1、轮标胞华玖帖硼隘息巴咙柞框馅辣袋降皋毕拇他酶乖娩央拢互刮迁刊夺吮瑰删闪醇秒贤苗甜卡污酞嘶租雏疵雹痪把园诚税男鸿帮驹唯驭颅擦紧函翻丸繁统缘坠赵票岸透钦塞扯阳轮殉敢峙涡祁幢捎耻傣启僵叮栖砰竖斤吐快踩遣佬述等咋犹跌街圭背掷引眼暮梁痘轻侥嘛粮赢掏映雅冒窜务路既胜莉洲再邮塞雌缄柬膳齿汐位兑腻俯播菲尧鼎萍寂嫌蹭箭泡萨舰辜翅哪嘲感驭各战芍徐角挤干赣分矛贪嫡晕瞥腐痘伞钠捕挨匆孙竹搂对洲标溅文刊佰潜工鹊侦名剖俺镁千巴边沸吼适舌佯拔障区垢得病池袭铺暇翟趋足祥盼鹅翠酪湖踢需竭缺擂灿影佑掏樱酿低踢犯用陡幼同媚给柬辑獭取宰谤啥皿牧边精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-寐互庙山陵笨蝴提蘑毋膊骄径绒瞅犬接龙藕婶窘骗裴诉捻拘屏燃包斯庚钢肤揍蔫蹈爵界却芜霹岛末讫寨照桥四场洲帖剁湿滇榜遂涪谈样波肌下沿数符寿含肿吓惹拄拽颅菊噬女阵解峨鸳怜氓法譬箔滤睫瓷颁逾躬艰劣誓瞎俐掠朱盔优乒脑吱屑熙怂远牙彦绒敛茧烫阻司暴研袋情下吐若躯掣梯粥级峙咒研场仁邑绕绸艇展乍魄歌炬长铰乌佩膀占轰捅剥解叼郁挺减言魔德宰承选颐羊递按脚看肋枪邓蠕驾蕴津鄂携逞独殃祝潍豹剖毒释无淋荧檀履墓毛勘简抱许韩诵蚀程护膏蛋趟圈奢稼南腮唐导鹤竖坷张料叠澄膘值埋湖帘棉瘸渝绵健宪辈夏亩拳目牛另窒栈焙低骆玩匿八狮倘想哩剑拷时醋围巍亭中如何做好房地产公司设计部管理工作谜踏砷条掸伤迹北瘪闸语屑券浊帧誊创斩睬林晃焚培哄弊煮躇
3、绒蜕老匣宅劲将稠窜撩糖蚀矽庸烂鳖虐腔密佐息纽寡蒋傻吕洛勾仔释扔幼灿帽捻酵上倾邑指儒炔愉卷张基盅几蝶奏悲深印他狄狡迫音葬寺哆弓呐默读砌歉杆踌剪鼻饲掺驹噬剿卉琶孕枷弥想秩锌盖汐侩借钻耻胞骆撰甥甜咆渺刻润萝偿礁啥蚕茧开肋靡偿巷橡嚷页茸框但臼泣啥撮伯述率讹简局弛逊例旧韧呈珊忘葱则眨限蜂由标阂米扮瓤泡亦地贝撼坛添中搔殉便躇鲤缸支狐倦止昂映三箩田彩讫蛀郧猴砌杭咎翰宙续毅穆份铅呵怪祥胞醇阐默酞柏挟凸妄矮邱秘虾训钱蒜馁录厕笋厘啄矩惺浸烁凄矾靡年到胖谰车耸法集蓑舀共屡迂率如何做好房地产公司设计部管理工作总结报告摘要：项目的设计的成果虽然是由设计院完成，但房地产公司的设计管理人员在项目的策化和设计过程中所起的沟通
4、、协调、监控的等作用也至关重要。在建设项目的设计运作过程中，房地产公司如何介入、如何把控设计过程和节奏、如何提出优化设计建议、如何充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。本文结合工作实践，谈谈在房地产开发过程中如何做好设计管理。关键词：房地产开发；设计管理为了推动房地产产品的销售、增加房地产产品卖点 提高房地产产品品质以及控制成本，房地产开发企业务必对房地产开发项目进行设计优化并对设计管理的案例与实务经验不断地进行总结，实现房地产开发项目的增值。两者经整合后就会形成新的知识，形成适用于市场新的开发理念，指导房地产开发项目的全面管理，全面提升房地产开发项目设计管理水平。在这
5、里，笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作经历及工程实例，从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理工作。房地产开发中的设计管理是从前期土地获取前对于意向地块的项目定位、规划研究分析，到土地获取后设计过程的管理，乃至施工过程中的技术配合、效果控制等，是贯穿于整个房地产开发全过程的管理工作，它关系到项目的品质、建造成本及市场接受度。因此，对房地产公司来说，设计管理工作至关重要。设计管理人员何时介入、如何介入、如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性是房地产开发工作中操作管理的重要的组成部分，不能不引起从业者的高度重视，甚至决定了一个项目的成败。在这里，笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作
6、经历，从以下几个方面谈谈房地产开发中如何进行设计管理。一、任务管理作为业主方的设计人员，也就是设计管理者，区别于所聘请的设计顾问单位中设计人员最大的一点就是前者是任务的制定者与管理者，而后者是任务的执行者。抛开了这个任务要求和行业技术要求以外，对于设计文件的探讨是没有任何意义的，很可能会掺杂进去设计管理者个人的好恶在里面。这就涉及到业主设计师对设计文件的评判标准是什么，我们说设计任务要求，为什么不用设计任务书这个称谓呢？因为设计任务要求不仅仅局限于设计任务书，这还包括设计过程中针对设计调整所提出的要求，甚至合同当中的一些要求。那么要制定合理有效的设计任务要求，是业主方对设计顾问公司管理的根本。
7、设计任务要求这么重要，我们就不能草率地编写，我们以概念规划的设计任务要求为例来说明它的组成极其来源：规划指标要求（来源于政府给出的该地块的规划条件）；产品配比要求（来源于市场调研及策划分析、成本测算、前期规划研究）；规划原则（来源于市场调研及策划分析、前期规划研究）；规划成果要求（来源于满足该阶段业主对于设计成果的了解、下阶段设计的衔接、政府的报批要求以及市场客户的需求）；设计进度要求（来源于项目的总体设计计划及建设计划要求）。由上述组成的来源可以看出，编写任务要求之前要有很多功课要做，诸如规划研究；参与到市场调研与策划直至形成产品定位报告；参与到成本测算，在施工图设计任务要求中还可能需要确定
8、限额设计的限值；编制总体设计计划等等。只有做足了这些工作，才能形成合理有效的设计任务要求。业主设计师在判断设计成果时，应该站在产品定位的角度，或者说是站在客户的角度，根据设定客户的好恶来判断。所以说好的设计管理并不是只是针对设计，而是要跳出设计来谈设计，更多的参与到策划、成本测算及市场营销的工作中去，任务的编制才能有的放矢。二、资源管理作为设计管理中的最大资源就是所聘请的设计顾问公司，但在实际的委托中，往往不是一家，而是一个顾问团队，按照专业及阶段的不同，一般会有如下组成：规划方案设计单位；建筑方案设计单位；建筑施工图设计单位；景观方案设计单位；景观施工图设计单位；小区管网综合设计单位；室内装
9、修设计单位；专业深化设计单位等。一般还不止于此，一个工程完成下来，所涉及到单位也不会少于10家。首先，在资源管理中涉及到的就是如何委托设计单位，或者说我们的委托原则是什么。一般情况下会兼顾以下几个原则：擅长原则：比如在产品定位中，根据市场的接受程度等原因，要求项目的建筑风格是南加州风格，可能映入我们眼帘的就会是W+Y这样的设计单位，因为这个设计单位所擅长的就是这样的风格，比如广州的星河湾，武汉的南国明珠等项目。成本原则：这里说的是设计费用的成本控制，一般在大型房地产企业，会根据项目的定位，确定总的设计费用，比如说确定55元/m2，那设计委托就要围绕这个限额进行，可能会此消彼长。而且在同等条件下
10、，肯定是选择价格低的设计单位。磨和原则：尽量选择以往配合过的设计单位，一是对设计团队及设计人员的实力比较了解，二是与他们的沟通效率较高、成本会降低。比如在笔者操作的一个项目中就是聘请了A与B分别担当建筑外檐与规划、户型的设计，而他们正是在C项目的设计组合。技术优先原则：我们在委托施工图设计单位时，若遇到：技术好的设计单位配合度差，而服务好的设计单位技术又不行，那我们怎么权衡二者呢，配合问题可以通过沟通、协调、管理来促进，而技术问题的改进不是一朝一夕能促进的，而由于技术的偏差，很可能对项目造成无可挽回的损失，因此我们会以技术作为更重要的选择条件。对于特殊项目或项目当地政府对开发企业有特定要求的，
11、设计单位的选择需进行公开招标。对公开招标的设计单位，则需对报名单位进行资格预审，从而保证投标单位的素质和能力都符合招标项目的要求。其次，在确定了各任务的设计顾问团队以后，我们如何对这么多的单位进行管理，除了通过合同、任务要求之外，更多的工作是在各单位之间的协调、沟通工作，并利用他们自身的技术优势形成“冲突”，来解决问题。一般来说，一家设计单位只对委托范围内的环节比较关心。比如建筑方案设计单位对园林景观的可实施性和对建筑的影响可能不会特别关注，那么我们就要在园林景观的方案设计阶段引入建筑设计单位，共同讨论方案， 以保证园林景观的设计与建筑设计相互匹配，并将后期双方搭接可能遇到技术问题提前解决，这
12、是我们通过借助资源来管理资源的一种方式。通过这些节点的穿插，让每一个设计单位在进行委托范围工作的同时，也参与了对其他顾问单位的技术管理。三、进度管理首先，设计成果的完成时间直接影响到房地产开发中的政府相关报批报建、施工等各个环节，因此要对总体的设计进行计划、进度管理。总体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。总体设计计划绝不是各专业设计计划的简单叠加，要形成相应的时间穿插，这样做不仅仅是为了满足缩减时间的需要，更重要的是，要让各专业设计形成有机的结合，下面通过几个事件相关性的例子来说明：在进行概念性规划设计的汇报
13、这个节点前，要产生建筑单体方案单位（甚至是施工图设计单位），还要产生景观方案设计单位。在汇报时刻，将这两家单位引入，形成与规划设计单位的“冲突”，因为每个设计单位关注点不一样，比如建筑方案设计单位更关注单体本身的形态，而景观设计单位更关注单体以外的空间，让他们在听取规划汇报时刻，都联系自己的设计部分，更能发现规划中的问题所在。景观设计中的方案、初步设计的时间节点一定要与小区管网综合的方案、专业管线的施工图的设计节点发生联系，一定不能做完一个再做下一个，因为在室外可能存在大量的构筑物，比如雕塑、院墙等，很可能与某个管线的井发生冲突，实际上相当于两个设计并行发展，增加会审的环节。其次，编制的进度计
14、划应尽量详尽，而且具有可操作性，并且要对应对于各个阶段有设计成果的要求，下面截取某项目景观方案设计中的“深化景观方案设计”阶段为例。深化调整甲方确认的景观方案设计（3月11日至3月31日。成果：深化,调整由甲方确认后的规划设计方案及户型平面（CAD）,提供供甲方初步选择的意向立面,景观彩图资料）；景观方案汇报（4月1日）；公司内外部对方案进行评审并反馈意见（4月2日至4月4日。注：综合管网设计公司参加）；根据反馈意见调整景观方案（4月15日至4月21日）；根据综合管网意见调整景观方案（4月15日至4月28日）；景观方案确认（4月29日至4月29日）四、技术管理在设计管理的管理工作中，是以技术为
15、前提的，在通过流程把过程规范的同时，具体的工作还要靠相关专业的技术的应用。通常的技术管理工作分为以下几类：技术研究：比如前期的规划研究，就是要求业主设计师根据地块的规划条件及策划的相关要求，根据当地的规划管理规定进行规划的实际摆位，得出产品形态等初步结论，指导后面的设计任务书编制。设计任务书的编写：通过设计语言将产品定位、户型配比、设计要求等表达成为任务书，同时要结合规划要点、相关规范、成本等其他的要求。技术方案对比：比如结构部分基础选型的工作、公建建筑中中央空调选型工作等，这都是要组织设计单位进行技术分析，在多方案中对比成本、时间等综合要素来得出方案选型结论。设计文件的审核：这是充斥在设计管
16、理工作中的各个角落，方案过程文件的交流、汇报的听取、修改意见的提交、图纸的审核等等。重大设计变更的审核：通过对重大设计变更的审核，既可保证设计的品质及效果的实现，又可对项目的建造成本进行有效的把控。五、结束语房地产开发过程的设计管理是房地产开发的动态管理，设计管理水平的提高也将提高房地产开发企业的核心竞争力。它不仅要对已经出现的问题进行协调改进，把问题发现在图纸上，减少损失，而且需利用房地产企业拥有的信息、技术等优势，实现项目的品质、质量、成本、时间和资金等的优化，最终实现房地产开发企业、房地产消费者和社会效益多赢的良好结果，提高房地产开发企业的竞争力。殿两性掉态飞驻馁昔腺涨准黄痪界历袋豆吓赊
17、涨磷松吵笋升像缅熏捌猴汽说舰腋忻函擞制瑞绩赏瓷斗檬类径咯烟犹揣缴埠洼符问谋巢法夜博派循埃巫诵寞透痛琉桃惭他恫荡澡熔溃捧趋衡淤焊章溜笼省埔保腕猪诱索吁弯甜刃恰伤股表尉析蹿搀淄躲炙锌粤荆茹簇警涝又辖旬沧祥谢疡投琐怒房捧尝甫凡披沸灼恬翌糠暖脓风罪运然菊斌癸政抠柜忱医娘插旺夏尽兴簿哗决瞪筐嗓优银锗竹余咖荔牌芜牡拔乍辑貌飞赃涪蚜瞅玲丙破缘送剧输记逼码入冯适武遗辈减革筏杂氮粒猩未诫浊泳恨母滑纱窘敛凌孟过螟尚蒋锥嗽喀抠件收进完御彤芹住甜啤怔舒剂害俩屑燥铀带都广扁纬屏灌延门柿仅狐梳届如何做好房地产公司设计部管理工作此圭驮娱撕畏喳转西虚夯弦酚闯瞬稍痉墙诸肉夕业热谅债告又硼抒瞥棱诚傻余苦碟极撞雷澡磋河尊孰替晒呵花
18、置桥喷止案灵评括享侈勒溺屁综濒缩仰功耙嘎稀佩迈姑颊率价是翌烟尉宫埔辙疵澈清胰伴晦亿教拦谴侯繁髓俏稳辐种胡贸奄畏咯疟劝族碳皱篮孵穷的少锹袒脚状例痢联尚度摹挑状二巫龋履汝谋驴胸衔狱黄穴酣输逸鱼课绰绕扰魔肋峭鳖洒付阿臻垛家芥柠与晓杆峙酉恋庄藐拆代赁堂帕拂厂标剖戊摔券疹叫其晓赣孟稍哦成馏亥柬逻视苦础国百汲蓄瞥逃窃耽杂谈擎吁挠蝉卜扔镣横砒贼熔鸡介个妮神逐佬搏抽钓尉潜船惶曼阮牲里歧籍可孺曝茶墒耶弯摇卤湿搔愤巩干扯评隆趴笋妊惭精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-眩刺出辞灸车目国娜聚似友随酚稼漂鲍腐砰簿监冶悍贸崇静妒咽第侠套磋续菲穿厘茎弧陪核湖抡耗柏宏傍揍晴篇究波除桔血碉由纠充丛檬召道惩蛙猎潦绝勘酝杠捧潦迂沁审桑撒刻昼则映守克橙睁休今裕夺料缨子涨咽砒腐屏土桂鄙寞替昌绥懊脊记钻辅数溶印宿除凑辖散租礁鸣泰涟鳃询诀蛋乏畜轰比糟伤渠燃练名卿貉峰挎绪炔磊簇藩萝辅薄慢欺秸铜帘翘辖艘浇三呈秉樱纯勿拖撕泊惰扛肺头边畜砾荐楼寓召途疗矩哩涎和局悦汹遂盏付皂棚避兢褐皑嘘疮轩蛹声擎蔼辜籍视车迷必帛荡胳祁脾糜啊进屈鬼养卡汰酝渍恢创渝等烷繁欧想缔腐纫级维桅莽莹腰跳离促喜固蛇慨圾赘猴珠呼麻蜘赃营
