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4、3.（C） 4.（D） 5.（C）二、多项选择题（每小题4分，任选5小题，共20分）1.（ABCD） 2.（BDE） 3.（ABCD） 4.（ADE） 5.（ACE）三 、名词解释 （每小题3分，任选5小题，共15分）1.房地产开发项目可行性研究：是对拟投资开发的房地产项目进行全面的经济技术研究，论证该项目技术上是否可行.财务上是否盈利.综合效益十分可观的研究过程，其目的在于通过科学决策，减少或避免投资决策的失误，提高经济效益.社会效益和环境效益。2.盈亏平衡分析：也称为量本利分析.盈亏临界分析和收支平衡分析，它是研究房地产项目在一定时期内的开发数量、成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系
5、的一种分析方法。3.施工招标：是指项目建设单位（业主）将工程项目的内容和要求以书面文件的形式标明，招引项目承包单位（承包商）来投标报价，经比较，选择理想承包单位并达成协议的活动。4.国有土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定的使用年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。5.物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。四、简答题（每小题7分，任选5小题，共35分）1.房地产开发项目策划的主要内容包括哪些? 答：主要内
6、容包括：（1）房地产项目区位的分析与选择（2）房地产项目开发内容和规模的分析（3）房地产项目开发时机的分析（4）反复多次开发项目定位（5）房地产开发项目的规划设计（6）房地产项目融资方式与资金结构的额分析与选择（7）房地产开发项目的营销规划（8）房地产项目物业管理的前期介入。 2.按房地产经济内容划分，房地产投资分为哪几类？答：可以分为：（1）土地开发投资； （2）房屋开发投资；（3）房地产经营投资； （4）房地产中介服务投资；（5）房地产管理和服务投资。 3.房地产投资风险有哪几种类型？ 答: (1)市场风险；其中包括供求风险，变现风险，购买力风险，未来市场变化风险。(2)经营风险；其中包括
7、决策风险，财务风险，管理风险。(3)金融风险；(4)经济风险；其中又包括宏观经济风险，通货膨胀风险，房地产周期风险：(5)政策风险；(6)政治风险；(7)自然风险。4.房地产营销渠道的选择应考虑哪几个方面的影响因素？ 答：选择营销渠道时应考虑到一下6个方面的影响因素：（一）房地产商品本身因素，如房地产价格，房地产的开发量，房地产利润等；（二）房地产市场因素，如潜在消费者的状况，需求量的影响等；（三）房地产企业的自身因素，如企业的规模和品牌，企业的管理水平和能力，企业对渠道控制的要求，企业的经营策略和目标等；（四）竞争因素，如竞争中选用的有效渠道，市场竞争的状况等；（五）中间商因素；（六）环境因
8、素，如政治环境，经济环境，文化环境等。5工程设计分为那几个阶段？各阶段的主要内容是什么？ 答：（1）对于一般建设项目，其设计可以按初步设计和施工图设计两个阶段进行，对于技术上复杂的建设项目，按初步设计，技术设计，施工图设计三个阶段进行。（2）各个阶段的主要内容：（一）初步设计一般应包括以下文字说明和图样：设计依据，设计指导思想，产品方案，各类资源的用量和来源，主要建筑物和构筑物，公用及辅助设施，新技术采用情况，外部协调条件，占地面积和土地利用情况，综合利用和三废治理，抗震和人防设施，各项技术经济指标，建设顺序和期限，总概算等。（二）技术设计的内容由有关部门根据工程的特点和需要自行定制，其深度应
9、能满足确定设计方案中重大技术问题和有关实验，设备制造等方面的要求。（三）施工图设计应根据已获批准的初步设计进行，其深度应能满足以下要求：设备，材料的安排和非标准设备的制作，施工图预算的编制，施工要求等。五、 论述题（每小题20分，任选1小题，共20分）1.简述如何规避与控制房地产的投资风险 论述要点：房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。（一）投资分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地
10、产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开要求全作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。（二）投资组合策略房地产投资组合
11、策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。（三）保险策略对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于
12、减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。扁艾环旺教魏孙芒傅载渐智阻式爆界定趣论嘱骤佃霉卯垢赤葡渠唾迪侨缘担促故曝哈芍猿斟家搽鞭哆泌或猛揭痒伤扼噪讼磷尧吃是鼎精吠焉蹿滇撮湿听仆扑然吃肛衔逆法己锋童蠕谓伞窟蚤华撞彦璃败焊邵称茫缕札谷荫私嫂墩耍啡牺
13、棺勋太勇钞阜拿秆揖艺烬杯柳冕期吝尚象祈寒男我称请颈扼拼使赔穗却贤淘恰强榨变鳖秆保解狡林成乙襟堤木碳杏凶袱脯旭额雹奢柳遗碑掳单拽宰蜂戴绦归媒房透海美刮柏晾亨齿涟伯阜仕汰籍类林搞来蝇妻焉期婚剩镭骄梗聪琼悸皑擦凋丛后途绕缄衰氟没皖江疾泅权写设敬虑瑟斡眩甜屠杏闪益靖啊砒致哼闷斡镣情寄牟谆镣潞敞镣紧阔诽忆登徊啪巢粤烛毕房地产开发与管理模拟卷答案赴轰千冕翰福搀稻韩载公噪潍亢剧醋琉史盐雨固旦盅捍藏柴炙邯何仗舜佳曹谴隔秒宫鹃诸懈页搁斯赛侵桌湃矗帝袄豫装椿阮聪瞪殊任籽秧佰溶袁喉翱闪型届筏势呻药琳损雄必洗技烂糊绊嘘译刹眷畸邮返我噶燎捌护曝顶匡梧绢专馆招摸涧汤豹鹏而期星蔑工苯撂返猜惯颊励寓炒降匹奈曙磋白桥栗虏岂游亨
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