1、中大网校引领成功职业人生 2011-2012年土地估价师考试土地估价实务基础模拟试卷(1)总分：160分 及格：96分 考试时间：150分一、单项选择题（共30题，每题1分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；每题A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意。）(1)全国社会经济统计指标中的动态指标，不包括（）。 (2)假设开发法又称剩余法，是（）的变种。(3)以下属于农用地利用资料的是（ ）。(4)由于与不动产投资利润率、土地投资利润率有一定的区别，因此一般只作为参考指标，且在实际评估中不能直接采用的是（）。(5)营销分析对目标市场的（），是以项目所需的某种类型不动产市场的组合以及对细分
2、后各子市场需求空间的比较为基础。 (6)反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为（）环境。 (7)区域因素不指土地所在地区的（）条件。 (8)影响地价的主要因素是（）。(9)在房产出租、小商品活动较为发达的地区，评估的技术路线往往采用（）。(10)下列不属于影响不动产价格心理因素的内容是（ ）。(11)某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用（）中心功能扣除法。 A高级B次级C中级D低级(12)土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，其中不包括（）不同。A.表示方式B.价格基础C.生产成本D.形成时间(13)土地分等定级是依据土地（）的优劣，
3、评定出土地等级。 (14)以下资料是某土地估价师为某评估项目收集的部分资料，其中不属于一般因素资料范畴的是（）。(15)房地产估价原则中，不包括（）原则。 (16)由于政府是最大的地产主，（）为建立公平的土地市场、防止腐败起到了积极作用。 (17)土地分等反映的是不同区域层次内（）的差异。 (18)在不动产价格的经济因素中，（）直接影响不动产价格。(19)在进行城镇土地分等时，选取了五个因素，通过德尔菲法，已确定出因素的重要程度为V1V2，V1V3，V3V4，V4V5若采用因素成对比较法(0，0.5，1三种数值)，下列说法中，不正确的是（）。(20)土地分等（）是应用多因素综合评价方法初步划分
4、城镇土地等的重要环节。(21)在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素 参与比较。对于修正系数的确定，下列做法不恰当的是（）。 (22)在工业企业或其他企业占主要成分的城市，评估的路线往往以（）为主。 (23)工业用地影响因素不包括（）。 (24)回归分析不包括（）回归分析。(25)下列关于名义利率与实际利率关系的说法错误的是（）。 (26)关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是（）。 A估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料B估价机构向委托方提出要求
5、：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方C土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方D估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内(27)根据农用地（）,初步划分土地经济系数等值区。 (28)从时间价值的角度看，（）是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。 (29)对有关因素因子指标进行标准化处理，并结合相应权重（），以初步划定城镇等别。 A开展城镇土地分等准备工作B计算分等对象的综合分值C资料整理及定量化D验证、调整分等初步结果(30)营销分析是运用（）技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它们
6、的需要为开发商提供建议的一种研究。二、多项选择题（共20题，每题2分，共40分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0.5分。每题A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意。）(1)在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括（）。 (2)城镇土地分等中的城镇区位因素包括（）。 A.城镇非产业规模B.交通口位 C.金融状况 D.政策法规 E.城镇对外辐射能力(3)计算农用地利用等指数的方法有（）。(4)遵循合法原则，要求土地估价应以估价对象（）为前提估价。(5)下列应作为土地估价委托合同约定条款的有（）。(6)用因素法计算定级指数的方法有（）。(7)与土地质量呈正相关关
7、系的因子有（）。 (8)德尔菲法一般用于（）的预测。 (9)土地分等定级一般应遵循的原则有（）原则。 (10)某城市拟开展路线价评估工作，作为土地估价师，你认为以下意见中（）是合理的。 (11)土地价格是由（）相互作用、相互影响所形成的。 (12)不动产的需求主体是人，（）等对不动产价格有着很大的影响。(13)土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有（）。(14)区域因素是指土地所在地区的（）条件。(15)全国社会经济统计指标的水平指标包括（）。(16)在土地估价实务中，利用房地产出租调查数据评估土地价格时选取的租金可以为（） 租金。 (17)企业经营活动中利用土地的效益资料
8、用于基准地价评估的有（）土地利用效益资料。(18)土地估价方法中的基本估价法有（）。(19)由于（）的不同，形成了不同标准和起不同作用的地价形式。 (20)按照年金的支付时间和支付金额是否确定，年金可分为（）年金。 三、情景分析题（共2题，有相关10个小题。选错、多选不得分，不倒扣分；每题A、B、C、D四个备选项。其中51-55至少一个符合题意，每小题2分）(1)根据案例，回答TSE题：(2)根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点最恰当的是（）。 (3)根据上述条件，在开发完成后，该宗地房地产最可能实现的最大价值是（）万元。 (4)该宗国有土地使用权公开出让价
9、格评估结果最可能为（）万元。 (5)房地产开发商甲于2005年6月16日竞价成功一宗地的国有土地使用权，并于2005年6月28日与当地国土部门签订出让合同，2005年7月29日取得国有土地使用证。2006年7月26日，经批准，甲获准在原基础上增加商业用途，则其应补交土地差价的估价期日为（）。 (6)根据案例，回答TSE题：(7)下列各项费用中，不属于土地取得费的是（）。 (8)利用剩余法所计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（）费用。 (9)反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价形式是（）地价。 (10)下列对土地估价描述不正确的是（
10、）。 四、计算题（共2题，每题30分，共60分。答案要求分别列出基本方法、解题思路、分步计算公式、代入数据计算式计算结果及单位，分项分步给分，但只有计算结果的不得分。计算中间结果均保留两位小数，单价为元/m2，总价为元；计算最终结果均保留证书，单价为元/m2，总价为万元。(1)(2)答案和解析一、单项选择题（共30题，每题1分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；每题A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意。）(1) :D(2) :B(3) :A(4) :C(5) :C(6) :B(7) :B(8) :B(9) :A(10) :A(11) :B(12) :B(13) :A(14) :D
11、(15) :C(16) :A(17) :C(18) :C(19) :C(20) :A(21) :D(22) :D(23) :D(24) :D(25) :C(26) :A(27) :D(28) :B(29) :B(30) :D二、多项选择题（共20题，每题2分，共40分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0.5分。每题A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意。）(1) :B, C(2) :B,E(3) :A, B(4) :A, B, C(5) :A, B, D(6) :B, D, E(7) :A, B, E(8) :A, C, D(9) :C, D, E(10) :
12、A, B, E(11) :B, C, E(12) :B, C, D(13) :A, B, C, D(14) :A, B, D(15) :A, B(16) :A, C, E(17) :B, C, D(18) :A, B, C(19) :A, B, D, E(20) :A, B三、情景分析题（共2题，有相关10个小题。选错、多选不得分，不倒扣分；每题A、B、C、D四个备选项。其中51-55至少一个符合题意，每小题2分）(1) :B, C(2) :A, B, C(3) :D(4) :C(5) :A, B(6) :A(7) :B(8) :A(9) :D(10) :C四、计算题（共2题，每题30分，共60分。答案要求分别列出基本方法、解题思路、分步计算公式、代入数据计算式计算结果及单位，分项分步给分，但只有计算结果的不得分。计算中间结果均保留两位小数，单价为元/m2，总价为元；计算最终结果均保留证书，单价为元/m2，总价为万元。(1) :(2) :中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址：
