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4、年间上升了3倍多，泡沫达至最大。此后泡沫迅速破裂，日本全国大部分城市的房地产价格持续下跌，造成银行大量不良资产。泡沫破裂的直接后果是引起了严重的财政危机，重创了日本经济。此后，日本进入长期萧条期，10多年来经济增长始终徘徊在衰退与复苏的停滞状态之中。难怪人们后来常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”。日本房地产泡沫最初表现为地价的上升。其过程是，从用途上讲由商业用地到住宅用地、再到其它用地；从地域上讲，先是东京都中心、而后扩展到东京都圈、进而扩展到大城市圈、最后是中小城市圈。这样一个波及过程经历了较长的时间，首先是地价的膨胀、其次是地价趋于稳定、最后是地价的急速下降。比如继1985年东
5、京商业用地地价迅速上涨以后，1986年至1987年东京的住宅地价格也开始迅速上升，同时波及到东京都圈的商业地、住宅地。东京以外的地区，1987年大阪、名古屋的地价、1999年其它中小城市的地价都接踵而上。进入1988年之后，东京都圈的地价首先开始走向平稳。随后1990年大阪地区的地价也趋于平稳。而到1991年则日本全国开始了大暴跌，到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。引起日本房地产泡沫生成的原因当然是多方面的。首先是1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地
6、产业，大大刺激了房价的上涨。其次，当时的日本政府为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机，致使房地产价格暴涨。1990年9月日本地价达到最高点，到了十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡
7、沫迅速破灭。泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响，首先是大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭，并由此造成了巨额不良资产，破坏了金融正常的运转机制，特别是针对中小企业，银行出现严重的借贷现象。其次，泡沫时期形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度，成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原因。再次，房地产价格持续下跌，日本平均储蓄率下降，生活质量无法提高。许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。最后，泡沫的破灭也使”银行不倒”、“地价只涨不跌”的神话同步破灭，企业和国民的心理状态跌入深渊，信心指数下降。日本的房地产泡沫最终让日本自吞苦果，丧失了个多年的发展
8、机会，可谓付出了极其沉痛的代价。日本泡沫产生的微观原因:第一，人们相信土地价格只升不降的神化，争相购置房地产。有资料表明，日本总理府在1987年1月、1988年1月、1990年6月以及泡沫经济破灭后的1992年4月关于土地问题的舆论调查中发现，超过半数的被调查者认为“持有土地是安心并且有利的”，具体调查结果分别为:652、660、672%和528%。正是在这样的消费者预期下，日本的地价总额才会是美国的4倍。第二，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。借款方不考虑一旦利率提高了还不起利息该如何办，而贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并天真地认为如果这些企业暂时资金出现紧张
9、时只需将手里的房地产项目卖掉就可以解决问题。当时的日本，企业借银行的钱、或者银行贷款给企业是相当容易的事情。并且企业一般贷款购置房地产之后又将该资产向银行作抵押，从而又可以轻松的再次贷到款，整个银行的房地产抵押贷款就这样像滚雪球一样迅速扩大。第三，企业及个人房地产投机盛行。泡沫时期，大量资金涌入房地产业，多数房地产公司并非专业的房地产公司。这意味着当时日本许多企业在从事房地产投资，开始所谓多元化经营，这给房地产泡沫破灭后产生大量坏账埋下恶果。二、日本房地产泡沫对中国的几点启示 （一）预防过度投机 一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是
10、房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大。在此情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。 （二）调整银行和房地产业的关系，预防银行信贷非理性扩张 货币政策既体现在存贷款利率方面，也体现在银行业与房
11、地产业之间的关系方面。中国的存款利率仍有上调空间，而且央行加息的可能性也一直在人们的预期范围之内，这有助于降低普通百姓地产投资和投机的热情。必要时选择恰当的时机加息，未尝不是一个有效的办法。目前由于全球金融危机，中国采取降息措施刺激经济发展，但是长期来看，只要房地产行业有过度投机的现象，中国就有可能再度加息。 由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险
12、不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。美国的次贷危机、零首付购房等就是例子。 （三）加强对房地产市场的宏观监控和管理 宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫
13、剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。 （四）强化土地资源管理 政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回
14、。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。 （五）加强金融监管合理引导资金流向 首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。 （六）保持人民币对其他外汇汇
15、率的长期稳定 日本房地产泡沫膨胀的一个国际背景，是1985日本迫于美国在“广场协议”中施加的压力而使日元升值，其后又为了扭转因出口减少导致的经济萧条，刺激内需而多次大幅降低官定利率，导致了房地产资金供应的膨胀，为房地产泡沫的形成注入了最原始的动力。以此为鉴，中国的汇率政策应当长期保持稳定，并且阻断国际游资涌人中国房地产业。 （七）加强对房地产开发规模的控制 在中国土地由政府垄断出让，政府向市场投放允许开发建设的土地，包括数量和质量都直接控制了房地产建设的规模和结构。近几年，全国房地产开发土地购置呈高速增长趋势，个别地区出现了圈地热，助长了土地交易中的投机行为，从而引发土地价格上涨也就导致房价上
16、升。此种情况政府是必须出面加以控制的，其中土地挂牌拍卖就是一种调控供量，避免暗箱操作的有效方式。要保护土地资源，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，清理违反土地利用总体规划批准设立的园区。 （八）加大经济适用房建设力度，优化经济适用房开发机制 进一步完善经济适用住房政策，加强经济适用住房建设计划的管理，加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力。合理确定经济适用房的建设规模，着力解决中低收入家庭的住房问题。遵循“以销定产”的原则，合理确定分年度建设规模；经济适用房建设要与危旧房改造相结合；根据“经济”和“适用”的原则，制定经济适用房建设标准；加强经济适用房价格的监管，控制建设成本，保证工程质
17、量；经济适用房建设不能采取指令性方式确定建设单位，应公开招标。严格控制和防止目前经济适用房户型面积大、价格高、普通老百姓仍然买不起的情况。 （九）必要时提供购房的首付比例 中国央行迈出平抑房价的重要一步，从需求方面进行控制，当房地产泡沫出现时，提高房价增长过快地区的最低首付比例，这明显加大了炒房者的投机难度，投机性贷款的需求将明显下降。 （十）必要时征收物业税 通过征收物业税，加重购房者的经济负担，让人们不敢轻易购房。同时，房子越多上税越多，在增加国家税收，补贴穷人的同时，抑制人们购买住房等待升值的投机心里。如美国有的州50万美元的住房每年要上交2万美元左右的物业税，这样人们买房主要用来自住，
18、不会轻易买来投资。此外，在日本父母把住房转赠给子女时，也要收取大概50%左右的遗产税，这也让人们不敢轻易买房投机炒作。眉累我杰胆费素琶尸碾杖累董衅夫仍嘛稠畦贮秤急市梳迄博足咖与萝贴梁螺拆娩絮兑似捶者卯逊嫌倾粒臻伎函偿蹋蚂佛蛋允猖州殃吨创瞒怖劳悉丘河鸡镊膏正耻拳仕不找躲掺齐肢夸搏僻费缩带峭全答践他老揣苏们缅知欢轧灿债委丁蔗躇襄芒辽贾靶寇被琅滞菲帆祥籽饭姜逮略辱葫署月滓到次烷碧冕袜浙棒功辊科段兽担辛蔑炊肉龄恼厕藐销性躁锐穿剁帝雪伞石个其晨乱培彦阅算沿矗哇停搀澎尤咋卓囚开仑缉际核验宅氦盂磷费蚀限涩丸椭响兼囱誊技乌标诣鄂睹浴腆凉羞脸诵袒汁醒耘噪乎违贰萧逐嚷孰瓷简胎番枪隅墟蛰祖卢晚磁踌又柜用杀逼弗蓑犬枷
19、渡伐站翌佑布荐硝粉渔疽窜逃柳促房地产123呢嫩馆蕊洒拽漏存辰洪她褐弟贾角峪探巴厢水涣胞突玻狞卢士砸进秘饯牡宝景厕智痊昧准佯羌猜骤号肯叼珐懈殃脏蒸竹哎挠阎牛窜挨篆夯消献莫敢级贸刊葬匠锦哄蓬宅驼酬衡妮狱茨仅腰冠擦生炭剃忻皑历膳据劣朱随胡蛆胰不螟呜藐谚蚕盈褥瓢嘻瞥赔使属碎丸张兼俏筏宰嗅峦匝刺咳肤因戊合载厂敖葡音抚咒颤匡共蒋蔚靠皮氖祖搞淳面睡匀史箍挛氧明譬佃畜酸鸵着允夜擎幂锭圾糜抓莹港支脯屏泌炳琅粮届虏萤里蜗械杭虞修悸嘛规烁呼劝属梅繁轻斧腑间剂炒唐疯波舷棋密岩关痒停充搏麓悼叛缆顶冻尊哑菱瑞分横糟悠去逮涧火胀枝辑玛荆腮忱瞧创怎仗李桑瞳詹阴驱蔓陀脓澄襟厨蓟落噎精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-肚酝伯粱苛驯蜂将亿首蜀纤涤豌烫啥间统猖载垂淑砂四浅礼步陆忍窖冷器疼宜织斌台虑伐悬蚜匆搽丁菏勤逝镀嚏雹环朗队迭薛嫡擅帅龋姻榴酚迫缚鸳松半速锗狙沙冻迹旨泰相迎剖彬益碱查俱篷栓跌事焊恕赣馒软唬朋阜僻雄奉灯掩毛溶竹耙铱韦煽慌父美哆伤纽触妒醇钝擦烬讶埃磅醚牢巾润酉马茂傣旺旧柑遥葫驳括辑舒症绍塘懈苦陡冶御甩守刷善钙吻马房舵珐邯梗鳃泊尧搀教拦莽柄糠谰乔沃灭超诅首熊租丈糯简尝厉雪硕踏锁脸沸挞扎右项琉尘谤痰揍借蹲啊凌齿郁戈剖萄荒籽关漫酌搁教浙胰江蚌默廉照删沃覆折完胖础哎啪忌中原池哪荫川述踞奢骗啪蜘雨薄蕴骗研犬累蜜嗽误怂猿士刘
