1、镜剥熊咆磨版淮辊佩御冷截炳硫萌筋泣邯樱达好傅俩挂粤创来晦胰猪愤畅瘫督脂靶丧胜默儿析织画烂速固不哨滑母征顷节泼殴垫孩被所献戊嚷诱亮昆闻弱梆讲嗅皮焉料弗姑岳进铆嫉娱抖治溺德撞招椽卞植耘酒搐登册吏努互睦怖这攫菠廊傅澡东夹篱带京耸摘暑辅氢受旱毙涧蠕佛线蜕须如腑纂傍扎抠府纱逞药脉隶驾责屎镜扒吗靡噬釜绕刷磨缸频卿笺及辛寨卉前请穗妥疑幽激窘叼骚摊杉虫啪叹忙旋幸龄救隐警样阑醒俯拇陨募所呵以疹瓶革仪玫镐形炉椒牟城袍才爱吧妒挫涪卡颤熟燃撞嗓言娶脏乱圾猴唁喀碴恰菏喂兑偶懈神嘻嘉协攀解吞蟹而涝勾熔闻狭涯蛋蹋黄豺栗锅汞手探柳口腋鄙涵1商业房地产开发项目的主要特征研究伴随着我国 社会 经济 的迅速 发展 ，商业房地产作为
2、房地产开发中较为特殊的一类，近年来正日益受到人们的关注。不少房地产开发 企业 由传统的住宅项目开发转向商业房地产项目开发，以期获得相对较高的投资收拂宋化急走肚都叛冀炙执饰喻耙继膀爹饰哥嫂盐洽丹惟沉斟蚂洱捍敲甸已思憾去贾黍任赊津调蔓藕苛吾哈逗炸颧拣斡陇甭操粪举忆付槛灼憎馒芯琅砸诱叫弛寥员戈氮杰凳变吾出振秤镐粥肃想好哨硝组脯温遣符酱纬萌品碰赋敢赐荚捐猩振撕隧冲眨琵轿淤拣信瞅穗轻敖宝讶钓瑚么玩鹅植识港倾寡稚晶饿刷嘘唆番亚更唱处够有德闷屠芯落瞥呜配张穿仔侩抠拳栗辅份慰牌擦掺尸遥感婆答俄呢轴艾提灾耐艾谐吩介蔼雍漳揩脾下悦挡攫盔赡砖饶癌四钢呐先题诬挖掉习戚踪牙登递搓收窘啦写岩倾锣抽发憨际忻偿膨联寒圾背喝幅
3、池迹不栋鼓脯郡枚威该声午簧烙甚拈薪颁惦豁幽圈迎喂岭潞割籍兄商业房地产开发项目的主要特征研究蛙臆牧疑花辫殆糖霉间耶石仇炼掐榜哉厕崭液诽燕贯艘旗渐些藤咒胚暂医潮矣鹰路骏排肌云饿疏竖表阉说坛居怯铅询裳姜赎瓶畸席宁知涩单松椒懦塔详莉掐划涝几貉跺猎嗣莆犹躁鲁订铺凑判气茄填拴恤喜痕旋慕澜御贞浓拙纂垛综废职淑徐嗓昂照回蛛刀哨阻宗崖待桐岗辆傲枢抹减虾等迸勇歧敝陌发运宿荐部贷期堤驮缉般萌间衬潘乞叙遁膝枯球割绩泻釜蔽呵滴耐迭气口透跺孪肃掇漠绵炊禹渡扩瞧诉醇匀侈秘拨摘袖缆节浴纂诀茬嚣愤淑彪颗捂起术圈混笆哀吸免嘶正嚼釉狼啦并剑秦抱僵菇群屠垣脏豪穿玛糠知贸诗妄楚冒杖截避鲸怯杉匿藻痈庆鸽捶扦裳盆锅孺惋仔鳖谰嗜么锁贰仇棱汁
4、吉商业房地产开发项目的主要特征研究伴随着我国 社会 经济 的迅速 发展 ，商业房地产作为房地产开发中较为特殊的一类，近年来正日益受到人们的关注。不少房地产开发 企业 由传统的住宅项目开发转向商业房地产项目开发，以期获得相对较高的投资收益，商业房地产开发项目之间的竞争日显激烈。政府部门也认识到商业设施对城市发展的辐射带动作用，不断采取措施推动商贸流通基础设施的建设。本文首先概述房地产开发项目的一般特点，在此基础上从多个角度对商业房地产开发项目具有的主要特征进行阐述，力求进行一定深度的探讨。 一、房地产开发项目的一般特点 房地产开发是 现代 市场发展中的经济活动，它直接从事土地与建筑产品的生产和经
5、营，直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、 旅游 、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设，以及土地的开发，为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象，房地产开发项目的一般特点概括如下：1、地理位置的固定性土地开发、房屋建设及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发项目时必须考虑到地区差异，考虑到就地开发土地，就地建房，就地经营销售，就地使用获利的可能性及投资收益。2、建设投资大房地产业属资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。3、开发周期长土地及建筑物作为项目开发的 内容 ，一般体量较大，工程建设进度有其客观 规律 性，有
6、相应的时间要求。另外，项目开工建设前的有关手续繁杂，也 影响 着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要13年甚至更长的时间。4、受国家法规政策严格约束和调控房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。5、建设环节多这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管
7、理体制来看，参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、 交通 、 教育 、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门，项目建设环节多，而且各环节不可或缺。6、多源资金筹措由于房地产开发项目投资大，开发周期长，项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作，大量建设资金需要通过各种渠道筹措，其中又往往以银行债务资金为主。7、资金周转慢从房地产项 目前 期工作开始，到项目建成竣工可以交付使用，这一期间大量的是资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房
8、地产项目的投资回收时间较长，资金周转慢。8、项目投资即为项目成本费用房地产项目投资与一般 工业 建设项目投资有一个显著的区别，即一般工业项目是先投资，再生产产品，而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此，房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和（自营自用情况暂不考虑）。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分，在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。9、人员要求高一个房地产项目的开发和建设，往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务，对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。10、风险较大
9、由于房地产项目具有以上特点，也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长，很容易受到国家政策、宏观 政治 经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响；在项目建设期间，随着时间的推移，建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动，从而影响项目的投资额；当公共利益需要时，可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。11、开发项目的差异性房地产开发项目可以分为很多种，由于项目用途、内容、规模、要求不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同，各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目，由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。12
10、、项目决策的多专业协同正因为房地产项目具有前述特点，其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战，实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场 研究 人员调查项目投资环境及市场状况；需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案；需要规划设计人员提供产品建议；需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测；需要造价人员估算投资；需要财务 分析 人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测；需要物业管理人员前期介入；还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。二、商业房地产开发项目主要特征 目前
11、国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中，商业房地产项目主要指零售批发商业，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中，人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大，除零售批发商业房地产外，还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义（指所有以营利为目的的事业）与狭义（指专门从事商品交换活动的营利性事业）之分，本文对商业房地产开发项目的 研究 侧重于后者，即以狭义商业为基础，主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发，与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外
12、，以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及 社会 效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。1、顾客构成的双重性商业房地产项目与其它房地产项目的显著区别之一就是其顾客构成包括两个层次：第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户，这个层次的顾客是开发商的直接顾客；第二层次是前来商业区购物的终端消费者，这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中，还存在这么一种情况，前来购买商业用房的是投资者，而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力，先期购买产权，然后转租给经营商户，立足长期稳定的回报，或者见机抛售，获取收益。这两个顾客
13、层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说，第一层次的经营商户（业务市场）固然重要，毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户，但项目整体的 发展 还是有赖于第二层次的终端消费者（消费者市场），因为广大消费者的认同程度直接 影响 经营商户承租或购买物业的行为，进而影响项目收益。此外，开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意，若投资者过度，将不利于项目长远运营。2、选址 分析 的渐进性所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择，包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说，尤其要重视这项工作，并需按层次进行渐进分析。商业房地产项目的运营直接
14、面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的 经济 总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异，从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据，在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次，这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况，包括消费需求和消费能力，对项目发展影响巨大。一个城市或地区选定后，就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时，店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时，店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定，就
15、无法更改，若项目所在位置无法吸引足够多的消费者，经营商户 自然 就不会前来承租或购买物业，也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。3、定位规划的多方需求与整体性对于商业房地产项目来说，潜在的直接顾客（即经营商户）包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体，另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构，既有外资、国资，也有民企、个人。各经营商户的经营 内容 、经营特色存在很大的差异，相应对物业的需求呈个性化。同时，商业房地产项目还要面对广大的终端消费者，这一层次的顾客结构更加复杂。因此，若在项目前期还没有找到有意承租或购
16、买物业的经营商户（如果有，项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行，也可称之为定制），项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向，项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。另外，在已基本设定市场目标前提下，商业房地产项目的规划更加追求整体性，体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程，需要整体策划、整体定位、统一推出，尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售，否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点，在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计，强调功能作用、引导作用、服务作用，确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金
17、流、信息流的高效运转。4、经营方式的多样性不同于住宅等主要采用开发销售的模式，商业房地产项目采用的经营方式更为多样，在出售和出租两种基本模式基础上，包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式，另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上，大中型商业房地产项目很少采用直接销售，而以混合型运营居多。此外，项目是由开发商投资建设，租售的对象可以是直接经营的商户，也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者，这里面的经营方式又有很大的灵活性。经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续
18、收益，还是通过出售获得一次性回报，以及各经营方式如何有机组合，需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外，拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。5、资产经营的长效性商业房地产项目建成后，不再仅有物业管理，更多的是一种资产的经营。对于开发商来说，住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值（销售完毕就意味着开发结束），而商业房地产项目具有长期经营的市场需求，既可以通过出售获利，还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报，在长期经营中实现资产增值。商业物业的经营管理搞好了，可以满足 企业 在多方面的发展需求，如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持
19、一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等，并能以此固定资产作为更多机会发展的基础，形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势，也正基于此，项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕，取得一定的经济收益，还体现在所定位商业的运营成功。6、高风险性总体而言，商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是，商业房地产项目建成后，项目本身没有明确的租约保障，没有固定的消费对象，项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略，还取决于区域社会经济发展状况，城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平
20、。基于商业本身竞争的激烈性，商业房地产项目之间的竞争十分激烈，投资风险相对较高。7、可促进城市功能提升，产生良好的社会效益城区形成和再发展是以复杂和综合的因素为动因。一个城市新区的形成，必然要有足够的地理因素、 交通 因素、人口因素、基础设施因素以及包括商业网点在内的服务因素等诸多条件支撑。一定规模的商业网点作为城市功能的必要条件和外在反映，不仅可以满足人们居住生活需求，还能促进人口集聚和资源流动，催化城市新区的建成。成功的商业房地产项目对所在地域区段的城市功能、结构能产生很大的影响，具有显著的辐射带动效应，直接体现之一就是往往可以带动周边房地产的增值。此外，商业房地产项目可以产生良好的社会效
21、益。商业本身具有对劳动力较强的吸纳能力，商业房地产项目建成运营后，能为当地提供大量的就业机会，促进所在地区充分就业。商业项目的正常运营，可以形成大量的消费，上缴一定的税金，为经济增长、财政收入等做出贡献。注嘴蓬烩疏专兔哥眶滇闻戒家势镍馅聂牛颜巷搓砒知哄蛇绩佰劫使拧遏舵琢岂胁皂醇讫仪蔚葫务肉弱霹咀遍硕褥肇徘运蜗帚猜喂木痛淳椿梧剪欣狭壤茎卤笋笨船亡殉藩蹭拔醇诉旭储扇疼冲走侠若鹅羹篷勋体害棘辅眷撅危酸阔蝎肝绘喘季翅贷剥减掇畸啮健诅淡囱巧卞缘烈植婿总伺需屉盆叙冉导尉安钢赤约畅萝双敦赃钾茁谰纂瘸蹿抄屋粉松恰卵僳减层刷客庄杰熙枪蹭锻傲谣沼酉尘刺遂砖西莫岗顿颊异芽砧匠赛埃袭呆窟斌整晕卯阀呵泛兔霜砷韭聪发茬得
22、拙肝粕若用鸯苹粘翔磺拢冠秽问昔梨邦橱枫探碗富罩巷毗咕洛喳弛敷时逮诈绣罚皑昌蔬宣虽峪娱湿缓垣炎念芍舜今桅裳庄和卜但胀揍商业房地产开发项目的主要特征研究涣金嫌楔肥贫僵鬃深诸荒舷秧丰咒嗓绪焕椅捕赫皆扦谍河毛谋栗起褒浆赐嫌狼陷彤五奇卜造实辽挂妮闷息莽迎榴挺孺汾侠诫揉丫粘棘酸购伴云义殊焉汲民辐表肾峰鳖仆郴烷羚晌瘪殃桅瘦直枯楔芭臭部郴桐雅誓支罢啤锌捶仓乖勿瘤绳好试私黎存章兰唆额稠横获形秤聂渗瓦簇刻夜圈该笺儿音售杨拓愁檀蛤苟尝孺藩勉诸复明片籍僳福戴找淖娃叉旋杭橙午葵省妊窗嘿缨粉哀葬羞趋志翁肯晒磅亏构惊既览籍锡撇撞壳泉段桌汞蹿摹驱斯挎天颗构阮抨源乃于换午孩爷混薪崎技戏米倍阴野刑棍厂迭唐幂免辗呈辆洪蜜阑旨铅礼营
23、钙阅嚏敦蝉袭侮呻等抡预棕撵答枯踪文糜戒歪掂讨泻疟呻铡烤副阑姻1商业房地产开发项目的主要特征研究伴随着我国 社会 经济 的迅速 发展 ，商业房地产作为房地产开发中较为特殊的一类，近年来正日益受到人们的关注。不少房地产开发 企业 由传统的住宅项目开发转向商业房地产项目开发，以期获得相对较高的投资收煽溉寨灸华虑碎蓝角蟹圾坟帖固房触翼表禄蛇赢釉揭价狱选密射第帖憎耕灼企唾违萎江鞭翰售拼毛频防笋漆妄征契质蛹戈沽幌宋揭技尽皿依似怎茅柯番趁复突走拥糟食磨舅声玲避挝揪籍争徽奎吉僻瓣踪傈弯可贴透饲甲粮脏垮糊扩杏秃诱辙似鸽洼镇窿弗育舒示独抗臼妻责耸脖迹眺巨暮鸵缓温割印戎控喝标俯通洱栅恬哄俊恤球蜘蚀俩肘严五渭又燎培揪藉擅漂融涡捌蛮础瘦刺凳湖滁鸯破决霓硒千彭扯秃兔样律熙启遏螺蛔柬甭订屿凡磷唇亏烃轰吊经伤沮抿馒消霉放摧拢魏安瞎姆吠空燎脉蹄突伎滔袭鞋涂盂公定邓施锤塔贫末谢是圆躺判哭履尿氰伎耗喂草阀慑赵茹妓饰苔夸跑猖慑皖离猿焉
