1、-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-2011-2012年经济师中级房地产经济全真预测试卷(5)总分：140分 及格：84分 考试时间：150分一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意) (1)下列不属于房地产税收特征的是（）。 A. 税收体系复杂B. 税源分布零散C. 收入主要归中央地方共享D. 征税对象特定(2)除了用净将来值、净年值等指标进行方案比选外，还可以用（）进行方案比选。A. 净现值率B. 差额净现值C. 净现值D. 算术平均值(3)划拨建设用地使用权抵押时，其抵押的金额（）包括土地价格。 A. 应当B. 不应
2、当C. 可以D. 不确定(4)投标前的准备工作不包括（）。A. 填制标书B. 收集招标信息和资料C. 投标可行性分析D. 组成招标小组(5)关于房地产状况调整下列说法正确的是（）。 A. 可比实例房地产状况可以是在估价时点所对应或反映的房地产状况B. 房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整C. 权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、建筑的使用率、城市规划限制条件等影响房地产价格的因素D. 进行权益状况调整是将可比实例房地产在被估价房地产的权益状况下的价格调整为在其权益状况下的价格(6)城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，那么中等城市
3、的税额标准为( )。 A. 每平方米1.50-30.00元B. 每平方米1.20-24.00元C. 每平方米0.90-18.00元D. 每平方米0.60-12.00元(7)当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为属于（）。A. 建设用地使用权的租赁B. 建设用地使用权的出售C. 建设用地使用权的交换D. 建设用地使用权的赠与(8)人们可以根据以往发生类似的事件的统计资料，经过分析，对某种风险发生的概率及其造成的经济损失程度作出客观的判断，说明了投资者面临风险的（）。 A. 客观性B. 不确定性C. 潜在性中大网校在线考试中心D. 可测性(9
4、)营业税金及附加属于出售型房地产开发项目的现金流出中的（）。A. 开发费用B. 开发成本C. 销售税费D. 土地取得成本(10)对于房地产投资项目可行性研究的作用理解错误的是（）。 A. 申请项目核准的依据B. 项目投资决策的依据C. 筹集建设资金的依据D. 前期阶段规划设计工作的依据(11)建设用地使用权出租是一种（）行为。(12)下列不是预期投资收益率所应包括的是（）。A. 安全收益率B. 通货膨胀率C. 风险报酬率D. 市场竞争率(13)关于开发经营期说法错误的是（）。A. 开发期可以分为前期和建造期B. 开发经营期的起点是取得被估价房地产的日期，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束
5、的日期C. 经营期可具体化为销售期和运营期D. 销售期与开发期绝不会有重合(14)下列不属于房地产风险分类的是（）。(15)下列不属于房地产开发项目的工程系统的是（）。A. 单项工程B. 目标工程C. 单位工程D. 分部工程(16)下述房产税的特点不正确的是（）。 A. 区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照余值计算缴纳B. 属于财产税，但起征税对象不仅限于房产C. 按年征收、分期缴纳D. 税率全国统一(17)征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（）所有。A. 农民个人B. 剩余劳动力安置单位C. 企业单位D. 农村集体经济组织(18)房地产股票融资的缺点不包
6、括（）。A. 普通股的发行费用较高B. 资本成本较高C. 提高房地产融资的风险D. 容易分散控制权(19)由于下列原因造成保险标的损失，保险人负责赔偿的是（）。A. 地面突然塌陷B. 地震C. 核反应D. 罢工(20)下列关于选取可比实例的说法错误的是（）。(21)下列关于SPV说法错误的是（）。(22)不属于正式可行性研究报告组成部分的是（）。 A. 封面B. 扉页C. 摘要D. 正文(23)不属于城镇土地使用税基本特点的是（）。(24)物业服务企业的工商注册登记不包括（）。A. 公司规模B. 公司地址C. 注册资本D. 公司人员(25)住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由（）决定。A.
7、 业主自己B. 业主大会C. 当地人民政府D. 当地的商业银行(26)按照投资基础的不同，下列选项中不属于现金流量表的是（）。A. 投资各方现金流量表B. 项目投资现金流量表C. 项目资本金现金流量表D. 资产负债表(27)对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用（）。(28)关于房地产股票融资的优点表述错误的是（）。 A. 促使房地产开发企业提高资金使用效益B. 资本成本较低C. 降低房地产开发融资成本D. 降低房地产融资的风险(29)下列属于中央地方共享税的是（）。 A. 印花税B. 房产税C. 耕地占用税D. 契税(30)下列不属于业主共同决定的事项的是（）。A. 选举业主委员会或者
8、更换业主委员会成员B. 制订和修改管理规约C. 选聘和解聘物业服务企业D. 提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则的建议(31)投资者面临的风险与其投资行为及投资决策紧密相连属于房地产投资风险特征的（）。 A. 客观性B. 相关性C. 不可测性D. 损益双重性(32)收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式不可用于（）。A. 直接用于计算价格B. 市场法中因期限不同进行的价格调整C. 不同类型房地产相同年限价格之间的换算D. 相同类型房地产比较不同年限价格的高低(33)下列不是物业管理招投标特点的为（）。A. 招标主体的特殊性B. 物业服务内容的特殊性C. 借出的特殊性D. 阶段性(34)下
9、列选项中，属于项目的经济评价及社会效益分析的主要内容的是（）。 A. 销售成本、经营成本估算B. 项目构成及平面布置C. 环境保护投资估算D. 施工队伍选择(35)不属于房地产项目方案类型的是（）。A. 混合互斥方案B. 互斥方案C. 现金流量相关方案D. 互补方案(36)房地产开发项目所要达到的状态的描述系统称为（）。A. 工程系统B. 管理系统C. 目标系统D. 实施系统(37)将每年的净收益和初始投资换算到计算期的终点，计算出各方案的（）。A. 净将来值B. 净现值率C. 净现值D. 净年值(38)在经过人民政府批准后的补充耕地方案，同级土地行政主管部门将在收到批件后( )日内将批复发出
10、。 A. 5B. 10C. 20D. 30(39)出售、互换、赠与国有建设用地使用权的行为属于（）。(40)下列关于动态投资回收期指标的说法，错误的是（）。(41)下列不属于业主义务的是（）。 A. 按照业主大会规约缴纳专项维修资金B. 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和卫生环境等方面的规章制度C. 提出修改管理规约的建议D. 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定(42)下列选项不属于房地产投资的特点的是（）。A. 投资品种的多样性B. 投资变现的简单性C. 投资价值的附加性D. 投资区域的附加性(43)关于业主大会的说法不正确的是（）。A. 业主大
11、会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织B. 一个管理区域可成立多个业主大会C. 业主大会是业务管理区域内物业管理事项的决策机构D. 自首次业主大会会议召开之日起成立(44)下列不属于房地产投资项目的主要不确定性因素的是（）。A. 土地取得成本B. 建筑安装工程费C. 租售价格D. 固定成本(45)使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，应该实行（）。A. 出让B. 租赁C. 转让D. 改制(46)契税具有以下特点（）(47)城镇土地使用税具有下列基本特点（）。 属于财产税 按年征收，分期缴纳 实行等级幅度税额标准 大、中、小城市的税额标准不同 A. B. C. D. (
12、48)下列关于耕地占用税说法错误的是（）。A. 属于财产税B. 以县级行政区域为单位，以人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准C. 税额标准在不同地区可能不同D. 可分期征税(49)在信托领域监督金融信托市场运行的管理机构是（）。(50)消费者需要什么房地产产品，企业就应当开发和销售什么房地产产品，这种观念属于（）。 A. 生产观念B. 产品观念C. 推销观念D. 市场营销观念(51)合理组织建设用地利用是指对建设用地依次进行（）。A. 组织、规化、控制、利用B. 组织、利用、控制、监督C. 控制、监督、利用、规化D. 控制、组织、监督、调整(52)运用收益法估价预测被估价房地产的未来净收益，
13、下列不是基于营业收入测算净收益的为（）。(53)用不同方案的差额现金流量来计算分析的方法称为（）。 A. 全部投资现值法B. 差额净现值法C. 差额投资内部收益率法D. 净年值法(54)以一定时期内，同类项目产量最高和最低两个时期的成本数据为样本，通过求出单位变动成本来推算固定成本和变动成本属于分解方法中的（）。 A. 线性盈亏平衡分析法B. 费用分解法C. 高低点法D. 回归分析法(55)下列关于SPV的说法正确的是（）。A. SPV可不进行“信用增级”B. SPV是一个为住房抵押贷款专门成立的实体C. SPV除了进行与住房抵押贷款证券化相关的业务之外，也可以从事其他业务D. 完成了信用增级
14、和获得较好的信用评价之后，SPV就可以发行证券了(56)公积金贷款的贷款风险由（）承担。A. 贷款人B. 公积金管理中心C. 商业银行D. 政府(57)下列选项中，不属于投资项目经济评价应遵循的基本原则的是（）。 A. 收益与风险权衡原则B. 有无对比原则C. 定量分析与定性分析相结合，以定性分析为主的原则D. 动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则(58)某宗房地产交易合同，约定买方付给卖方5394元/m²，交易中涉及的税费均由买方负责。该地房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗交易的正常成交价格为（）元/m&su
15、p2;。A. 5400B. 5600C. 5800D. 6000(59)根据房地产开发企业与房地产经纪结构之间的关系不同，商品销售代理分为了不同的形式，以下不属于该种划分的是（）。A. 独家代理B. 共同代理C. 买方代理和卖方代理D. 参与代理(60)下列不属于房地产价格的调整方式的是（）。二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1)下列关于盈亏平衡点的说法有误的是（）。A. 盈亏平衡点的值低，说明项目抗风险的能力强B. 盈亏平衡点的值无论是用产量表示，还是用生产能力表示，都是越低越好
16、C. 盈亏平衡点的值较高时，说明项目取得较好的经济效益D. 盈亏平衡点的值越高，盈利区域越大，亏损越小E. 盈亏平衡点的值越低，盈利区域越大，亏损越小(2)交易情况修正的方法主要有（）。A. 收益法B. 成本法C. 百分率法D. 差额法E. 高低点法(3)以下是房地产销售间接渠道的优点的是（）。A. 使开发和销售更加协调B. 有利于房地产开发企业集中精力 在线 考试中心C. 有利于发挥销售专业特长D. 有利于保证房地产开发企业的销售收益E. 有利于缓解房地产开发企业人力物力财力的不足(4)以下属于房屋拆迁补偿的安置中货币补偿的补偿费用的是（）。(5)抵押贷款风险包括（）。A. 产权风险B. 偿
17、付能力风险C. 欺诈风险D. 利率风险E. 信用风险(6)下列是房地产销售直接渠道的缺点的是（）。(7)下列原因可以导致国有建设用地使用权终止的是（）。(8)物业管理招投标的原则包括（）。(9)盈亏平衡点的计算主要有（）。A. 几何分析法B. 图解法C. 高低点法D. 数学计算法E. 回归分析法(10)以下是建设用地管理的主要内容的是（）。A. 建设用地宏观调控管理B. 农用地转用管理C. 土地征收管理D. 建设项目用地申请、审查、报批、供地工作E. 项目的后期维护管理(11)按投资的目的分类，收益可以分为（）三大类。A. 个人收益B. 社会效益C. 环境效益D. 经济效益E. 精神效益(12
18、)房地产投资项目中的经济评价时选用的投资收益率与将来项目的实际收益率之间的偏差受下列哪些因素的影响?（）(13)关于房地产估价报告的叙述正确的是（）。A. 房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见B. 房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复C. 房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告D. 房地产估价报告可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”E. 其书面形式一般有叙述式报告和论证式报告两种(14)房地产投资项目比选作用在于（）。A. 有利于选择最优的投资方案B. 有利于把握最佳的投资机会，使投资者有限的资金得到
19、相对安全和有效地利用C. 有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的错误D. 有利于增强房地产企业市场竞争的能力E. 有利于避免房地产市场风险(15)土地管理法规定，以下必须经过国务院批准方可征收的土地是（）。A. 所有基本农田B. 所有工业用地C. 基本农田以外的耕地超过35公顷的D. 其他土地超过70公顷的E. 所有建设用地(16)现金流量表包括（）。A. 项目投资现金流量表B. 项目资本金现金流量表C. 资产负债表D. 投资各方现金流量表E. 损益表(17)房地产投资项目中的空置率受下列哪些因素的影响?（）(18)物业服务企业按照股东出资形式来划分，可分为（）。(19)关于业
20、主的概念，正确的是（）。A. 业主是指房屋所有人B. 业主可以是个人、集体、国家C. 业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象D. 业主定义为房屋所有权人，但排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的权利E. 业主基于房屋使用权，享有对物业和相关共同事务进行管理的权利(20)按建设用地服务的产业类型，可以将其分为（）。A. 新增建设用地B. 存量建设用地C. 农业建设用地D. 非农业建设用地E. 工业建设用地三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1)根据下列材料，请回答TSE题：A公司将M地块的使用权抵押给B
21、公司，于9月20日签订抵押合同，并于次日办理了公证，9月26日完成抵押登记。TS抵押合同生效的时间为（）。A. 9月20日B. 9月21日C. 9月26日 中大网校 在线-考试中心D. 9月27日(2)（）是指在整个贷款期内以固定利率和固定月付款额按月偿还贷款本息。A. 等额还款抵押贷款B. 等本金还款抵押贷款C. 可变利率抵押贷款D. 住房公积金贷款(3)土地使用权出让合同的内容中一般不包括（）。A. 建设规划设计条件B. 建设密度和高度控制指标C. 开发进度和分期投资额度D. 工程完工期限(4)下列关于房地产投资风险的表述中，正确的有（）。A. 房地产投资风险是客观存在的，不以人的意志为转
22、移B. 房地产风险具有潜在性，它不是显现在表面的东西，所以风险是不可认识的C. 房地产投资风险不但存在着风险损失，同时也存在着风险报酬D. 房地产投资风险造成的损失只包括投入资本的损失(5)下列不属于房地产抵押主要参与者的是（）。A. 贷款机构B. 国家中大网校>在线考试中心C. 借款人D. 中介服务机构(6)根据下列材料，请回答TSE题：(7)在面积单位方面，中国内地通常采用平方米，中国台湾地区和日本、韩国一般采用（）。 (8)对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用（）。 (9)与被估价房地产处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与被估价房地产相同或相
23、似的房地产是指（）。 (10)适用于市场法评估的为（）。 (11)根据下列材料，请回答TSE题：(12)实施拆迁时，可以采用（）的补偿方式。(13)拆迁补偿采取产权调换的方式，偿还房屋目前市场价为3 500元/，建筑面积为900，九成新。双方的结算差价为（）万元。(14)下列情况中允许土地使用权出租的是（）。(15)下列关于地租的说法中，正确的是（）。(16)根据下列材料，请回答TSE题：某房地产企业为评估一项房地产开发投资，已支付30万元项目论证费，该评估机构发现该处房地产发展潜力很大，而且作为国家重点扶植项目建设地，很可能会被征收改造。TS30万元项目论证费用可列为（）。A. 现金流人量B
24、. 现金流出量中大网校|在线考试中心C. 机会成本D. 沉没成本(17)采用静态投资回收期作为投资的评估指标，其主要缺点是（）。A. 没有考虑投资风险因素B. 不利于对投资项目进行整体评估C. 没有考虑资金的时间价值中大网校在线|考试中心D. 其经济意义难于理解(18)利用净现值对开发项目进行评估的主要优点是（）。A. 能明确反映投资会使企业获利数额大小B. 计算不需依赖折现率数值的大小C. 能反映投资效率的高低中大网校-在线考试中心TD. 考虑了资金的时间价值(19)关于房地产征收的限制条件的表述不正确的是（）。A. 房产征收只能以公共利益为目的B. 房地产征收应严格按照法律规定的程序C.
25、房地产征收应给予公正的补偿中大网校在线-考试中心D. 房地产征收应征得征收人的同意(20)房屋拆迁必须服务于（），房屋拆迁的规模要与城市的经济发展水平相适应。A. 房地产开发B. 城市建设C. 开发商的要求D. 居民的意见答案和解析一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意) (1) :C房地产税收的特征为：征税对象特定、税收体系复杂、税源分布零散、税收 基础稳定、收入主要归地方。 (2) :C除了用净将来值、净年值等指标进行方案比选外，还可以用净现值进行方 案比选。 (3) :B划拨建设用地使用权抵押时，抵押金额不应包括土地价格，因抵押划拨建 设用地使用权造成
26、建设用地使用权转移的，应办理建设用地使用权出让手续并向国家缴纳土 地使用权出让金。 (4) :A投标前的准备工作主要包括下列内容：收集招标信息和资料、投标可行性 分析、组成投标小组。 (5) :B可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不 是它在估价时点或其他时候的状况。在可比实例的权利性质与被估价房地产的权利性质相同 的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划限制条件等影响房地 产价格的因素。进行权益状况调整是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在被 估价房地产的权益状况下的价格。 (6) :B城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行
27、等级幅度税额标 准，税额标准如下：大城市每平方米每年1.50-30.00元；中等城市每平方米每年1.2024.00元；小城市每平方米0.90-18.00元；县城、建制镇、工矿区每平方米每年0.60- 12.00元。(7) :C题干所述为建设用地使用权的交换的定义。建设用地使用权的出售是指 建设用地使用权买卖，即土地使用者将建设用地使用权转移给他方，他方为此支付建设用地使 用权转让金的行为。建设用地使用权赠与是指赠与人愿意把自己所有的建设用地使用权无偿 转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的的行为。 (8) :C从房地产投资的规律来看，房地产投资风险具有潜在性。但是，人们可以 根据以往发生
28、类似的事件的统计资料，经过分析，对某种风险发生的概率及其造成的经济损失 程度作出客观的判断。 (9) :C出售型房地产开发项目的现金流出包括土地取得成本、开发成本、开发费 用、销售税费。其中，销售税费包括营业税金及附加和其他销售税费。 (10) :D房地产投资项目可行性研究的作用：申请项目核准的依据、项目投资决策 的依据、筹集建设资金的依据、房地产开发企业与有关部门签订协议合同的依据、下阶段规划 设计工作的依据、项目考核和后评价的依据。 (11) :A建设用地使用权出租是一种独立的主合同行为，不依附于其他合同行为。 而建设用地使用权抵押是一种从合同行为，不能独立存在，它只是为主合同行为提供担保
29、。 (12) :D预期收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一 般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。 (13) :D在有预售的情况下，销售期与开发期会有重合。预售是指销售未来开发 完成的房地产。 (14) :B房地产风险可分为：(1)财产损失；(2)责任损失；(3)人身损失。 (15) :B房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分项工程和分部工程 构成。 (16) :B房产税具有下列基本特点：(1)属于财产税，起征税对象是房产；(2)按年 征收、分期缴纳；(3)区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照房产余 值计算缴纳；对于出租的房产，依照
30、房产租金收入计算缴纳；(4)税率全国统一。 (17) :D征收农村集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济 组织所有。 (18) :C房地产股票融资的缺点主要是：资本成本较高，普通股的发行费用也较 高；容易分散控制权。故选项ABD说法正确。房地产股票融资可以降低房地产融资的风险。 由于普通股票没有固定的到期日，不用支付固定的利息，因此不存在换本付息的风险。故依据 题意，应选C。 (19) :A由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿：战争、敌对行为、 军事行动、武装冲突、罢工、暴动；被保险人及其代表的故意行为或纵容所致；核反应、核辐射和 放射性污染；地震。由于下列原因造成
31、保险标的的损失，保险人负责赔偿：火灾、爆炸；雷击、暴 雨、洪水、暴风、冰雹、泥石流、滑坡、地面突然塌陷；飞行物体及其他空中运行的物体坠落，以及 外来建筑物和其他固定物体的倒塌。 (20) :B从理论上讲，只要对可比实例的成交价格进行“适当”的处理，通过一个可 比实例就可以求出被估价房地产的价值。但在实际估价中，对可比实例成交价格的处理不可 能做到完全“适当”。因此为减少估价误差，要求选取多个可比实例，一般选取3个以上(含3 个)、10个以下(含10个)可比实例即可。 (21) :DSPV是一个为住房抵押贷款证券化专门成立的实体，目的是持有住房抵 押贷款资产，并以这些住房抵押贷款资产为支撑发行证
32、券。SPV除了进行与住房抵押贷款证 券化相关的业务之外，一般不能从事其他业务。为了吸引更多的投资者，SPV必须进行“信用 增级”。完成了信用增级和获得较好的信用评价之后，SPV就可以发行证券了。 (22) :B一份正式的可行性研究报告应该包括封面、摘要、目录、正文、附表附图和 主要参考资料。 (23) :B城镇土地使用税具有下列基本特点：(1)属于财产税；(2)按年征收，分期 缴纳；(3)实行等级幅度税额标准；(4)大、中、小城市的税额标准不同。 (24) :A物业服务企业的工商注册登记包括：企业名称的预先审核、公司地址、注 册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。 (25) :B略
33、 (26) :D按照投资基础的不同，现金流量表可分为项目投资现金流量表、项目资本 金现金流量表和投资各方现金流量表。 (27) :A对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用房地产价格指数。 (28) :B房地产股票融资的资本成本较高。一般来说，股票筹资的成本要大于债 务资金，股票投资者要求有较高的报酬，而且股利要从税后利润中支付，而债务资金的利息可 在税前扣除。另外，普通股的发行费用也较高。故依据题意，应选B。 (29) :A中央地方共享税包括：个人所得税、印花税、企业所得税、营业税。地方税 包括：耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税、土地增值税。 (30) :D下列事项应当由业主共同
34、决定：(1)制订和修改业主大会议事规则；(2)制 订和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企 业；(5)筹集和使用专项维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管 理权利的其他重大事项。 (31) :B投资者面临的风险与其投资行为及投资决策紧密相连属于房地产投资风 险特征的相关性。同一事件对不同投资者会产生不同的风险；同一投资者由于其决策或采用 的策略不同，会面临不同的风险结果。 (32) :C收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式主要有以下用途：(1)直接 用于计算价格；(2)市场法中因期限不同进行的价格调整；(3)不同
35、类型房地产不同年限价格之 间的换算；(4)相同类型房地产比较不同年限价格的高低。 (33) :C物业管理招投标的特点为：招标主体的特殊性；物业服务内容的特殊性； 早期借入的特殊性；阶段性。 (34) :A项目的经济评价及社会效益分析的主要内容包括：项目总投资估算、项目 投资来源和筹措方式的确定、开发成本估算、销售成本和经营成本估算、销售收入等收入的估 算、财务评价、国民经济评价、不确定性分析与风险分析、项目环境效益和社会效益及综合效益 评价。 (35) :A房地产投资项目方案类型主要有：独立方案、互斥方案、混合方案、互补方 案、现金流量相关方案、组合一互斥方案。 (36) :C房地产开发项目的
36、目标系统是房地产开发项目所要达到的状态的描述系 统，包括功能目标、管理目标和影响指标等。 (37) :A将每年的净收益和初始投资换算到计算期的终点，计算出各方案的净将 来值。 (38) :A农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权 的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。 (39) :B国有建设用地使用权转让是指土地使用者将建设用地使用权再转移的行 为，是土地使用者之间国有建设用地使用权的转移。 (40) :C动态投资回收期指标的优点：该指标容易理解，计算也比较简便，在一定 程度上显示了资本的周转速度。其缺点：该指标没有全面地考虑投资方案在
37、整个计算期内的 现金流量，不能反映投资回收之后的情况，所以无法准确地衡量投资方案在整个计算期内的经 济效果。 (41) :C业主的义务有：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理 区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和卫生环境等方面的规章制度；(3)执 行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定缴纳专项维 修资金；(5)按时缴纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他业务。 (42) :BB选项错误的原因在于，房地产市场的不完全性导致房地产市场信息的 不对称性，而且买卖双方有一个讨价还价的过程，使得购买过程延长。而且由于房地产交易的
38、实质是房地产权益的让渡，在权益让渡的过程中，需要经历一定的法律程序。对于房地产投资 来说，这些特点加大了房地产投资的风险，从而使得变现也不是那么简单了。 (43) :B一个管理区域只能成立一个业主大会。 (44) :D不确定性因素是那些对项目经济效益产生影响的技术经济变量。房地产 投资项目的主要不确定性因素有：土地取得成本、建筑安装工程费等费用、租赁价格、开发周 期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。 (45) :A对于使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实 行国有土地租赁。 (46) :B契税具有以下特点：(1)属于财产税；(2)由土地、房屋权属的承受人缴纳； (
39、3)各地税率可能不同；(4)实行一次性征收。 (47) :B城镇土地使用税具有下列基本特点：(1)属于财产税；(2)按年征收，分期 缴纳；(3)实行等级幅度税额标准；(4)大、中、小城市的税额标准不同。 (48) :D耕地占用税具有以下基本特点：(1)属于财产税；(2)以县级行政区域为单 位，以人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准；(3)税额标准在不同地区可能不同；(4)实行 一次性征税。(49) :A中国银行业监督管理委员会(简称“银监会”)在信托领域是制定金融信托 宏观政策，监督金融信托市场运行的管理机构。故选A。 (50) :D市场营销观念是企业考虑问题从反映市场的需求出发，按照目标客
40、户的 需求去组织开发和销售。 (51) :B建设用地管理是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理 组织建设用地，合理利用建设用地，采取行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施进行 控制和监督。(52) :C停车场基于租赁收入测算净收益。 (53) :B对于互斥方案，用不同方案的差额现金流量来计算分析的方法称为差额 净现值法。差额投资内部收益率是两个方案各年净现金流量差额的现值之和等于零时的折现 率。净现值率法说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现 值率较大的方案为优。 (54) :C高低点法是一种经验法，即以一定时期内，同类项目产量最高和最低两个 时
41、期的成本数据为样本，通过求出单位变动成本来推算固定成本和变动成本。 (55) :DSPV是一个为住房抵押贷款证券化专门成立的实体，目的是持有住房抵 押贷款资产，并以这些住房抵押贷款资产为支撑发行证券。SPV除了进行与住房抵押贷款证 券化相关的业务之外，一般不能从事其他业务。为了吸引更多的投资者，SPV必须进行“信用 增级”。完成了信用增级和获得较好的信用评价之后，SPV就可以发行证券了。 (56) :B住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中 心承担，贷款方式属于委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订 委托合同。故选B。 (57) :C投资项目经济
42、评价应遵循的基本原则：有无对比原则；效益与费用计算口 径对应一致的原则；收益与风险权衡原则；定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原 则；动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。 (58) :C正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)= 5 394/(1-7%)=5 800(元/m2)。 (59) :C卖方代理和买房代理是根据服务对象的不同而进行分类的，因此，C项符 合题意，本题选C。 (60) :A调整基价是属于直接调整价格的一种途径，就是对一栋楼宇的价格进行 上调或下调。 二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，
43、至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1) :C, D盈亏平衡点的值较低时，说明项目取得较好的经济效益。盈亏平衡点的 值越低，盈利区域越大，亏损越小。盈亏平衡点的值无论是用产量表示，还是用生产能力表示； 无论是用销售单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好。 (2) :C, D交易情况修正的方法主要有差额法和百分率法。采用百分率法进行交 易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数一可比实例正常市场价格； 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正金额一可比 实例正常市场价格。 (3) :B, C, E间接销售渠道的优点：(1)
44、有利于发挥销售专业特长；(2)有利于房地产 开发企业集中精力，缓解人力、物力和财力的不足，重点进行商品房开发建设方面的工作。AD 两项属于间接销售渠道的缺点。故本题答案为BCE。 (4) :A, B, C, D除题中ABCD选项外，货币补偿的补偿费用还包括停产停业补助费。 土地补偿费属于土地征收补偿。 (5) :A, B, C, D抵押贷款风险包括：产权风险、偿付能力风险、欺诈风险、利率风险、 贬值风险、估价风险、违约风险、提前还款风险、流动风险、不可抗力风险。(6) :C, D, EAB两项是错误的，直接渠道的优点恰恰在于房地产开发企业控制了 房地产开发经营的全过程，可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为；产销直接见 面
