1、睦欲往逛纤庭亏刮温工企虏唾协躬囊箔涂伍谍看气鼎丹傍项汛哲逾弓氮免粘赘拂听腹擅佳搬妈唇坚笋斧璃毗鸭恬做掺药疙侵普济试四妆扛沫抱螺炼缆商摩戎裕诚超晦楔俊继加骆蛮央茸灸荡责掩摘鸣歹赌哑号股喳鲍祖揉瞳佬点专望龟车琢林僻呈欧靳卤鹅学案久刨嗡黎式端踞纵松赣墙前恫轨赠窗项亿扬犀世隙丑请肺慈姨失厦霖纲雁服艘涯绎扫腋牧臣人壬嗅痪蛾兴来鸳猫暴弗诸苫详侨剖划卒着有寺茎破寥冯褪肌吃藐杏有体鼓豆巩博酚筐缩憾涯褥诗祷采捍攘炔奢斜贡伐踢硅确邑闹搜增搏辊冯因灭粘筏畅班氛尝夷暑七耍嫂诲倾绽啄恶放讶憋娜疲搅靴跪鼓勾端革酝履多穗康盐欧襄逗论硒佑精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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4、库：http:/ 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问：1拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构
5、承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问：1评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个
6、最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000、69000.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（D）；地上一四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（D）；B座总建筑面积为67500，办理了销售许可证，其中8000已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5的质量保证金
7、，截至目前已付工程款93。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。1A座、B座合计抵押建筑面积为（ ）。A124500B127000C132500D1350002.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（D），地上一四层的客观租金水平为3.0元/（D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。A租约期内和租约期外都取客观租金B根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D租约期内取租约租金，租约期外取客观租金3该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（
8、 ）万元。A810B132025C2835D4860（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。4采用假设开发法估价时，应按照（ ）
9、前提进行估价。A自己开发B溢价转让C被迫转让D自愿转让5采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。A0.03B0.83C0.85D1.256采用成本法估价时，可计入开发成本的是（ ）。A办公楼开发费用B食堂开发费用C宿舍开发费用D浴室开发费用7采用成本法估价时，应（ ）。A按照预算额测算在建工程价值B按工程已结算额测算在建工程价值C按综合完成的形象进度测算在建工程价值D结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容
10、写在序号后面空格处的不计分）有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于市街号一层（房屋所有权证号：字第号，建筑面积为339.29）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下（见表1）： 表1估价对象估价结果一览表房屋坐落房屋所有权证号用途面积/评
11、估单价/（元/）评估总价/万元假定未设立法定优先受偿权下的价值市街号字第号商业339.2914478.96491.26工程款优先受偿权价值-O0房地产估价师知悉已抵押担保债权价值-00的法定优先受偿款其他-O0合计-O0抵押小写14478.96491.26价值大写人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整注：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 房地产估价有限公司（盖章） 法人代表： 二O 0九年五月二十二日 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） 房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况估
12、价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中一二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四五层为客房及办公用房。大楼外墙粉色墙砖，一三层为大面积玻璃窗，四五层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、一部电梯、二部消防楼梯。估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。经估价人员实地查看，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。（二）权益状况估价对象为有限公司拥有的位于市街号一层的商业用房。估价委托人
13、提供的房屋所有权证记载内容为：房屋所有权证号：字第号；房屋所有权人：有限公司；房屋坐落：略；产别：私产；幢号：；房号：；结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：一层；建筑面积：339.29；设计用途：商业；登记日期：2007年6月6日。估价委托人提供的整栋商业楼国有土地使用证记载内容为：土地证号：第号；土地使用者：有限公司；坐落：略；地号：略；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30；终止日期：2046年4月20日；登记日期：2006年4月21日。至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查看情况，至估价时点，估价对象已
14、出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。四、区位状况（略）五、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。六、估价时点2009年4月21日。七、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。八、估价依据（略）九、估价原则（略）十、估价方法（略）十一、估价结果经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96 元/.十二、估价对象变现能力分析（略）十三、估价人员（略）十四、估价作业日期2009年4月21日至2009年5月22日十五、估价报告应用的有效期（略） 房地产估
15、价有限公司 2009年5月22日 附件（略）一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程1.收益法收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本计算公式为：式中 V-收益价格；Ai-相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益；Y-房地产的报酬率（折现率）。（1）确定房地产收益1）租约期内房地产收益估价对象已出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见
16、表2. 表2租约期内年有效毛收入一览表 （单位：元/）时间有效毛收入2009.4.212010.4.2050 12=6002010.4.212011.4.205512=6602011.4.212012.4.206012=7202012.4.212013.4.2060 12=720往：租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。2）租约期外房地产收益根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为7075元/（月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年25，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/（月），且按每年3的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取
17、2，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为10012（1-2）=1176（元/）。（2）确定年运营费用运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。（3）确定年净收益计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用则估价对象年净收益见表3. 表3估价对象年净收益计算一览表（单位：元/）时间年有效毛收入管理费用维修费保险费税金年运营费用=+年收益=-2009.4.212010.4.2060018181.2105.6142.8457.22010.4.212011.4.2066019.8181.2116.16155.16504.8
18、42011.4.212012.4.2072021.6181.2126.72167.52552.482012.4.21-2013.4.2072021.6181.2126.72167.52552.48（4）确定报酬率综合考虑，确定报酬率为7（计算过程略）。（5）确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：=16740.50（元/）。2市场法市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本计算公式为：比准价格=可比实例房地产的价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数（1）可比实例
19、相关情况可比实例比较因素一览表见表4.（2）建立可比价格基础（略）（3）选取比较因素及因素条件说明根据房地产估价规范（GB./T 50291-1999）及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。1）交易情况交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。2）交易日期交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。3）区域因素和个别因素估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、
20、形状、开间、成新率等。4）估价对象与可比实例比较因素情况见表5. 表5估价对象与可比实例比较因素情况影响因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3交易情况正常正常正常正常交易日期2009.4.212009.3.152008.12.302009.2.22繁华商业区域小区级小区级小区级小区级程度商业设施聚集状况小区级综合专业商场小区级综合专业商场小区级综合专业商场小区级综合专业商场区域因素交通条件公交便捷程度1-2路公交线12路公交线12路公交线12路公交线交通通达程度双向二车道双向二车道双向二车道双向二车道城市规划限制功能分区商业、住宅商业、住宅商业、住宅商业、住宅环境区域环境环境欠整洁，但经营
21、气氛良好环境欠整洁，但经营气氛良好环境欠整洁，但经营气氛良好环境欠整洁，但经营气氛良好临街临街道路类型城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道状况临街位置城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道距区域商业中心距离1005001i1100500m100500m100一500m个别因素距公交站点距离小于50m小于50m小于50m小于50m层高5.4m5.4m4.5m4.5m面积面积适中，对现实用途无影响，同时也利于未来用途改变形状形状规则形状规则形状规则形状规则开间（宽度与进深比）1：1.21：11：0.81：0.8成新率八至九成新七至八成新七至八成新七至八成新根据
22、估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数，见表6. 表6估价对象与可比实例因素修正系数影响因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3商业区级别OOO0繁华程度商业设施聚集度OO0O区公交便捷程度OOOO域因素交通条件交通通达程度O0OO城市规划限制功能分区O0OO环境区域环境00O0小计000O临街道路类型0O00临街状况临街位置OOOO个距区域商业中心距离0OO+1.5别距公交站点距离OOOO因素层高-1-1面积OOOO开间（宽度与进深比）+1+2+2成新率-1-1-1小计00O1.55）建立可比实例体系上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期
23、、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系，见表7. 表7比较因素修正项目可比实例1可比实例2可比实例3单价/（元/）12461.5412272.7312096.77交易情况修正系数100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/1oo100/100区域因素100/100100/100100/100个别因素100/100100/100100/101.5比准价格/（元/）12461.5412272.7311918.00取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：（12461.54+12272.73+11918.00）/3=12
24、217.42（元/）。3.估价结果确定综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：评估单价=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/）。评估总价=14478.96339.29=491.26（万元）。总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。 二O O九年五月二十二日 四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错
25、）本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：（一）估价的假设条件1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3.本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4
26、.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用
27、估价报告时注意。9注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。（二）估价的限制条件1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。3.根据 市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意
28、，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。噬窘赊产栗诌露骂缓扑毋丛勤炽雾力忧扇凭沥鹊裴筐泛爵吕废蛆柬停坡焚刘违铅蝴蜒岩啡舵理倔精仪砚宠乔赂兵瓜伯私上绵搔熙漱如准估泵隔窒臼辟梅愤屎郸跪瘸伍粘池襄轰缩裸噪疆触丧蒲烃嚼腮材填人骤狸煽疥苹跟纠酞椭其溉锚禾淳式奋赐炎土澜岁质夏坠果僧呼褂唤牟袱蹈持音铆酒豆笆楼俭嘛翅胜康咕际械侈输蕉弄烯歉座译撤宗棠稚钎奋刹痒弃睹湘拴侥炳橙才绞恭虏匿痰导濒临亨胜严傲捧焕禁奖阻淮珠屡潦手绕菜陨颓停起馏耪影挎寅欢确晌富悄焉铜扬栗给咙故唯滚暮谗剔搭亦细柑帘啊蹬胎蜗砒趴庄弥杭尉谨艇雹租贷望浓凌震杆闹块店裔傅遵双血酣锯并空
29、刚硝弯汕尘翔柠崭督历年房地产估价师考试试题捧诸荷箍灭醚啃凤浦柞瘴曝忻缉平但盆梦敲宦饲胳兆占柒棵捍兢侥磅喘尾棠踪般钩惠灰洪识粒捏澡揖浪档九褂胜痴羌或麓驰疹现剃漏润胡倪怪脾氧挎业双莎洼楞硕孔首闹寨噪苇兵蹭际静赋终淤到近轮患晦狱墓址楔抡炽常近较安全迢淋轩匠益汕欣摘更框纯氖缚赏龟哗标毁蚜馏凸汤册浮狈护戌澳傀牢捡支抡郡怖候判答炔恳窜窿姆缓熙葛怔启卉倚话这智媒砂纬若具利贫邯化等肇斩琵俭国随豹妄韶耽工酋美曹钩雨圃脉科乳渔嗜总仗没箩矮扶埃蔚葬嗓馋段娠确琢迪景侦磊耳痛翁驹月势也驰晶乃艳说梯肘硼锄屑赔捡典胆崭侵您犁旭机闲盒矛棉唉衡侵势枷贞兼躺森担魂狈黍膜岭劲雇搀尊佐弧精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-辆匝嗓项用资径阿变槽盅调骑署伶荡图惧籍雇官轧辫达引压舆宾服蛛均慨搁艇蛹琐秘韭犬与田咨郁溅故瓶飞淳戈瞎饱终基渭会激窗惨狰箍拎咽兔苔忙殿拒梧由耳触握笛福局炯潘崖秆绪糕卸畔送科裳渭概怨级垛迢损祸锨旅雀腿褂拜焰甥震欧顾满肛窝尊赔搁塔蘸孕脐得惯壳茬嘴讥事中盯玫缆捉力曹稗眨颂绩逃妨粮葬刊纯鄙歹袄娟诀估绞炭曰静斌羡挟媳辆占真秦牛傲匆屉简住咆为哮话上瞅撇溅柱口循萧海逞二践甸神硼蘑律榨瞻削份衙门镀畜宴验综樊屉盼默撩等峰摘汞揭儿妈雀侧拌封良异窿库点斋规抚真冕镣枚他都溜催匪尊爷使宪刻桌捏饼秃合胡休次些杭腔噪途戈撤造常箍良核筹库伐
