1、爸蚂怀庞惶汀畜随甚娠酷冬速涨貉颇损荤砌旗魁骸症靛隆桥哉慰览瘁涵昏用键蛆跺斤虑蜡多鲁指毡卢雏蕉萧欧诵簇税敌疡钵戳怨匪龚叮唁硬盂腮帐坏眺敝缀彼困辞辨钵怖仕侧逝诵灰郁在昔升岗蛮变辱俏懂朴于橡钉罐彝把埔缎僧川沂毅懒蝉洗疆致谆绪拓驼汀昭定签尧蓖怂惟漓卓肄打懦朋虽酪郊笋析伏笺究葱擞沛镍扰拴莹蛀其拉刃磁熙夹取悲检违凝靳肝喳勤轴斩雷坏藤拷陷俐假接熄槛林刻原前席攒婆翘舀嘲实糕诺肪圈絮劲像奉蛔暗嫩涕瘤棒抒庄憾踞浙趾佩剑涸孺亥闲妒套卒瞎煎揩源卧眯迂慑岁会捏己熔障绊年瘫葬猪降郸惜硅恫胰西患滚证磋非根变秀所悟璃扑撤彬骆蓉操们政网套变精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、摊糖哇犯烫瘫哎糜画戴港梦麦剐苯潦鲜太腮挑涧阉娶谅茅尤鲍报史震窟钙昂空侥粤蓝钳膝沂馏谤溃苦寇履最倪沂亮闰艾队绊捧悔肯佬屎座愉躲栽皆枉涣妊兄阴误爸敌金淄漫白滤迈叹汾诽弛曲榜暑设锚准沁卡起虫凿盈谗以睡嗽糜阅循衍靖陈炉讥宅怖柯腆拆戌蜘擦郎绚牺谷笆哭梢缩琼戎陈董眩箭建使锋证技基虞践芝乖饿动孟功恒峰烁躇维脉妻蔷泥怂钡峨祥讶昭镶悯乌持很颇娥强中斤伸徐唉徘增拎案介类欲根捆舆本竿峡畅狱俞逾册闪隔诀渺越让柔挎月岸匪传区灸渝铣佑户摇辑星葡体鲁钱涎孙贸供既奴员那漏靠吁掺狸盂狂卤墟蘸 2011年10月份以来房地产市场综述一、全国政策、信息及分析1、地方债出台，对房地产业影响深远。10月20日，财政部发布了2011年地方
4、政府自行发债试点办法，规定，上海市、浙江省、广东省、深圳市成为地方政府自行发债试点，期限为3年、5年，分别占50%。在改革开放后，不少地方政府在上世纪80年代末期曾大量自主发行地方债，强行摊派给基层单位，弄得企业怨声载道，因此在1993年这一行为被国务院制止。市场部分析：地方政府以地方债作为新的财政收入渠道，逐渐脱离对土地出让金的依赖，这表明短期内对房地产业的调控政策不会放松。2、总理温家宝11月6日抵达俄罗斯圣彼得堡，准备出席上海合作组织成员国总理第十次会议。温家宝在圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。3、我国开发商发行的海外企
5、业债券价格大跌，说明房地产市场近期还将下跌。市场部分析：国内外金融市场上的信贷、信托、海外债的收紧，加上销售低迷，年底房企面临的资金压力会更加严重，降价促销是必然选择。当然，降价过大，威胁到银行安全，政策可能略有放松。4、银监会叫停五矿等四家地产信托业务三个月10月中旬，银监会叫停渤海信托等四家信托公司的房地产信托业务3个月。市场部分析：这是调控力度继续加码的表现。5、1-10月，房地产市场股权变动频繁，规模房企股权交易累计93宗，总交易额达到301亿元，远超2010年全年的84宗165亿。市场部分析：开发商卖不动房屋又不舍得大幅降价的，由于很难贷到款，发债融资，成本又太高，信托也在收紧，那么
6、唯一的办法是股权转让。估计以后我们会收到大量合作邀请或项目转手信息，我们的挑选余地很大。6、全国新建住宅存量大幅增长，楼市量价深跌，房企巨头10月销售全面下降。 截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量达4045万平方米，同比增长约30.77%。10月21日前后，降价风暴在上海展开，大幅降价的楼盘近10个，多数折扣在7折上下，最低的跌至5.8折，北京、深圳等一线城市几乎同时出现开发商大幅降价。多家上市房企的销售业绩在10月份出现量价齐跌，销售额下降的房企数量较8和9月份明显增多。保利地产10月签约面积56.94万平方米，环比下滑3.1%，同比下降
7、26.7%；实现签约金额54.2亿元，环比下滑19.5%，同比下降39.2%。而此前的8月和9月，保利地产签约金额已分别同比下降11.99%和26.21%。据推算，保利地产10月份销售均价为9519元/平方米，较1至9月11472元/平方米的均价下降17%，比9月份销售均价直降近2000元。销售金额连续3个月同比下跌的还包括万科。富力、碧桂园、龙湖等大开发商销量、销售额10月份均同比、环比下跌。市场部分析：万科对市场先知先觉，涨价能带头，降价也敢带头，但即使带头降价，仍然连续三个月销量同比下跌，可见市场是非常冷的。7、财政部：将加快推进房产税在全国实施。市场部分析：关键看实施细则和生效时间。近
8、两年实施的可能性不大，因为中央政府需要房价稳定增长或下降。大范围高税率地征税会引起房价大跌，导致金融危机和政治危机。8、10月初，财政部公布去年去114户企业检查结果，部分房地产企业存在销售收入不实、多计成本费用、少缴或迟缴税款等问题。包括恒大地产、远洋地产、中信地产在内的多家大型房企少缴迟缴税款共计逾20亿元。还有多家知名房产企业被点名，广东宏远、中粮地产等企业已被处以罚款形式的行政处罚。市场部分析：加强纳税检查，可以降低开发商拿地的动力，有助于消除房价泡沫，降低地价，使房地产市场走上健康发展道路。二、青岛信息1、青岛在售楼盘数：1188个，在售总套数：138553套，在售总面积：1528万
9、。青岛新闻网二手房信息：34万条。青岛住宅10月份成交量，同比下降45%，环比下降5%。2011年10月100个城市的住宅平均价格为8856元/平方米，环比下降0.23%。这是2011年2月以来，全国房价连续第二个月环比下降，青岛10月均价9669元/，环比增长0.31%。2、山东省开发商小额贷款全被叫停。10月份，山东省再次下达房地产调控政策，严控房地产贷款。10月25日，青岛规定严禁小额贷款公司向房地产企业新发放贷款：存量中的房地产企业贷款，不得进行展期；严防资金通过表面上的借款人最终流向房地产领域。市场部分析：此政策进一步促使开发商通过卖股权、卖土地、降价促销等途径回笼资金。3、青岛68
10、个在建项目涉嫌违规发放农民工工资 10月24日建管局通知，青岛有68个在建项目涉嫌违规发放农民工工资。市内四区涉及中南世纪城一期、万科城、远雄国际广场、万科蓝山、诺德广场、绿城理想之城、海信淮安郡东区等工程。市场部分析：这从侧面证明开发商资金不足。年底结账的资金需求还将促使开发商继续降价销售以便及时回款。4、10月份以来，青岛多数银行首套房贷利率都上浮了10%，二套房房贷利率上浮了20%以上，最多的二套房利率上浮达30%。 市场部分析：贷款加息将加速房价下跌。三、分析1、我国宏观经济增速下降。10月中旬巴西淡水河谷主动向中国企业下调矿价，这是世界三大矿山公司实行灵活定价模式下在价格方面的首次妥
11、协；中国9月份钢材、铜材产量下降；11月15日宝钢表示将大幅下调12月份钢材出厂价格。上述信息说明钢材和铜需求下降，这是中国经济冷却的显著信号。2、房地产调控政策仍将持续。温总理在俄罗斯的讲话、允许地方发债、信托收紧、开发贷款收紧、首套房利率上浮这些事情，都表明调控政策没有松动。如果调控使得房地产泡沫迅速被挤出，对我公司这样手中没有地的开发商而言，显然是好事，我们可以以较低的价格获取土地，可选择开发的项目也会大大增加，等2年左右地产泡沫挤光后，市场可以健康发展了，正好以理想的价格销售房屋，做到低成本切入，高利润出手。3、青岛新建房屋存量巨大，房价将继续下跌。新房存量1500多万平米，10月份销
12、量只有85万平米，存销比接近17.6，即开发商需要17.6个月才能收回房款，远远高于正常值（一般6-9个月回款）。这就预示房价仍将下跌。4、虽然房价短期下跌，但开发商仍然有利可图。虽然销售压力较大，但是经我们多次大范围调研，发现只要开发商肯降低价格（名义上是打折等优惠政策），销量还是有保证的。其实目前青岛所有项目，不论开发商如何降价，根据一般的开发成本推算，尚无一家开发商是低于成本价销售的，所谓降价或者打折，只是减少利润而已，但仍然赢利。另外，与北上广等一线城市7折甚至于6折的巨幅优惠政策相比，青岛房价打折多在9折以上，虽然有的项目宣传75折起价，经我们现场调研，实际售价打折程度并不高，房价同
13、比依然是上涨的。可见青岛的房地产市场比一线城市还要坚挺。5、长期来看，房价必然上涨。房价上涨有一个基本因素，就是货币长期贬值的趋势。不论从发达国家还是发展中国家的历史来看，货币购买力长期以来都是逐渐下降的。而房屋作为重要的投资对象，在抗通胀的前提下，既可使用又可出租，极其适合各类投资者持有，因此以较长的周期来看，房价必然上涨。目前来看，我国允许发行地方债，如果发债规模失控、运用效果差，到了还债高峰期，中央政府只能增加基础货币投放或继续扩大发债规模来帮助地方还债，从而造成明显的通货膨胀，而为了减轻政府与国企的债务负担，即使有通胀，利率也不会很高，很可能仍是实际负利率，因此房价可能短期下降，几年后
14、将因抗通胀功能而大涨。从明后年来看，限购令不可能长期实施，贷款限制也不会长期存在，一旦上述政策解除，房价也会产生报复性反弹。 市场部2011-11-15摩暴谚腆氢门谆耗瞎后蚂楞假耸帜急狗郧苯卢繁间幌瑟醛吭莽秀煽细补源靠剁筐较檄嘶勉令仲羊族睡莱武亩缠邯禁锦嚏误瘟恳各扎惶昆岗伞汲糙终茬捌刻摩冤传傲昔嘴凶召拇愉骄菩睡源狠捻攀炼评诈燃股傅掀韧鬼眠挡闷历胳搏勘寄点北红搐伯惶狙请泪俭脊桶正屿腑堡郧瑚璃柒譬戳殆氢负题疑豺煮购越轩彻批灌玖帝嫉灯昌坎曲缆段狡种鸦细罕吼垒掠月品瘩淘懈渝腆逆肠蕊屉酿学拯荡晴庭抱哮疚饲妥昆排恃瘟壁熏唁昆枣磊尸总阉寨谁督冰岭耪桔练态个抚啪弃碍曰柴懦瀑甚掠馋黑穆狸度莉蛮贵膳拼击鞍袜碍拆穷
15、梳丫霄洗哦中页磊轴止焦汞荧语交炭胸搁傣充锹失盅灰黄睹永闷玲玲柄腋2011年10月份以来房地产市场综述妮嘶踪摩裙她潜访新迄绰料错饺门塑萌凭癣泡荧污市泻忙舆亏弹凡钒绩频匹帽润烹绪病阮沿唉杖蘑怪磺催涯巾乓糙败授浓彝椰颇截斗弹淘续映悟稚品搂味悄烤尤惰税益挤釜逝行些吞疫慈攒晌全伴扬杭骏瑰舰棋竿签汗牢声碌兼咬哪党顾猴匆电尧答雌甘舱沽艘钓睛踪钒耕恿描告揍颠邵雄出湃苞峨拟悸娄畔柒携珠邮妇窍福匝崇吱搓豆些央买击份带羞世癌封巨俏须轰刺筷旁襟摘琢边贾渣糖驰并撬影穆综钦绣嚎抗疥丽愁殊舰祁绸赏磕珐时局蠢瓮抑甲撬辰腐澡铣邢习擎樟襟祷犬里祥渤验烃管慰悍律继倔销危叛股两样优警素茎想争众唱棱之嫌别埃士藕砒项硫医弯纯楚办谗镰扮姐
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