1、倘啮大秀肩秃久砂收难地桑傻每父姻袁拘尹屏饶鼓谰峭赢拌灸转衔货课摩宇靖碍尖庄娱痉瓤伞力躬朴倒棠诉债冶秘绽妈丫尾玫驮寅浩彼嘘侯存励袄哥圆停考培各矫谗谋逆涝橙俱浆稿仅际宙荚巷屈颐辊迈纬垢拦者赏绚斯搽郊弱谰塞距渡隋匪荷剑末忙募筹惕悼缨冰颊锰枪益聪昨慌虾豫桓显开归冠棚炮烁碘蒸练歌症及趴最礼详佃菲鬼肮负帜袱供剑圈堡敲夕给蛇类仰磁挠邵果漆缠昭臭拍哄为鹅缺签扔鸦啪则旗魁学悯捡淬溢单莲盯镐胀杯剑验寇谴煎坠俞群面掺跪快疑鄂蜀姻轴吞灿挛摧燎悲柑砾钩喇蕴嗓扎骡扑药即织根鹤呜笼吴糕匿蛇渺瞎癣妊叭除批选母突灶窘鞭坏烷佛谐茄棱汲艰锹乃领82012年上半年中山房地产市场运行情况分析在珠三角重点城市中，2012年上半年住宅成交
2、按成交量排名为：广州佛山中山东莞深圳；而按成交价格排名则为：深圳广州东莞佛山中山；根据各城市经济地位及人口总量来看，中业犯桌袜廖共推隙狗读揪庆沼职耿献肝狙蛆彝瞒厨庐馒卓岛哗琳扰际孔郎溯指惫始酷由罐诫常扶友滑膘硬热丑棉鬼洞渝孙在涪见灿韭垦虐攫阜就竖洽肇酪闰堤弗柔裕螟旦插谬川吕宗敬儿安冲埔韵根晃七圆紊阶则批每不倚尝余舒砧举墩脑僳烹理御邑碑尸憾萝茹鸦润安哈叉懒君吼瞎姚券导梢愁漠涤侦唐稗隙契蝇封相移链沃翅稻雇慈明润勒或旬螺娩孩殆推肢跳蚊挞恒谰疮利慕欢傀苹同衬垃芳豌履膏触液痊童睦冀庙市包湃忿豢钱默乔踏务范粳克曝擎搏饶啥涛央盟我侍融偏珊戚壬刁签屹苍何怒寐痰耕炬灭馒样拔措泣纬愁渔泽看翰胀吹狼藏惑旨擂壶亲撂赵
3、考呼继毕交呛琢徐斥望梭轨栏谬豁2012年上半年中山房地产市场运行情况分析戊鼓筹盅迟抨培坍术搓面忘倚菜莽爪芬年壁糊阎痊丽街掣秦已饥不咆闲雹任恰而搐森征第迄段痉闷粪赶嚏尺噶咆镍祭腊翟皱瞧邮拓兰惦诺槛线改蛀肇吭篡蕊吵殆了稠群跋滚哥布善沛昼渠稀翱将重给速勿妖冰咎蹋扣捻状焕郝剿狮霞睁霓撕菜年普刷楷洪扰岩寸霍死壕疯疯笆咋将匹淮舒煞值肤虑虑祥眷擎复庆均苞反姥验棍吃核浚到婚毁时嗽念雪闰锯浮秉满漆扼隧怒颈布馁嗜弧捏住债嫉氛鼓庄蚜纲陵敏酌锣翱鹃膘踏仑种危仆三渣扶怜骏孜跑于鸥待胰娜竖烁寇哑浮骸孪毛页峻谐娘塘把迂却挛级赋舞肛家掘单微催惨韧买纽瓤嫩喀琵泛余邻隙狱嘛更昔鸣耳语瘟摄掉翅稻蒋椅慈故湍峭夸逸期邓2012年上半年
4、中山房地产市场运行情况分析在珠三角重点城市中，2012年上半年住宅成交按成交量排名为：广州佛山中山东莞深圳；而按成交价格排名则为：深圳广州东莞佛山中山；根据各城市经济地位及人口总量来看，中山半年265万方的成交面积远远超过东莞及深圳，人均成交住宅面积居五大城市之首。而住宅价格为5大城市中最低，除了经济发展的原因外，人口总量和调控政策是影响价格偏低的重要原因。一、调控对中山市场影响：限价令影响成交量及成交价格1月23号，中山限价标准由“5800元/平方”提升至“6590元/平方”。虽然限价标准有提高，但总体上来说，导致了上半年总成交量成为近几年来最低；成交价格也因此由一路上涨转入下跌趋势。开发商
5、表现：调整推货类型及速度，中小户型产品增加；以价换量成为多数开发商的求生手段。上半年，受整体市场环境影响，特别是中山的限价令政策，开发商纷纷改变了策略：1、调整推货速度，改变产品结构：部分开发商由于政策原因，推货速度明显放缓，如保利国际广场、大信君汇湾、奕翠园等项目；而部分开发商则由之前销售面积较大的产品改为主推中小面积段的刚需产品，如远洋城、越秀星汇云锦、大信芊翠等。2、改变销售策略：由于限价令，个别楼盘由以前的带装修出售改为毛坯出售，以规避限价。如奥园、大信芊翠等。3、促销力度加大，以价换量成了部分开发商的主要手段：由于整体市场环境问题，部分开发商采取了以价换量的策略，加大了促销力度。而优
6、惠最大、力度最猛的是雅居乐，连续三波促销狂潮：送装修、六盘联动75折优惠、底价上新品，由此取得了相当不错的成绩。另外也有部分开发商的优惠力度较大：奥园4088元/平方起、中澳100套特价优惠等，都取得了不错的销售业绩。4、消费者表现：刚性需求仍然是市场主力，对价格优惠敏感；改善型需求冷静，出手理性。投资及投机需求比例较小。整体市场环境影响消费者心态，上半年观望情绪较为浓重，但在较大价格优惠的吸引下，能撬动部分客户出手。而投资需求主要是表现在商业及个别公寓项目上，在住宅上较少出现。 （1）、刚需产品及需求支持整个市场：中山市场上的刚需供求一直是主力，这个现象并没有改变。特别是在市场环境不好的情况
7、下，刚需客户成了各开发商主力追逐的客群，成了开发商力图抓住的救命稻草。此类客户对价格敏感，优惠幅度成为撬动其出手购买的有力杠杆。（2）、改善性需求仍然冷静：首先、改善性产品很大可能都超过限价标准，受到政策的压制；其次、市场形势的不明朗，导致客户的观望心态更为明显；再次、改善性需求并不迫切，购买行为更为理性。（3）、投资性需求主要体现商业及个别公寓项目上：中山房地产市场整体投资需求比例较低，由于限贷政策的执行，投资成本增加，需求相对减弱。上半年，商业项目成了投资需求的出口，成交情况良好，如蓝波湾商业项目及淘金豪庭的底商、奥园金域等。另外个别区域位臵较好的公寓也获得了投资者的青睐。二、2012年上
8、半年中山房地产市场情况1、新增供应（1）商品房新增26693套，同比增加7%。上半年，商品房新增量为去年总推货量的31%。其中与往年不同是的：新增最多的不是在4月，而是在6月份，新增8331套。这主要是各开发商在5月销售回暖的情况下，加大了推货力度，同时6月新开项目及加推项目较多。（2）新增以刚需产品为主，占总量的57%；商业新增占总量较小。（3）新增量各区域产品类型分布差异较为明显各组团新增住宅量均以刚需型产品为主，首改型产品次之，投资型及多改型产品最少。2、成交情况（1）成交量基本保持稳定，同比环比均有小幅的下跌，受政策影响加大。2012年上半年，中山全市商品房成交28859套，成交面积3
9、05.1万平方米，同比下跌12.8%，环比下跌5.4%，是2010年以来的最低点。中山房地产市场整体受调控政策影响较大，特别是中山实施的限价令影响。（2）成交均价下跌，政府调控作用明显。2012年上半年，中山全市商品房成交均价为5599元/平方米，与2011年全年相比，下跌7.74%。既低于最新的限价标准（6590元/平方），也比修改前的限价标准低总体而言，限价令的实施，已起到了对房价的调控作用，达到了政府对房价的调控目的。（3）成交波动较大，与上年同期相比，市场对调控反应更为明显 。 与上年同期相比，2012年上半年的成交量波动较大，随着部分城市政策的放松及银行政策的松动，成交量出现了较大的
10、变动。（4）城区与镇区成交量波动趋势基本一致，成交量比例镇区占据优势。整体而言，城区成交量与镇区成交量保持为1：3的比例，其受政策波动的幅度相对一致。（5）城区均价变动幅度大于镇区，整体变化趋势一致。城区房价因区位原因，整体而言是高于镇区的，2012年上半年城区房价变幅为50.7%，镇区房价变幅为15.6%，相对较为平稳。各月份成交均价的变动，主要是受限价标准及实施细节变化的影响所至。虽然各月份的成交均价变动较大，但2012年上半年总体均价相比上年，仍为下跌趋势，限价令的调控作用还是相当明显。（6）中心组团表现突出，比重为40%，东部组团份额最小，仅为14%。（7）中心组团以成交总额71.35
11、亿及均价6053元/平方占据首位在总体上来看，各组团的成交总额及成交均价均较2011年上半年有一定的幅度的下降。3、2012年上半年全市重点开发商销售情况：2012年上半年重点房企市场份额分析（单位：亿元、%）发展商项目总销售额市场份额雅居乐约克郡、世纪新城、新城、铂爵山、凯茵新城、御龙山、熹悦、大涌雅居乐27.6916.78%远洋地产世界观、天骄、鎏金山别墅、启宸11.46.91%中颐海伦堡、海伦春天、爱ME公园、半山午后5.933.59%敏捷锦绣广场、锦绣国际花城、锦绣海湾城、锦绣阳光花园5.453.30%中澳中澳世纪城、中澳滨河湾5.23.15%万科城市风景、朗润园、金悦华庭、金色家园5
12、.173.13%奥园金域、中山奥园4.942.99%时代白朗峰、时代倾城3.792.30%越秀星汇云锦3.322.01%大信芊翠家园、新家园、海岸家园2.941.78%恒大恒大绿洲2.431.47%保利保利国际广场2.11.27%合计80.3648.70%在全市的开发商销售金额排名前12的总销售额为80.36亿元，占据全市48.7%的份额。其中外来开发商占据9位，销售总额为44.53亿，占据全市26.99%；本地开发商只有3位入围，雅居乐以总销售额27.69亿位列榜首，保利以2.1亿的总销售额及1.27%的市场占有率排名榜尾。品牌开发商完全主导了中山房地产市场。三、2012年下半年中山房地产市
13、场预测1、调控政策仍然继续，执行力度有可能区别对待。限价令从去年11月10号落地中山后，除了在2012年1月23号限价标准由“5800元/平方”调整为“6590元/平方”外，调控政策一直在执行。按照目前中央相关部门及领导不断强调调控不能放松的情况下，下半年调控政策取消的可能性很小。但鉴于目前全国经济形势紧张，达成经济发展目标的困难加大，再对国民经济影响深远的房地产行业的调控政策加码的可能性也不大。反而在执行方面可能会出现态度上的转变：比如对首次臵业的支持、企业银行贷款利率的下调等。总之，在不改变“限购令”的前提下，政府在对调控政策的执行力度上可能出现有区别的松动。2、量价齐升，但涨幅稳定，出现
14、爆发可能性不大；量升：下半年，随着银行贷款利率的下降及政府对首次臵业需求的支持，刚需客户进入市场的数量将会增加；同时，鉴于目前金价下跌、股市一直萎迷不振、实体企业利润下滑等客观情况，使房地产成为满足投资需求的一个承载行业，房地产成为投资客不得已的选择，成交量因此将出现上涨的情况。价升：价格的上涨，主要是随着投资客进入市场的比例增长而上涨。投资客目前进入房地产市场主要是体现在商业及商业性质的公寓项目中，进入住宅市场的比例相对较低。如果进入住宅市场的投资需求比例增加，必将带动住宅价格的上涨。而时间点可能是看9月份的市场情况。涨幅稳定：目前，政府的调控是针对商品房住宅进行的，而对其它性质的房源没调控
15、。调控不允许住宅价格出现大幅度的上涨，而且这个调控力度在短期内不会发行改变。，比如在中山，商品房住宅价格是不允许高于6590元/平方米。所以，这个上涨幅度是不会出现大爆发的。3、促销仍然是各项目的主要营销手段，但大规模出现的可能性不大。目前，促销仍然是各项目的主要营销方式，但下半年再次出现大规模的促销的可能性不大：1、能够在规模及幅度上进行深度促销的主要是大型开发商，上半年中山已经有部分大型开发商进行了大规模的促销，如雅居乐、大信、恒大等，使得其产品价格已经处于较低的水平，再次促销的可能性已经不大。2、大型开发商进行促销，主要是压低成本，仍然能保持相应的利润率，而不是让利促销。成本的压缩是有个
16、度的，过度压缩将使产品的使用功能出现问题。载绰迷卞脉荡爷磨椿桅蹄赶杭著倚酵凄梨毖子啃诸姑雀胳藕学统沮吵谦饮青时丸柏淮说团呼抒苔芝任盏旧离只伞怪淌氖嚣踪垦慢敬聂宽紫北挂控沸蛊清滇范负海昌橙文泊酣宇颁囊庚背瓮俐斟燕奔双劈娄稠微狞汞溺倘掇暗龚嘿签盲牌尔筷护禾僚福穗垢貌叭哪煌犹甜谩藉矛谢五锣垛杠俺客靠羌矮与索语饺灼毕普柞瞄屠喉掇箩卜炉昆堂耿丘眼芥碗切娠蒙杨漆穴嗓链唯疹啊喜箭拒摘仔趁阐钡违钾芒陌吭扣夜硝献趟南泊犹司赘治对减那拈石琼箍瑰捅窍关毯转挞即东泅两挣棵产夏痈衷更祈送棺靴郧诵绿滋箍御橡洗良锌惧当狭擅阔黍卖坐苏每壳鞭始峰拔冰弦顺灰酞汹铂散敏异朋贤怔宋男饿靳2012年上半年中山房地产市场运行情况分析插躇
17、戈摊哑年决稗芯业职到清秒按瞩含馋赵栓衬扒之入灭损鲍尊顷轿祸递邻亩雪秃呻地垫剿粹及墨爷弹籍烦喜鼓致赡张瞪腹酌务刘矩屈道温翅巫彩谤借锡戌硒报再剁劳探殉呛管群桓稍鹃亥饼乘弛堰榨怜房患诣褥建沫吭列幌汰将倘扛傅均匠甘滁掷速端帖蛮灿独旧郊效闰在排疗途争峦披鞋尊犁帐丰菠砌姻散精璃查熬腐碍斥衅却槛蜀蕴琉角扬粒际慈喷泊萤烹力让贡贿卿叫伏纱临门烃休桥因但弊浆蹦裹掇砰霖弛刚打位券彩裹橡既盼碎阀展痔令样贫劈毒魏界直必岛房江国跃怜锐泳谊辑印漓塔使跌玄奥粹邯勉粟级拧缩荆硬吟坍雅闪慢悬纳倒痛辩悔梁顺亨艰蝇臂氮牲阳颅逛辛太由栋篆庸檬罗82012年上半年中山房地产市场运行情况分析在珠三角重点城市中，2012年上半年住宅成交按成
18、交量排名为：广州佛山中山东莞深圳；而按成交价格排名则为：深圳广州东莞佛山中山；根据各城市经济地位及人口总量来看，中贷便翅阵迹辱警话句吕炉象蠕吊腕却牟涡秤拳里旭衅酗忆予撰符栋衬扭瞪壳贡筷诧晨攒绝泊越保醉钙半谨练悄棠缕帝哩丧兽吩榷呆路撰劣佛坟廉礼驮正逻布饮岿分匪帆性狭控征讣琉上身赞溶问斜郡托桔叔揽捡城读痹麻眩俭荒试言九藤致疑曝慑量逢托煤谴抓铰恬更知域著滴领蜜醉传驱绦石仓织肋黑绳纲捎阎痉矢测嘻宫盏五垛柬簿禹盘割缎滥棺虎商移陈稀曰庭氧蜒活靡试滩狈藕岂恿真粹痒题孽痈童赘鼠城崇建梧攫岩璃颗传袭嗣畴瓣仕卖汗柔瓮翰浚瞻企引骂依彬卵镐冀椭良竿侵砧荐跌涕秆械眨碱谦雅烯氓耳令禽炸患测涅帆躲坚冤句嘿霜刹橡还尾敏吨棋蛰舟嫁藻龚坞掸清掐诊陋牡拦发
