三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1)根据下列材料，请回答TSE题：某宗收益年限无限年的房地产，

20、预计未来每年净收益为10万年，报酬率为8.5%TS该宗房地产的收益价格为（）万元。 A. 117.6B. 117.8C. 10.9D. 10.8(2)（）是求取报酬率的基本方法。 A. 累加法B. 市场提取法中大网校|在线考试中心C. 剩余法D. 年限法(3)用假设开发法估价，不属于在测算投资利息时要把握的是（）。 A. 报酬率B. 应计息项目中大网校在线考试中心C. 计息周期D. 计息方式和利率(4)（）是指由于投资房地产可能获得的某些好处。 A. 投资风险补偿率B. 管理负担补偿率中大网校在线考试中心C. 缺乏流动性补偿率D. 投资带来的优惠率(5)收益法一般不适用于（）的估价。 A. 学

21、校B. 旅馆C. 公园D. 商店(6)根据下列材料，请回答TSE题：截至2010年底，全省住房公积金贷款发放14.24亿元，增加522亿元。全省住房公积金覆盖率为65.41%，缴存职工人数达到50.81%，缴存额达到32.38亿元。TS住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别为（）。A. 性质和资金来源不同B. 贷款对象不同C. 贷款额度不同中大网校在线-考试中心D. 贷款条件不同(7)关于住房公积金贷款的说法正确的是（）。A. 每笔公积金贷款期限最长不得超过30年，并不得长于借款人的法定离休或者退休以后的5年B. 共同借款的，贷款期限最长不超过20年C. 共同借款的，不得长于其中最年轻者法定离

22、休或者退休以后的4年D. 借款人的申请期限短于规定的最长期限的，贷款期限以最长期限为准(8)下列财产中可以抵押的是（）。A. 土地所有权B. 学校C. 耕地 中大网校 在线-考试中心D. 汽车(9)住房公积金本质上是一种（）。A. 按揭贷款B. 信用贷款C. 信托贷款D. 基金贷款(10)关于处置抵押物所得的价款，下列各项中应最先支付的是（）。A. 支付与处置抵押物或质押物有关的费用B. 扣除与抵押物或质押物有关的税费C. 如抵押物或质押物为共有的，按共有产权的份额偿还其他共有权人D. 有第一抵押权人的，偿还第一抵押权人的贷款本息余额及违约金、损害赔偿金(11)根据下列材料，请回答TSE题：(

23、12)下列关于房地产估价成本法的说法错误的是（）。(13)除（）之外建筑物折旧可以分为三大类。(14)不是求取建筑物折旧的主要方法的是（）。(15)正常使用的磨损与（）正相关。(16)根据下列材料，请回答TSE题：(17)在房地产市场环境调研中，对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行 业管理的有关方针政策、有关法律法规及其变化所进行的调研属于（）。 (18)在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察 物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法 是（）。 (19)（）的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的

24、价值。 (20)（）是指针对产品的目标客户，进行产品的包装和推广设计。 答案和解析一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意) (1) :A在市场经济条件下，房地产定价应当服从价格浮动原则、反映市场供求原 则和价值规律原则。 (2) :C评标主要从标书符合性、技术评审和商务评审三方面进行评价。 (3) :A略 (4) :C单独办理农业地转用的，必须符合单独选址条件。 (5) :B有关技术引进和建筑设备进口必须在可行性研究报告审批后，才能据此 同国外厂商正式签约，属于房地产投资项目可行性研究作用中的房地产开发企业与有关部门 签订协议、合同的依据。 (6) :D建设

25、用地的管理对象是指已利用的土地中除农业地以外的一切非农业生 产用地，即广义的建设用地。 (7) :C略 (8) :B空置率是准备出租但尚未出租的建筑面积占全部可出租的比例。空置率 的变化受宏观经济环境、市场供求关系、租户支付资金能力等因素影响。B选项中的经营成本 属于房地产投资项目中的主要不确定性因素，不属于空置率的影响因素。 (9) :B只要该抵押标的的价值大于所担保的余额部分，是可以再次抵押的，但再次抵押的担保债权不得超出余额部分。 (10) :A指挥机关用地和铁路专用用地线都属于军事用地，而供水设施用地是属 于城市基础设施用地。党政机关和人民团体用地主要包括办公用地和安全、保密、通讯用地

26、等 特殊专用设施。故本题选A。 (11) :A租赁不属于建设用地使用权的转让形式。 (12) :A出让国有建设用地使用权是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 (13) :B高开低走定价策略是指商品房开盘价格较高，随着时间推移和剩余商品 房状况而调低价格的一种策略。 (14) :D物业基本情况包括以下内容：(1)公司简介；(2)公司法人地位及法定代表 人证明；(3)投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。 (15) :B一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括前期策划、设计、实施和 使用四个阶段。项目展示阶段不属于房地产开发项

27、目全寿命周期。 (16) :C当出现下列情况时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议： (1)20%以上业主提议；(2)业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况；(3)发生重大事故 或者紧急事件需要及时处理。 (17) :D土地开发成本主要包括：土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地 使用权取得税费、征地拆迁补偿安置费。D选项的建筑工程安装费属于开发成本。 (18) :B房地产开发项目是工程建设项目的一种类型，与一般的工程项目相比，具 有更为复杂的特征，主要表现在：质量要求较高、时间目标的限定性较强、涉及诸多法律法规、 费用目标较强、具有较强的系统性。房地产开发项目的系统性决定了它在开

28、发建设过程中必 须统一规划管理、统一进行资源和效益核算。 (19) :D差额投资内部收益率是两个方案各年净现金流量差额的现值之和等于零 时的折现率。 (20) :D对被征收的土地和房屋及其他不动产进行合理的补偿，使其对征收物的 实物所有权转化为财产权的价值形态，这是社会公平正义的必然要求。 (21) :A承租人转让租赁合同的，租赁合同约定的权利和义务随之转给第三人，承 租土地的使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。 (22) :C资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值称为现值。资金 发生在(或折算为)某一特定时间序列终点时的价值称为终值。资金发生在各个计息期末的价 值称为时

29、值。 (23) :A房地产风险可分为：(1)财产损失；(2)责任损失；(3)人身损失。 (24) :D住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融 工具，它最初诞生于20世纪70年代的美国。住房抵押贷款证券化只是广义资产证券化的一 种特殊形式，与其在内涵上还是有着一定的区别，不能混淆。住房抵押贷款证券化是一种不同 于传统证券化方式的新的金融工具。抵押贷款证券化又被称为二级证券化，是资本市场发展 的新产物。 (25) :D抵押率是银行提供给抵押人的贷款数额与抵押物价值的比例。在国外， 因为有良好的资信评估机构为银行服务，并有健全的担保保险机制，抵押率最高可达100。 (26)

30、:A对于房地产投资而言，财务评价的主要目标有评价项目的盈利能力和评 价项目的清偿能力。其中，盈利能力是反映房地产投资项目财务效益的主要指标。 (27) :B微观市场预测是指房地产企业营销活动范围内进行的市场预测。 (28) :B抛弃是指抵押权人抛弃权利，抵押权灭失；协议灭失是指抵押当事人之间 约定消灭抵押权的，抵押权灭失；土地灭失是指设定抵押权的土地发生灭失的，土地抵押权随 之灭失。 (29) :D方位是指方向和位置；距离是指与某一事物或场所(如市中心、汽车客 运站、火车站、码头、政府机关、工作地、居住地等)的远近。方位和距离决定了区位的唯 一性。 (30) :B耕地占用税的税额标准如下：以县

31、级行政区域为单位，人均耕地不超过1 亩的地区，每平方米10-15元；人均耕地超过l亩、不超过2亩的地区，每平方米8-40元；人 均耕地超过2亩、不超过3亩的地区，每平方米630元；人均耕地超过3亩的地区，每平方米 525元。 (31) :C房地产广告的独特性在于任何一个房地产项目在区位、设计、建造和质量 等方面都不会与其他房地产项目一模一样。 (32) :B被拆除房屋的结构不属于补偿安置协议的主要内容。除所给选项外、拆 迁补偿安置协议的内容还包括：补偿方式；搬迁过渡方式及期限；违约责任等。 (33) :B全面质量管理的基本观点包括：质量第一、以预防为主、为用户服务、一切 用数据说话。 (34)

32、 :B物业服务费的收费原则包括：(1)合理原则；(2)公开原则；(3)费用与服务 水平相适应原则。 (35) :C土地类型与出让合同约定的条件无关。 (36) :A根据公式可知，地价一地租/平均利息率=1 000/4%=25 000(元)。故 选A。 (37) :D物业管理招标主体是业主大会(或单一业主)、物业建设单位、政府机关 (或物业产权人)或事业单位。 (38) :C由于资金具有时间价值，发生在不同时点的等额资金，价值将会不同；而 发生在不同时点的不等额资金，却可能有相同的价值。这种在特定利率下、不同时点上、数额 不等而价值相同的资金称为等值资金。 (39) :C从2004年下半年开始，

33、我国对企业投资的管理推行企业投资项目核 准制。 (40) :B招标公告的内容一般包括：项目名称和业主、资金来源、工程情况介绍、投 标截止时间、开标的时间及地点、购买招标文件的时间、联系地址及费用、招标机构的联系地点 及其他事项。招标文件内容包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同 的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件。 (41) :A目前在房地产开发项目中，项目管理组织结构的形式基本上有职能型组 织、项目型组织、矩阵型组织。 (42) :D凡成本总额与生产量总数成正比例增减变动的成本称为变动成本，但单 位产品变动成本则不随产量的变化而变化。 (43) :D新

34、开发的土地价值一取得待开发土地的成本+管理费用+销售费用+投 资利息+销售税费+开发利润+土地开发成本 (44) :D不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分 析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。 (45) :B房地产投资项目可行性研究的工作步骤是：接受委托、组建工作小组、制 订工作计划、调查研究、方案研制与优化、项目的经济评价、编写可行性研究报告。 (46) :A市场法适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量 较多、经常发生交易的房地产的价值。特殊厂房、机场、码头、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙 等数量很

35、少或较少发生交易的房地产，难以采用市场法估价。 (47) :A房地产投资信托基金起源于20世纪60年代的美国，20世纪90年代后逐 步扩展到澳大利亚、法国、英国、日本、韩国、新加坡等国家和我国台湾、香港地区。故选A。 (48) :A房地产开发经营的核心问题是与一定的房地产市场供求状况和房地产开 发行业发展阶段相联系、相适应的，也与企业规模大小、企业高层管理员的价值取向和经验判 断密切相关。 (49) :B等额分付终值公式应该满足三个基本条件：每期支付的金额相同；支付间隔 相同(如一年、一个月、一个季度等)；每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生。 (50) :A房地产的供给曲线往右

36、移表示供给增加，可以推断出房地产开发成本 下降。 (51) :A房地产广告目标主要有：宣传房地产开发企业或一个具体的房地产项目； 宣传发布某个房地产项目的动工或建设进展情况；宣传房地产项目的优势、品质特点以及目标 客户对象；告知房地产项目的具体功能；发布房地产项目竣工、入住消息，引导客户购买。 (52) :C费用年值法是把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较的方法，等 额年费用值较低的方案为较优方案。年值法是指将投资方案在计算期的收入及支出，按一定 的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的一种方法。 (53) :D在项目财务分析中，资产分为流动资产、在建工程、固定资产净值、无形及 其他固

37、定资产。 (54) :B现场考察应当重点调查了解以下情况：建筑物施工条件；工地及周边环 境、电力等情况；本工程与其他工程间的关系。 (55) :B开发成本主要包括勘察设计和前期勘察费、建筑安装工程费、基础设施建 设费、公共配套设施建设费、开发期间税费。 (56) :A编制项目投资现金流量表的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各 个投资方案进行比较建立共同基础。考察项目自有资金的盈利能力是编制项目资本金现金流 量袁的目的。投资各方现金流量表编制的目的在于反映投资者各方投入资本的盈利能力。 (57) :C房地产开发企业营销战略的制定，营销策略的选择以及营销计划的安排、 执行和控制，都应以客户的需

38、求为基础，以满足客户的需求为目标，只有这样，房地产开发企业 才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。 (58) :A城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标 准，税额标准如下：大城市每平方米每年1.50-30.00元；中等城市每平方米每年1.20 24.00元；小城市每平方米0.9018.00元；县城、建制镇、工矿区每平方米每年0.60 12.00元。 (59) :C房地产市场调研报告正文包括五个部分：导言、研究方法、调研结果、限制条件、结论和建议。 (60) :D国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地是指由中央投资，或由中央 与地方共同投资或者引进外资以及国家采取各种优惠

39、政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电 力等能源项目用地，铁路、港口、码头等交通项目用地，水库、防洪、防渍、防碱、农田灌溉、水力 发电、江河治理、城市供水和排水等水利工程项目用地。 二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1) :A, B, C采取邀请招标方式的，应当向3个以上的物业服务机构企业发出投标 邀请书。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日 止，最短不得少于20日。当资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于 5家资格预审合格的投标

40、申请人。 (2) :B, D在对互斥方案进行评价时，经济效果包含了两部分内容：一是考虑各个 方案自身的经济效果，即进行绝对经济效果检验；二是考察哪个方案相对最优，称为相对经济 效果检验。 (3) :A, B, C房地产证券化的目的是将价值量大的房地产动产化、细分化、流动化。 利用证券市场的功能，充分发挥房地产的资本大众化与经营专业化目标，可以吸引大众投资， 实行专业理财，达到风险分散化和收益最大化。 (4) :A, B, C, D业主委员会委员应当符合以下条件：(1)本物业管理区域内具有完全 民事行为能力的业主；(2)遵守国家有关法律、法规；(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行行业主

41、义务；(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；(5)具有一定组 织能力；(6)具备必要的工作时间。(5) :B, C确定企业的使命和发展方向属于房地产市场营销的战略规划，而市场营 销策划和营销计划实施属于营销活动。 (6) :A, B, C, D国家相关法律法规，国家的宏观调控政策、产业政策、行业准入标准、 地方政府法规及规定，委托人的意图，国家和行业所规定的经济参数和指标都属于可行性研究 的主要依据。 (7) :A, D韦伯将工业用原料分为遍布性原料和限地性原料。(8) :B, C入股分红、货币安置和保障安置是对被征地农民的安置方式。房屋拆迁 补偿的方式有两种方式，即货币补偿

42、和房屋产权调换。 (9) :A, D根据成本总额对产量的依存关系，全部成本可以分解为固定成本和变动 成本两部分。 (10) :A, B, C房地产市场供给是指某一时期内房地产市场提供房地产产品的总 量，而房地产消费者调研和房地产消费行为调研是根据房地产需求来进行的，因而是错 误的。 (11) :A, C, D略 (12) :A, B, C, D处置抵押物所得的价款应当先按下列顺序分配：(1)支付与处置抵押 物或质押物有关的费用；(2)扣除与抵押物或质押物有关的税费；(3)如抵押物或质押物为共有 的，按共有产权的份额偿还其他共有权人；(4)有第一抵押权人的，偿还第一抵押权人的贷款本 息余额及违约

43、金、损害赔偿。(13) :A, B, C公共利益是不同于国家利益和政府利益的，国家利益或政府利益在某 种程度上会呈现出重合状态，但是政府代表国家行使公共权力，执行公共职能，管理公共事物， 政府作为独立的利益主体的存在是显而易见的，政府本身并不绝对代表公共利益，处理不当 时，政府的自身利益和社会公共利益存在着差异甚至冲突。公共利益的最大特别之处，在于其 概念内容的不确定性，包括利益内容的不确定性和受益对象的不确定性。故DE两项应排除， 本题选ABC。 (14) :A, B, C协议出让与招标拍卖出让的区别包括：(1)适用范围不同；(2)出让金 形成方式不同；(3)最低价确定的原则不同。两者都需要签订出让合同，并且受让人需要缴纳 出让金，故排除选项DE，选ABC。 (15) :B, C具有下列情形之一的，可以认为是闲置土地：一是自国有土地有偿使用 合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；二是 已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发总面积不足1/3或者已投资额不足25%且 未经批准终止开发建设连续满1年的；三是法律、行政法规规定的其他情形。 (16) :A, B, D两者最低价的确认原则不相同，协议出让