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4、续、健康发展有着重要影响。因此它的发展备受关注，随着房地产市场的逐渐升温，房地产市场的供求也出现了明显的变化。其中房价的波动更是万众属目的焦点，房价与房地产市场的供求是相互影响的。因此对房地产市场的供求状况加以分析和研究是十分有必要的。对大众商品来说，没有任何一类的产品价值量比房地产大。然而影响房价和地价的因素是多方面的，土地成本、政策调控等因素都不能单独对房价的波动造成决定性的影响。本文从供求关系的角度，分析影响房地产市场供求关系的各种因素，进而对影响房价的因素进行综合分析及研究。关键字：房价 影响因素 供求关系 1988年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，提出了全面
5、停止住房实物分配、发放住房补贴、放开住房二级市场等要求，标志着房改主体的基本完成。我国进入住房购置货币化和住房住宅建设市场化的进程。此后伴随着宽松的经济环境以及一系列利好政策的颁布，我国的地产业取得了飞速的发展。但不可否认的是，房价的快速上涨已经大大超出了一般家庭的承受能力，切实稳定住房价格已成为房地产市场调控的首要目标。房价包括了土地成本、建设成本、管理成本、财务成本、营销成本以及合理的开发利润。但是，我们应该认识到影响房价的因素还包括利益、汇 、心里预期等等。因此，不能简单的把房价的暴力和疯狂拿地行为助推了房价的上涨，而是要从研究影响房地产供求关系的因素入手。我国目前房地产市场的供求在我国
6、产业结构没有发生本质性的转型之前，房地产业仍将是我国国民经济的主要支柱，你可以从这个方面考虑我国房地产市场未来的发展趋势。另外，现在的80后将进入一波结婚期，住房的刚性需求很大，但90后由于人口结构的变化，刚性需求将有所下降。还有一点就是国内投资渠道的丰富化程度。如果流动性仍很充裕，而合法投资渠道很少，这样资金还会涌入房地产市场。 一、供求关系1、供给与需求的定义供给和需求都是微观经济学的基本概念。需求是指大众因需要某种产品或服务而产生的要求;供给是商家响应大众的需求而提供的产品或服务。需求包括两个基本条件,即消费者购买意愿和消费者具有的支付能力。供给也包括两个基本方面,即商家提供的新商品或已
7、有的存货。2、供给与需求的关系(1)供求关系是指在商品经济条件下,商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系,它同时也是生产和消费之间的关系在市场上的反应。(2)广义供需论的观点认为供需间存在供需差动。供需差动是指供给和需求之间产生差距,便会有动力或动机寻求供给满足需求,并认为这样的动力与供需差值有关。3、市场供求与价格之间的关系首先,价值是价格的基础,价值决定价格,价格受市场规律的影响而上下波动。其次,市场价值、价格与供求关系三者之间形成辩证关系。价值是市场价格波动的中心,价格调节着市场供求关系,同时市场供求关系反作用于价格。再次,供求矛盾。供给大于需求或需求大于供给,供求不平衡的产生,都
8、会使价格偏离价值。4、供求关系对房地产市场发展的影响房地产市场的发展受供求关系的影响,同时也受其他方面的制约,供求关系对其的影响一般是从长远角度来看的,而其他方面的因素诸如国家政策、投资者的热度等变化则会引起价格的即时波动,并且比较明显。二、影响房地产需求方面的主要因素1、国家宏观经济发展水平GDP对房地产需求的影响国家宏观经济发展的态势影响着房地产市场的需求,有关部门统计,GDP的增长对房地产的相对依赖程度高达40%,有的城市超过了60%。它是房地产需求的直接原因。2、居民可支出收入分配是影响房地产需求的主要因素居民的可支配收入,是家庭消费的主要来源,居民人均收入水平,决定了市场购买力的大小
9、,居民的可支出分配是房产需求的主要因素。3、国家政策、利率及房产信贷影响着房地产的需求国家政策对房地产市场起着宏观调控的作用。利率的高低和房产信贷的偿还能力都影响着房产的需求量。4、国际环境及汇率,海外资金的进退等也是影响房地产市场需求的因素在国际金融危机的环境下,人民币汇率持续上升,导致国外资金大量入注股市和房地产资本市场,影响着房地产价格。5、城市人口结构和数量客观决定着房地产需求的规模和速度众所周知,人口结构和数量是对房产需求群体的主要衡量方向,结构的比例和数量的多少,直接关系着房产的规模和速度。6、投资者的热度和风险收益规律严重影响着房地产市场的需求股市或投资市场里投资者的态度,风险投
10、资的长线和短线的选择,风险投资规律的制约等都影响着房产的需求量。7、消费心理影响着房产的需求量消费者的消费心理和消费偏好是影响购买行为的主要原因,例如中国人在消费结构里偏向于房屋购买消费行为。当然对通货膨胀的忧虑也加速了购买房产来保值的消费心理。二、影响房地产需求方面的主要因素1、经济基本面对市场需求的影响国家宏观经济发展水平GDP对房地产需求的影响国家宏观经济发展的态势影响着房地产市场的需求,有关部门统计,GDP的增长对房地产的相对依赖程度高达40%,有的城市超过了60%。它是房地产需求的直接原因。2、居民可支出收入分配是影响房地产需求的主要因素居民的可支配收入,是家庭消费的主要来源,居民人
11、均收入水平,决定了市场购买力的大小,居民的可支出分配是房产需求的主要因素。 在经济学上，收入对需求的影响可以用收入弹性来表示。一般说来，房屋需求的收入弹性与国家或地区的经济发展水平，即国民收入水平有着密切的关系。在我国现阶段，房屋的需求对收入是富有弹性的，这是收入增加和消费结构变化的共同作用的结果。3、宏观政策对市场需求的影响 影响市场需求的政策主要是财政政策（包括税收政策和货币政策）。这些政策对房屋的自住性需求和投资性需求都有重要影响。 通过实施恰当的财政政策，例如给予财政住房补贴等方式，提高居民住房购买力，将巨大的潜在需求转化为显示的有效需求。 税收政策可以在房地产市场的不同环节设置不同的
12、税种，起到不同的控制作用。从短期来看，对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于导致投机，稳定房屋价格；而从长期看，通过征收房屋持有环节的物业税，会降低房屋的投资价值，有助于导致更多投机性的房屋需求，有利于稳定房价。 货币政策对房屋价格的波动会产生显著影响。根据目前的房地产市场现状，政府为建立结构合理的房屋供应体系，可充分运用货款利率和货款期限这两种有效的手段，针对不同的收入阶层所需的房屋标准制定相关的政策，从而达到政府在一定程度上干预房地产市场的效果，使市场逐渐趋于规范和良性发展。 2010年8月12日中房协已多次“上书“国务院建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。此报道一出，立刻遭到典论和
13、民众广泛质疑。但是中饭协副会长朱中一表示，目前市场预期混乱，不宜再出紧缩新政，否则将影响房屋供应，带来新的问题。3、国家政策、利率及房产信贷影响着房地产的需求国家政策对房地产市场起着宏观调控的作用。利率的高低和房产信贷的偿还能力都影响着房产的需求量。4、国际环境及汇率,海外资金的进退等也是影响房地产市场需求的因素在国际金融危机的环境下,人民币汇率持续上升,导致国外资金大量入注股市和房地产资本市场,影响着房地产价格。5、城市人口结构和数量客观决定着房地产需求的规模和速度众所周知,人口结构和数量是对房产需求群体的主要衡量方向,结构的比例和数量的多少,直接关系着房产的规模和速度。6、投资者的热度和风
14、险收益规律严重影响着房地产市场的需求股市或投资市场里投资者的态度,风险投资的长线和短线的选择,风险投资规律的制约等都影响着房产的需求量。7、消费心理影响着房产的需求量消费者的消费心理和消费偏好是影响购买行为的主要原因,例如中国人在消费结构里偏向于房屋购买消费行为。当然对通货膨胀的忧虑也加速了购买房产来保值的消费心理。三、影响房地产供给方面的主要因素1、宏观环境及国家政策对房地产供给的影响同样国家宏观环境和国家政策既影响着房地产市场的需求,也严重影响着房地产的供给。宏观环境和政策对房地产的发展具有两方面的作用。2、房地产市场开发利润的高低影响着房地产的供给对房地产商来说,房产利润的高低决定着开发
15、房产数量的多少。利益的驱使是房产供给量的关键因素。3、土地供给及土地成本直接影响着房地产的供给从社会角度分析,土地的供应受自然环境和地理环境的制约,具有一定的局限性。土地是不可再生资源,数量供应有限,同时土地是因其提供的收益才发挥作用。土地的价值是土地上产品的价值而派生出来的,所以价格也必然受此影响。4、房地产企业的投资开发方向在一定程度上影响着房地产的供给房产商在某些楼盘的开发方向上定位在高档还是中档,或是住宅还是商务写字楼等等都影响着房地产的供给量。5、房地产开发商的技术水平和开发进度影响着房地产的供给房地产开发商的设计水平、施工项目运作水平、招标或投标的能力高低以及开发进度的目标规划等都
16、直接影响着房地产的近期或远期的供给量。6、房地产企业对未来的预期影响着房地产的供给房屋价格的预期是根据房地产行业的发展状况、发展趋势和发展周期而进行的。房产开发商会根据国家政策和经济运行环境及市场需求的预测等方面来进行房产项目开发。同时也会参考股市及投资市场相关的的走势来决策开发项目。7、房地产企业的资金状况和融资能力是影响房地产供给的一个重要方面房地产企业的资金状况及企业资源能力,反映着房地产企业开发房产项目的承受能力,同时企业的融资能力也是影响房产企业投入开发量的关键因素。 秋启碌唐匝闯屯酗也加缓颖争蛾鲸谅臃鲍夯窃弦纬龄犹阎储粮揽掌盅冰憋茶夹菱谱辱舞拟痛便贞稚攒绣厄姬灭明脆琅悲仔泪棉泄疏吕
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