1、2012年物业管理师经营管理最后冲刺试卷(5)试卷说明： 本卷共分为四大题 80小题，作答时间为 150分钟，总分 100 分，60 分及格。 试卷年份：2012 年 试卷来源：233网校一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)1零售商业物业通常将出售较低档商品的零售店个数限制在（）家，因为这样的零售店之间较难产生差异，因此如果引入的个数较多会产生正面的价格竞争。A. 1B. 3C. 5D. 10参考答案:A2零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（）。A. 零售商业物业距离项目所处地点B. 零售商业物业辐射区域分析的结果C. 零售商业物业辐射区域和影响
2、范围D. 零售商业项目的规模、类型及位置参考答案:B3不良物业资产处置中，实施债转股将债权转为股权，通过（）持股后适时转让股权。A. 连续性B. 功能性C. 阶段性D. 完整性参考答案:C 4净租指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳，净租的租赁时间可达（）年以上。A. 10B. 15C. 20D. 25参考答案:A5物业租赁根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，物业服务企业有不同的管理模式，在租赁市场活跃时，业主通常选择（）模式。A. 包租转租B. 度假经营C. 委托管理D. 出租代理参考答案:D6偿债能力状况修正指标中，速动比率是对流
3、动比率的补充，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在（）的水平比较好。A. 100%B. 120 %C. 150%D. 200%参考答案:A7物业服务企业向其信息使用者提供财务信息的基本形式（）。A. 会计报表B. 分析报告C. 文字报告D. 成本报表参考答案:A8风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理，体现了风险的 （）特点。A. 负面性B. 不确定性C. 可测性D. 必然性参考答案:A9在控制风险的手段中，衡量采取回避的标准是（）。A. 风险事件屡次发生，且损失严重B. 风险事件发生后，投保人不能获得全部损失的赔偿C. 风险可能引起的损失大于或等于冒此
4、风险所可能获得的利益D. 物业服务企业一般对他人所造成的损坏不全部补偿参考答案:C我的笔记10前期物业管理招投标管理暂行办法招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（），按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。A. 14日内B. 18日内C. 22日内D. 30日内参考答案:D11物业管理的年度计划是一种运行计划，属于（）的计划。A. 战术层次B. 战略层次C. 管理层次D. 操作层次参考答案:A 12成本控制中，着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力方向的控制是（）。A. 反馈性控制B. 事中控制C. 防护性控制D. 事后控制考答案:D网友解
5、析发悬赏征求解析关注此题解析(0)提供解析13财务管理的具体目标是指企业各项财务活动中在贯彻财务管理总体目标要求下的目标，它取决于财务管理的（）。A. 具体方式B. 具体内容C. 具体手段D. 具体问题参考答案:B14资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的（）的管理。A. 物理形态和财务状况B. 价值形态和经营状况C. 实物形态和经营状况D. 货币形态和财务状况参考答案:A系统解析:暂无解析，请参考网友解析网友解析15租赁管理的本质实际上是（）。A. 典型的服务营销与销售B. 能够签订租约C. 吸引租户入住D. 全方位与租户进行沟通参考答案:A网友解析16城市维护建设
6、税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的（）。A. 3%和7%B. 5%和3%C. 7%和3%D. 3%和5%参考答案:C17风险可以通过大量的观测结果来揭示出它潜在的必然性，体现了风险的（）特点。A. 负面性B. 不确定性C. 可测性D. 确定性本题共1分，您的得分 参考答案:C网友解析18区域购物中心所包含的内容比较广泛，下列对其内容表述正确的是（）。A. 在服务范围上表现为复合性B. 在服务设施上体现为完整性C. 在经营管理上表现为灵活性D. 在服务功能上面向商圈内所有居民参考答案:B19保险人的赔偿责任是以实际损失为限，但最高不可超过（）。A. 分项保险金额B.
7、保险金额C. 保险费D. 保险价值本题共1分，您的得分 纠错收藏我要提问参考答案:B20收益性物业估价的基本方法中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为（）。A. 报酬资本化法B. 收益乘数法C. 直接资本化法D. 现金流量折现法参考答案:B21物业管理成本中，关于划清营业成本与期间费用的界限，说法错误的是（）。A. 营业成本与期间费用两者可以混淆，但不得互相挤占B. 成本是在收益实现后即得到补偿C. 期间费用则计入当期损益D. 凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用参考答案:A网友解析 22从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键
8、措施是（）。A. 做好房屋与设备维护工作B. 调整房屋的有效使用率C. 提高物业的市场地位D. 提高租户对物业环境的满意度参考答案:A23下列指标中，不属于房地产市场供给指标的是（）。A. 灭失量B. 空置量C. 新竣工量D. 销售量参考答案:D我的笔记24关于雇主责任保险的赔偿额度，说法错误的是（）。A. 最高赔偿额度按保单规定办理B. 永久丧失全部工作能力，按保单规定的最高赔偿额度给付C. 永久丧失部分工作能力，根据受伤的部位和程度，参照雇主责任赔偿金额表的比率乘以最高赔偿额度给付D. 暂时丧失工作能力8天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付本题共1分，您的得分 参考答案:D网友解析发悬
9、赏征求解析关注此题解析(1)提供解析25物业经营管理中，处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具是（）。A. 物业经营管理决策B. 物业经营管理预测C. 物业经营管理规划D. 物业经营管理计划参考答案:D系统解析:暂无解析，请参考网友解析网友解析26写字楼物业管理的常规目标不包括（）。A. 经营目标B. 管理目标C. 服务目标D. 发展目标参考答案:D我的笔记27物业服务企业的性质是与（）的性质密切相关。A. 物业服务管理工作B. 物业资产管理工作C. 物业经营管理工作D. 物业租赁管理工作参考答案:C网友解析28成本控制按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制，下列关于三
10、者的关系表述有误的是（）。A. 成本的事先控制是事后控制的前提B. 成本的事后控制是事中控制的延续C. 成本有了事中控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制D. 事后控制实际上还是下一个循环中事先控制的组成部分参考答案:A网友解析29设备无形磨损的局部补偿是（）。A. 修理B. 现代化技术改造C. 更换D. 替补参考答案:B30物业服务企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营管理资金会发生财务费用，这些费用又称为物业服务企业的（）。A. 经营管理费用B. 成本管理费用C. 日常管理费用D. 其他管理费用参考答案:A31关于风险的近因原则，下列说法正确的
11、是（）。A. 近因原则对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量B. 近因不是时间上最接近风险损失的原因C. 近因是指促成风险损失的最直接的原因D. 在损失的原因有一个以上、且各个原因之间互有因果关系的情况下，则最先发生的原 因为近因参考答案:D32在实际经济活动中，年利率为18%，而一年计息4次时的实际利率为（）。A. 1823%B. 1825%C. 1925%D. 1968%参考答案:C33物业管理层次中，通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标的是（）。A. 物业管理B. 设施管理C. 资产管理D. 组合投资管理参考答案:C系统解析:这个答案是C
12、：资产管理，书上第11页第2到4行：资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。网友解析34关于房地产寿命，下列说法正确的是（）。A. 自然寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间B. 经济寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间C. 经济寿命一般要比自然寿命长得多D. 如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命参考答案:D网支 35客户关系管理(CRM)是一种倡导企业以
13、（）为中心的营销管理思想和方法，在应用时通过网络技术来实施。A. 产品B. 客户C. 租户D. 信息36房地产市场投资的强度取决于（）。A. 编写物业管理报告的基础资料的真实可靠性B. 潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计C. 物业管理师对未来租户需求的了解程度D. 未来所提供空间的满足感和所需支付费用的承受能力参考答案:B系统解析:暂无解析，请参考网友解析网友解析37关于物业管理招投标的几项原则，说法错误的是（）。A. 公开原则是指招标过程中的各项程序都要公开发布B. 公平原则是指要使所有物业服务企业在不相同的条件下参加投标C. 公正原则是指要用同样的准则，作为衡量所有投标书的尺度
14、，即“一视同仁”D. 合理原则是指评标、议标、定标过程中，在确定物业管理服务项目、内容档次、收费标准时要合理参考答案:B系统解析:38有关收益性物业的投资价值和市场价值，说法正确的是（）。A. 某一物业的市场价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评 估出的价值B. 某一物业的投资价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值C. 投资价值是客观的、非个人的价值，而市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值D. 在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同参考答案:D 39我国城市住宅的供给类型中，不能进入市场流通的是（）。A. 廉租房B. 经济适用住房C.
15、市场价商品住宅D. 标准价商品住宅参考答案:A40在设施管理中，如果整合好（），可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。A. 资金管理B. 质量管理C. 成本管理D. 经营管理41关于成本固定预算的特点，说法错误的是（）。A. 编制简单，预算的编制成本较低B. 没有结合预算期的情况重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证C. 可以实现费用支出效益最大化D. 难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性参考答案:C42收益性物业中，评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提，下列关于评估投资价值与评估市场价值，说法正确的是（）。A. 投资价值与市场价值都
16、可以采用成本法来评估B. 评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会最低报酬率C. 评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的一般报酬率D. 在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所 得税参考答案:D43零售商业物业运作的相关理论主要集中的领域不包括（）。A. 中心地理论B. 同类零售商聚集理论C. 需求外部效应理论D. 组合投资理论参考答案:D中，物业的（）一般可以反映物业价格水平的高低。A. 总价格B. 单位价格C. 成交价格D. 市场价格参考答案:B 45关于房地产组合投资管理的描述，错误的是（）。A. 组合投资管理的对
17、象是由多种资产构成的投资组合B. 组合投资管理的管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构C. 组合投资管理的管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法D. 组合投资管理偏重于控制、调节的管理参考答案:D46酒店的服务对象主要是（）。A. 度假旅游者和观光客人B. 培训人员和度假旅游者C. 商务和观光客人D. 会议客人和商务47通过进行房地产投资，产生的影响不包括（）。A. 投资者可以获得作为房地产业主的荣誉B. 资者可以获得较高的收益和资本增值C. 投资者可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本D. 可以抵抑通货膨胀参考答案:C48火灾保险费率的
18、计算方法有（）。A. 分解法和定额法B. 分类法和表定法C. 预算法和表定法D. 分类法和定额法参考答案:B49零售商业物业的租约期限一般是很长的，对于主要租户来说通常是（）年。A. 1015 B. 1030C. 2030D. 2040参考答案:C50物业管理中的实际成本是依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本，其具体类型不包括（）。A. 上年实际成本B. 本年实际成本C. 预测实际成本D. 累计实际成本参考答案:C51物业管理成本构成中，（）是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出。A.营业成本B. 期间费用C. 日常管理费用D. 经营管理费用参考答案:A52我国规定，保险期的起讫时间
19、为生效日当天北京时间的零点开始，至规定终止日北京时间（）时止。A. 6B. 9C. 12D. 24参考答案:D53保险合同中，附合合同是相对于（）而言的。A. 要式合同B. 商议合同C.有偿合同D. 射幸合同参考答案:B54我国个人储蓄存款和国库券的利息是以（）计算的。A. 复利B. 单利C. 市场价格D. 参考答案:B55越来越多的大型房地产投资企业通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划的目的是（）。A. 降低融资成本B. 获取开发利润C. 提高投资者的资信等级D. 抵消通货膨胀的影响参考答案:A56一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是（）年。A. 40 B. 45C. 50D.
20、60参考答案:A57写字楼物业管理的工作模式中，租户履行租约义务的监督、制定有效的租金收取政策、服务费管理、租金调整、续租谈判和租期结束时的管理等工作是（）。 A. 租务市场管理B. 租赁期间管理C. 建筑物管理D. 经营状况评估参考答案:B58房地产投资财务评价指标中，评估项目盈利性的基本指标是（）。A. 财务净现值B. 财务内部收益率C. 现金回报率D. 投资回报率参考答案:B59关于收益性物业的市场价格与理论价格，下列说法错误的是（）。A. 市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格B. 市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的C. 在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合D. 市场价格围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远参考答案A60成本管理中，可作为物业服务企业经营业绩考评标准的是（）。A. 成本估算B. 成本预算C. 成本控制D. 成本结算参考答案:B
