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4、与过去十年完全不同的季节。从制度红利的维度来看，未来改革将进一步深化；从增长周期的维度来看，中国经济在2012年已经软着陆，且已表现出复苏上升的态势，未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”。如果从房地产本身的维度来看，则一个全新的季节也已经来临：增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织等都将发生重要变化。 此时，对于身处其间的余业来讲，捕捉新的变化趋势并从中找到自己的定位至关重要，在这罩，我们且粗略勾划出未来十年中国房地产十大变化趋势，作为走向未来时的参考。1.中国房地产将从超高增长变为中低速增长 过去30年，中国经济的年均增长接近10%，在2000-2010年间，中用经济的年均增长甚至超过
5、了10%，这是典型的超高速增长二世界银行称，在人类历史上，还从来没有如此多的人口，在如此长的时间内，实现过如此快速的持续增长。 但是展望从现在至2020年，未来的中国经济增长将告别10%上下的超、高增长，转而进入“七上八下”的次高增长，因为有三个重要因素发生了变化。 一是中国人口周期的变化必然引发经济周期的变化。 人口周期所带来的增长格局的变化，在几乎所有的国家都发生过，在中国也不会例外。进入2010年后，中国从“人口红利”开始转向“人口负债”，经济增长则从“劳动力无限供给”时代进入到“劳动力相对紧张”的时代。随着劳动力价格不断上升，经济增长必然告别“超高增长”，进而进入劳动力价格约束下的“次
6、高增长”。 二是“房子、车子”主导的重化工业增长将风光不再。 2000-2010年，中国的房屋年销售从100万套增长到1000万套，汽车年产骨则从200万辆增长到1800万辆，房子和车十年都分别增长了近10倍，年复合增长在20%以上二。但展望2020年，各自能再增长l倍就已经小错。这意味着年复合增长速度将戏剧性地急速滑落到5%-7%，甚至低于同时期中国经济的年均增长速度。 2012年，钢铁生产增长十年最低，而服务业占中国经济比重第一次超过第二产业，昭示出中国重化工业已开始走向衰落，房、车将逐渐告别主导产业地位。三是政府对予增长速度的偏好已经发生变化。现在，无沧是政府还是社会都更为看重经济增长质
7、量、社会和谐、生态保护各个方面的均衡发展。同时，由于就业压力降低，政府也不再需要以刺激政策来维持经济超高增长：2012年中央经济工作会议提出的经济工作最终目标已由过去的“保持经济平稳较快发展”这一元目标转变为“实现经济持续健康发展”“和社会和谐稳定”的二元目标。 在存缺乏政策强力推动的前提下，中国经济更可能运行在“七上八下”的自然增长轨道中。但未来经济增长的动力仍然足强劲的。从外部环境看，世界经济可能已经告别了最坏的时期；从国内环境来看，政府动力不会衰减，而市场动力在复苏，因此，我们判断2013年中国经济的增长将重回8%的增长轨道。从增长的波动来看，我们判断中国经济也将告别大起大落的阶段，转而
8、进入到“稳态增长”阶段。 即使这样，这也不是一个慢的增速。据英国经济学家一篇文章的预测，如果未来十年美国经济年均增长2.5%同时物价年均增长1 .5%而中国经济能够保持年均增长7.75%同时物价上涨控制在年均4%，人民币年升值控制在3%，那么到2016年的时候中国按照购买力平价计算的GDP将第一次超过美国，而到2018年的时候，即便按官方汇率汁算中国的经济总量也将超过美国。另据假设，未来十年中国的年均增长只有7%，那么到2020年的时候，中国GDP总量也将增长l倍，约相当于当时美国经济总量的64%，日本经济总量的2倍。如此展望未来十年的中国经济和房地产发展，其实仍是一个美好增长的季节。2.房地
9、产市场格局从“卖方市场”变为“买方市场 在未来相当一段时期，中冈房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去供大于求的局面已经出现，并且将主导未来的房地产发展大势。 按照我们研究团队构建的“城镇化需求预测模型”测算，到2020年需新建住房面积将大到15.4亿平米，这意味着2012-2020年中国的住房需求仍将不断增长，2020年后中国的住房需求才会伴随城镇化和居民住房改善步伐放缓进入下降期。但问题在于，需求增长的同时，供应增长更快，这将导致供求关系从供不应求的“卖方市场”迅速转变为供大于求的“买方市场”格局。 预计2012-2014年城镇住宅需求年均约12.7亿平米（2010年实际新增商品
10、房住宅需求只有10亿平米），假没2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣上，则房地产开发住宅竣工也将攀升到年均12.3亿甲米，来自市场的供求可以说基本平衡。然而，考虑到还有“非房地产开发建设”、“城区扩大”以及“小产权房”等大量非市场性供应，将这些非正常供应加入到整个供应后，中国的城镇住宅市场格局将明显转变为供过于求。 J 城市化所创造的住宅“刚需”也无法挽救房地产走向的颓势。未来十年，所谓“刚需”电就是每年城镇首次置业的新房需求年均犬约是2.7亿-3.2亿平米。假设刚需在全部新房成交中占比35%，则可以推算出全冈每年的商品住宅销售面移至多7.8亿-9.2亿平米，这样的销售量即便
11、与2011年的销量相比，也远远不如，降幅达5%-20%。可见，未来中国的房地产仅靠所谓“刚需”无法撬动，更难以推动全同住宅销量的持续快速增长。 当前，全国住宅库存积压已达3亿平米2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势，预计到2017年，中国住宅市场才能重新恢复供求平衡，但好景小长，中国房地产很快将走向2020年后的需求下滑年代。故未来中长期总体判断，中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场，不仅“黄金增长年代”消逝，就连“白银增长年代”也将一去不复返。 另据中国指数研究院的预判，2012年全国新增商品房住宅需求为10亿平米，预2011-2020年十年间13亿平米
12、将是顶峰，全国全部新增商品住宅需求约120亿甲米，如此十年内中国商品住宅需求的年复合增长率将滑落至5%以内，完全无法比肩过去十年年均20%以上的增长。开发企业需要把握住节奏和结构的迅速变化。 I 3.政府对于房地产的调控不会放松，房地产调控将不会半途而废 过去十年，房地产调控几乎年年都被强调，只市调控效果差强人意。但展望未来，政府对十房地产的调控将不会放松，房地产调控将告别屡控屡败的历史获得真正的成效。 每年的中央经济工作会议都决定着下年度的政策走向。今年的中央经济工作会议，不仅关于下年，甚至显示出未来中长期的政策思路。这次会议有许多重要信号传递出来，而对于房地产业，会议态度仍是“要继续坚持房
13、地产市场调控政策不动摇”。这足以印让我们事先的猜测：未来政府将小会再允许房地产市场过热，也小会允许房地产价格再度失控： 房价暴涨会增加不和谐因素，激化社会矛盾，未来政府将继续注重解决民生问题，寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标。再考虑到前面讨论的中国房地产市场格局与增长态势的变化，可以说是“天时以变”。4.房地产金融转向全方位的社会融资，金融监管将更重“存量”2012年底，中国的M2接近100万亿，GDP接近50万亿，M2与GDP之比高达200%。巨大的货币供应带来两个看似矛盾的奇怪现象：一是市场中货币流动性持续过剩；二是实体民营企业持续的资金饥渴。前者反映了资金增量
14、供应过剩，后者则反映了资金存量管理低效。今天中国企业融资方式已发生重大转变。从央行公布的融资总量数据看，目前人民币贷款占比已经从2006年80%的峰值降至56%；而包括委托贷款、信托贷款、银行承兑汇票、企业债券等在内的社会性直接融资占比已经接近40%。这一变化直接导致广义货币M2已越来越缺乏解释中国经济的能力，需要体现更广义货币供应的M3甚至M4才能更好地解释中国经济。在此背景下，市场规律必然发力，金融创新不可避免。以直接融资为主的金融创新得到了政府的肯定和鼓励，在最近的中央经济工作会议上，中央再次明确提出“适当扩大社会融资总规模”。礼会融资总规模的扩大具体到房企融资，最直接的变化就是房地产信
15、托和房地产基金的快速崛起。据中国信托协会数据，2010年二季度中国房地产信托累计余额为3154亿元，到2012二季度房地产信托累计余额已高到6751亿元。而房地产基金在2012年也狂飙突进，即使按照保守估计也已突破2000亿元，成为不少中小房企融资的重要渠道。资金增量与资金存量相比较，政府对资金增量的管理相对简单，可控性也相对较大，但如何合理、有效地管理和导资金存量则明显要求更加精细化。同时，由于社会资会渴望进入垄断行业。但对于类似保障房这样的“寡利领域”， 如果缺乏具有诱惑力的利益引导来引导民间资本进入，最后的结果必然是无人问津。随着社会融资总规模占比的上升，监管机构对存量资金的引导越来越重
16、要，信托和基金等接融资渠道的监管将越来越被重视。 5.不同城市的住宅产品将从“普涨时代”进入“分化时代” 考虑到限购的大背景，去年市场普遍认为二线城市的房地产市场将遇冷，三线城巾借力不限购的政策东风将会迎求新一轮春天，但市场的数据彻底宣告了上述判断的错误。 从城市的聚集效应来看，支撑房地产市场健康发展的核心动力就是人流和资会流，人流和资金流越聚集的城市房地产市场越有潜力。只自极富的国家才可以“玩得起”小城市，所以未来一线城市的聚集效应将越来越凸显；二线城市，尤其足区域中心城市的后发优势会继续显现；三四线城市的不确定性则会杯待资典柴伐潦三智末纹锋轮胯宜户烦手风婿揪湛噪匪戏嫌驾据置湃材奄片曳悉洗勤
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