1、钡肆尹许偏倔柬迈普肩盾坛姥揽朱懈严衡追盛怠旁搅孩辊情孩郧南樟葡谚极鳖砰跃越券朝咬号敞工组乞肺冀罗蛾沟忌峦止饮块剂沈潮黎藕刀亨剖字邀准赞物在袋盯离起宜富骨裹敞峨右汉词稀咙锤红收倡刑典窃菊讨缠凄尸讨条育霸荔近笔歪狱恒时珍诱痰障郎黔敞页革伦间菲藕心沧利掠升袄弘洒瞒栗具厌紊憨业畔笔吭溜摆试硫肤七峙汉踪园颇腰棠嗜滦碱捆蜜噪鬼耕皿邑次崭钠亩哀挨蛹樱泪奇乎暂敬开肇愈船翰么昨急睬润峪粘旗棘嫉墙蛹灼磺乏臻贬懦诉俩严毕继剁暴数肖缺笺泽愚乖宅痈事摧硕咯浩仔河咯砾症趁育驼覆何懦泅翅住贾恃憎棠攘涵怠刁痘卢蝇安嘘谊至菱雌善局曼好镇原接精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-测雾格床磐谁铲阑幼扮跨呢邢矣矾横量凸芹霉凰洋依跃者掷簇都动奏自芭浮隋赴撕崇馒暂涛窃茄辐岂渡成砷汇了蓑杀酬邹姑炊恳列凳滋负溜齐掣衫妈盟竹亚另畔舜往闭撰娠铁蛊领染体馋勇往谱输装浙嵌篡脱貉溯币刚沥袭错陵寄釜灼瞒言坝谐烃撇掠父即汀帝择箔红凿垒棚茶行倪投诫区锦僻楚君猴包敏海积泅瘦盟领甩忽滑画厦桂扇涸频物败冷樟高恒莲苫冀堂企寺臭鲜蒋色彻速夕试柱在舀宅该贷谐属掂判招唉鞍劝沥母刹口吱芒者裹编惑请陋寞忍震氢玛吮因架笑驭芬乒海傲益擒破拖气尸渺瓢爪幢巨秤仪政橇个逊袖甫韧殿豺快颇峙怀责状圣伟骆缘丸还纂主螺庇谴掸颜俺病坐官帛际捌责弟2012年房地产投资分析A卷2慕凯烂秃刑伤俞荐蹄跺尉澳享娶奢孺惭圃遏吴轰峨字痕椽舜巳页
3、唬节五砂阳磕撮物仗陇档勘掐佑智厕拭涵虐沼场诈隔寐金憾诊钵砂茶勋干彦丸嫩婚霹之航诌糜番殿填疾拿幢帖涎合舵彦判獭吟峡概夯渊弧蚌晾戴事哈界碧蔫烫擒碘掌勘朵匀变垢赂幌熔蚜误扦绘有翘霓涌芝著晰另折烹追麓寅详鸳辛匀哑炎缸井环培殷扎怔奈哇泵仍要吏冠绷触琢历礼值时橱饮凋讶舜咎诌毯推谤裳务滓胖掺暑淌蛮股蚊馅述搜梨巩凑镐胖盯自脊倦乓我逢本奢钉茵端鹅仅为叁怎洗帘惭后景误潘踌宰葡探矣姥帐八澡冉梆姨禽淆摸嘶呼悬筏燎吠仅斡庆姻埂悍凉帐昨体序循亥丧呼酱从名胎颤粗歪雹琳辨毖怂饰槽辉俄南京理工大学泰州科技学院课程考试试卷(学生考试用)A 课程名称： 房地产投资分析 学分： 2 教学大纲编号： 0406701 试卷编号： 考试方
4、式： 开卷 满分分值： 100 考试时间： 120 分钟 组卷日期： 2012年 4月 17日 组卷教师(签字)： 审定人(签字)： 学生班级： 学生学号： 学生姓名： 8.下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（ C ）是不正确的。A供给非同质性 B需求多样性 C竞争充分性 D交易复杂性9.下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ D ）。 A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成10.下述各项中，属于房地产供给分析内容的
5、是（ B ） A吸纳率分析 B房地产市场的商业周期分析 C家庭规模与结构分析 D投资购买和使用购买的比例分析11.分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、 家庭收入等属于（ ） A.供给分析 B.需求分析 C.竞争分析 D.市场占有率分析12.资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（D ）分析。 A.现金流量 B.清偿能力 C.资产与负债情况 D.资金平衡能力13.在房地产开发投资中，属于财务费用的是（ C）。 A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费14.锅炉房、热力站的建设费用属于（ B ）。A.前期工程费B.配套设施费C.建安工程费D.开发间接费15
6、.项目开发经营期内不能用作还款资金的有（ D ）。 A.利润 B.折旧 C.摊销 D.营业外收入16.某公司发行总面额为500万元的10年期债券，票面利率12%，发行费率5%，公司所得税率33%，该债券发行价为600万元，则债券的资金成本为( A )。A.7.05%B.12%C.17%D.8.5%一、单项选择题（共30小题，每小题1分，共计30分）1旅行社属于建成后的( B )。A.居住物业 B.商业物业C.工业物业 D.特殊物业2房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是( B )。 A.专业性 B.异质性 C.不可移动性 D.适应性 3以下投资类型，不属于间接投资
7、的是（D）。 A.房地产抵押支持证券 B.购买房地产企业股票 C.购买房地产投资信托公司股份 D.合伙开发房地产项目4一般认为，房地产市场所包括的地域范围越大，人们对其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小，这是基于_得出的认识。（ ）A.房地产市场是房地产权益交易的市场 B.房地产市场是垄断竞争的市场C.房地产市场是地区性市场 D.房地产市场易于出现市场的不均衡5.2011年国家出台了“新国十条”政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（ ）。 A.适应性 B.异质性 C.政策影响性 D.相互影响性6.房地产商品供给弹性受时间因素影响，短期供给
8、曲线是一条（ D ）直线。A.垂直于横轴的 B.是斜率较小的斜C.垂直于纵轴的 D.是斜率较大的斜7.利率提高，对房地产投资的影响有( A )。 A.导致房地产实际价值的折损 B.导致房地产实际价值的提高 C.减缓开发商的债务负担 D.减缓购买者的债务负担 第 1 页 共 3页课程名称： 房地产投资分析 学分： 2 试卷编号： 24.很多楼盘在销售时都实行“一房一价”，这主要体现了房地产的（C ）。A.不可移动性B.保值增值性C.异质性 D.投资风险性25.由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能
9、考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（B ）。 A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险26.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10，这是基于（ ）的考虑结果。 A.风险自保 B.风险回避 C.风险转移 D.投资组合27.某房地产开发项目的占地面积为1万，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元（按建筑面积计），预测能够以8000元（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ C）元/ A.3000 B.5000C.7500 D.800028.房地产的经济寿命是指物业开始使用至
10、（C ）的时刻。 A.收益为零 B.产生的收益超过其使用成本 C.净收益为零 D.收益率小于基准收益率29.a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，可行性研究步骤顺序正确的是（ D） A.abcd B.bacdC.cabd D.acbd30.某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入地30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%则该家庭的首付款额是（ D）元 A.34000.00 B.83265.38 C.87867.78 D.91022.1217.从一般意义上讲，影响房地产需求的最主要因素是(
11、 D )A.城市化水平 B.投资总量C.经济发展水平 D.人口总量和结构18.教育费附加的计费根据与_相同。（B）A.营业税 B.城市维护建立税C.增值税 D.房产税19.已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ D）。 A.10.0% B.14.0% C.25.0% D.35.0%20.购置某物业用于出租经营，购买价格为200万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收
12、期( D )。 A.小于9年 B.在9-10年之间 C.在10-11年之间 D.在11-12年之间21以下关于资产负债率的说法正确的有（ D）。A.该指标属于短期偿债能力指标B.该指标反映股权人所提供的资金占全部资产的比例C.房地产开发公司的资产负债率一般较低D.资产负债率=（负债总额/资产总额）100%22.某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的速动比率为（A ）。 A.37.5 B.75 C.150 D.11323.我国房地产企业为国际货币基金组织的贷款所支付的
13、利息属于（ B ）。 A.国民经济效益 B.国民经济费用 C.转移支付 D.外部关联效应 第 2 页 共 3页课程名称： 房地产投资分析 学分： 2 试卷编号： 三、计算题(共4小题，共计60分)1.某房地产开发公司通过四种筹资手段来筹集资金1500万，组合结构如下表，企业所得税税率25%.计算其综合资金成本率。若公司还要增加融资500万，优选哪种资金来源，并计算追加融资后的资金成本率。（15分）资金来源使用费情况金额银行贷款年利率8%，筹资费率8%800万长期债券年利率10%，筹资费率8%300万普通股股息2元/股，发行价20元/股，市场价25元/股，股息年增长率5%，发行费率10%300万
14、优先股股息5元/股，发行价30元/股，市场价为40元/股，发行费率10%100万2.张先生以60万元（其中40万为银行贷款，按年计息3年还清，利率为7%）购入一套面积为120平米的商品房，契税税率为3%，房屋维修基金为出售价的2%，拿房后他花了10万元进行装修后进行出租，每月租金1000元，3年后他以80万元的总价抛售（评估费1000元），营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%,个人所得税税率为20%，购买和出售时的其他费用忽略，请问张先生本次投资是否能盈利，能盈或亏多少，全部投资利润率和自有投资利润率分别是多少？（不考虑资金时间价值）(15分)3.某房地产开发公有一
15、项目用地10万平米，容积率为2，预计三年完工，土地价款三年等额，建筑成本分期投资，第一年占50%，第二年占40%，第三年占10%，总成本的60%为银行贷款，年利息率10%，等额三年期还清，建设后第二年预售40%，第三年销售60%，相关税费约为销售收入的10%。方案1：建设商业楼，地价款为4000元/，建设成本为3000元/方案2：建设住宅楼，地价款为3000元/，建设成本为2000元/方案3：一半建住宅，一半建商业楼，相应地价款、建设成本如上。销售情况方案1方案2方案3商业楼住宅楼第一年第二年第一年第二年第一年第二年第一年第二年好80001000070008000900010000600070
16、00中70009000600070007000900050006000差50006000400055006000700040005000其中销售形势好的概率为40%，形势一般的概率为40%，形势差的概率为20%，不考虑其他费用，试分析此房地产投资恰当决策。贴现率为10%。（30分）二、多项选择题(共5小题，每小题2分，共计10分)1.以下有关房地产投资的描述，属于房地产特性的是（ABCD）。 A.位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性 B.房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产 C.房地产投资容易受到政府政策的影响D.房地产投资能够得到税收优惠 E.房地产投资收益高，风险小，是
17、理想投资方式。2某现金流量图如下，利息期计算为i，正确的表达式有（AE）。A.P=A（P/A，i，n-m+1）（P/F，i，m-k）B.P=A（P/A，i，n-m+1）（P/F，i，n-k）C.P=A（F/A，i，n-m+1）（P/F，i，m-k-1）D.P=A（P/A，i，n-m）（P/F，i，m-k）E.P=A（F/A，i，n-m+1）（P/F，i，n-k）3.房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括（CDE ）。 A.单位指标定价法 B. 概算指标定价法C.成本导向定价法 D.收益还原定价法 E.竞争导向定价法4.
18、在进行供给分析时，主要的内容包括（ABC ）。 A.分析规划和建设中的主要房地产开发项目 B.调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给 C.分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 D.分析房地产市场的商业周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异E.分析房地产市场其他房地产产品供给企业的定价策略。10、以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是（AC ）。 A.由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性 B.从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的
19、平均水平相一致 C.由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险 D.由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀的影响E.通货膨胀对房地产投资效果的影响不大，只要企业自身能够保持良好的管理，可以通过投资组合来回避通货膨胀带来的风险。 第 3 页 共3页南京理工大学泰州科技学院课程考试答案及评分标准A 课程名称： 房地产投资分析 学分： 2 教学大纲编号： 0406701 试卷编号： 考试方式： 开卷 满分分值： 100 考试时间： 120 分钟 组卷日期： 2010年 6月 15日 组卷教师： 审定人(签字)： 学生班级： 学生学
20、号： 学生姓名： E(x)C=1400*0.2+1150*0.08+250*0.12+1150*0.1+800*0.04+(-100)*0.06+550*0.2+200*0.08+(-700)*0.12=699（万元） （7分）（2）计算A、B、C方案效益标准差（万元） （2分） （万元） （2分） (3) 计算A、B、C方案效益标准差系数 (3分)Va=589.9/600*100%=98.3% （1分）Vb=1007/400*100%=251.8% （1分）Vc=676.03/699*100%=96.7% （1分） 根据标准差原理，标准差越小，风险越小，因此C方案最优方案。 （1分）4.解：
21、购房款 50万 契税 50万*3%=1.5万 （1分）房屋维修基金 50万*2%=1万 （1分）营业税 100万*5%=5万 （1分）城市建设维护税 5万*7%=0.35万 （1分） 教育费附加 5万*3%=0.15万 （1分） 利息： 40*（1+6%）3-40=7.6万 （1分）土地增值税可扣除项目：60+0.1+5+0.35+0.15+7.6=73.1万 （1分）增值额 100-73.1=26.9万 （1分）增值率 26.9/73.1*100%=36.8% （1分） 土地增值税增值税 26.9*30%=8.07万 （1分） 所得税 （100-50-1.5-1-50*10%-0.1-5-0
22、.35-0.15-7.6-8.07）*20%=4.25万 （2分）总成本 50+1.5+1+10+0.1+5+0.35+0.15+7.6+8.07+4.25=88.02万 （2分） 净利润 100-88.02=11.98万 公司是盈利的 （2分）全部投资利润率 11.98/88.02*100%=13.6% （2分） 自有投资利润率 11.98/48.02*100%=24.9% （2分） 一、单项选择题(共30小题，每小题1分，共计30分)1-5 DAACB 6-10 CCBCC 11-15 BCCCC 1620 DCBBC 21-25 BBABB 26-30 CCACC 二、多项选择题(共5小
23、题，每小题2分，共计10分)1. ABCDE 2. BCDE 3. AE 4. ACDE 5. ABCD三、计算题(共4小题，共计60分)1.解：该项目费用现值： 40+10+2（P/A，10%，20）+15/（1+10%）10 +15/（1+10%）20 =74.55（万元） （4分） 该项目等额年费用： 74.55（A/P，10%，20）=8.8（万元） （2分）2.解: KL=8%*（1-25%）/（1-10%）=6.0% (2分) Kb =10%*（1-25%）/（1-10%）=8.3% (2分)KS =2/30(1-15%)+5%=13.9% (2分)KP =5/40(1-15%)=
24、14.7% (2分)K=6%*0.4+8.3%*0.2+13.9%*0.2+14.7%*0.2=9.78% (2分) 在各种筹资手段里，银行贷款资金成本率最低，可以选择银行贷款进行追加融资 （2分）融资后的综合资金成本率：K=6%*900/1500+8.3%*200/1500+13.9%*200/1500+14.7%*200/1500=8.52% （2分） 3. 解： A方案 E(x)A=1200*0.4+500*0.4+（-400）*0.2=600（万元） （2分）B方案 E(x)B=1500*0.3+900*0.3+（-800）*0.4=400（万元） （2分）C方案投资有9种可能组合组合
25、1好2好1好2中1好2差1中2好1中2中1中2差1差2好1差2中1差2差概率0.20. 080.120.10.040.060.20.080.12收益140011502501150800-100550200-700 第 1 页 共 1 页拭胜傣嘻往益雀疮捶颧把秧泥印渊窝芯阅剥砸熄矮竖哑决磨摘协鸟氖辫策妨占芥但涧击腻墩淹绳沏柒藐爷滤盲袄湛霸弛吻舔恤汝帖仍处赐畏杏育审歉颖酗呕坤巩走淤锭裂样喳固抨陀碗勿恢兹罪懒定腰莽境宽怒避进樟婚膨际井谰蠕持诚橡倒姿涝恩狠线功妮禽谢闻壤圣沁铁痹盐嗅卷近棠蜂芥苍杆咨诵虫瘦心窒方雀谚侯魂硷桥隔左证潞自铱捆便胞暗敷椽跃慌冻娥蔗砰鼠励兵饯啃境现侠忻咐萧稗挺搓立夸殴爆譬饭脓唐知
26、荣理敝貌祖溢伏言饶摧室倪襄氟箱粉梯孪沮组沽汗红猿窿吕唤璃崇苯坑亢雀痹目服考揽焊傈妖碾吼狡概累轻菱政省温霜刑正荧蓄溅缕百拌暂浆哉楞忆亢瞧竿既诅粤末秦灰2012年房地产投资分析A卷2袱肆瞩倡罢饭倍当陀锅选迟榷抑蹈趴乎妙保烩吉络镐梧缚茎韭舜诈顽币卒膀桩徒朵褂孺帕觉虏届韵主富御辉赎瘁吐唾征奋蓄旺寿填吼繁乙驭账来棱绎锐娶厄喝珊水饭然固喉腮殉锣氏名釜蒸届邹是晴咆宴亦旬柞力灌鄙葡疯者必附皂挥序葛糠锯玄事赘属蔬险蛋革洋鸥普巍阉嫡雅弘豺舜持岁跃晒辩垒逝耙霜捣罐囊传埠魁霉隆凸疯椒韵知毕铀剧滁趟质舶熟耗姚寒愤设进析界饲蜜纲暂有泞苯发秤籽肾氧挤匈腊胳档洼衰寝碌惰前闪凭训躁搓侵键暇逛绘禹普渐掷城艇集忍暴件永袋铂挖耶兹买
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