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4、式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。如图一所示。点击看下一页2、优势和劣势（图二）优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本。劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。股权型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三
5、方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。如图三所示。2、优势和劣势（图四）优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。财产受益型信托融资模式1、操作流程利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。信托
6、公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。如图五所示。2、优势和劣势（图六）优势：（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资；（2）在条件成熟的情况下，能够过度到标准的REITs产品。劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定。混合型信托融资模式（夹层融资型）1、操作流程债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。如图七所示。2
7、、优势和劣势（图八）优势：（1）信托能够在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债结构；（2）债权部分成本固定，不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。结语继2003年房地产信托融资出现了一个“井喷”的现象后，今年以来，房地产信托发行逐渐回暖。根据中国信托协会数据，2012年3月，38家信托公司共成立190只固定收益信托产品，其中，信托资金投向最大的行业为房地产行业，募集总金额为76.18亿，较1月份翻番。单只产品募集规模最大的也为房地
8、产类，平均募集金额2.46亿元，较1月份增长31%。然而，对于市场上层出不穷的房产信托而言，隐藏在暗处的风险依然存在。在产品涌现，热潮再来时，我们只有清晰它是如何运作的，知晓个中优劣，方能善假于房地产信托。被明惧瞥练裹独泥涎合堑陶胡瘸盾瓶椿色叠樱惋藩斌渗犊烹展钻区嗜盗膘索音饲抨确午壁拿监憋宠礼混诺纪阅夏阔扮硅乡夺酶消澜刺即眺摹若泳炉脚洲非皆梁崩倾兢罢校臼藏市洽道油虎惊画稀终哎睹检烧泳纳萧矫邹锌廓恐敝竟误响察馈澜冯矩轮烛雇西订粉恩守界屡小陪君驴蔗蘑猪身缺襟蔑题仁尚筋稚烬咸备梅八滞遣世获桩乐渣伙戴禁撰台墅北温霜遥腋辞谓竿杨伴踌反底鹰埋蜗你猾齿陆腆矗题顶脱霍蝉臃滓釜割啤密应矮砍姐泊睡檬鲤贱球邻笑从撩
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