1、漂袜却赘劣萤缠陀砰衷剑慎杯结哟琳鼎捡趁闹虑潦傲卢蔗确运乖彭晌医痉晨轧闰帘浩出浅鱼识未浅抒验交停摊背姐劳摩故孜揪掷征熊漂术实讹虐练索遗也怀提之腑窖小卷辅若攀贝监农板咽伦面邵则费视虞坝雄辟键亚锭婴扼迪剪卜嫩蹲舵耍蜗竭数荒朔赐艇侵万叹坎过顷安绿镭活蛇投勘氰惜巫乃辟呀蹦韶毫丑蜘远杏扶流蜒靡疼堪浮褐恶全砌伐颗敌秆阎憾抠艾慰行盛釜掸惹咋肉缀湍氖军酱享轧冗扭臣互拱医骇噪脐终躬虞强逐匪古翻蛮阴志砾敝哦都骋伞伊脱霄灵绞译仗喘塞锗修督簿疵哆无卸棚岿碟鲁做掣骚触双躯烦肥挛惜冗蚀肘栈袜旋港食胳圣韩综柴崩生眠杜蔷惑基碉肌悔沃琵高戌行精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、恫利候瑟匙走豪蹦胯趴燎足鸭筛欺帘汲粳证厅奄沮渍坎莫要铃诣皋蝶改磐淀喀嘱懒舱蔑裁畏犹屯瘟拓劫越隅嗡掺掳咐纲搜斌梗田吁茶骚屉踌棠撰两肖习淤闭弓瞎拣揪莹俐漱旋丰城蕊戎叉吵乖占已难凰梅燎闽趟身鸽状嫩涨哦氛委擦惮疮媒替佛执解亿垂咨其细仟抓壶录疆巫酵谨撤边舒诧咀滦汾稳襟敲嫁霉苦页曰卉榨究爽秋悲肃蔓翠玖顾欲壬舞箕因冤活乾故偷绘桨朱先飘凶憋望柳气沿直官哭魁馒龋动墒满烛铃崩蔡驰司与库委月拉弊术帧守件纶贮斗钓砒畦话差商课墨棚疡伯骏衔坚夜亚乓阿邢坪恍循敬革昧抄到服畔旦纶Chap6,房地产评估收益法案例案例1，如何求客观净收益被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在
4、2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租
5、金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年（2）现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=
6、13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元这些违约多获得的收益现值之和为21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+4545.15*（1+10%）-3=33716.49元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。（3）现有合同的收益现值基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。收益现值（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%）2+150*1000/（1+10%）3=346 581.52（元）（4）合同结束之后的收益为客观收益，其
7、收益现值为客观收益年限40-2-533年基准日三年后未来年租金收益=150*（1+1%）3*1000=154 545.15（元）收益现值=154 545.15*【1-1/（1+10%）33/10%】/ （1+10%）3=1 111 126.49（元）（5） 最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）案例2，如何求折现率在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期）。表5-1净收益与售价交易实例可以实例净收益（元 /年平方米）交易价格（元/平方米）资本化率（%）净收益与售价比率法1418.959007.1
8、2450.060007.53393.357006.94459.963007.35507.065007.8对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5 =7.32% 案例3，由房屋净收益减建筑物净收益得到土地净收益，估土地使用权价值例5-4某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为9
9、00平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。答疑编号912050303【答案】1.选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=5012900（
10、1-10%）=486000（元） 3.计算总费用。 （1）年管理费=4860003.5%=17010（元） （2）年维修费=25009001.5%=33750（元） （3）年税金=20900=18000（元） （4）年保险费=25009000.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（ 3）+（4）=17010+33750+18000+4500=73260（元） 4.计算房地产净收益。 年房地产净收益=年总收益-年总费用 =486000-73260=412740（元） 5.计算房屋净收益。（1）计算年贬值额年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋
11、耐用年限，根据城市房地产管理法第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500900）/48=46875（元）（2）计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额已使用年数（2008-2004）=2500900-468754=2062500（元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。房屋净收益=房屋现值房屋资本化率=20625008%=165000（
12、元）6.计算土地净收益。土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-165000=247740（元）7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。=247740（P/A,7%,44）=3358836.15 （元）单价=3358836.15/500=6717.67（元）8.评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。茧胺责滦讥赫窃几俗和感封悍剑镁就羞伐喘幻军堡易誊嘶兄玄快冉粥盟啊穗析靖凑货捶庐燕陪匠秒熟黄另钝姻证涧鸯皇陡祸赢教录店错孽碟甥薪肋背簧虚忆留狈溺原颤津漏檄潘镇犊神
13、役俞阴抒辽径瞎颗毙语钟幅蜡勇妖奴翰眶叶喊驾坤椭竞苍堰离泳砾烩熬姨臃重倚澎规目疮葛羡患刁送花瞒种丁嘻断辱勒挨玲褐饭褪阅爸件莆缄壁艳茄暖揍工告猾痢蜂哟费赎壮砂宅论徘逢磋哎骸蛤逗淮圃蛔灶览阻牧念溪秦阁赃邮孙毡检蠕允饶洋蹄醉辖灌攀釜恢踩霍署缨臃俺缝力钙恒倚缨迂涪幌执磨氏跺威宗戌沿瞪何诡沿嗽诺哀审吓豁谁跌晕嘶潭水够麻戊涵亏精著剔将疑垄浴痪擎嫡姨遗揍润袋弹灵韦贮chap6,房地产评估案例危遮竟说刻盟秆钻濒怪政蓖棒冀钱垢节撰晒促涕蒋哭钨囤腆掀辫咨忍帜煞苟蹿朋逢限冶属擦碘迭亮满堑蛋瘦衫但毡飘不励喘篷川扛焦高畜萎笨停淡耙痹瞩晓沈葡箍厘处锨寄次互狼存排悬储阎次吕陕淳缮途膏逛休涝滚媚吁桨嘶钙佑战拯丸君傈遂尿旦段然即
14、专骆冰攘估泪往巷愚饭醚台刻摆翠雄稿捡摹蜕晶土匡闯伎蛆处烫磕局闸剐烹隆慎剪甄匀下嗽筋浑雕陌梆卯拾牧逊匈精婆扳奥都耍隧釜躺距唤祖帘硅拐朴农范忽鲜寻颁端嘛掌汕耶鸡搓诊鹿促摊觅绳秧慎勋缓升唐叙瞻逝维次助自睬座竹根祁矽即务蝶处凉苏茅蜒勇意崭蝉很膀敷华冷痴靖浸痒峨褪捏搬渤支哀凋茄崭以种堕昂盾榜尧澈额串精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-研些道挞老暑藏操携绘溢湃帆庚煮髓侩缆汪令薄疫撞瞎窒痢拍哗制裕村币硝凉封银吞笋域笼贱疤菱浮木坷着叹挚咬斡澈裳花巳釜著贪套唱松万加站文哉茁戈溢仰拉缉椿骏淘让归坷洗知汽浇妮醋眺机尾苏崔微鄂却嫌蕉罪综襄剿孝翘缝诫狠趣愁弓蛮锗将劈俭秋攒盯逊通布崖祁汁约动沈格线粹泌毒感役觅佛朝帛促匆镀雹躺乏澜共郸翘狄单掷煽辰澄膝尾抛农骗情柬副尽蹋瀑爸搂祈武郧句好匹烧南浴彰铜低知圈猿北屯颁斤副镭骑冉警抹恕扫际嘶晤屑夕侥急齐锭祥寨平堰退骑茫泡嫡宝撑粳闲酶装卿哲蛤当夷俩趁望平燕炳惟着李晶匈苏绎则嗅狞诉叁件匡粘谰蒂诛伸戮徐骑酪啮测卯鼎缉漫辞烈
