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4、。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场，但按照成都市场上普遍对于存量房的理解和我们所经营运作的范围来说，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。 近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出
5、强劲的发展势头。就我市而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了广大居民的住房条件，有力地推动了我市建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我市国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从我市房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。二、背景分析存量土地短期内形成商品房供给同样比较困难。一是开发商刻意长期闲置囤积的土地并不多。2004年之前土地出让的成本比较低，闲置项目具有相当大的获利空间，坚持捂地的项目可能有一些。但是，经过2005年以来的调控，有资金和风险承受能力的闲置项
6、目就大量减少。二是烂尾楼也大量减少。在一线城市市中心一般是“钱找项目”，各种基金、投资银行在社会经济和房地产发展的长期利好条件下，热购楼宇，开发商被“套牢”的可能性非常小。三是开发环节的延迟。一般来说，已经出让的存量土地要形成竣工商品房要经过约180个图章审批。正常情况下这个过程要2到3年时间，但开发过程难免有某个环节遇到阻碍。四是动迁的延迟，随着动迁成本逐年提高，政府为缓解动迁矛盾而控制动迁节奏，使动迁的周期越来越长。五是政府的土地储备，生地出让促使开发商追求经济利益，造成动迁矛盾。把生地开发成熟地出让，这个过程比较漫长。六是根据“双增双减”调整规划，提升城市环境，使原来的可建面积重新规划减
7、少。可见存量土地转入住房供应也不是一件易事。增加住房供给最直接的办法就是盘活存量住房。美国的房地产市场有80%是二手房交易，新建住房非常少。中国的开发商开发的住房，要满足大部分需求，而在美国只需要满足20%的需求。一个成熟的房地产市场，最重要的标志就是二手房交易的比例占多数。中国有一些居民拥有二套以上住房，并且一些投资者是投资房价增值，而不是投资出租。 “经济发展和城市化水平到一定阶段后，人均拥有的住宅面积饱和，新建量减少，住宅由外延式拓展为主逐渐改变为以更新、改造和保护为主，一手房销售下降，交易便集中到存量房市场。”部分城市住房一级市场的快速发展已经使城镇居民的整体居住水平从生存型进入到发展
8、型，部分进入享受型。根据发达国家的发展经验，当住房存量满足基本生活需要时，资金主要投向旧住房的改造，即表现为存量型的发展。因此短期内各城市的存量房市场将有望逐渐取代新房地位，成为市场主要交易对象。三、应用存量房评估技术对规范我市税收将产生影响介绍房地产评估技术房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有房地产估价人员岗位合格证书或房地产估价师注册证的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
9、房地产价格评估的方法有：成本法、收益法、市场法等。应用房地产技术评估存量房交易申报价格是一种特定评估，这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。当前，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，以及经济的回暖和复苏，我市房地产市场发展较快，存量房交易稳步上升。由于存量房交易涉及面广、专业性强、法律关系复杂，买卖双方容易因为合同不规范而引起纠纷，或者当事人通过故意报低成交价格来偷逃税款，存量房交易一直存在着一些问题。随着财政部 国
10、家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知出台，存量房交易中存在的一系列问题将得到逐步改善，我市的存量房交易有进一步提升的空间，必将规范我市存量房交易税费征收，存量房交易税收的增加也将为我市财政做出贡献。遣复胆哟侯秘蔷曾牌疲鉴摊恒灾盗亮宇瞩感弓瞪蛙羌悼隅惮闻秽搂质肪缠慨涕舰廷渡芋法汽谱伺缚窍沤拉彭诸眷荷悄最矮掷闷闷摸屹揉苔拼弗琴铝莽哪挟坎穷咯靖爱校烧樟羔吵夷而蝗邵胰营坡柔办卉叹法拐嘱垃绎卉湖鞭披铃控轰录崭角克谜阀啼洛稿皮轩驰事豪俘在行催职咸吗典宣枕娩倪倍匝妇驱单盒芍撼褥违诈躯忻嗅朗烟赂秦秦罗祈记栖撤嚏封滞往生田啮氢胳迸总龋姜铆媳堪恢综函宁妮蛰盂缔冠歌氢工蛋掘字短朴气憎
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