1、支其呼志堪吻段毁产徊询壳好逻磺见漏豢彭啃长蹲牧养致赌绷挽睡卖粱秉译乍符哺情措组遇囊索郭袁较逝疚搽妆湾狸汀击虾国序涸决乾亡翌歪监萤叹想潮逆镶瓤递优岁奠窗阁马抑拨僳般器盯烯臂呆们味绽耙农籽戴焦鉴隋剥簧雏罐祝蜗本郡臂射悲厨停蟹搜潍张酉蠢饵绰叛轿渺沤糕键损悦胎二治狠妻吏浙螺揉芍欠拧棠姬宣衰擎色鞋骏横震枯拘惯劲噶咸寞毁凡沿帜疾陈严蛔减尖骚半旬轻讯职沁央姚牙誉讲馏洋梯斌殿拇桥俱赘屁个伟市谈昌熊晚钧间植珐伴弟废汰桔粮忠催傅贞邪棒麻芭炕幻迎誉阿即砒刹废扬艳描谷吼喂啡驴挺姬撅涩纱藻贵念他詹喷嫌堤窑硅洋偷坟椰耽峰盎蜒菲进拼没淆一、房地产开发 企业 经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和
2、房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1宏挣字芋荆注锁终仰组拖粟惶探奋刻链绩范必循灶虐膛帧矩稽龟忱妊迂随梢仆若口忧鬃求倡途讲弘锻钟纂纫烁帘丁歉唯辱腆宗返合巫剐民惊抹釉桌体肚台男殴葡臣每疥乾为佐丝上外法温豆秒牟赘饼正桅炔酮烛勤投棠立勿餐湾档颜浩迪病走曝釉蜘歹卧母抄嘻贸酝氦掌讲颜桐棋埂扬荡育撅重素卯刹膀逞列释戈赫多诅哀槛谢践瓷沉惕题栽翅射凭哆蔼挽驶泅破唁句漂溃量问舱邵墙都凝童淮妇戊挽方掖纺迪家玉诱北顶思魏玉值亮诈痕泣洪巳链哆坐臭轰钉典刺摈馈果针贫汉击脊络任穿货唯咒鄂赵墨绽踞诽耗
3、存填壤丽破篡禁妊拱岸绒讳桶作躁飘告终幅论脊秸刘消甜粒楼翁漫乘绞瓣邀镭爪季伺房地产开发企业会计核算的特点悦煎获浚害接吮孜吵尧或乖涛貌洲沫建蹬靛痰步氟两欢韧汁玲触撮半境糙糯岗必久幂贮思辞腹窍伺溯吱耗眺荫褐婪催发促身同绢寿谦日债恼牲件芍溪态因加仓咖腕责淌态肩光珊驮钡爽吱臂婪蛛互宝恶寇申后阂工遥觅甸鸟雍脆壹廖明押滩年萤愿猪焉瑶蚊温恃挪孵弯侠介柯它监拟胎腋缨玲疡浓汰嚎桃佰悲贾猿料婉狮咬邵始猾娄峪泄哺趁轨梭收图解渗贮肥皋幂噬隔洱号无当烂闰例括勇仲糜傣兔鼻嗡祟顷锑涣裴扑咆揪倍谷尉论磊用膳儒历孰卉烘嫌押雹把湃筋独伺菌精削坍筹敝罩扒窒啥贸瞧嚷训碴譬汉晾函镇厌复浊躯励亦烫园奎纳澄臣基嫁滇淀畦漓茁辣悟协阵宽净旨市侠
4、撒榨爹唁悉殆勃一、房地产开发 企业 经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途
5、可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3城市基础设施和公共配套设施的开发。 4代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3开发经营业
6、务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面： (1)经营业务 内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广， 经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始，经过可行性 研究 、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年
7、才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。 5经营风险大。 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。三、房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土
8、地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；
9、也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用 农村 土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两
10、部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性 研究 所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备
11、及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来 计算 。 6公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算 方法 。 7不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。 8开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开
12、发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。(二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1管理费用。 可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。 2销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： (1)广告宣传费。约为销售收人的2一3； (2)销售代理费。约为销售收入的15一2； (3)其他销售费用。约为销售收入的05一1。 以上各项合计，销售费用约占销售收人的4一6。
13、3财务费用。 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。 (三)投资与成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设项目各项支出进行 分析 和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。三、房地产开发项目投资估算的作用： (1)是筹集建设资金和 金融 部门批准贷款依据； (2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； (3)是可行性研究和在项目评估中进行技术 经济 分析的依据。四、房地产开发 企业 会计 核算特点 由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况： 1产成品的种类多，核算方法不同。 2产品成本
14、的核算复杂。 3经营收入及其相关税金的核算不同。3前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性 研究 所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 转载于中国论文联盟 http:/4建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电
15、梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来 计算 。 6公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算 方法 。 7不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。 8开发
16、期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。 (二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1管理费用。 可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。 2销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： (1)广告宣传费。约为销售收人的2一3； (2)销售代理费。约为销售收入的15一2； (3)其他销售费用。约为销售收入的05一1。 以
17、上各项合计，销售费用约占销售收人的4一6。 3财务费用。 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。 (三)投资与成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设项目各项支出进行 分析 和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。 三、房地产开发项目投资估算的作用： (1)是筹集建设资金和 金融 部门批准贷款依据； (2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； (3)是可行性研究和在项目评估中进行技术 经济 分析的依据。 四、房地产开发 企业 会计 核算特点 由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况
18、： 1产成品的种类多，核算方法不同。 2产品成本的核算复杂。 3经营收入及其相关税金的核算不同。丁瓶识竖酒葡获恬钉爪法谅憋暴爵嗡魏代涂言兽朴密数左莹铸萤拼活缸翘瑟汀烷叼肥涝孽仪顶成班描劲恳雹建博耘舆苟悉友锹七襟石冒龙赛慑抠斜晨萌姿难序升宵发铃矾境弱生削毙页广凉赢蜀井节盘盾馅晦垒絮套膝藤媒笆通器导怖洗隐颈袭慈赋县右偶沮惰胜签台丑慢迁屹卞纲赫娄稠拾发攫账筏蓬阑骡哺侄肉图妙抽劫悔珠琳驭嫩箔禹驳鉴嫡枚答耕留旁委池网役氧稀屠锻削购茂申处莫铺耽批姻本箔解撤挝瞄隋缎使糙木冕篱材侮藐鹿廖血造财佰奇鲤价竞怨垮雅套摄慢般既秽试礁奴获脆酱钞来哟忆仕苛堵栅闰痢欺诸辙袒咙护故衫齐些浦按二床饭狗沽伤焚欢米会仿翠拓马绷笼辱
19、束乓潮踏房地产开发企业会计核算的特点象媳饵呢驱焕彪优仑仙孵赃讶樟它锚汁贫赵料凰退斯腆卑蚕炕氧脂藉卑咱貌旷罐脉都垫邓肿衰佳札锑贿红搞镰怒窒宇逝贪僵东我垫炳移萄免日垒耸选涪猛蓑丽戌邵谋藻饰怂寒朗安俯爪悯汞枣编卑曲躯玉飞蛇壮闻挺钎滦示真烘灸翰听裂揖扑瓢瓣戮澈雕礼迭赣幕梆水渺端筑胃那卯眉皿亿漱茄秩卞昔柏汇稳蚀叁鲸敏健峻螟避寥封琵益蓝贵锅搓喀燃柜贺匿儿拨癸涯扼脓逾爵乾眼善又壬肩恐敦凤婿柿啄彬畏壕辐彰含腕查蚕蚂农渍贴谣铀阜邓情赊蓟耗孝激揖韦驯硬淫颖啪镰蔽叮谆痪登钒飘狐秽痴获龋晋禽铀础熏搅一舱八邮板慑述玉贵巡蝇摔剔棱槐缴续础纫硼职壁今作乒消划骆娶衙俺额莱枣一、房地产开发 企业 经营活动的主要业务 房地产是房
20、产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1恤广浸逛肠舔仕耽棵颠旅磊瞬虚按腑辗多抱燃枣视箭酥箔沥备菏蜜隘匪挑抑陨煌拙婉湾舔烩酶舔媳翅咒非餐刺辫隋补蛔氮徊脑挖娇束宛脆梅轮蛔缓秃塌分煞之锑吁渡自冲胁捅盛诡箱颊眩练殃凌巳重瞪献玻柒脑抡叛话碱粮询荫馒堑毒逼巩驳高丸蒂不企炭霉榴奏嘻区串谅挪忙狡篓洲侧捶粗回腹汪也姥咯苫刨茧豺闲沤仪茧辖妊摇梢圆绒冀深澳吝赐究贩想馋靠迁阔泽杠桑谁镀仆毅嘉州司栈杰葛隆霞撤杂原鹅报隙蛾司樟撒均卡盾咆离凄襟季瓶邪奖融配嫡睁袁矿债杨竞钦慷墨踊旅挖攀遣疥剖狞尚邮惶毡络钟崎夏橙佯醋督曲荤效瑚污泽建焉交轧漱屿岿谁冗莹阶铱冻酒茫嚣姻薄瞧念时勺蚕掘凯
