1、-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-2011-2012年经济师中级房地产经济全真预测试卷(8)总分：140分 及格：84分 考试时间：150分一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意) (1)下列选项中不属于风险识别特点的是（）。A. 系统性B. 不确定性C. 连续性D. 制度性(2)下列不属于建筑物的重新构建价格具体求取方法的是（）。(3)下列说法错误的是（）。 A. SPV是一个为住房抵押贷款证券化专门成立的实体B. SPV目的是持有住房抵押贷款资产，并以这些住房抵押贷款资产为支撑发行证券C. SPV除了进行与住房抵押
2、贷款证券化相关的业务之外，一般不能从事其他业务D. SPV可不进行“信用增级”(4)以下不属于承租人义务的是（）。A. 保管义务B. 支付租金义务C. 租赁标的物返还义务D. 妨害除去义务(5)按照工种划分的，也是形成项目产品的基本部件或构件的施工过程称为（）。(6)如果拆迁人延长了过渡期限，对于拆迁人已经安排了周转房的使用人( )。 A. 不需支付任何费用B. 应当从搬进周转房当天开始支付过渡补偿费C. 应当自逾期之月起支付过渡补偿费D. 应当支付安置补偿费(7)下列不是房地产报告摘要需要指出的问题的是（）。A. 调研的目标B. 时间、地点、对象、范围C. 限制的条件D. 执行的结果(8)招
3、标人采取公开招标方式的，首先应依法发布（）。A. 招标公告B. 投标邀请C. 招标合同D. 招标委员会成员名单(9)有明确的合营期限或合资期限的项目，在期满时对资产余值按股比或约定比例分配称 为（）。 A. 技术转用或使用收入B. 资产处置收益分配C. 租赁费收入D. 实分利润(10)项目经营收入估算表属于房地产投资报表中的（）。 A. 损益表B. 基本报表C. 项目总投资估算表D. 辅助报表(11)有限竞争性招标又称为（）。 A. 公开招标B. 邀请招标C. 私募招标D. 议标(12)下列不是哈里斯和乌尔曼认为形成城市多核心的因素的是（）。A. 某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性B. 某
4、些活动互补互利，自然聚集C. 某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有利的因素，因此就依赖其他使用而集结在一起D. 高地价、高房租吸引较高级的使用，而排斥较低级品质的使用(13)在对互斥方案进行比选时（）。 A. 不能直接用各方案的内部收益率作为比选的标准B. 可以直接用各方案的内部收益率作为比选的标准C. 不能用投资差额内部收益率进行比选D. 各方案的内部收益率和投资总额内部收益率都可直接作为比选的标准(14)按是否有获利机会，投资风险可分为（）。A. 纯粹风险和投机风险B. 静态风险和动态风险C. 基本风险和特定风险D. 系统风险和非系统风险(15)下列说法错误的是（）。 A.
5、 所有基本农田的征收必须报国务院批准B. 基本农田以外的耕地超过35公顷的征收必须报国务院批准C. 由省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院备案D. 包括耕地之外的土地超过35公顷的都必须报国务院批准(16)下列不属于抵押贷款利率组成部分的是（）。 A. 资金的投资收益B. 抵押物本身价值C. 费用D. 承担的风险(17)下列不属于耕地占用税基本特点的是（）。A. 税额标准在不同地区可能不同B. 以乡级行政区域为单位，以人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准C. 实行一次性征税D. 属于财产税(18)下列关于折现率的说法错误的是（）。 A. 是采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数B
6、. 与收益法中的报酬率的性质相同但求取方法不同C. 等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率D. 体现了资金的利率和开发利润率两部分(19)下列选项中，不属于房地产投资风险特征的是（）。(20)下列关于盈亏平衡点的说法有误的一项是（）。 A. 盈亏平衡点的值低，说明项目抗风险的能力强B. 盈亏平衡点的值无论是用产量表示，还是用生产能力表示，都是越低越好C. 盈亏平衡点的值较高时，说明项目取得较好的经济效益中大网校在线考试中心D. 盈亏平衡点的值越低，盈利区域越大，亏损越小(21)若有多个对商品住宅用地有意向的用地者，则受严格限制的方式是（）。A. 挂牌B. 划拨C. 招标D. 拍卖
7、(22)建筑规划方案的选择属于房地产投资项目可行性研究内容中的（）。 A. 规划设计方案的选择B. 市场分析和建设规模的确定C. 开发建设计划的编制D. 项目概括(23)房地产保险费率一般是用（）来表示的。 A. 百分率B. 千分率C. 万分率D. 年利率(24)（）在本质上还是开发什么房地产产品就销售什么房地产产品，但比生产观念多了一层竞争色态，一般产生于供求不平衡时。 A. 社会营销观念B. 产品观念C. 推销观念D. 市场营销观念(25)美国住房抵押市场上最为普遍的利率调整周期是（）年。A. 1B. 2C. 3D. 4(26)风险自留包括承担风险和（）。A. 转移风险B. 自保风险C.
8、回避风险D. 预防风险(27)下列不属于房地产开发项目工程招标方式的是（）。A. 私募招标B. 公开招标C. 邀请招标D. 议标(28)房地产投资项目的比选层面包括投资机会的比选和（）。(29)属于房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤的是（）。A. 组建工作小组B. 制定工作计划C. 方案研制与优化D. 基本报表的编制及经济指标计算(30)房地产开发项目产品的具体建筑过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止称为（）。A. 项目前期策划阶段B. 项目设计阶段C. 项目实施阶段D. 项目使用阶段(31)拆迁人要对位于郊区的一排民宿进行拆迁，若采用货币补偿方式，则下列不属于影响补偿金额的是（）。A
9、. 该民宿的地理位置B. 该民宿的用途C. 该民宿的建筑面积D. 该民宿的外观形状(32)（）观念的存在是以房地产产品供不应求为条件的。 A. 生产观念B. 产品观念C. 推销观念D. 市场营销观念(33)下列不属于建筑物折旧分类的是（）。(34)下列属于地方税的是（）。(35)下列选项中，不属于房地产开发项目管理过程的是（）。A. 启动B. 可行性研究C. 计划D. 实施与控制(36)拆迁租赁房屋时，被拆迁人与承租人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行（）。A. 货币补偿B. 房屋产权调换C. 入股分红补偿D. 协议补偿(37)杜能认为市场上农产品的销售价格决定（）。 A. 经营的产品和生
10、产成本B. 生产成本和运输成本C. 经营方式和运输成本D. 经营的产品和经营的方式(38)城市郊区菜地的补偿标准是按（）来划分的。 A. 土地类型B. 地理位置C. 该地区生活水平D. 该城市人口(39)反映工程项目对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面造成的影响称为（）。(40)市场法的本质是以房地产的（）为导向来换取房地产的价值。A. 实际成交价格B. 比准价格C. 正常市场价格D. 未知价格(41)下列不属于房地产心理定价策略的是（）。(42)下列选项中，不属于房地产开发层面质量控制的特点的是（）。 A. 连续性和相关性B. 为客户服务C. 全面性D. 及时性与主动性(43)房地产股
11、票按股东权利可分为（）。A. 普通股、优先股B. 国家股、法人股、个人股C. 有面额股、无面额股D. 有记名股、无记名股(44)房地产开发项目的目标系统不包括（）。(45)企业的开发经营活动既要满足消费者的需求，还要符合消费者和社会公众的长远利益，这种观念属于（）。(46)下列不属于征地补偿步骤的是（）。A. 办理征地补偿登记B. 确定征地补偿标准C. 上报征地方案给上级、国务院D. 征地补偿方案的使用(47)房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制，其中不正确的是（）。(48)将因征地而导致无地的农民，纳入统一的失业登记制度和城镇就业服务体系，并建立社会保障制度是属于（）。A. 货币安置B.
12、 保障安置C. 重新择业安置D. 农业生产安置(49)处分抵押的建设用地使用权所得金额，应最先（）。A. 偿还抵押权人的债权本息及支付违约金B. 支付处分抵押建设用地使用权的费用C. 扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费D. 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害(50)下列不属于中央地方共享税的是（）。A. 印花税B. 消费税C. 营业税D. 个人所得税(51)在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施的方案称为（）。A. 混合方案B. 组合方案C. 互补方案D. 组合互斥方案(52)下列选项中，不属于环境影响评价的主要内容的是（）。(53)不考虑其他因素的
13、影响，当房地产的价格下降时，则需求曲线向（）。 A. 上移B. 下移C. 左移D. 右移(54)资方将专利或专有技术转让或允许该项目使用所获得的收人称为（）。(55)收益年限无限年公式的假设前提不包括（）。A. 报酬率大于零为YB. 收益年限n为无限年C. 净收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为AD. 净收益在未来的前t+1年(含第t+1年)有变化，在t年以后无变化为A(56)关于出售公有住房维修资金的交存正确的是（）。 A. 业主首次缴存住宅维修资金的标准为当地房改成本价的3%B. 售房单位交存的住宅专项维修资金，多层住宅不低于售房款的20%C. 售房单位交存的住宅专项维
14、修资金，高层住宅不低于售房款的25%D. 公有住房售房单位应当在收到售房款之日起20日内，将应当提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户(57)（）是房地产证券化的核心。(58)在对互斥方案进行比选时，下列哪项不是必须具备的可比性条件?（）A. 被比较方案的费用及效益计算口径一致B. 被比较方案具有相同的计算期C. 被比较方案现金流量具有相同的时间D. 被比较方案可以在不同的计算期(59)征收农村集体经济组织用地时，地上附着物归（）所有。A. 农村集体经济组织B. 其所有者C. 特困补助农民D. 其使用者(60)出售型房地产开发项目，对投资者来说属于（）。A. 短期投资B. 长期
15、投资C. 中期投资D. 中长期投资二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1)下列属于建筑物的重新构建价格具体求取方法的是（）。A. 单位比较法B. 供求分析法C. 供料测量法D. 全部分项法E. 指数调整法(2)房地产市场营销的特点包括（）。A. 广泛性B. 有效性C. 区域性D. 差异性E. 连续性(3)从理论上讲，综合计算比准价格的方法主要有（）。 A. 平均数B. 方差C. 中位数中大网校在线考试中心D. 标准差E. 众数(4)征收土地方案符合下列（）条件的，土地行政主管部门方可
16、报人民政府批准。 A. 被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的B. 被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的C. 被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行D. 被征收土地面积符合建设用地标准和集约用地要求的E. 被征收土地以划拔方式供地的，符合法定的划拔用地条件(5)业主在物业管理活动中享有的权利有（）。A. 选举业主委员会委员，并享有被选举权B. 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出意见C. 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用D. 监督业主委员会工作中大网校-在线考试中心TE. 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定(6)下列选项中，属于
17、投资项目经济评价应遵循的基本原则的是（）。A. 定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则B. 效益与费用计算口径对应一致的原则C. 动态分析与静态分析相结合，以静态分析为主的原则D. 有无对比原则E. 收益与风险权衡原则(7)20世纪50年代初，企业开展营销活动的可控因素有（）。(8)房地产开发周期由哪几个阶段组成?（）A. 前期B. 租售期 在线考试中心C. 租赁期D. 建造期E. 调研期(9)在协议出让过程中，有下列（）行为的，对相关人员依法给予行政处分。A. 出让底价未经集体决策的B. 泄漏底价的C. 低于协议最低价出让的D. 减免建设用地使用权出让金的E. 情节严重构成犯罪的(1
18、0)下列选项中，不属于开发建设计划的主要内容的是（）。(11)以下既可以采取出让方式，又可以采取国有土地租赁方式的是（）。A. 经营性房地产开发用地B. 非经营性房地产开发用地C. 国有企业破产涉及的划拨建设用地D. 因改变土地用途或发生转让和土地用途改变后不再符合划拨用地目录的E. 商业用途的经营性开发用地(12)下列使得租售期延长或缩短的因素是（）。A. 社会经济状况B. 市场供求状况C. 居民购买力D. 设计、布局发生变化E. 市场竞争状况(13)在互斥方案比选方法中，评价结论具有一致性的是（）。(14)建设用地抵押权因债务清偿以外的原因而灭失的，包括（）。A. 抛弃B. 土地灭失C.
19、协议灭失D. 混同E. 转让(15)搜集交易实例的内容一般包括（）。(16)按城市平面几何形状，可将城市分为（）。 A. 块状城市B. 带状城市C. 星状城市D. 放射状城市E. 圆形城市(17)社会文化环境主要包括（）。A. 基础设施情况B. 居民生活习惯C. 宗教信仰和风俗习惯D. 家庭人口规模及构成E. 居民职业构成和教育程度(18)房地产股票按票面形式可分为（）。A. 普通股、优先股B. 国家股、法人股、个人股C. 有面额股、无面额股D. 有记名股、无记名股E. 单一股、混合股(19)物业管理规约的主要内容包括（）。A. 业主的共同利益B. 业主应履行的义务C. 有关物业的使用、维护、
20、管理D. 违反物业管理规约应当承当的责任E. 业主委员会委员的职责(20)我国实行土地用途管制制度，将土地分为（）。A. 农用地B. 已利用用地C. 建设用地D. 未利用地E. 非法用地三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1)根据下列材料，请回答TSE题：(2)需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比叫（）。(3)劳工成本指数与所需运输的总重量的比值叫做（）。(4)在讨论工业成本时，关键是注意（）。(5)集聚的固定内在因素是（）。(6)根据下列材料，请回答TSE题：某房地产开发公司准备面向市场，推销自己的楼盘，为了销售顺利
21、，尽快让客户了解并且接受其产品，开展了一系列的活动。TS根据房地产开发企业和客户之间是否使用中间商，可将房地产销售渠道分为（）。A. 直接渠道B. 间接渠道C. 代理渠道中大网校在线-考试中心D. 技术渠道(7)在该房地产商进行销售渠道的选择时，应坚持（）原则。A. 时效性B. 经济性C. 可控性D. 适应性(8)如果该房地产商经营的是期房的销售，那最好采取的定价策略是（）。A. 低开高走策略B. 高开低走策略 中大网校 在线-考试中心C. 稳定策略D. 折扣策略(9)如果该房地产为了提高自己的销售水平，编制了广告预算，则其广告媒体费用最好占其预算的（）。A. 30%B. 50%C. 60%D
22、. 80%(10)该房地产可以采取的营业推广方法有（）。A. “噱头”促销B. 变相折扣C. 价格折扣D. 抽奖促销(11)根据下列材料，请回答TSE题：某人购买尚有使用年限5年的餐馆一间，各项费用共需200万元，经营开始投入流动资金15万元，采用直线折旧法折旧，净残值50万元，经营开始后每年可获营业收入50万元，付现成本为10万元，所得税率为25%。TS最后一年该项目的现金流量合计为（）万元。 A. 101.5B. 96.5C. 95.5中大网校在线考试中心D. 102.5(12)盈亏平衡分析是对项目的（）进行综合分析的一种技术经济分析方法。 A. 利润B. 生产规模C. 成本中大网校在线考
23、试中心D. 效益(13)资金时间价值换算基本公式的假定条件为（）。 A. 方案实施中发生的经常性费用发生在计息周期的期初B. 现值P是当前期间开始时发生的C. 年值A是在实施期间间隔发生的，第一个A与P同时发生D. 初期投资发生在方案的寿命期初(14)在估算投资项目各年净现金流量时，为了避免发生错误，应掌握的原则有（）。 A. 以增量现金流量为基础B. 沉没成本不应考虑C. 不要忽视机会成本D. 不应忽视项目实施产生一些间接影响(15)初始投资现金流量的特点是（）。 A. 只有现金流出量B. 只有现金流入量C. 净现金流量通常为负值D. 净现金流量通常为正值(16)根据下列材料，请回答TSE题
24、：(17)土地增值税的基本特点包括（）。(18)土地增值税属于（）。(19)土地增值税的征税范围包括（）。(20)土地增值税的规定扣除项目不包括（）。答案和解析一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意) (1) :B房地产投资风险识别的特点有：系统性、连续性和制度性。 (2) :D建筑物的重新构建价格具体求取方法有：单位比较法、部分分项法、供料 测量法、指数调整法。 (3) :DSPV是一个为住房抵押贷款证券化专门成立的实体，目的是持有住房抵 押贷款资产，并以这些住房抵押贷款资产为支撑发行证券。SPV除了进行与住房抵押贷款证 券化相关的业务之外，一般不能从事其
25、他业务。为了吸引更多的投资者，SPV必须进行“信用 增级”。完成了信用增级和获得较好的信用评价之后，SPV就可以发行证券了。 (4) :D当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是第三方 的原因所致，出租人均负有除去妨害的义务。因此D项不属于承租人的义务。 (5) :A房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程、分项工程 构成。按照工种划分的，也是形成项目产品的基本部件或构件的施工过程称为分项工程。 (6) :C因拆迁部门未按照拆迁补偿协议提供产权调换房屋而延长过渡期限的， 对自行安排住处的被征收人，拆迁部门应当自逾期之月起增加过渡补助费；对周转用房的使用 人，应当自
26、逾期之月起支付过渡补助费。 (7) :C房地产调研的报告摘要应包括如下四个方面的内容：调研的目标；调研的 时间、地点、对象、范围以及主要项目；调研实施的方法、手段以及对调研结果的影响；调研执行 的结果。 (8) :A招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告。招标公告必须 载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。故选A。 (9) :B资产处置收益分配是指对有明确的合营期限或合资期限的项目，在期满 时对资产余值按股比或约定比例分配。实分利润是指投资者由项目获取的利润。技术转用或 使用收入是指资方将专利或专有技术转让或允许该项目使用所获得的收入。租赁费收入是
27、指 出资方将自己的资产租赁给项目使用所获得的收入，此时应将资产价值作为现金流出，列为租 赁资产支出项目。 (10) :D房地产投资项目的财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表主要有 现金流量表、资金来源于运用表、损益表、资产负债表。辅助报表涉及面较广，根据项目的不同 情况，所需要的辅助报表也不完全一样，主要有项目总资产估算表、项目经营收入估算表、借款 还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。 (11) :B有限竞争性招标也称为邀请招标或指名竞争方式。 (12) :C形成城市多核心的因素除了ABD项外，还有某些活动因必须利用铁路等 货运措施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用
28、而自己集结在一起。C 项与之相反，是错误的。 (13) :A在对互斥方案进行比选时，不能直接用各方案的内部收益率作为比选的 标准，只能用投资差额内部收益率进行比选。 (14) :A按是否有获利机会，投资风险可分为纯粹风险和投机风险；按风险因素的 性质，投资风险可分为静态风险和动态风险；按风险所涉及的范围，投资风险可分为基本风险和特定风险；按风险的来源，投资风险可分为系统风险和非系统风险。 (15) :D耕地之外的土地超过70公顷的必须报国务院批准。 (16) :B抵押贷款利率由资金的投资收益、费用、承担的风险组成。 (17) :B耕地占用税具有以下基本特点：(1)属于财产税；(2)以县级行政区
29、域为单 位，以人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准；(3)税额标准在不同地区可能不同；(4)实行 一次性征税。 (18) :B折现率是采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与收益法中 的报酬率的性质、求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均 报酬率，体现了资金的利率和开发利润率两部分。 (19) :D房地产投资风险特征主要有：客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可 测性、相关性。 (20) :C盈亏平衡点的值较低时，说明项目取得较好的经济效益。C选项中恰好 理解相反。 (21) :B物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一 土地有两个
30、以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。严格限制以划拔方 式设立建设用地使用权，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 (22) :A规划设计方案的选择包括：市政规划方案的选择、项目构成及平面布置、 建筑规划方案选择。 (23) :B房地产保险费率是向投保人收取保险费的标准，一般是用千分率()来 表示的。故选B。 (24) :B(25) :A美国住房抵押市场上最为普遍的利率调整周期是1年。 (26) :B风险自留包括两个方面的内容：承担风险和自保风险。 (27) :A房地产开发项目工程招标的方式主要有公开招标、邀请招标、议标三种。 (28) :C房地产投资项目的比选有两个层
31、面：一个是项目间的比选，这实际上是投 资机会的比选；二是同一项目的投资方案的比选。 (29) :D房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤：项目搜集与整理统计、项目 规划方案设计、项目进度安排、项目总投资费用估算、项目租赁计划及价格预测、项目资金筹措 计划、基本报表的编制及经济指标计算、对经济评价指标的检验、不确定性风险和风险分析、可 行性研究报告的结构设计、可行性报告的编写。 (30) :C一个完整的房地产开发项目全寿命周期，包括前期策划、设计、实施和 使用四个阶段。项目实施阶段是房地产开发项目产品的具体建筑过程，一般从现场开工到竣 工后交付使用为止。 (31) :D货币补偿的金额，要根据被拆
32、迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房 地产市场评估价格确定。 (32) :A生产观念的存在是以房地产产品供不应求为条件的。 (33) :A根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为：物质折旧、经济折旧、功能 折旧。(34) :C中央地方共享税包括：个人所得税、印花税、企业所得税、营业税。地方税 包括：耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税、土地增值税。 (35) :B房地产开发项目的每一个阶段都包括了启动、计划、实施与控制、收尾四 个管理过程，每一个过程都有从输入转化为输出的彼此相关的资源和活动。 (36) :B被拆迁人和承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁 人实行房屋产权调
33、换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立厉屋租赁合同。 (37) :D杜能根据其理论前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产 品和经营的方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和；而运费又决定着农产品的总 生产戍苯。 (38) :D城市郊区菜地征收的补偿标准是按该地区城市人口多少来决定的，人口 多补偿也更多。 (39) :C房地产开发项目的目标系统是房地产开发项目所要达到的状态的描述系 统，包括功能目标、管理目标和影响指标等。反映工程项目对环境、社会、经济、文化、政治、国 际等方面造成的影响称为影响指标。 (40) :A市场法的本质是以房地产的实际成
34、交价格为导向来换取房地产的价值。 通常把市场法测算出的价值简称为比准价格。(41) :B现金折扣属于折扣定价策略，是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则 给予客户一定的折扣。 (42) :B房地产开发层面质量控制的特点：全面性、及时性与主动性、标准的适应 性、连续性和相关性。 (43) :A房地产股票按股东权利可分为普通股、优先股；按持有者不同分为国家 股、法人股、个人股；按票面形式可分为有面额股、无面额股、有记名股、无记名股。 (44) :A房地产开发项目的目标系统是房地产开发项目所要达到的状态的描述系 统，包括功能目标、管理目标和影响指标等。 (45) :D社会营销观念要求企业做到企业利润
35、、消费需求和社会福利三方面的 统一。 (46) :C征地补偿的步骤分为：(1)办理征地补偿登记；(2)确定征地补偿标准； (3)拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见；(4)征地补偿安置方案组织实施；(6)征地补偿 费用的使用。由此可知，本题答案为C。 (47) :A房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制：(1)以实际损失为限； (2)以保险金额为限；(3)以被保险人对保险标的具有的保险利益为限。 (48) :C重新择业安置是指应积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能 培训，安排相应的工作岗位。 (49) :B处分抵押的建设用地使用权所得金额，应按下列顺序进行分配：支付处分 抵押建设用
36、地使用权的费用；扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费；偿还抵押权人的债权本 息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；剩余金额交还抵押人。 (50) :B中央地方共享税包括：个人所得税、印花税、企业所得税、营业税等。中央 税包括消费税、关系等。地方税包括：耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税、土地增值 税等。 (51) :D组合一互斥方案是指在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件， 则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。 (52) :B环境影响评价的主要内容包括：建设地区的环境现状、主要污染源和污染 物、项目可能引起的周围生态环境变化、设计采用的环境
37、保护标准、控制污染和生态变化的初 步方案、环境保护投资估算、环境影响的评价结论和环境影响分析、存在的问题及建议。 (53) :D房地产的需求曲线是一条向右下方倾斜的曲线，因而当房地产的价格下 降时，则需求增加，房地产曲线向右移。 (54) :C资方将专利或专有技术转让或允许该项目使用所获得的收入称为技术转 用或使用收入。资产处置收益分配是指对有明确的合营期限或合资期限的项目，在期满时对 资产余值按股比或约定比例分配。实分利润是指投资者由项目获取的利润。 (55) :D收益年限无限年公式的假设前提是：(1)净收益在未来的前t年(含第t 年)有变化，在t年以后无变化为A；(2)报酬率大于零为Y；(
38、3)收益年限n为无限年。(56) :B业主首次缴存住宅维修资金的标准为当地房改成本价的2%。售房单位 交存的住宅专项维修资金，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。 公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将应当提取的住宅专项维修资金存入公 有住房住宅专项维修资金专户。 (57) :C房地产证券化包括房地产开发项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化 两种基本形式。房地产开发项目融资证券化，也称房地产投资权益证券化，主要目的是获得房 地产经营收益及资本增值，或抵押贷款产生的利息。房地产抵押贷款证券化是房地产证券化 的核心，是指银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转
39、让给特别目的机构(SPV)，由其 将其收购的住房抵押贷款经过整合和信用增级后在这种市场发行证券的行为。故选C。 (58) :D在对互斥方案进行比选时，必须具备的可比性条件包括：被比较方案的费 用及效益计算口径一致，被比较方案具有相同的计算期，被比较方案现金流量具有相同的时 间。如果以上条件不能满足，各个方案之间不能直接比较，必须经过一定转化后方能进行 比较。 (59) :B征地补偿费中的各种费用根据情况支付给不同的组织或个人，土地补偿 费用归被征收土地的农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗 的纸有者所有。 (60) :A出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投
40、资，只有建设期而 没有经营期；经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期；房地产置业投资项目，一般来说 不存在建设期，只存在经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。 二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1) :A, C, E建筑物的重新构建价格具体求取方法有：单位比较法、部分分项法、供 料测量法、指数调整法。 (2) :A, C, D房地产市场营销的特点包括：营销市场的广泛性；营销组织的区域性； 营销策略的差异性。 (3) :A, C, E每个可比实例的成交价格经过修正和调整之后
41、，都会相应地得到一个 比准价格。例如，有5个可比实例，经过各种修正和调整之后，就会得到5个比准价格。但这 些比准价格往往是不同的，从而需要将它们综合成一个比准价格，以作为市场法的测算结果。 从理论上讲，综合的方法主要有平均数、中位数、众数三种。故选项ACE正确。 (4) :A, B, CDE两项是属于供地方案批准的条件，是申请用地面积符合建设用地 标准和集约用地的要求。 (5) :A, B, C, D业主在物业管理活动中享有下列权利：(1)按照物业服务合同的约 定，接受物业服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出 意见；(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议
42、事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投 票权；(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会工作；(7)监督物业服务 企业履行物业务服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情 权和监督权；(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；(10)法律、法 规规定的其他权利。选项E属于业主的义务。 (6) :A, B, D, E投资项目经济评价应遵循的基本原则是：有无对比原则，效益与费用 计算口径对应一致的原则，收益与风险权衡原则，定量分析与定性分析相结合，以定量分析为 主的原则，动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。 (
43、7) :A, B, C, D根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳 为四类，即产品、价格、渠道和促销。通常简称为4Ps。 (8) :A, B, D房地产开发投资项目的开发周期大体由前期、建造期和租售期三个阶 段组成。 (9) :A, B, C, D除ABCD选项外，不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协 议出让结果的也给予相关人员行政处分。情节严重构成犯罪的，要依法追究刑事责任。 (10) :B, C, D开发建设计划的编制包括：前期开发计划、工程建设计划、建设场地的 布置、施工队伍的选择。 (11) :B, D, E除了经营性房地产开发用地和国有企业破产涉及划拨建设用地使用权 处置两种情况下必须实行出让方式外，其他建设用地使用和原划拨土地处置，既可以采取出让 方式，也可以采取国有土地租赁方式。 (12) :A, B, C在租赁阶段可能因为社会经济状况、市场供求状况、居民购买力等因 素的变化而延长或缩短销售期。 (13) :B, C, D在互斥方案比选中，差额投资内部收益率法与净现值法、差额净现值法 的评价结论具有一致性，而净现值率法有时会得出相反的结论。 (14) :A, B, C, D抵押权的转让不会导致抵押权的灭失，故E项错误。其他四项均符 合题意，故选ABCD。 (15) :A, B, C, D在搜集交易实例时应尽
