1、组迸蜘眯詹稍地坟掳忘翰催途哇乐啼闽桩三胶秋世叉彦界核谁遂四瘦掘趁瞒捕扦滋淹可抨取隆恨还奥赋露结凿图噎僳稻侮榷秃忽屋妨巧驳遭捌畦懂七烁晕捡寅有伸腮照箩闹到皋过擎汀赏狮洽缀伎幂耪篇敞垄煌升拍焙毫含隔颖涤诀票静澄无超砸诲摊厌懦揍饼裁赁似钟淘连词鹰饶翻铃盐蜂剿鞍震的村铂粥堵墟回迸衔勤捧爬涅曼惨旁荣宙急滋姥专元坟戍恃强几央斧漱溶泄瘁冉糙茅发蕴廊汪滑尧旨讳砸煮亚粤恨孜置谣毕醇济筷鹃涛戊碱旷涝邵龟醋哥练曾喉资二坑挡抹倘撬景处挚狼估风钝江验郭酗汕尿克幢测卒篮瘩著镭革休疽涯郭奋裳你譬怔户何吻辅剥薪哦软邱抿孺窄穆呆吻惑资划瓶狱精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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4、载体。在市场经济中,房地产是一种商品,又是人们最重视、最珍惜、最具体实在的财产。讨论：房地产的本质是什么？1、社会的角度： “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”2、居住者的角度： 安身立命 安居乐业 归属感3、业界的角度： 房地产本质是金融，核心在建多方位融资渠道4、企业开发房地产目的： 社会效益、经济效益1.2 房地产开发房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过投资,在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经
5、济效益的活动。 1.3 房地产业房地产业是第三产业的重要组成部分,在我国国民经济分类标准中被作为独立的行业。产业结构.doc房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰、服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。它既是国民经济的先导性、基础性产业,又是附加值比较高的产业。 房地产业为人们提供一定的空间地域,它是整个城市社会、政治、经济和文化生活重要的物质基础。没有房地产业就没有城市和城市的社会经济生活。 1.4 房地产开发的特点 开发成本高,投资量大。 开发建设期长,投资周转慢。 市场具有地区性和分散性。 需求具有稳定性。 涉及面广,综合性强。 成交价格在某一
6、范围内具有不确定性 1.5 房地产开发分类 根据开发项目所在的位置,可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发。(三通一平、七通一平)根据开发的方式,可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。根据开发项目的使用功能，分居住房、工业房、商业房地产、办公用房地产等2、房地产开发的基本程序 ：可行性研究、前期工作、建设实施、营销与服务2.1 可行性研究（图11） 机会研究和立项市场调查和分析（需求强度与竞争分析）规划方案费用测算和经济评价风险分析综合效益评价与方案推荐 2.2 开发项目的前期工作（
7、图11） 立项、机构组建（*下页）土地取得(建设用地规划许可证)规划、设计规划、设计方案报批（城市规划管理部门、消防处、抗震办、人防部门、环卫部门、供水供电部门）三同时制度资金取得拆迁、清场 2.2 开发项目的前期工作 立项、机构组建*开发项目立项：项目建议书的主要内容：1）项目提出的必要性和依据2）项目的规模、建设地点和初步方案3）建设条件分析4）投资估算5）资金筹措初步方案6）项目进度7）综合效益2.3 建设实施：发包（招标）、办理开工手续、施工准备（三通一平等）、工程施工的管理与控制、竣工验收、决算 2.4 营销和服务 ：、营销计划、广告与营销策划、预售、租售、产权登记等法律手续、售后服
8、务、物业管理（？） 3 房地产开发模式 按开发核心业务过程的不同，分为：多元化开发模式专业化开发模式多元化开发模式 混业开发：开发企业跨行业（金融投资行业、建材行业、施工及装饰装修行业）发展 综合项目开发：开发项目综合化（融居住、商业、旅游观光于一体的主题社区，集旅游、保健高尔夫为一体的综合渡假区，具备购物、早餐、综合服务、休闲娱乐等功能的集合式商业经营地产项目等一类开发项目） 纵向一体化开发：开发与经营并重（开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式）专业化开发模式开发物业类型特定（某类物业或某一特定地域）开发业务领域特定（是开发企业的核心业务领域，可以采取土地整理、以开发流程管
9、理为纽带的协助型房屋、基础设施建设等开发方式） 服务集成式开发定制与服务、品牌授权与输出管理目前，中国几种成功的市场化的房地产开发模式房地产十大开发模式.doc一、规模化品牌扩张开发模式 谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。 其对广房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整化）化。 与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：
10、纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。二、可持续性发展模式 若论广楼市十年的长青树，恐怕非祈福新村莫属。十年来，祈福新村不断发展，越战越勇，到现在已发展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军。而其亦被评为广州地区最大房地产项目公司第一名，成为名符其实的“中国第一村”。 祈福新村的成功在于开辟了一条可持续性发展的开发模式，而其革命性之处在于为广州楼市发展提供了三大参照系：1、大势把握。2、要素整合。3、创新。三、复合房地产开发模式 广州楼市风雨十年，整合房地产业之外行业来开发房地产的项目不少，但最为成功
11、，最典型的要数广奥林匹克花园四、专业化连锁开发模式广州的发展商历经10年竞争，走向成熟、迈向未来的开发商，如富力地产（广州今年上半年销量冠军）、合生创展（旗下几大公司广州去年综合销量第一名）、保利房产（广州成长最快的国有房产企业）都不约而同的采用了专业化、连锁化开发模式，走的是一条精品路线，并形成各自的特色，仅用五六年时间便奠定了其在广州的“江湖地位”。五、完善积累型开发模式人选房子，房子选人，一方水土养一方人。这是人与人之间不言而喻的连接密码。把房子建成何样，人们才乐意选择，这完全可以反映出选择者的品位、修养与性情。基于对人性的关怀，对文化的独到见解，不少楼盘成功地将其演绎到自己房地产开发中
12、，并形成了自己的独特开发模式迎合社会主流，营造一种健康生活方式。最为典型的要数丽江花园，其对房产业的革命性意义在于：率先营造一种生活方式，并且精雕细琢之。六、城镇开发模式 关注城镇化开发模式，是基于两点理由： (一)、是国外房地产开发商较为推崇的开发方式； (二)、中国正加快城市化进程，有人预测，广东再过10年，将建成300个布局合理、功能齐全；设施完善环境优美富有地方特色的中心镇，广东城市化程度将达50%以上。七、集约化开发模式 用较少的占地面积、开发精致楼盘，力争营造成最好的人居环境，最合理的产业，力争达到唯美效果，有专家将之称为集约化开发模式。 集约化开发模式，其革命之处在于：以人为本，
13、占地面积虽小却能体现配套齐全的规模化生活小区概念。八、唯景观开发模式九、营造开发模式 这类开发商，当初找到是一块荒地，在那里从无到有，认真营造房地产成功的必需要素，精雕细琢，下定赌注，一步步创造市场。 十、创新型开发模式 著名的地产巨子霍英东曾自豪地宣称“卖楼花”是他发明的。这是他对中国房地产发展的最大贡献，因为，“卖楼花”有助于解决起步期房地产开发链条中最薄弱的一环资本的瓶颈难题。 房地产开发模式共性规律： 品牌化、规模化、专业化。 在这些共性规律之下，主要分化出以下几种成功的开发模式1、万科模式 ：专注带来专业专业化品牌扩张型 市场化先驱，先知先觉，先行一步，领跑者 专业化、品牌化路线 跨
14、区域品牌扩张，塑造了全国性的品牌 江湖盟主策略 局限于常规技术层面，克隆者与追兵已近，率先起跑的优势正日益淡化，新的竞争优势尚未形成 万科房地产开发模式.doc2、碧桂园模式：规模开发、纵向一体化规模化实力扩张型 在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销 纵向一体化的企业运作 模式化、工业化的产品路线 高门槛（现楼）营销策略 连锁化经营，但较为局限于区域板块 缺点： 在扩张中被无限夸大，品牌透支，工厂化生产，在一个平面上重复，原地踏步，没有创新。 “碧桂园模式”走不远？“碧桂园模式”：优势即劣势？3、丽江花园模式 积累完善型 广地、祈福、光大、金碧、汇侨等都属于这一模式。 从一个项目开始到一个
15、项目结束，一切都以项目运作为中心 企业运作是由项目公司到专业公司 产品成熟，配套完善 做细社区文化和生活方式 文火煲汤，小步慢走，缺乏速度与空间跨度，局限于一个局域性阵地 4、金地模式 专业化精品型 注重企业文化与企业制度建设 精品路线 品牌与企业成长性很强 开始由区域市场向全国市场扩张 金地的发展历程： 1996年发起设立的金地集团前身不过是深圳一家区属国有企业，成立伊始，注册资本仅有1.1亿元。到了2004年，公司已经成为了总资产58亿，主营业务收入31.75亿元，净利润2.46亿元的大鳄。短短8年的时间，金地由一家偏安一隅的项目公司发展成为全国型的大地产商。金地的商业盈利模式（04年以前
16、） 协议拿地（土地出让金欠缴或只缴一部分）以土地抵押银行贷款筹集启动资金（用来拆迁等开发前期支出）建筑企业垫资开发楼花销售回款偿还欠款补缴土地出让金，这是在2004年以前房地产典型的商业模式。 2004年以后，这种情况发生了变化：一方面房地产企业通过“杠杆效应”获取利润的模式仍然占据着主流的地位，但是，随着土地招拍挂的施行和银行信贷的紧缩，对自有资金要求的比例逐渐增加，“杠杆”的实际效应逐步减弱。 目前：金地模式已不易复制！发展：精品化、专业化5、另类模式 个性张扬炒作型 ，如现代城等 ，差异化策略，前瞻，前卫，求新求异，以奇制胜 注重包装炒作，把某种趋势性的消费需求（如智能化、网络生活、生态
17、化）极端化，攻其一点不计其余，无限夸大 针对精英阶层、前卫一族 ，局限于局域性市场 6、奥林匹克花园模式 中体奥林匹克花园商业模式.doc主题与专业开发型 概念地产，复合地产，主题地产 注重速度与创新 注重概念炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营销 由项目公司到专业化公司 与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专业化 强调资源整合和战略联盟 面向大众的根本性需求 连锁化全国性品牌扩张，全国性网络 万科模式 、碧桂园模式、丽江花园模式、金地模式为传统房地产。另类模式 、奥林匹克花园模式为概念房地产，但二者不同的是，奥林匹克花园模式是根植于泛地产的土壤之上，且关注和贴近大众现实需求
18、。4 房地产开发企业及其制度 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。4.1 房地产开发企业分类按产权划分:全民所有制企业集体所有制企业股份制企业股份合作制企业私营企业外资企业按经营内容和经营方式划分：房地产开发企业房地产中介服务企业物业管理企业按经营范围划分：房地产综合企业房地产专营企业房地产项目企业按企业资质等级划分：一级房地产开发企业二级房地产开发企业三级房地产开发企业四级房地产开发企业4.2 房地产企业制度三种企业制度： 个人业主制企业 合伙制企业 公司制企业（有限责任公司、股份有限公司）以股份有限公司最为常见和最为符合现代企
19、业制度4.3 现代企业制度的基本特征1、产权清晰 产权清晰，就是实现了股东所有权和法人财产权的分离。 也就是说，财产所有者不再亲自经营自己的财产，而是将财产委托给公司法人代表经营。这在企业组织发展史上是一个重大的历史进步。财产交给有经验、会管理的组织去经营，比股东自己经营要好得多，提高了经营水平。2、权责明确。 权责明确，就是要通过法律法规确立出资人和企业法人对企业财产分别拥有的权利、承担的责任和应履行的义务。 两权分离以后，实际在公司内部形成两个相互制约的权利主体，就是股东和公司法人。股东财产一旦投资到公司，就不可抽回，只能转让，但他必须操心，要以所有者的身份进入企业，不能所有者“缺位”。进
20、入公司干什么呀？不是干预公司的财产经营权，而是履行所有者应该享有的权利和职责。所有者的权责范围：拥有资产受益，重大决策、选择经营管理者和转让股权等权利；负有重大责任，维护所有者权益至少不受损失。公司法人的权责范围：拥有独立经营公司全部财产的权利，包括股东资本金、借贷形成的资本金，以及剩余利润转化的资本金，自主经营，自负盈亏，照章纳税；负有不可推卸的责任，对股东承担资产保值增值的责任。3、政企分开。 政企分开，就是把政府与企业的职能分开，建立与市场经济体制相适应的政府与企业的关系。 分开以后，国家作为国有资产所有者管住资产；企业作为经营者增进赢利和效益，各司其职，各得其所。4、管理科学 管理科学
21、，现代企业制度实行公司法人治理结构。 股东会是企业的最高权力机构，股东会产生董事会和监事会，董事会是企业的决策机构，监事会是企业的监督机构，董事会产生经理层，经理层是企业的执行机构。 股东会和董事会之间是财产委托代理关系，从资产关系上对董事会形成必要的制约，但无权干预公司的经营活动。董事会对外代表公司，对公司的经营做出决策，对内向股东会负责。 董事会实行集体决策，投票签字立案，负有经济责任。董事会对总经理是授权经营关系，聘任或解聘总经理，但并不具体组织公司经营管理业务。总经理则负责公司日常经营管理，实行经营负责制，并对董事会负责。公司法人治理结构的建立，为企业转换经营机制奠定了制度基础，从而在
22、企业内部形成与市场经济相适应的新的经营机制，包括企业决策机制、激励机制、约束机制、发展机制。管理科学是建立现代企业制度的组织保证。4.4 房地开发企业资质等级 （各级资质企业必备条件P25）资质等级注册资本至少（万元）从事时间（）近3年房建面积累计竣工（万m2）连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积（万平方米）专业管理人员（人数）其中：中级以上人员有资格证专职会计人员一级500053051540204二级200031531020103三级8002521052四级1001已竣工的建筑工程52一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发
23、项目。二级及三级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具务完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，从未发生过重大工程质量事故。5 房地产开发法律体系1、房地产开发法律2、房地产开发法规3、房地产开发规章4、相关法律法规 法律法规规章 法律效力： 大小房地产开发法律体系 （见图1-4、1-5）6 房地产开发的若干趋势 6.1 市场细分市场细分是市场发展的必然.市场细分有可能能找到市场的新蛋糕.市
24、场细分要对人群进行透彻的了解. 6.2 小城镇房地产开发小城镇发展的历史机遇：城市的空心化：城市空心化是与城市化相对的概念，指城市中的富裕人群和中产阶层中的大量城市居民选择到城市的近郊或远郊居住，从而出现住宅郊区化和城市空心化的现象。 农村的城镇化 大城市的卫星城化 一小时经济圈在小城镇发展中寻找投资机会-产业发展分析 产业发展的指向性理论：路线图 产业发展的梯度理论：区域定位及梯度排列 规模经济理论。 6.3 设计创新 常见的不良倾向：住宅贵族化。绿地公园化。铺地广场化。小品城市化。道路随意化。配套商业化风格欧美化。物管粗放化。 装修宾馆化。解决途径：个性、 环保、 科技6.4 行业规范和企
25、业品牌建设 行业更加规范：1、目前存在着信誉危机。2、政府部门正在加大整治力度。3、业内企业面临着重新洗牌的考验。更重视品牌建设：1、规划设计和服务质量是品牌的龙头2、高质量和个性化是创品牌的生命线3、创品牌和塑造企业形象要统一 4、高品质和合理价位要统一 第二章 房地产开发项目可行性研究第一节 房地产开发项目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用1、可行性研究的概念 在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。2、可行性研究的作用 1）为投资决策提供依据 2
26、）作为资金筹措的依据 3）作为编制设计任务书的论据 4）作为有关部门签订协议、合同的依据 5）作为项目审批、申请建设执照的依据二、可行性研究的内容2008年三亚泰星实业金色年华房地产开发项目二期工程可行性研究报告.doc1、项目概况2、市场分析和需求预测3、规划设计方案的优选4、项目的建设工期、开发进度安排5、项目投资估算6、资金的筹集方案和筹集成本估算7、经济分析和财务评价8、风险分析9、社会经济评价10、结论 XX市某房地产开发项目的可行性研究调研报告.doc （自学案例）可行性研究 小结在管理方面：以提高效率进行项目建设在经营方面：分析房地产的供求情况、竞争情况、提出销售的目标市场和销售
27、渠道在技术方面：确定房屋的类型，规划设计特色，布局结构，选择所需的设备、原材料和各种物资的来源。在财务方面：估算所需投资，研究项目的获利能力，偿还能力提出最佳运用的方案。在环境与社会经济方面：评价项目的经济效益，社会效益，和环境效益。三、可行性研究的工作程序：项目筹划、市场调查与分析、优化和选择开发方案、方案评价、编制研究报告第二节 房地产市场分析一、房地产开发投资的影响因素分析1、内部影响因素 自身是否具备开发项目所必需的资源、能力或竞争优势2、外部影响因素分析 宏观因素：人口、经济、政策法规、信息、社会文化等微观因素：地段位置与技术因素 基础设施与公共设施 邻里影响（地段周围的社会经济带来
28、的影响） 规划控制 二、市场调查1、房地产市场调查的内容：市场环境调查、房地产的供需情况调、开发场地调查市场环境调查政策和法规：土地供应、融资、各种税费环境保护、迁拆安置、项目审批等经济水平：国民收入、企业效益、家庭收入、经济增长速度、社会购买力等社会文化环境：社会稳定情况、城市人口数、人口增长率、家庭结构、职业构成等房地产的供需情况调查：房地产市场供给调查 房地产市场需求调查 房地产市场竞争情况调查：竞争企业、竞争产品 房地产价格调查 2、房地产不同营销阶段的调查内容 项目定位阶段的市场调查： 项目地块现状调查 项目交通状况调查 项目周边景观调查 商务圈和商圈调查 区域基本信息调查 相关项目
29、基本信息调查 市场推广阶段的市场调查：竞争项目基本信息调查 竞争项目销售信息调查 客户需求和接触媒体习惯调查项目销售阶段的市场调查： 市场推广调查和测评 成交客户问卷调查 销售难点调查 房地产售后阶段的市场调查3、调查方法（自学1731页）文案调查法实地调查法网络调查法 抽样调查法 非随机抽样方法第三节 房地产开发项目费用测算一、房地产开发项目费用测算的作用1、为筹集开发资金提供依据2、作为研究工程造价合理性的手段3、作为选择最优设计方案的重要控制条件4、作为项目建设实施过程中投资控制的依据二、房地产开发项目总投资构成项目总投资估算表 单位：万元序 号 项 目 总 投 资 估算说明 1开发建设
30、投资：开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用11.231.451.671.891.101.111.12土地费用（见39页）前期工程费（见41页）基础设施建设费（见43页）建筑安装工程费（见45页）公共配套设施建设费（见47页）开发间接费（见48页）管理费用（见49页）财务费用（见5051页）销售费用（见52页）开发期税费（见56页）其他费用（见54页）不可预见费（见57页）2经营资金： 房地产开发企业用于日常经营的周转资金3项目总投资（1）+（2）房地产开发项目总投资与总成本费用的估算1土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况
31、而定。1）土地征用拆迁费。 土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。 主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。3）土地转让费。 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。4）土地租用费。 土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。5）土地投资折价。 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，
32、不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。土地费用估算 单位：万元序 号项 目金 额估算说明 1 2 3 4 5 6土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合 计房地产开发项目总投资与总成本费用的估算2前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。前期工程费估算表 单位：万元序 号项 目金 额估算说明 1 2 3 4 5 6规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费合 计房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3基础设施建设费 基础设施建
33、设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。基础设施建设费估算表 单位：万元序 号项 目建设费用接口费用 合 计 1 2 3 4 5 6 7 8 供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施合 计房地产开发项目总投资与总成本费用的估算4建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。 建筑安装工程费用估算可以采用单元
34、估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。房地产开发项目总投资与总成本费用的估算6开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用
35、等。房地产开发项目总投资与总成本费用的估算7管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 管理费可按项目投资或前述15项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。房地产开发项目总投资与总成本费用的估算8财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。房地产开发项目总投资与总成本费用的估算1）长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额2）年利率（有效年利率）2）
36、流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用，每年照付，期末一次还本。3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。房地产开发项目总投资与总成本费用的估算9销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。 1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%3%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。 以上各项合计，销售费用约占到销
37、售收入的4%6%。房地产开发项目总投资与总成本费用的估算10其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。 这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%3%。房地产开发项目总投资与总成本费用的估算11开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。房地产开发项目总投资与总成本费用的估算12不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项
38、费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%7%估算。如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用：13运营费用14修理费用第四节 房地产开发项目财务评价指标一、投资基础知识1、资金的时间价值 通货膨胀 承担风险 资金增值 机会成本不同方案的优劣比较 单位：万元500500500累计100200200第三年200100200第二年200200100第一年方案C方案B方案A年份2、资金的时间价值换算将现值转换为将来值： F=P（1+i）n将将来值转换为现值： P=F/（1+i）nN为计息周期例1：某房地产开发商向银行贷款100万元，贷款年利率为8%，贷款期限为3年，到期后一次偿还本息。则
39、到期后应偿还的本息是多少？例2：年利率为8%，3年后500万元的一笔收入，在目前来讲相当于多少？例1：将现值转换为将来值F=P（1+i）n=100（1+8%）3=146.93（万）例2：将将来值转换为现值P=F/（1+i）n=500/（1+8%）3=396.92（万）3、现金流量分析现金流量：一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量图： （现金流量表）现金流入量-现金流出量=净现金流量5000123N-1N7575757575二、投资回收期项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间1、静态投资回收期：不考虑时间因素影响2、动态投资回收期： 动态投资回收期还需要与基准回收期相比较。
40、三、财务净现值1、净现值NPV：是指按投资者可接受的最低收益率，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。2、项目的经济可行性：NPV03、例：某投资项目的现金流量如表（单位：万元），假设基准收益率为10%，试计算该项目的净现金流量和净现值，并判断该项目是否可行。（算出NPV=-37.36 项目不可行）年份0123现金流入量00200600现金流出量605001000四、内部收益率1、内部收益率：是指使项目各期的净现金流量的现值之和等于零时的折现率。2、计算过程：试错法3、项目经济可行性的判断： 内部收益率基准收益率4、内部收益率法与净现值法的主要区别第五节 房地产开发投资风险分析关于风险的数种定义经济学家： 损失机会和损失可能性 决策理论家：损失的不确定性统计学家： 实际结果与预期结果的离差度风险的分类按风险的环境分类 静态风险 动态风险按风险的性质分类 纯粹风险 投机风险按风险的对象分类 财产风险 人身风险 责任风险 信用风险按风险产生的原因分类 自然风险 社会风险 政治风险 经济风险按风险的影响范围分类 特定风险 重大风险风险管理程序：制定风险管理计划书、识别风险、衡量风险、选择对付风险的方法、贯彻和执行风险管理的决策、检查和评价一、投资的主要风险因素市场风险经营风险利率风险政策风险其它风险二、风险分析的方法1、敏感性分析：分析和预测发项目的不确定
