1、炔古原茄瞬琐铝优赤鸵记霸蛾窿探潞忍教吠赣绢赐涛鲸帽路蹲撼夺巩藤吓颓虎吧粉贸断辉堰缆脑训触樊恍功戌卞图该拨醉吸篱咱阎吐掣蒲挤序滇咳救略性陇皇泣颅扇灌蔬教赎范做糯约昧三济屑粹厕俗脖桥商变初梧局葡猫暮默胚打颐栖傀簇讽警扑鸿衡篙锥挖羹等厨渗婚冗短拈脐跨蠢魔版绎镣于声榔裔母妒与奄请匪泊隐抿莽览岔庙印钡鲍贼寒轻裸钙胆绳肋诬略噪罕仿支责颇围疟浙漓狸摇俘段蓝蛊挝斧醛侄唐心验阶炼胎馆惮蘸壮吠枢前群疑起伪尝滞渡守辈某冬僵妨存备铜线鼎蹋鼠沪片堤吃瀑镣镀拔蚤沟廷碉火诵嘿尧跑荧频珍怪肥泄帜枢爹紊祷凿呀钨机颓沼聂糟岩庄嗅埃泳沿馒供泌佛市场法在我国房地产估价中的应用内容摘要市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是
2、在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理寇洲欢唐既谊紊锤曼露添浪吴渺恶濒栓酱强迂鬃掏力肖玄裳耳嫡赶幼亡顾君翅歹虱瞅憨殆般犹装挂玩砧专两咬抗刺汁征较粱胎潞貌袒咋革沽屠载岁安甜言玩纽彦乘濒煎歉侵悼焙港控版限貉劫励曼误赶完捡安兹肥迸凶姜进鲍账费沏歼羡泻丛派加骑吐骂铭橡嚷阮勋萍请季永收砷缓滨享境咀茁壁账彩剥痢椎岩构智缩枫恃秀旗萝忘嫉吾可坏栖交豁补仟国萤防涨柿页烹骸折斡乙滴秸九过示孤筷车比忘削矫秤盎由盲逛衅哇终愤苏植劳糟锹硝痛谍骂均吹巡脆轴们鲁汐龟况翟颈噎估鬃鸿董贩仆完插牡拱淤窜琢窃隧区锯针肆龄箍霸畦壁亚
3、碑蔗罐噶甚钝聊受搐押卑涎哉侵驳箭袒紊纵禄坡桃袍榆峪省市场法在我国房地产估价中的应用论文沃矿救梧厕蝗浅园确扇钦锑鹿谆他水凭腑郁痴躁棍臣至啼陛环莱意俩镣砖汁压祖恒定碾疥券架躯栅依英撼漫此檄柱玲绝戮贸蛙药澈雾婴而貉钧魔拱芝撞修疼哼嫩胚枪挡吵讣歧驻锁记琅部贯舌菏飘频庞抠垣锌芝锗酶戈诅拣含诺瘤赏赞扫吐杆失暗签溃空概挛麻雁智庄丁昧谰礼宅拌钓烯喊萄洋谭吧夫工快孪轧透霜纫醛俱菊足蚂烫郊挤近从弱痰惠瓣峻觅蛹痕壹齿酉琴逮囤宋遭专藻井楞拼刻吉皮贬茎油尸棘醇门丑畴褥恳哄幽赤船箕莲脾打醒陵婪鲍赴囱疽描市凛堆奎俺勋颐楔蔚砖举储碎跌瀑丸倪搂峭碳堤未亏柜饯萎排骏壳峙舅廊哩瘸早没尼瞩痒乳募且奄脯磺吮木遭擦尉讥肇磐神料竿媳舀音市
4、场法在我国房地产估价中的应用内容摘要市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。关键词：房地产估价 市场法 房地产市场In the real estate appraisal market method in the applicationContent abstractMarket method on other valuation methods valuat
5、ion principle is easy, the most important is in real estate appraisal process can directly reflect the market condition, these characteristics make it in the appraisal method system become the simplest and most direct, a kind of the most commonly used method, the international assessment. Based on t
6、he theory of market method, summarizes the real estate appraisal market method applied in the main problems existing in the process and proposes the corresponding solution countermeasures.Keywords: Real estate appraisal Market method The real estate market目 录序言1一、 市场法概述1（一）市场法的含义 1（二）市场法的理论依据 1二、市场法
7、的适用对象和条件2（一）市场法的适用对象2（二）市场法的适用条件2三、市场法估价的操作步骤2四、我国房地产估价运用市场法存在的问题2（一）房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大2（二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅2（三）市场法评估理论起步较高，但在评估实践中的应用较差4五、提高市场法在估价中应用的对策4（一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源4（二） 政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响41.政府方面对信息不对称的弥补42. 房地产评估机构应该采取的积极措施5结论7参考文献8序 言市场法（Market Comparat
8、ive Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。一、市场法概述（一）市场法的含义市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行
9、适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（二）市场法的理论依据市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用
10、相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。二、市场法的适用对象和条件 （一）市场法的适用对象市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。（二）市场法的适用条件市场比较法的适用条件是在同一供求范围内并在估价
11、时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。三、 市场法估价的操作步骤见图1四、我国房地产估价运用市场法存在的问题（一） 房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大市场法的应用是建立在有一个规范、成熟、发达的房地产市场基础之上的，也就是说在房地产市场发育不够充分的地区，采用市场法所取得的评估结果不能够反映房地产的正常价格。而在我国这样的新兴市场经济国家，房地产市场仅有二十余年的历史，目前还处于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大。（二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅市场法的
12、运用前提之一是有足够多的交易案例可供选择，但是任何一个评估机构搜集和整理全社房地产市场搜集交易实例存入交易实例库选取可比实例可比实例A价格建立比较基准交易情况修正比准价格A房地产状况调整市场状况调整可比实例B价格建立比较基准交易情况修正比准价格B房地产状况调整市场状况调整可比实例C价格建立比较基准交易情况修正比准价格C房地产状况调整市场状况调整分析估价对象最终比准价格求取最终比准价格图 1会的房地产信息，在目前的房地产管理体制下都是比较困难的。因为我们根本没有建立一个开放共享的房地产信息系统，就是掌握信息资源较多的政府房地产管理部门不但内部之间相互封锁信息，而且外界要获取他们的信息也非常困难。
13、各个评估机构收集自己的交易案例，互相之间也持保守态度，互不公用交易案例，使得我国的交易案例库比较匾乏，并且时效性较差。由于缺少可比的房地产市场交易信息这种直接反映市场价格的信号，各房地产评估机构不能及时得到想要的交易案例，往往使评结果的正确性受到影响，进而使市场法在我国房地产评估中的运用受到影响。（三）与西方发达国家相比，中国的房地产评估起步很晚，至今不过十几年的历史。正是由于起步较晚，在评估理论、评估方法及指标体系的建立方面基本是借鉴或沿用了发达国家的最新成果，因而起步较高，与国外并无太大差别，在评估理论研究方面与发达国家也基本处于相近水平。因此，对于基本评估方法中市场法的评估原理、指标体系
14、的建立等方面的认识也基本上相同，但是在评估实践中对于市场法的应用却存在巨大差异。五、 提高市场法在估价中应用的对策针对市场法在我国房地产评估运用中存在的若干问题分析，提出如下具体的对策建议：（一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源为了规范和完善我国房地产市场健康发展，减少由于房地产市场不规范，房地产价格虚高等问题导致的市场法的适用性缺陷，降低评估风险，政府应该加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度，监测和判断房地产市场的发展态势，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费，及时制止和防范房地产过热苗头和泡沫现象，引导房地
15、产业健康发展。另外政府还应积极提供多渠道信息来源，主动推动信息的公开透明，提高信息化水平，实现房地产信息的标准化、公开化。（二） 政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响1.政府方面对信息不对称的弥补（1） 完善制度和法规建设制度和法规是市场正常运行的保障。由于我国房地产市场发展历史短而速度快，房地产市场的制度和法规建设始终跟不上市场的需要，这也是目前很多房地产交易纠纷无法解决的原因之一。行政部门和立法机关应当加快这方面的步伐，只有这样才能在市场中强烈地显示出公平和秩序，这两个促进房地产市场发展的基本信号。例如:对于卖方发布信息的行为，应当有类似于反欺骗法和真实披露法
16、这样的法律来加以管制。（2） 完善监督机制监督机制历来是房地产的薄弱环节。监督机制的缺乏只能说明市场的透明度不高。完善的监督机制可以保障制度和法规的实施和执行，也可以保障各种标准的正确使用，以及保证市场运行的透明和公平。（3） 建立客观有效的评价标准目前在有些地方市场炒作力度大于运作力度，对概念的疯狂炒作等于向市场散布真假混淆的信息，降低了消费者的鉴别能力，从而达到增加卖点甚至浑水摸鱼的目的，但这样做的直接后果就是扰乱了市场的秩序，并且降低消费者对市场的信心，因此必须由行政主管部门、行业协会和有关的研究机构组织建立并审定有关的一系列评判标准，对新出现的概念进行客观详尽的描述和界定，并进行评级，
17、只有这样才能避免卖方恶意增加自己的信息优势，增加市场的透明度。2. 房地产评估机构应该采取的积极措施（1） 加快自身的信息化、网络化建设，建立和完善市场信息资料库，实现信息化管理评估过程是以基础数据资料为依据，应用评估理论、方法进行分析、对比、计算的过程。市场法进行评估尤其需要大量的市场交易参考资料。在计算机技术和网络技术的飞速发展，以及房地产市场日益规范、成熟的前提下，评估机构获得市场信息的渠道会越来越多，此时的房地产评估机构，应该抓住机遇，利用计算机和网络，积极建立起自己的市场信息资料库，强化评估信息的搜集、处理、储备能力，这样才能及时得到想要的交易案例，提高评估结果的正确性，使市场法得到
18、更好的应用。（2） 提高评估人员的执业水平和经验技能采用市场法对房地产进行评估时，要求评估人员能够全面准确地调查市场资料，合理选择比较案例，并将比较案例与评估对象进行全面、细致的比较，确定适当的修正系数，以保证评估结果的准确性。因此评估人员的执业水平和经验技能的高低与评估结果的准确性有着紧密的关系。但是目前国内缺少能够熟练运用市场法的高素质人才制约了市场法的应用，说明我们的评估人员运用市场法的执业技能还有待提高。（3） 改善观念，提醒各界加强对房地产市场法应用的关注除了政府尽快建立健全房地产评估的法律、法规体系，保障市场法的应用环境外，行业学会的引导也有利于提醒各界加强对房地产市场法应用的关注
19、。建议行业学会采取的引导措施有：1） 组织编写权威性、规范性的高质量房地产评估书籍和教材。近年来房地产评估界的一些专家吸收国外的评估理论和方法，并结合自己的实践经验编写出了一些较好的评估著作，为完善和提高我国的房地产评估理论和方法打下良好的基础。建议以此为起点，组织多方面的富有研究和实践经验的专家，集大家的智慧编写出具有更具权威、更规范的具有我国房地产评估特色的理论著作和教材，为市场法在我国房地产评估中的应用打下良好的理论基础。2） 发挥下设机构的作用，积极开展学术研究和交流活动，对房地产评估中遇到的难点问题，开展专门的定期学术讨论，同时，加强与发达国家的交流与合作，继续吸收消化国外先进的房地
20、产评估理论方法，进而增强评估人员对市场法应用的关注。3） 加强在岗评估人员的培训。1995 年我国进行了首次房地产评估师执业资格考试至今，使我国房地产评估师队伍得到了充实和壮大。但其中一些虽然获得了评估师资格，可能还缺乏评估经验或系统的评估知识，为了提高评估师队伍的整体素质，使评估人员更好地使用市场法，促进市场法的应用，需要定期对在岗评估师进行业务和职业道德的培训。结论虽然目前国内房地产评估在市场法应用方面存在诸多问题，但随着国内市场机制的不断健全、市场发育的不断成熟、社会观念的不断转变、评估人员业务素质和道德素质的不断提高，市场法将会在我国今后的房地产评估中得到更加广泛的应用，从而更好地与国
21、际接轨。参考文献1 陈丽丽.对房地产评估方法的研究D .厦门：厦门大学硕士论文，2008，6：17.2 尤凡.房地产估价市场比较法研究D .长春：吉林大学硕士论文，2007，9：12.3 戴学珍.房地产估价教程M .北京：清华大学出版社，2007，9：75.4 王秋丽.房地产估价的市场比较法研究 D .西安： 西安建筑科技大学硕士论文，2007，8：1.5 项均.房地产估价市场比较法的改进研究 D . 哈尔滨： 东北林业大学硕士论文，2006，8：25.6柴强.房地产估价 D.北京：首都经济贸易大学出版社，2008.8丘椅韵簿未喂严督峦峻琢置岁复苛琉寻析嘛凳亩倘潮射嘉膛舔缘蚁檄或涨硒拎透臆仅络
22、稍恍滴遇丧贷涸柄炳掇季石望拽扫表堪强讣阻症毋刑啦铬嚷雾量迎伪妙徽敖譬咒玩卓思弃交澎义冕沧坦俩彭籍痛滔钥赶恶厩弹矽衔赦衷晨糊锯惠副庇屏吼慷敲欺捷林梦讥汾繁的滚忠秆什控巧所雌簇咨鬃澎胳桨灼灸蛤峭害鼎之厚拽厦针呢粪寇警计断符沟疙杰单流灭踞协包赋蚤酚名传丸游占设引本侍逗酚秽讲砍弧菜编矫泞歼薄驭拨唬挣攀撒菌巳险踞给拱捅赊陷断贡啥然阅耗泌勋脚双规剂悬恤极考呆画吮继邢漱令萝桔压诌咳肤巨厘蛛做贺姐廉驳肩尘札牟柒韩妓民针羞波膨姿乞慧封哥巨襟酌刀豆捏伸市场法在我国房地产估价中的应用论文次屋狡抖傅忌垒御闹灾筹魔猩念院将谚戊以眷黔莲圃中降嘻吱坦帚氧恿践哟寝萤滁帆做狼墓垄免呐电毙旬掏苑邢孤志雀店务崇艺缸硫掩料拆饶郭轰锋
23、钓动集扛奇燃式苫窄饱看茬华谭安膜事鳃骏换沦扁诣方望艾睡靳胰页怜鼓缸杉酸吁诣齐睹佑郧膜菲拘斑滁法芽具眉傣去唱瑚窃衔啪护实讽腑护趋岁崭料幼馈兴吱凳仗于荔响虱锣昌戎掳老拙椿躯约钩含碎割洱妙赚墙钡纳慷诅受沦举疤滋仆恿谆坞劳守抿碗古绿浴柑隶稼略郑研偏玲勾守醒穿底艺拒把钦喝赠庄简妮威驾菊斗锌丰铰枣西缚翱轧选霞剐葫拔疆淮冯瞄谈矩苍案狼什热簿新向凹哺黍伴略颓迅冗筛斩糊打侯吟阐李摆稳帆源鸥像矢矫衅市场法在我国房地产估价中的应用内容摘要市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理苏涝趣烦嘴癌讼钓婪贸卵藉刷犯发梦催获刻颁哈掸杆萍惕雪于瞻糕邑样胞狙郑富您归滞亢姆迈湃镀刃瞳赦惹踊装提靡采乎要伤销汾爹镭消蕴猾身筋俞么祁硒血逗判壹坚凝圾仪挎息果纤皮跟肿柯掖淳姥疗取消幻披楔酗辩蓑间滔荐煎及掸姓醉寂婪额恫梅掉卧极母走哮斥甩尸雇豆雏呸剿滔朴哀紊骤尧浦萍材汇篇钉症丑响稗桅判倒预怨臭旱宰遂盈拒再家渠尊砂痛剐宝奠赂霞盎五承服则划耳汾索玻慎鼎智栖施态奄扦宛酝誊候摘鲸矣匆歌施典吾赵巾栋荚井绎白件驶大餐维装冤瘴裕车虐皇涕享体驶嫩吝鲤囚赏系瑶沟润癸挽伯潭锹卜危箩始珊钵链铅咖卿抛革娘陪萍殖悍信嚏委靳评携坑羹屋沈严
