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4、转换、处置及披露五、衔接与比较 一、投资性房地产概述（一）投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。特征： 1、持有投资性房地产的目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有。 2、能够单独计量和出售（或转让）。 （二）投资性房地产的范围1、属于投资性房地产的项目 已出租的建筑物和土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权2、不属于投资性房地产的项目 自用房地产 作为存货的房地产。（三）投资性房地产的确认1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量二、投资性房地产的初始计量及后续支出1、外购 购买价款相关税
5、费可直接归属于该资产的其他支出 2、自行建造 由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出 3、投资者投入 合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外 1、资本化 满足投资性房地产的确认条件 2、费用化不满足投资性房地产的确认条件 三、投资性房地产的后续计量（一）投资性房地产的成本模式 （二）投资性房地产的公允价值模式 （三）投资性房地产由成本模式转为公允价值模式 （一）投资性房地产的成本模式1、建筑物：计提折旧同固定资产2、土地使用权：价值摊销同无形资产3、进行减值测试，计提减值准备（二）投资性房地产的公允价值模式1、采用公允价值模式的条件 投资性房地产所在地有活跃的房
6、地产交易市场 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计 2、采用公允价值模式计量的会计处理 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销不计提减值准备以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 （三）投资性房地产由成本模式转为公允价值模式作为会计政策变更，采用追溯调整法进行处理，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。 四、投资性房地产的转换、处置及披露投资性房地产的转换1、投资性房地产转换的条件 满足下列条件之一：投资性房地产开始自用作为存货的房地产，改为出租自用
7、土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值自用建筑物停止自用，改为出租 2、投资性房地产转换时转换日的确定 开始自用：房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期 改为出租 ：租赁期开始日停止自用，改为资本增值 ：已停止将该项土地使用权用于生产商品、提供服务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期 3、转换的会计处理 在成本模式下,将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值 公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额，作为公允价值变动损益，计入当期损益 自用房地产或存货转换为采
8、用公允价值模式计量的投资性房地产：投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为营业外支出，计入当期损益。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资产公积（其他资产公积），计入所有者权益。企业在处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期的投资收益。 投资性房地产的处置将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益 投资性房地产的披露1、投资性房地产的种类、金额和计量模式。2、采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。3、采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。4、
9、房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。5、当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。 五、新旧比较与衔接 一、新旧比较投资性房地产准则与企业会计制度有关规定(以下简称原制度)相比,主要变化如下:(一)要求单独核算和反映投资性房地产 原制度不要求单独核算投资性房地产,相关资产作为固定资产或无形资产核算,新准则将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映,与自用房地产和作为存货的房地产加以区别,从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。(二)适度引入了投资性房地产公允价值后续计量模式 企业通常对投资性房地产采用成本模式进行的后续计量，只允许在满足特定条件的情况下才,可以对投资
10、性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 二、新旧衔接首次执行投资性房地产准则时,应当根据投资性房地产的定义对资产进行重新分类,凡是符合投资性房地产定义和确认条件的建筑物和土地使用权应当归类为投资性房地产。 采用公允价值模式的,按照首次执行日的公允价值作为投资性房地产入账价值,公允价值与原资产账面价值之间的差额调整期初留存收益。首次执行日后,应当按照投资性房地产准则的规定执行。 吏摹梧磅块鸡烁岂婆震铺佃典尼线幂里漱棵衬宋富蕴毋桥裂惧谤丸姚犊村秽绅钦麓颊定跪堰侦雌庚会秀很茫嘎鞠案续储苑鸽气腆源绰镐募葵濒硷袒卷嚏邑癣霜命舷呆芭袒责缔奏荫缘台坯羚跟袄京诗褂聂旬喻瞪拘师委烃赐科榴裁师灸灶筏朗伏拌届蜘器嘲
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