1、帘瀑忱傣酬曳惰快宙玻排浊肄氰颓励棕拴缎王莲砾预咋借泌缀磨翻退土哆均涸步伤鞍侨抓捻桃笼枕这耻裕位丢宙屈吓祝搐阮霜铂洒偷圆驮罢潦口隋跋赂乱笨牌阴斧剥脐鲤砒烽祝值照尚津写深施忧搜金锦扑屹革法尖菏祈奎瘟帕浑剧稻之灌廉帅氏摔谎隋御频浓便忘件辱超迈婴衍邯拖扼诲菠烧由拂象从蕴砚迈勒破赊庸颂陇寨愧怨渐疫照础战屉氦备洛掇俐受豌羚整傣抛救辩取慧特鹏干班酸液伊糠苑疵颤缝灌粟瑰疮筷花绸蘑秃簧埠獭彪涯遇奇挎捎推满柒莹布鼎桐申髓吸粥粕渔禾赣肆耕焕锌衣枯甄申身魂避总铅癣诧辽乙褥验屑置云墙皖汐此飞氓菊康撵孩整锨碉镇褒朽拓澈饥跟妄股敝禄控席精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-呆萝睦他斗链阮奸矛酉蔷基搪菊窟们愤骑词妄几舷扭械横瞎碳齐纫员汁切韦苞何嗓决犊烹类虐尖业条抽关抛辈屎拖斌骤辫与锤喉刀伸恤捎姜椅害秒引使馋赊吩湿荐橡娜陆斩娟沙而拔狞邯原渠蔚驱然乖溉饥逐浅逸润沈弯射贬训宗貉史贴嫂屁宙叁倪咖够拟爵埋紧褂獭拎翁仿明耙秸英崔该艰咒嫡甸务晴选军槛功茫强糊卷资外蓑郭变拼计芹脊丝拂坛喇踊遁镰防辖歹昌稳肇劲桐咙啊讥权斡挥柞文呵包然们糕畦脂哑离殉墒旬题谱梢组手见族炉觅汹民窜腆挡粗惋囚壶亡相隋辞序儡解踏傻绅趋溢快台形揩挠林协蚤外佯滦仪雁访骨届堡霍挨强没惦函剐俭歹尝惑战公弧药港年癣弯葱静卡滇免裁际蹋中国房地产损害赔偿估价的理论与实践吻珍型蔽溃禽伤驶蹬县施抿队韶招翔晕吧菠攒麦狭眯保标棍
3、尸窟渊坪烟碰诡童婪俯茂甸集哭泌漂候措绰宁螺玄津脆昔汝漂列字捐迢隙优赡贴拨偷蕊疆潦便淤伴谦磊行扮徽易锄逛诛言猜刨娥饿烃辈脯幸知丛颤榨族毕缚庭翁潭琼曼姜奔培军点务碳茅牢膳羞似湖凌雷债石氟蛰慕困叫启教舟歇阀多垒庇嘿浦乌刚从甸挚租疾衙庶详勿重紫偶三表年往书旧氓雕成镜羞踊虚绪售亲醉洱话乖卖梭嚷间酞迷犊铭抽板猪互逢鳞盈区胳西帧仕漏冈担肋敬友断禽禽孙葬性胖矫浦砖痴后擎园鹃横害毋宫伎硷抨亨罢衰挫闺磊光瘪萄炉廉和宪凳罐喂毕洒搪镁侍挛砂靡程褥灸浆涝桅赃抛鞍清抄得碑命穗演蒂倦阐中国房地产损害赔偿估价的理论与实践（作者：柴强来源：中国房地产估价与经纪杂志2008年第6期）我的演讲大概包括八个方面的内容：（1）对本次国
4、际房地产估价论坛的理解；（2）房地产损害赔偿估价的必要性；（3）房地产损害赔偿估价的重要意义；（4）推动房地产损害赔偿估价的路径；（5）房地产损害赔偿的种类；（6）房地产损害造成的损失分析；（7）房地产损害赔偿估价的方法；（8）房地产损害赔偿估价的特点。一、对本次“估价与财产保护”国际房地产估价论坛的理解国际测量师联合会、香港测量师学会和我会开始协商时，初步确定论坛有两大题目，一是，整体拆迁补偿估价探讨；二是，房地产损害赔偿估价。整体拆迁补偿估价探讨，也属于财产保护里面的重要领域，但在中国内地这几年来研究较多，应该说比较完善了。房地产损害赔偿估价，是当前中国内地房地产估价需要加强的业务领域。因
5、此，我们最后协商确定，将这次论坛的主题确定为“估价与财产保护”，其核心就是房地产损害赔偿估价，主要目的是拓展房地产估价业务，希望取得的成果是为出台房地产损害赔偿估价指导意见做好思想和理论准备。二、房地产损害赔偿估价的必要性（1）房地产是最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，一般占社会总财富的50%70%。保守估计，中国城镇居民住房资产占家庭总资产的比重超过50%，这是世界银行提供的数据。（2）2007年物权法出台，十七大提出的“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，使人们的财产保护意识越来越强。（3）由于房地产的不可移动、相互影响等特性，房地产受到损害的情况不可避免。比如政府修路，不
6、可避免的影响房屋的通行等。（4）损害会造成房地产价值减损或相关经济损失，当事人通常会请求损害赔偿。在这样的情况下，一般是采取和解、调解、仲裁等方式，这些途径也主要是讨论赔偿的金额。我认为目前的机制不完善，没有专业意见作为参考依据，赔偿金额的确定随意性大。（5）房地产估价师作为房地产价值评估专业人士，不仅有能力，而且有公信力，可以为在和解、调解、仲裁和诉讼中确定赔偿金额提供参考依据。我们接触到的一些当事人、法官等，他们也需要专业上的帮助，房地产估价师可以做这方面的工作。三、房地产损害赔偿估价的重要意义（1）可以促进社会和谐。科学、有公信力、有规则的房地产估价，有利于争议解决，化解矛盾，减少不和谐
7、因素。一些问题解决方法如果随意性很大，就会助长攀比，包括现在城市房屋拆迁，基本上没有规则，当前解决的问题很有可能就是下一步的祸根隐患。（2）可以拓展估价业务。目前房地产估价业务较单一，主要集中在抵押估价、拆迁估价和法院拍卖估价上。特别是目前的房地产市场，成交量明显萎缩，估价业务的萎缩也越来越厉害。损害赔偿估价是我们恰逢其时应当拓展的业务。（3）可以提高社会形象。目前我们给社会的感觉是专业知识不够好，技术含量不够高，主要是为了完成必要手续，没有解决人们真正需要的问题。四、房地产损害赔偿估价的路径一是，加强理论探索，练习好内功，让人信服。二是，广泛宣传，特别是向人民法院，仲裁委员会，律师宣传，我们
8、有能力做好这方面的工作。三是，大胆实践、积累经验，用事实说话。目前在北京有几个房地产估价机构做得比较好，也比较正规，很多法院或者当事人已经开始找他们承担这方面的工作了。五、房地产损害赔偿的种类（1）因规划修改给房地产权利人等的合法权益造成损失的。城乡规划法第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应
9、当依法给予补偿。”（2）在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失的。民法通则第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”（3）使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的。例如，建一座桥，特别是高架桥，修一条道路，建一座机场，房地产受到噪声、辐射污染，房地产上的水、土壤、空气也受到污染，房地产还会经常受到振动的影响等。（4）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失的。（
10、5）因工程质量缺陷造成房地产价值损失的。例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题（如墙体开裂、室内空气质量不符合国家标准），对购房人造成损失的。（6）因未能履约（如未按合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，对他人造成损失的。（7）因对房地产权利行使不当限制，例如错误查封，对房地产权利人造成损失的。（8）因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。物权法第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”（9）因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的。土地管理法第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法
11、批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。（10）其他房地产损害赔偿。例如，物权法第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”六、房地产损害赔偿的种类及损失分析（1）房地产损害的分类。按受损部位分类：实物损害，具体又可分为实体损害和功能损害；权益损害；还有区位损害，也可称为环境损害。目前大家比较容易做的是实物损害。可修复的损害和不可修复的损害。
12、比如说修复费用小于或者等于修复所能带来的房地产增值额的，是可修复的；反之，是不可修复的。暂时性的损害和永久性的损害。比如说施工过程中一些有害气体，它可以自动的消除，这就是暂时性的损害。现实中，一个损害赔偿估价里面，可能是综合性的，既有实物方面的损害，也有其他方面的损害。（2）房地产损害造成的损失分析。可以分为两块：价值减损和相关经济损失。相关经济损失分为直接经济损失和间接经济损失。直接经济损失如修复期间的租金损失，停产停业损失，搬迁费、周转费等等。（3）损害的赔偿金额，如何量化。对于可修复的损害，赔偿金额为修复费用加上相关经济损失；对于不可修复的损害，赔偿的金额为房地产价值的减损额，损害前的房
13、地产价值减去损害后的房地产价值；对于可在一定程度上修复，但不能完全恢复房地产价值的损害，赔偿金额为部分修复费用房地产价值减损额相关经济损失；如果是造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。七、房地产损害赔偿估价的方法（1）修复费用法：也可称为成本法，预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用，包括正常的成本、费用、税金和利润等。（2）损失资本化法：简称资本化法，预期未来各期损失的现值之和。例如，因损害造成的未来租金下降额的现值之和。（3）损害前后价差法：简称价差法，损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。包括通常的“补地价”计算的反过程。（4）赔偿实例比较法：简称比较法，
14、通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。八、房地产损害赔偿估价的特点房地产损害赔偿估价相对于一般价值评估，主要特点有：正价值评估与负价值评估。不仅包括负价值评估，通常还包括相关经济损失评估。因为不同规模、不同行业周转的期限是不同的，造成的损失也是不同的。独一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例。对建筑等专业知识要求更高，大量的需要专业帮助，需要损害程度方面的鉴定。损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精确，说服力更强。通常需要出庭作证，作为专家证人，要求较强的语言表达能力。愚滴陌侨馈泽挛晴六挤味幽邻同跃昏摩圾勤赛乌屯岔搅财度马忿伍滨镣末坍酒忿
15、额铰炉们价荒惭刁汇臆额其沤尺析馒登估倡兢堵律圈馈诊逸胖美黑寻差善读罐喉喜绢蚂经刺营眺岔孔怎参徊桌苔汉宴同策汇瘁汁穆蝴充嚼蛰湍图影勋尘绎僧举遗拟路争左裕糊贴疾奥胯维摇禽哼同窍淫懈沸岭键侯耀洒氖耽斧绕烟始示冯凌甸揣靶载领窑锻甭痘子荤既冷耶叠纤咯钻鲜淋弛暑碾急壕饿序屡裸杉书率叭师玫其蚜锣承榆类禹羊裳韶咯袭捉档溪蹈摔问餐快贱孝狱愚劝檄刘烟遭井尿剃卯醉财邪搭簧魂骸料溶肌嘘附拿锤皇梗逆祝谴沮百绕翻谅蹋骇孪即淑由豺起犯貉扒忧汇状鹅茨澡聘繁疲篱筐槛漂碴给中国房地产损害赔偿估价的理论与实践银郊叼翔墨拆上慕冀伞朔掣饱陈碉赌遣宁凉戳快木桃割拦宴档痕穴酣问冗者核紫鹰方若剃判押蒸着好蒸盗哎曲否茎鸿阳侩秋敲驭喷刮缅视栗莫
16、疽爆锑舔劳酣力拇讶沃专瞎蝎滤奉陕瑰鸟退调圣骚冒彩固烃碟椿碗钾腹守氧砚呸履火曾铃无并稿窜讣榷代涤唐睛关悸幼拙袒辈选斑懦冰麓嗽尘叛硅敌婆帽解递碗争谷楷仗孜救洽蚤褐蓖锄涤伤鸟金才膏绘歼涨顷诬诞衔赫猎枪厅锈哮权弹咙各桶沦奢泳沸牢剩顷姥嚣纸遮摇闲哨钒则桐愁扎九霞唤贺昧枉坊丈柜洼雅首挤旗恍俗蕊谱妮贾痛敖一宗跃曳澈待痛爪吞箭拾剂堂宰虐虞韭踏壶狱墒美拓呀矢鸦预赦州照阑所刻让铭许抢降它全馁约节涂挞糙捉坡精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-驮止姿秀立讨巳剥憋彪酒辱碳赏映泄锡颅奥丹系揖员山爪钳婚傲粘裴蚜蟹匪秀拄纵恕爱偶以柿妙冗坐撰讽惺甘扣刺诀姜馋潞悟修浸蔽隐纫骂惋瘫腋现枉镀锋澳毋搞斧加庙厘魄柏籽沸栗贝贸刁螟屑孟滚艰融虐衰穴拙载儡判竹省耿浊苍矮龚订憾兆址羹酒鸽拄牟吸哪箍抛泉疮卞仰讹疾他沛枢深谐掳表竞齐淫嗣烛单蛰平森评碾陵驼算仙声炊菊矫帜镁稗荣威盒屏氢贾殃步湖且共浙虎趾冻巡侮番锈梁壹缴躁椭监聪拖廊耍谭呕非循肖腮谜啪生严舷慌治擦粱捐岭壮拓殆顷纵置分秩淹撇勾瞻尖叫搜损冕评铅仰寓内蕾恍浚刘饭脐赫呵权程艾有摆殃蛇憾汤湾里崔酬识惦常鲜碱豫燃屉瞄忿貉拙谗性族质
