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4、体运行情况依然保持良好。1-9月全市国民生产总值（GDP）达5611.76亿元，与去年同期相比增长11.50%，增长幅度同比回落1.5个百分点，但比全国平均水平仍高出1.6个百分点；同期累计人均可支配收入达20186.97元，同比增长8%，较去年增幅减少了1.8个百分点；2008年10月深圳市居民消费价格指数（CPI）为104.1，同比上升4.6个百分点，该项指标由08年4月的108.5连续六个月回落，通涨压力有所减缓。综合来看，深圳受全球经济危机影响较为显著，外贸、加工、投资均出现不同幅度的回落。虽然政府出台了相关产业调整政策，但就目前情况而言，经济增长幅度可能出现下降，发展前景仍不乐观。与
5、宏观经济息息相关的房地产市场也出现萎靡状态。1-11月，深圳市商品住宅累计交易量为35919套/331.93万平方米，同比减少25.45%/28.47%；商品住宅累计批售量为61275套/600.30万平方米，同比增加28.75%/29.95%。到11月份累计供求比是1.79，比去年同期高出近一倍，供求严重失衡。2008年1-11月深圳市商品住宅累计成交均价为12998元/平方米，相比去年动辄15000、16000元每平方米的月度均价而言，已下降了很大幅度，特别是关外部分片区的价格已下降50%以上。数据来源：中国房地产指数系统从今年深圳市商品住宅市场运行情况来看，呈现以下特点：一是批售量大幅增
6、加。由于受到房地产行业周期和自身滞后性影响，06、07年市场狂热时期，开发商大量圈地的项目，目前正是竣工面市的时候。08年1-11月累计批售量达到600多万方，同比增长近三成，在成交量明显萎缩的情况下，至使深圳目前可售房源接700万方。这个量按月均销售30-40万方来计算，也至少需要18-20个月才能完全消化。二是成交量明显萎缩。由于去年9月末出台了二套房贷等一系列限制炒房的严厉政策，以及价格过高的影响，导致今年房地产市场无论是钢性需求、投资需求，甚至投机需求都大幅下跌。1-11月累计成交量330万平方米，月均成交30万平方米，同比降低接达三成。虽然政府近期推出刺激政策，短期内楼市出现反弹，但
7、深圳房地产市场整体失衡的局面仍未改变。三是住宅价格明显回落。深圳住宅成交价格至去年8月份达到19000多元每平方米的峰值后开始逐步回落。08年上半年成交均价只有的12683元/平方米，比去年最高点下降了34%，进入3季度后，豪宅成交占比增长导致成交均价一度上扬，但9月份价格又回落到12000元以下，价格的下行趋势十分明显。从更能反应深圳房地产市场价格走势的中房指数上看，深圳住宅价格指数从年初的2308点一路下滑至11月的2248点，下降了60点，跌幅为2.60%，与去年同期相比下跌58点，跌幅为2.51%。但相对于当前的人均收入而言，深圳房价依然偏高。以购买100平方米房屋为例，1-11月全市
8、成交均价与人均可支配收入比是16.1（以三季度同比增长率测算本年深圳市人均可支配收入为26873元），较去年房价收入比17.3下降了6.94%；房价租金比为542（以深圳10月份二居室平均租金水平2400元/平方米测算），同比去年的644下降了15.60%（2007年深圳1月份二居室平均租金水平为2076元/平方米测算）；如按首次购买自住房，贷款八成计算，目前的房贷收入比为1.3。这三项指标都还高于平均参考值，因此普通居民仍会感觉房价较高。深圳今年二手房市场的交易，同样比较低迷。1-11月，深圳二手房市场累计成交面积为398.87万平方米，比去年同期减少近一半；累计成交套数为37478套，成交
9、金额达220.27万元（根据上半年成交总金额112.4万测算）。深圳二手房市场从去年下半年急速下滑，到今年2月才开始逐步回升，但总体交易规模仍偏小，今年月成交套数最高峰时不超过4400套，月成交面积最高也才50万平方米。目前的交易量与07年上半年月均85万平米的成交数据相比，还有较大差距。总的来看，今年深圳二手房交易基本保持在每月3500-4000套之间的水平，波动幅度不在，这表明目前深圳二手房市场又正在走向稳定。挂牌价格从去年8月最高的15890元/平方米，一直下跌到今年11月份的10480元/平方米的水平，价格调整也基本到位。作为深圳市除商品住宅市场供应以外的一个重要补充保障性住房的情况来
10、看，深圳保障性住宅的供应比例相比其它城市仍旧偏小。据深圳国土房管局官方网站的信息显示，2008年深圳原计划建设保障性住房4.58万套，建筑面积228.4万平方米，其中，经济适用住房0.78万套，建筑面积38.4万平方米；公共租赁住房(含廉租住房)3.8万套，建筑面积190万平方米。由于住房建设周期的原因，实际仅于7月推出了一批6006套保障性住房（包括用于租赁的廉租房和用于出售的经济适用房）。未来两年，深圳将建设保障性住房超过6万套，其中，2009年，深圳将建设保障性住房0.8万-2.6万套，占2009年全年新建商品住房的18.8%。由于深圳经济适用房购买条件限制较多，不少低收入人群依然感到购
11、买压力颇大。房屋地段不好、户型不满意等问题也导致许多中标家庭弃选，部分保障性住宅空置的现象。保障性住宅供应过量中的一系列问题都亟待政府解决。作为深圳市房地产市场产业链之首的土地市场，运行情况更不乐观。截止11月底，全市共推出各类用途地块105宗，成交71宗，流标比例高达32.38%，略高2007年1.27 个百分点。其中居住用地全市共推出17宗，仅成交8宗，流标比例超过五成，而居住用地的平均楼面地价也大幅下挫，由2007年的3278.98元/平方米下降到1553.66元/平方米，降幅高达52.62%，交易情况很不乐观。但办公用地和工业用地受深圳市政府“总部经济”的政策推动，成交相对活跃，流标比
12、例仅为13.33%和33.33% 以上是深圳市房地产一、二、三级市场的运行情况，而从宏观数据上看，深圳商品房开发投资额和土地购置面积同比小幅增加；土地开发面积则大幅减少；施工面积同比小幅增加，商品房竣工面积则减少明显；从销售类指标来看，商品房销售面积、销售额同比均大幅减少。1-11月，全市完成房地产开发投资389.79亿元，同比增加1.71%，土地购置面积31.88万平方米，同比增加4.11%；土地开发面积22.79万平方米，同比减少47.61%；商品房新开工面积为697.24万平方米，同比减少2.13%；施工面积为3195.82万平方米，同比增长7.31%；竣工面积为270.96万平方米，同
13、比减少14.63%；销售面积为287.03万平方米，同比减少46.34%。今年5月份以来，商品房销售面积与竣工面积比基本保持1左右，目前销竣比达到1.06：1，市场基本处于供求平衡的状态。作为深圳市房地产市场的主体开发企业的运行来看，08年深圳开发企业运行呈现出以下几个特点：一、与去年土地市场风光抬价，疯狂收地的情形不同的是，今年深圳开发商在土地市场上的动作少了很多。大多数开发企业更加关注如何加快存货变现的问题。二、大部分开发企业采用了低价促销方式来加快房源的销售。金地梅陇镇今年2月率先降价，开启了深圳开发商竞相降价促销的局面。而作为行业的领头老大万科，在其主战场深圳10个在售项目中，除去2个
14、高端项目外，其它8个项目也都年中启动了大规模的折价让利促销活动。深圳领先企业率先对房价做出积极调整，对改善这些企业现金状况，起到一定的作用，同时也带动了整个深圳楼市稳步向健康方面发展。三、除了大规模采用降价营销策略外，各种方式的融资，也成为深圳开发商缓解资金压力的有力手段。金地集团申请发行12亿公司债券于今年3月份获批，万科申请的59亿元人民币的公司债券也于今年5月份通过审核批准，招商地产11月通过网上和网下方式增发A股融资近80亿元人民币，都表明，今年深圳开发企业面临着强大资金压力，急需解决的主导问题变为了“现金流”的问题。在目前国内整体经济形势备受考验的情况下，市民对大宗物品的消费会趋于谨
15、慎，从而冻结楼市需求的释放。鉴于此，虽然目前楼市持续下滑的态势已经得到初步遏制，但由于市场前期积压存量房较多，商品住宅市场面临的销售形势依然严峻，市场恐怕很难在短期内组织有效的反攻。预计未来2009年深圳一手房市场成交或有回升，但升幅有限。罗湖、福田两区形势略好，龙岗、宝安、盐田、南山四区销售压力较大。而新房价格经过今年一年来的调整之后，还将会在下行通道继续运行一段时间。二手房市场方面，目前二手房市场正在走向稳定，价格调整也基本到位。在诸多政策利好带动下，楼市刚性需求被初步调动起来，预期2009年二手楼市成交会有所回温。尤其在12月17日国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展的政策措施公布以
16、后，二手房市场的挂牌量会有明显的增长，并且这一现象能够持续到09年上半年。与此同时，在本市关于二套房贷及二手房买卖税费减免的相关实施细则出台以后，二手房市场的成交量也将出现强劲的回升势头。土地市场方面，土地市场的长期低迷影响到楼市参与各方的预期，加重了楼市的观望心态。针对目前冷清的市场环境，深圳土地交易中心已经放宽了之前从紧的土地购置政策，允许以“分期付款”的方式支付地价款。在此项政策放松信号的刺激下，预计09年深圳土地市场将会出现有实力的开发商入场，带动整个土地市场的逐步回升。然铬蹦阻溪径瘩垮菏重常疵块渍抛峦容愿秆塔右醚末士瞻蕾同馁凤墓榔捍婶韧债沛忘苏咆一崔逝恶臀稻裁兹窍夯亿虏侩舌验砾藏侄电
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