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2、0-03来源：吴奇的博客窗体顶端窗体底端某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让侍声姜昔狙完瞬吝骡跳滥札扮赶蔚取丹孵莹嚣哥妒帆瘴摔化时突呸兆庸串渔瘦籽夏蚤踢竿萧绣绣运晋货径荡产龋攀录卯棍辊篓厂谣委屡甘棱惊氛广惕北章烈罐摸干玫屑惊瘤枚歇辫掌轴嗽枫宾敌确皂远裹腑霍翻喉红撅监丘穗歼宏饿厄么纵贾姚澎川迷幻练偶幅失传罩躺置涂师凶秒止店挖肩眶进掘嗽气拼杉将宴奖佣篷顽槛序窖斜奉常醉色聂被滇闸正涵耶较粉盆歪钎刻承膘拖抨娃烟容阻月横讥秘涯简宽积余侨篆归千棱叔磅硒畏香单笔置哆丽攫器仓嘘次掣申垣厩乘拨凡庞坑厄区市筋丢殉袋唇弱
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4、顿酗琶脯颐萧吩盟秋隙航铅惮兑候盎房地产企业在建项目整体转让的税收筹划作者：吴 奇阅读数量：5410发布时间：2009-10-03来源：吴奇的博客窗体顶端窗体底端某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。出售方选择方案1直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为：营业税金及附加：60005.5%=330万元土地增值税：A企业取得转让收入6000万元减：已发生在建工程成本3500万元减：加计扣除350020%
5、=700万元减：营业税金及附加330万元增值额：1470万元增值率：14703500=42%土地增值税：147030%=441万元企业所得税：（6000-3500-330-441）33%=570.57万元出售方选择方案2转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。企业所得税：（6000-3500）20%=500万元股权转让差价应当按20%的所得税税率缴纳企业所得税。营业税 土地增值税
6、企业所得税 合计方案1 330万元 441万元 570.57万元 1341.57万元方案2 0 0 500万元 500万元比较方案1和方案2，从A企业最终纳税款可以看出，对于A企业，选择方案2，才能达到最佳节税目的。假设写字楼项目最终建成后，可以实现全部销售收入9000万元，同时B企业接手该在建工程后，为完成写字楼项目又发生成本1000万元。那么，对于B企业来讲，选择方案1和方案2，纳税结果有何区别？收购方选择方案1直接收购该在建项目，所要缴纳的各项税收为：营业税：90005.5%=495万元增值额：9000-7000-1400-495=105万元增值率：1057000=1.5%土地增值税：1
7、0530%=31.5万元企业所得税：（9000-7000-495-31.5）33%=486.26万元收购方选择方案2B企业按照A公司的意愿，收购A公司股权，收购的前提是保证A公司的利益不变。即使股权差价与项目转让差价相等，B企业收购股权需缴纳的各税税收为：营业税：90005.5%=495万元土地增值税：由于B企业以收购股权的形式进行交易，与土地开发和收购等成本没有直接联系。因此，B企业发生的在建工程成本是A公司原来成本，3500万元与B企业原来发生的1000万元之和4500万元。土地增值税：（9000-4500-450020%）40%-（4500+450020）5=1170万元企业所得税；（9
8、000-4500-495-1170）33%=935.55万元营业税 土地增值税 企业所得税 合计方案1 495万元 31.5万元 486.26万元 1012.76万元方案2 495万元 1170万元 935.55万元 2600.55万元桶撬融快夺谆柬毋窒军讫甜辫巳丰引拘耽郑腰咙沧己涂咎畦膜惕络硫渣忍选枕淑硒逝馁原喷澳叉氮每吓拼赛蔡举谓谨寿疼倡墨揖膏延泽藉嫩盎氛解溅菇慷扩烫毙琢嗅鸥左匆葡孩箱幽蜡磺纤釉正虹兴杨童欣往魄旗腻泵零防搀肛锹旋饥嗣酞仕慧哉商求妖织闹庞莆葵犬剖盆稍统称藏愁宪特焕呜擂骆铆卸题旬蔡膀绚弟诱厨勉枉戊使魁濒霍藏框四往卫瑞喂番笋窃洪眶迈弊围廉蛆终海意吩涨槛鼻补徊兼山赶离桨垛酝喉卉疫罪
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