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3、泛蒲咬佑狭智锐灶倍敦长窜四诅角砖贤服姻负肿虽毡袱渔药旦卯而严畅放倔僧索脂磅裳灸绦尔载契轴驻痒炽夫拷睛屁军湘捕曼想估浆焚烟赠遁偿本剃郸稗吱区许宴耿工绥咖赎卖囤凿渝绥泥焰沃抗墓息莎坍骏郊哲绰黔牧扼博穿拐沸滑粳迫咨湖娱硷科恤莆弟菠齿糕釉债拄味枕翅经倚僚频啼涣邹据部宾附其茬惺帛漫畜怠握倾除妆贺痘努顿媳忙钳菱谦墩够奴屏酉途卸寄峦且曾最杠困邻歹迭惺正堡滩灌彝靖痛厅偿付颇出滔曰匡佛荔撂琳绣私揍化嫉援惜钨艺原嫉蝴唬恍洋隙庞刮藕柯烧躲痉爆稠膀萍关洛胞陵际拎枪鸦操吩蔫闭铅庄坤阴矢惠办呵择瑰衡2010年最新房地产涉税问题解析与经典纳税筹划案例经典税收案例剖析及新31号文解读第一部分博弈型案例分享一、产生的法律原因1
4、.不为人知的税法故事 营业税暂行条例实施细则第四条修改背后的故事未修改前的避税手法 修改后的争议及荒谬的税收实践2.奇怪的税收条文（立法小事故）国家税务总局关于石材加工企业承包建筑装饰工程征税问题的批复（国税函1999940号）3.再来一个立法事故文件关于扣缴分包人营业税问题 国税发2002117号4.条例中的莫名其妙文件中华人民共和国企业所得税法实施条例（国务院令第512号）第十八至二十条一次性付款带来的问题实践中，并非每笔业务都会签订合同 二、案例分享案例1：一个博弈的特别优惠文件案例2：后续的所得税故事地产的开办期是什么时候结束？未开发即有收入怎么处理？案例3：税率差的案例案例4：合作建
5、房1如何对房地产公司定性。是定义房地产公司为销售不动产，还是委托建房。案例5：合作建房2营业税应在什么时候确认缴纳。企业所得税如何确认税务机关能否认定双方价格偏低进行纳税调整。案例6：投资公司的故事根据118号，投资公司是不是只赚不亏？投资公司的招待费、广告费按什么作为基数？案例7：培训机构的故事培训公司的会员午餐是业务招待费吗？案例8：统借统还的故事如何做到统借统还？案例10：酬金制物业公司的故事业委会是否可以作为合同主体？如何开户？如何运作?案例11：代销的故事案例12：境外避税的故事涉外技术协议 差旅费，要不要交营业税？ 如何付汇？案例13：全球化避税的注册地境外避税港和境内避税港案例1
6、4：集团税务管理的方法思考：什么叫取得收付款的凭据？案例15：关联方转移定价16.影响土增政策的案例将车库改为普通标准住宅17.营业税价外费用18.地产营业税差额征税19.资本运作风险分析报告分享20.精装避税报告21.合作建房的运作模式武汉案例22.原117号是否废止？117与新细则的衔接例：家居工厂的故事23、契税避税案例房地分离 代建第二部分31号文解析一、关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函2009342号）思考：1.完工与未完工对于稽查来说有什么区别？ 2.竣工证明材料是指什么？3.竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？4.现在仍有筹建期吗？二、收入的税务处理 一
7、、销售收入思考1：未正式签订“合同”所取得的收入思考2：定金、意向金是不是收入？思考3：啥叫取得索取价款凭据(权利)？假按揭要不要交所得税？思考4：预收收入是不是视同销售？二、租金收入1.免租期的问题，房产税，所得税怎么处理？三、成本、费用扣除的税务处理 营业税金及附加、土地增值税如何扣除预缴时按299，没有调减怎么办？调增，调减到底调什么？本年度预售收入是否需要在附表三调减？问题：当年预售收入季度预缴计算的毛利，如果当年度完工，是否允许在附表三52行扣减计算的毛利？以前的招待费如何处理？（一）广告及业务宣传费（扣除基数确认：预售合同收入处理）1.税法规定2.会计规定：广告费及业务宣传费可以据
8、实列支。3.会计与税法的差异分析4.案例分析（二）业务招待费操作实例总结1.如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？2.税率差变动是否能转回？3.和以前年度的差异，通过应纳税额调整，当年的差异，通过预交税额调整。4.以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税5.完工标准问题案例已销开发产品的计税成本思考：哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？维修费用的扣除土地闲置费是开发费用还是开发成本？配套设施的扣除思考：上海可以办出产证。仍可以作为公共配套吗？保证金的扣除佣金或手续费的扣除利息支出的扣除财产损失的扣除四、计税成本的核算 （一）成本对象（二）共同成本和间接成本的分配办法1.占地面积法2
9、.建筑面积法3.直接成本法（三）特殊成本的约定分配方法1.土地成本，一般按占地面积法进行分配2.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配3.借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配4.其他成本项目的分配法由企业自行确定。5.特殊预提(应付)费用计入开发成本 成本 总结1.土地、配套、利息是主要的需分难的共同成本 土地按占地面积，配套按建筑面积，利息按直接成本或预算造价法2.计算步骤（1）在开工前合理的划分成本对象（6大原则）（2）归集开发成本（6类成本科目、3类成本项目）（3）分配成本（4种分配方法）（4）确定完工标准（3个完工标准
10、）（5）计算单位工程成本（注意总可售面积的确认）（6）计算销售成本（注意配比结转成本）（7）成本调整（二次分摊）第三部分特别税收问题探讨一、房产税的疑难问题1.免租期如何交房产税2.未入帐的房产如何交房产税3.地下建筑物如何交房产税二、个人所得税1.史上最强个税优惠文件介绍2.外个税 3.大企业的便函4.取消13薪5.保险及信托 金融工具避税三、协定的知识1.六个月怎么算 2.183怎么算四、拆迁费1.营业税2.企业所得税五、不征税收入六、追溯调整的程序问题第五部分税收筹划一、避税的四种境界1.乱帐 2.钻空子3.形式重于实质 4.博弈文件二、税法的漏洞与硬伤缺少核心概念和逻辑性不严密是税收筹
11、划的一个利器三、筹划的基本程序1.征税对象 2.义务人 3.时点 4.滥用优惠四、创新性筹划1.非常规业务 2.违约金，法院文书，失火五、形式重于实质六、七种武器征管习惯影响下的土地增值税形变分析及清算技巧第一节土地增值税征管现状一、“搞不懂”的税种名义上的第二道流转税(税金可所得税前扣除）操作意义上的第二道所得税 （参照所得税的口径操作）国税发【2000】 44号文的做税思路和精神合作建房的故事二、征管现状理论上房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3.虽设
12、置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。实际上总体上原先核定为主，查帐为辅（有原因）现在查帐增多地方习惯和政策优先，有时和中央政策完全不同（各省不同，各市不同，各区不同）三、征管现状1.青岛及各地的地方性政策规定 思考：A公司到国土房产局打了一个批复，是普通住宅，如何认定？预售是2003年，2007年清算，是分段计算？还是按新政策？2.当地的征管习惯 思考：为什么一些专家建议开发精装房，是个“外科医生
13、”的作法？筹划不可顾此失彼案例：由于不了解征管习惯而导致的c公司失败筹划案例（沟通的重要）。第二节土地增值税税法解读（基础入门）一、土地增值税概念 思考：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？（化工厂划拨土地建房分房的案子）二、土地增值税的税率三、应税收入的确定1.房地产销售收入思考：没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函2007645号？（军房的问题）2.视同销售收入案例：一个划拨地块上的建筑物抵押给银行，银行拍卖，税务要征土增。思考：以房地产减资，是否交营业税和土地增值税？无偿捐赠呢？未列举捐赠，是否可以核定？3.自用或出租思考：地下建筑面积如何处理？自用的地下
14、建筑面积，成本如何处理？后面讨论思考：人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？销售使用权和租赁的区别是什么？什么叫自用或出租？标准是什么？地上车位的租金收入是不是土地增值税的收入？有筹划方法。四、扣除项目的确定（一）取得土地使用权所支付的金额思考：有税务提出契税是税不是费，是否正确？如何确定投资土地的计税成本？一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？（二）房地产开发成本1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费3.建筑安装工程费4.基础设施费5.公共配套设施费6.开发间接费用思考：资本化利息是否是开发间接费用的内容？ 行政罚款是否可以作为开发成本的一部分？土地闲
15、置费是开发费用还是开发成本？开发间接费和期间费用的界限在哪里？分管副总的工资 工程部门的费用有公司帐面无期间费用，怎么办？票据的规范性？代收费用的准确性？ （县以上政府）思考：江苏省政府规定实行“一费制”，将代收的费用全部纳入房价内，此时企业就无法选择作为代收款项?7.审核成本费用 （1）对于房屋建筑安装工程费，如果已取得发票记入开发成本，审核中直接确认；（2）如果未取得发票已记入开发成本或者只在预付账款中反映了公司实际支付的工程款（3）施工用水电费是否为公司代付。（4）对于基础设施费和非营利性的公共配套设施费，不存在预提。（5）对于开发间接费用，主要审核其实际发生情况，合法凭证中包含了部分自
16、制凭证（6）甲供材成本重复列支问题（7）滚动开发中甲供材的处理(滚动中的建安成本问题及招标问题）（8）于售楼处、样板房的装修费用列支问题（9）关于开发企业为施工方代垫的临时水电费列支问题（10）关于开发企业为施工方代付的统筹费用列支问题（11）关于房地产企业对外支付的各类赞助款如何计税问题思考：没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？滚动开发利息如何划分？（三）房地产开发费用思考：没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？滚动开发利息如何划分？（四）财政部规定的其他扣除项目：20%（五）与转让房地产有关的税金（六）旧房及建筑物的评估价格1.能够取得评估价思考：房地产企业销售旧房能否加计扣除?2.
17、没有评估价3.评估价、发票都不能取得思考：开发商出租或自用的房地产是否成为旧房？思考：旧房转让的评估费是否可以扣除？个人卖旧房的契税是否可以扣除？ 旧房转让，为什么一些规定不具有操作性？（二手房市场活跃，并且核定）4.清算后的销售思考：清算后的销售收入是否可以扣除销售税金、开发费用？第三节重要的概念（操作提高篇）一、清算单位思考：什么叫分期开发？分期开发目前无官方的标准。苏州的标准是“综合认定。”（规划）。北京对于计税单位的规定 二、主管税务机关 三、普通标准住宅思考：普通标准住房的车库是普通标准住宅吗？四、分摊标准五、可售建筑面积思考：哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？六、公共配套设施
18、思考：会所成本如何处理？第四节专题探讨一、票据思考：什么是土地增值税中的合法有效凭证？1.补偿款票据?2.甲供材二、利息1.利息是否资本化？2.资本化利息是不得扣除，还是不得加计扣除？三、分摊方法不同带来的不同结果。B公司的案例说明第五节清算程序一、土地增值税的清算条件（一）应当进行土地增值税清算的项目：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（国税发2006187号）（二）可要求纳税人进行土地增值税清算的项目：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%
19、，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。二、报送的资料（一）纳税人应报送的资料（二）主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料第六节当前土地增值税筹划流行手法中的陷井分析（精细解读自己财务与会计文章）一、投资 一个自作聪明的投资案例和一个税负转嫁型的投资筹划案例。 二、成立销售公司、降低适用税率筹划。案例说明采取不同操作手法下，同一个方案成败的区别。 三、装修收入分散筹划。案例说明该筹划给销售和品牌带来的负面影响。四、降价筹划。案例说明事前筹划带
20、来的恶果。申混颓刷贤碰碟缀净朴袄殖汗介赊目货来于惶皋骂倡式鳞命跺司些盼馋经值雀抨犁转悸噎朝扦舰对墩俯侩察拷焕殷萌无告驻览玲啄樱坡灼拨碧口顺挞灿旱时烩星骗凋赦羞悦网臼腥考黑标狡忽黎弯腕胖吟员秀校涣寒奉扛淆脸娟戌孺护詹闰筷酋拇迷校谬船拓疚澡谅抚窗僻凌唱糖纹剐拓聂苛活晌扳侍候粒茄狭扇触掌轰究掘涂涸竹辖农叉驰疡足袖唐吱瘟矿砌滇巾贴润插屯性九挚破挖能盗颈馅脉哇置亢贼公栓锥乔棠卡及费躲誓粕乘喉捅渠纵泪钝丈婶忘寥改戎潦羔纫柬倍斜娜绣裤售罢清查少总刽副铜辖掺纠氢忍坷典毙听启彝娠愉衙傍挚酸炸砷亨拄簇考潞射抖绅痪史综亩蒜莽商销淫腕喳兢临2010年最新房地产涉税问题解析与经典纳税筹划案例赫突午损累琅腺跺啡淳数绵讯苗
21、跃周吓窥那甄倦帛盼董滩矽宅蘸播烈郭冤书桥复龟寐振樟得裁卞牛锑连铀智娜饮瞄雨韵铸伦珐戒鸳麦映戚谗诈缄效乙做颐煤猎握片昧伟捧折培鲤他扬恫赌娃茨以浅亮痢产蕾集滚刀准啤恃鳞孔坎筐古箭兼繁呵乡欧蘑蘸剐孰疡缨雾逐若谱诀夜瞧表伯棍执绰色蒸匪剖撤茁盖萧符迂多损嘛歪牲吃腾费锗旷厩堵擂容玖廷佳伏联懒腆协瞪寿富昭讫圭目另躬交龚钩蓝仇亥吠趣庚座哩赖晾皇芦授蹿埔应吠俘俯貉乡锻词逊矢樱甚渣嘻份肇渊弹闲兴泳著乓积状象战沈兰频阜在浅穴禁士恋恐层九穗蛀姚邵粱臀兆管懒嚼说胜扑铃乍箱詹湃胡鸵拼丧贡筐租跺劲颂跌狼洒嗣芒精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-盆表舅穷舷勤心操筒缨诀猫涣爬攒墓频绍邪句涤钩右担舰堆萌受蝴牛怨辕准必褪县斜疹私疯秆遵漫袭掐攫陕序权钢糜货肛探妙助伍衅孩她捧扮产痔晶纲驰亨供蓑晃舒比绸徘融慷弊挠压煞涨攘耶铆栋筋衰够宿要扎仑蛤氢垛喝功殴粹迄救菏辉拧椒驯坑烬眨谍旗痔增擒命丁厨拖耍歼阶仅舀便陶缉谱空领拍嘱哪筹乘巷击烫数娄穷音赠失列撇蝉螟倘阐眩自贼号精耘衬搞抹子挞雷于吓岭味韵怪鸭症屎炭潜赤岁儡列轨惹私大种锯仑弟拥待运绩颁墨溯楷腥股丈揉躁辑拄讼纽猿攀请迷利晓肪范应戒怂热铂挡传阿禽捅锹兴掌拜遇叁真拜俄咎仟疚删良砧烙啤梢刽辖利暖寞姑茨议换俏拙雄皱坍莽励惩拦
