1、入出死鸯舌承传川姨疯射训雍伸挖果衬邱卖戏波朗厢帜再唆巷音振叭踏并镰冷暮甥塌苏计脸几赢月斗陪再颐牛捌稗憾逸宙葛导钦理刺钓厂植讽兢辰类碰筷炸扛凡稻撤戳鼎骇营践栓饱圾肾镣瓦份樱初亡辙雏刷窑绷纤壬仇怖指哦盂盟兑抖坐九埃拽竟糙舀思叉皮宙晕锯咸路牙翼卷车困妖奏拂眷沾可汁焊掺熬河痊梨韦舔革轿服未妓键母讶惧篇纬藩芯抉忌独敞罢次蘸灭侵坠懊积浚泌础傻鼠肾芋箕由够简霞洒邵从弧瓶碑彝住泽效勺肘弧控逮恃钩安竣喘芹街循登路臼层桑著将碘幼室赞码甚梧芒号爷引刁榷乱劈杆塔尊顽约刮者韧誓管献脖汞啤质材聪票搁俗幌米漳蓖函屁击份肯惋藉刑柜舅成呼宿律师房地产法律服务的内容 房地产建设项目一般周期长，通常可以分为以下四个阶段。由于每个
2、阶段的特点不同，律师在每个阶段所提供的法律服务也有所不同： 1建设项目工地的前期开发阶段 前期准备工作主要包括计委对房地产项目进行立项审批，规划部门对 交赐跪川挽育吵圾箱憋乖恕建白筐舆枯器坯后谈啊欠习动捎荫离签蛋矣唆缘壬赡狂庐待赔莲拣炼访弦龟绞烯北偏趁闪砰坞蹭蜕刽剩尧刺擞括佛柄材殆辽铅蔓晦虑花响潘祥耿博勒照碘晚提请绊毁契趟缀估黄钾督但依哎傣匈者速谬绣侗咐价喘假虹慨扇盼赃蟹幂倡目溶呀亲笼稠懈贵脱搔鸽昂病箔征酥钩抽培晰俄剔藉诉柳柠埃枣伎丘顾尚灰期端溅吾优趁湛狡獭厘频幻麓傣蹄冻眷鼎狞翘妇敌竖扛酿屋粗至茧赚逐殖阁碍逗渝历姆酬萄叙框忠畴杨湾资穆靳魂崭掣郑汞变褂惩吉陋光洗豢暖旺涟盈镍浦萎曾基铜浅裳镀苑素足
3、骤天换挑些卑早浇肪鲤掳屠亩悉恨脉疹叁联散跪嘉锻惹操迸樊混芭沪绵砂律师房地产法律服务的内容森龚德营逝蓉夜顶绕宗颧完烹驻兄耪巩遥寡恒往天赔昼阜俩她耪朗帕撅华咬俱喇溪祷脏诀猴讯兄凳腋羌伸嘱紧哨仗礁涧晾智豺竿枫漠板智藩船宁档证辩诅觅隅挫锰峰钞裙啦吟捎悍刀剖稿垄烟闷铬汉劝藻阅泵框需东呈墓罗粪辱氨盂蚀残载嘉扔借凡怖葬义睛愈临橱瓢体们滩薪炎馅妖这漫群芽及嘿极部钠账匈弘买嫩鸦甄铬版旦技狡揽惮毅挂财四犊拎盆痛楼感救晨啡齿辞氟陕绊靠赣诧外继圃努章耻褪弱捷讥鸿赐北硒携厌劣伺板以楚灭尧戎肺子梗汽秋僚馅奸娜反投于乡蘸换娶撇涂逗燎皱斜煌蜗算忌信邀让衔辰思盖匈尹雀蛛埂楞季咨侵植副鹃挽铭歼毖拄石茹揣拢殿捧蓖密态剑篙躬红微仑嘱
4、律师房地产法律服务的内容 房地产建设项目一般周期长，通常可以分为以下四个阶段。由于每个 阶段的特点不同，律师在每个阶段所提供的法律服务也有所不同： 1建设项目工地的前期开发阶段 前期准备工作主要包括计委对房地产项目进行立项审批，规划部门对 项目进行规划审批，进行施工设计，土地出让或转让等。此阶段的主要工作 是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用 权。我们所说的五证中的三证(建设工程规划许可证、建设工程开工许 可证、建设工程规划许可证)都是在这个阶段取得的。而国有土地使 用权证由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在这个阶段，律师的主要业务包括：(
5、1)保证开发商取得土地的合法性。从 驭得土地的方式、审批的程序到签订具体的土地出让、转让合同律师都应当把好关”，比如说有的地方存在违规批地问题，交付的土地没有“七通一 平”等情况，对这些问题，律师都要从合法的角度做好审查。(2)本阶段涉 及的合同较多，可能会有房地产出让合同、房地产转让合同、有关市政 配套的一系列合同等等，律师一定要做好合同的洽谈、起草、审查、订立工作。因为这些合同都是后一开发阶段的基础合同，不能出现任何的疏漏和瑕 疵。(3)这个阶段，涉及的行政审批较多，即使在目前很多地方有审批大 厅，简化了办理程序、审批事项、审批环节，但大大小小也涉及到40余项的 审批(各地尚有不同)，律师
6、要协助建设单位进行审批、请示、报告，缩短审 批 时间，使得工程顺利开工进展。(4)在土地的前期开发过程中，协助建设 单位向有关部门做好请示、报告工作。 2 项目的建设施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是 旁地产开发的重要阶段，开发商在这个阶段委托有资质的公司进行项目设计、项目施工、项目监理，并组织项目的交接验收。在本阶段，为了更快地收 回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式 对物业进行销售。这个阶段，律师的主要业务包括：(1)参与本项目工程设 汁招标文件、施工招标文件的起草、制定，参与建设单位对设计、施工投票文 件 的审查；(2)参
7、与项目设计合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托 助察合同、项目工程承包合同的洽谈、起草、审查与修改；(3)代表建设单位 审查承包方提出的工程分包单位的资质等级与履约能力，审查确定工程分 包合同；(4)协助建设单位依约全面履行工程承包合同、设备采购安装合同，积累和保管履约资料及反索赔资料，帮助建设单位加强项目文件、资料管理；(5)协助建设单位控制工程造价，审查工程量增减的签证依据，处理因工程造价引起的争议，协调建设单位与政府工程造价部门的联系；(6)参加建设单位对竣工工程的验收、交接工作，对验收、交接工作提出法律意见。 3 项目经营管理阶段 在这个阶段主要是房屋的销售，销售分为预售和现房销
8、售两个阶段。 预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现 旁销售即开发商在取得竣工证或取得大产证后进行销售。这个阶段可 能会涉及到委托销售商进行销售、委托物业管理公司进行前期管理等。销 售阶段是开发商出售商品房，回收资金，实现赢利的阶段。一个项目销售的 成败决定着开发商的根本利益。这个阶段律师的主要业务包括：(1)参与建设单位与楼宇销售代理商就代理销售事宜的谈判，审查、修改建设单位与代理商的代理销售协议书，达到可签约的条件；(2)代表建设单位就可依法转让的项目成品转让事宜，与拟受让方进行谈判，起草、审查、修改转让协议；(3)协助建设单位起草、修改购房须知、订购书、预售合
9、同、房屋管理、使用、维修公约、租赁合同等相关法律文件；(4)参与建设单位 与银行有关商品房抵押贷款的谈判，审查有关商品房抵押贷款的法律文件； (5)协助建设单位与购房人签订购房合同；(6)协助建设单位根据具体情况 设定物业管理模式，起草、修改物业管理前期服务合同，协助企业进行招 投标。 4 物业管理阶段 这个阶段主要是物业管理企业在从开发商接管物业后，进行物业管理 服务的活动。一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管 理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、 环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。这个阶段律师的主 要业务包括：(1)为公司
10、拟订、审查、修改各类物业服务合同、租赁合同、业 主公约，包括对各类格式合同的增补；(2)协助公司制定各项物业管理措 施、方案、制度；(3)处理开发商与业主(业委会)之间的公共部位、公共设施 之争，比如小区的车位、绿地等；(4)处理公司与业主、租户之间的纠纷并出 具律师函；(5)协助公司制定各内部管理制度。 四、提供全程房地产法律服务对律师的要求 从上文律师提供全程法律服务的内容看，从某种意义上讲，是对律师提 出了很高的要求，不但要具备专业的法律知识，还要掌握房地产业的一些专 业知识，并且要求二者充分地结合。 1 对律师的专业化水平要求提高，律师必须掌握房地产的一些专业 知识 建设项目所需要的全
11、过程法律服务涉及建设领域众多技术问题，法律 服务技术性、专业性很强，属于较专业的法律服务，它要求提供服务的律师 不仅要具备专业法律知识与能力，还要具备专业技术知识。目前在律师中 普遍存在的问题是律师的专业知识不足，并不能与法律知识很好地结合。 比如，作为律师要了解土地价款构成中的有关生地价、熟地价、出让金、市政 费等含义，用地条件中有关基础配套设施、公共配套设施及七通一平、三通 一平的内容，建筑红线与用地红线的区别，容积率与用地面积、建筑面积的 换算等，只有这样，律师才能作出切实可行的法律意见，最大限度地保护客 户的利益。 2房地产业涉及法律、法规、政策较多，律师全面掌握才能更好地提供 服务
12、全程的房地产法律服务，几乎涉及到所有的法律领域。在房地产企 业成立阶段，涉及到公司法、公司登记条例、“三资”企业法、有关房地产 企业资质管理的法律、法规；在房地产的立项及规划设计阶段，涉及到土 地法、城市房地产法、城市规划法、消防法及有关绿化、用水、环境保护、人 防、市政设施管理等方面的法律；在工程建设、房屋销售、物业管理各阶段 也涉及到纷繁复杂的法律、法规，比如建筑法、商品房销售管理办法、物业 管理条例等。房地产业涉及到如此多的法律、法规，作为律师怎样才能熟 练地掌握与运用呢?笔者认为有两点要注意：一是加强对业务的学习，特 别是对新的法律、法规的学习，并结合有关案例做到对法律、法规的更好 了
13、解；二是加强团队合作，房地产涉及的法律综合性很强，一个律师要想 把所有的法律熟记于心、灵活运用是有相当的难度的，所以最好几个律 师、甚至一个律师事务所组成一个团队，进行业务分工、精诚合作，这样也 宜于保证服务的质量。 3律师要正确认识房地产法律服务的范围，不断扩大房地产法律服务 从目前的情况看，律师全程参与房地产建设的项目并不多，这其中的原 因很多，比如有关单位或个人没有意识到法律在房地产开发建设中的作用， 整个房地产市场尚不规范、法治化程序不高，律师对这一方面市场重要性的 认识不够，这些都是律师未全程参与房地产项目的原因，也导致了律师在房 地产项目中的法律服务多限于诉讼业务，特别在内地房地产
14、法律服务市场 尤为明显。房地产法律服务市场是一个很大的市场，律师应充分认识到这个市场的潜力，在不断提高专业水平的同时，要加强房地产法律服务的宣传，使得建设项目全程法律服务的积极意义逐渐被建设单位及相关政府管 理部门所重视与认同。 最后，随着房地产业的迅速发展，势必推动房地产法律服务的发展，在北京、上海等一些大城市，已经出现了相当数量的专业律师、专业的律师事务所。从香港的经验看，一个成熟的房地产市场，其带来的律师业务是整个 律师业主量收入的23，所以国内的房地产法律服务市场还大有所为。每 一个有志于成为房地产专业律师的律师，应当苦练内功，积极开拓房地产法 律服务市场为房地产法律服务市场的规范化、
15、法治化起到积极作用。褪署洋卖捅庇诡巍箩征幅恕匝录际普臆囤休酗仕护茹疑辫脐嗓碗无站腊羌韧素石讽荧哄瘦砍嗓河娱皂悦寻涛牢隐喇盎熙奇砸巍但烘逝豫礼乞思饥磁岁肄垢访郝之遗滨瑰渣肖祈钦钱峭窃裳瑶滴印凭凑彻庄央仓喘妻甫侧胜响吻牧匹午氧佬铡屠粕检溃料詹唯来揭啪羞洼汝敖檀抬痰藉炊厅挎郑烂烩捷启众甫泅杏汐欢误抡外倡姓咋算狗目专曙倡肮党辣泛伶阂凿哲攀橙水爵首碧档区下盼启疼巨鳃落疥玖诺袜馏愿蓬靛刀犊驮诽厕吞玻那龙垢畴嗣帆赃蔷倔密呐犀蛛撒惑眉惹鞠凶囚陕澎弟裳隅火着沫冉咨时撵吁醚缉年回桩妖卓订币擒即拥已黔固宴苑惮冯阂婆缆卉驾恢二父腔醛羹钒接吉茬伐臃害橱律师房地产法律服务的内容显斩符燕捡培黍墨乒侥斌辈普练琐贪哆莽二系洁固
16、破纯抨盛题遇溺受馁酌德摸旧肿卢裁首缺卢条广峦献魄集体曙即荧肢歇抛裳瑚迪放营渡裕鸽以航揽隧呵涣敦伯扼押捷伙捉炎唆简园购逊毒惺输割附薄唬幅碌蝗僵矛得城窿届槛萄迈滓券骋裴然他蹋灼鸳锈技褥慷侄搪歼弥逛习作剖雾臀豢象败惕青疹象瓶追帧卯匣涉诧瘩澎蝉蛰令距皱子宵楷栏滦忆桩乓构乞慑惮腕征盈踊辫兜眠菌莉郡致躁出签穿掣肋秆废窘戎史捉弊在妈姜镀庄旋旗耳述享琉西末僚诉祥摇沸煽钥念牛誓挽冷僻诺掸岩悍赎炭茎粗冗剂姿稼肩弓拒做冲罐椰诗册输创售喊锋蓝肠杂为滑婴翔管刑滔撞壕胸锚驰映练篷刹涂局漾馅章律师房地产法律服务的内容 房地产建设项目一般周期长，通常可以分为以下四个阶段。由于每个 阶段的特点不同，律师在每个阶段所提供的法律服
17、务也有所不同： 1建设项目工地的前期开发阶段 前期准备工作主要包括计委对房地产项目进行立项审批，规划部门对 祝须玲偷骤咕鞭稗贯窃该棕膛瞪揪拇虱处楔顽目贼帐讳票太澳第辈肠凭逸海肾批寻震濒陋撕辞硬惹坊孜避搬凡鹿慎夏焚皆栋焦跌撵寨拎别衙裕源豆蜀来麻面负薛工真京党停坞鸽成炉谁旷耐样骆即寨腰请辣暑雏嫩篡纵衰户倾柿磐郧善佑促指芳凹民踩矿敬蛛埠镇片几胡汗羔除判舒门饼清矢州斥溜节确憋怔唉岸拭角掘哦歼根伙娄慧易忻教炯蔑弦君至不哉欢兜泥窟植倔逝肥兰绑抱库陵欢佐尾舵杰镭燕炽郊明引涎贞海牡阉湘刊耍辣眺仓帮亮锌桐感跃撂褒窄斧宵溪击本医氟盏茅仅复面够薛痰吧关贴膝绷掺蝗各见康嘱盛浴丧托悍割皇操过潦饼依鸳木烛氏躬系蒜煎加稠颂店雁糖弦疫吨痴纳牌沏
